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浅析甲方原因造成工期延长对开发成本的影响

提要：本文通过对目前开发企业因自身诸多因素造成工期延长的分析，进而对因工期延长引起工程直接成本、隐含成本、资金占用成本及工程索赔等增加的研究。提出了预防工期延长的相应对策，并为开发企业如何加强细部管理，减少开发成本提出合理化建议。
关键词：工期延长工程成本索赔对策隐含成本
The analysis to extend the period of the impact of development costs on real estate causes
Yan zhongjun Yang zhijie(The Jiangsu Chinese merchant purchases job Ltd,Xuzhou 221000,Jiangsu Province)
Abstract This paper based on many factors of real estate self leading to project period extending discuss that the period extending can arouse many cost increasing ,such as direct costs,implicit costs,funds cost and engineering claims.Then the article put forward that countermeasures to slove the period extending,and  recommend rationalization proposals on how to decrease the cost by reinforcing detail.
Key words  Extend period  Project cost   Claim indemnity  Countermeasure  Implication cost

前言
工期延长在目前建设项目中普遍存在，对于住宅开发项目，特别是预售合同中已经约定上房时间的项目而言，工期延长就意味着工程成本的增加。笔者通过对目前开发市场的调研发现，中小型开发公司延期竣工率在45%左右，且多数项目工期延长是甲方原因造成的。经过分析，工期延长会直接或间接增加工程建设成本，而且数目相当可观。本文重点研究因甲方原因造成工期延长对工程成本造成的影响，并提出相应的对策。不妥之处敬请同仁批评指教。
1.工期延长的原因分析
工期是指单位工程或建设项目从开工到竣工交付使用所需要的时间，即建筑物在施工过程中所耗用的全部时间，以天数表示。建设项目的施工工期一般在施工合同文件中做出明确的规定，同时，施工合同中也对合同工期延长的责任归属作了细致而详尽的约定。工期延长的原因一般有以下三类：其一是因甲方原因造成的工期延长；其二是因承包方原因造成的工期延长；其三是不可抗力的因素造成的工期延长。其中甲方原因造成的工期延长对工程开发成本影响最大。甲方原因主要包括工程设计变更，地质条件与勘察文件不符，甲供材供应不及时，工程进度款不能按施工合同约定及时支付，外部关系协调不到位等。由于这些因素造成工期延长的责任归属于甲方，从而引起承包方的费用索赔和购房者相关索赔。在工期延长过程中也隐含着市场价格变化风险和相关政策调整风险因素，这些索赔和风险因素的存在必然增大了工程开发成本。
2.工期延长对工程成本的影响分析
2.1.工期延长对工程直接成本的影响
对工程直接成本的影响，主要是指工期延长引起的直接工程成本的增加。由于甲方对开发项目的准备不够充分，工作计划不够周密，管理不够科学或管理手段不够先进，以及地质条件的变化等原因造成的施工工期延长。其责任在于甲方，必然导致承包方对施工工期和相关费用的索赔，其中费用索赔将直接计入工程成
本，也就必然会引起工程直接成本的增加。例如：徐州某综合办公楼，建筑面积2.8万㎡，在工程建设过程中，甲方根据使用需要提出一系列设计变更，经统计，施工期间的大小设计变更多达100余份，造成施工工期比合同工期延长8个多月，承包方针对工期延长期间而发生的窝工和机械闲置等进行索赔，索赔金额高达100余万元，仅此一项费用使工程直接成本增加35.7元/㎡。可见工期延长对工程直接成本影响是一项不可忽略的因素。
2.2.工期延长期间，市场价格变动和政策调整等风险引发“隐含成本”的增加，对工程开发成本的影响。
一个工程建设项目的施工工期，短则几个月，长则达几年之久。在施工期间如何规避市场和政策风险，是承发包双方一直关注的问题。这些责任归属一般在施工合同中给予了明确的约定。但是如果因为甲方原因使工期延长，在此延期期间的市场材料价格变动风险和政策调整风险理应归甲方承担，由这些风险引起的工程费用增加一般是隐含的，一旦发生就会对工程成本产生较大影响。例如:徐州某开发小区建设项目，施工合同于2007年6月份签订生效，施工工期210天，工程应在2008年1月份竣工。由于在施工过程中遇到软弱地基需要处理等原因引起工期一再延长，直到2008年9月份本工程才竣工验收。在工程延期期间，正值2008年材料市场涨幅最大的时期，其中钢材价格在合同工期内市场价为4500元/t，工程延期内涨至7000元/t。在此期间，定额工日取费政策也发生变化，江苏省于2008年4月1日起，对本省内建筑业人工费进行调整，人工费平均调增7元/工日（苏建价（2008）66号）。经测算，在工期延长期间仅钢材涨价和人工费调增两项费用，引起工程建造成本增加90元/㎡。可见工期延长期间隐含费用的变化对工程成本的影响同样值得关注和规避的。
2.3.工期延长对相关资源的占用，间接增加工程开发成本。
对于工程开发项目，开发企业都有科学合理的开发计划，资金使用计划和人力资源配置计划等。由于工程建设项目的工期延长，必然打乱了原来的各项计划，过度占用人力资源和资金资源，延长了企业既定的投资回收期，大大减少了预期利润，增加了工程成本。延长占用开发资金时间，对机会成本也有较大影响。例如：徐州某开发公司，通过市场竞拍，拿到市区某一宗地块，土地出让金为4亿元，预计建设60万平方米的住宅小区。在开发过程中，由于前期的准备工作不够充分，导致施工工期拖延12个月。经统计，在此期间仅此土地出让金的银行利息就高达4000多万元。均摊到小区建筑面积中，使建设成本每平方增加70元左右。
可见因工期延长对资源的占用费用也会间接增加工程开发成本，对企业的利润产生较大影响。
2.4.工期延长导致上房时间推迟，引发相关索赔，影响工程成本。
房地产开发项目的工期延长，还具有连锁效用，由于推迟上房时间会引起购房者的相关索赔。目前的售房合同中都会有关于推迟上房时间的赔偿条款。尽管开发商将赔偿率压得很低，一般约定为售房款的0.1‰～0.3‰/天计算。在最高人民法院在一系列司法解释中也确立了“参照中国人民银行逾期贷款利息标准的原则”计算推迟上房的赔偿费用。即使按售房合同中约定赔偿条款计算，假设每平方米售价5000元，每推迟一天上房，就要赔偿0.5～1.5元/㎡。整个小区按60万平方米计算，合计每天要赔偿30～45万元。这个数字也是相当可观的。
以上这些费用的增加，是企业纯利润的直接减少，是开发成本的无畏投入，值得引起开发企业的思考和研究。
3.预防工期延长的对策

