重庆市房价收入比杜霄.doc

关于重庆市2005年到2012年的房价收入比的分析一、什么是房价收入比 所谓房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。 房价收入比又是一个指标，能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系，通过不同年份的房价收入比，就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易)、也有旧有住宅的(二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。二、房价收入比为多少合适？世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.85.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在36之间，比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。美国1975年到2005年之间，房价收入比逐步从3上升到约4.7。其中1979年到2001年之间，房价收入比一直在3.5到4.0 之间波动。2001年之后随着美联储执行过度宽松的货币政策，房价的上升速度明显快于收入上升速度和租金上升速度。使得房价收入比最高达到5左右。随后发生次贷危机，房地产泡沫破裂。 国内目前流行的4至6倍的说法，据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生（AndrewHamer）在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。 按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍以下，相当多的城市在4倍以内，属于房价不高的范畴，超过6倍的主要是一些大城市，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10。 根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.830，平均值为8.4、中位数为6.4。1998年与北京当前年平均家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为2.120，平均值和中位数分别为9和8.1。如果这样比较起来，北京的房价收入比基本与这些国家的平均水平相当。三、计算方法 一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：房价收入比=每户住房总价每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：每户住房总价=人均住房面积每户家庭平均人口数单位面积住宅平均销售价格 每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数家庭人均全部年收入四、数据统计与计算住宅商品房销售额（亿元）住宅商品房销售面积（万平方米）2005430.71159.82006330.31451.52007696.22593.32008593.12087.620091053.73140.420101470.83538.8201116303474.120121777.93588.3重庆市农村居民家庭人均纯收入年份20052006200720082009201020112012农村居民家庭人均纯收入（元）28902874350941264478527764808100重庆市城镇居民家庭人均可支配收入年份20052006200720082009201020112012城镇居民家庭人均可支配收入（元）977110949125911436815749175322025023388重庆市人均住宅面积城市人均住宅面积农村人均住宅面积200522.1732.9200624.5234.3200727.3134.56200831.3635.03200927.4135.7201027.5537.5201128.3540.1201230.1544.2由计算方法可以得出可以得出：房价收入比=人均住房面积单位面积住宅平均价格/家庭人均年收入农村居民房价收入比农村人均住宅面积重庆市住宅商品房均价 人均年收入农村居民房价收入比200532.93713289042.269100200634.32275287427.151183200734.562684350926.434608200835.032841412624.120269200935.73355447826.747096201037.54156527729.533826201140.14691648029.029182201244.24954810027.032938城市居民房价收入比城市人均住宅面积重庆市住宅商品房均价 人均年收入农村居民房价收入比200522.173713289028.483463200