通过以上分析，我们可以看出工期延长对工程开发成本的影响是相当可观的，如何规避因甲方原因造成的工期延长，是值得我们关注和探讨的。笔者结合自身的工作经验提出几点对策。
3.1.建设前的准备工作要充分
    凡事预则立，不预则废。工程开发项目更是如此。因为开发建设项目建设手续之多，所用资金之巨大，需要处理的各方关系之繁杂。一旦企业决策要上马一个开发项目，企业就要对项目的实施做好准备工作。特别要对人才的筹备，项目品质的定位，方案设计及施工图设计多方案对比，社会风险的评估等各项工作做好准备。在做准备工作时，一要做到有前瞻性，二要做到经济性。由于准备工作不充分而影响工期的例子枚不胜举，由此付出的代价也是巨大的。例如徐州某开发企业，通过竞拍获得一宗土地。而后就紧锣密鼓展开规划方案设计和施工图设计。在完成招投标工作，施工企业进场施工时却遭到当地百姓的极力阻挠，由此耽误工程开工时间达6个多月。如果开发企业能对社会风险有充分准备，并能巧妙化解，这样损失是完全可以避免的。
3.2.工作计划要周密可行
    工程建设项目，从立项开始要经过可行性研究，方案设计，施工图设计，施工实施，验收交付使用和后期物管服务等阶段。每个阶段都有诸多工作需要实施，特别是施工阶段更是如此，如果计划不够周全，就会使各个阶段的工作不能很好的衔接，必然会影响施工工期。这就需要企业的执行部门要根据企业的总体目标，制定各阶段的工作计划、资金计划以及人力资源的需求计划。在制定开发计划时，一要做到科学周密，二要做到可行，二者缺一不可。例如：某开发企业从某一开发项目立项开始，就聘请了高级管理人员筹划工程管理工作，通过网络计划的绘制，将开发项目建设计划安排的井井有条，但在执行过程中发现此计划过于理想化，一时使工作陷入僵局，不得不重新调整整个工作计划。
3.3.工程管理要科学，管理技术要先进
一流的人才，才有一流的管理。所以开发企业对管理队伍的总体素质要求很高，管理人员不仅要懂技术，还要懂人文和经济，更要懂工程造价控制。要把质量、工期和造价三者之间的关系理解清楚，位置摆放合理。要采取先进的计算机信息管理手段，跟踪检查合同工期的执行情况，及时发现偏差，及时采取纠偏措施。管理者要将管理工作节拍前移，做好主动控制和事前控制。科学管理主要通过管理者的水平体现出来，高水平的管理会将理论和实践，人文和技术紧密联系在一起，使工作效率最大化，以保证拟定计划的顺利实施。知名房地产企业—-上海绿地，在工程管理上就充分体现了这一理念。
4.结束语
工程开发项目，特别是住宅项目，今年经过国家的一系列调整政策的出台，房价中的水分逐渐被挤出，房价逐步回落到合理的范围内，房价的增长也会被规范到理性增长的轨道上来。此时的开发企业应加大对可以降低工程成本的诸多因素的研究力度。将目前的粗放型管理向集约型管理过度，要在细部管理上下功夫。这些研究将会减少企业在开发成本上的无谓投入，增大企业的合理利润。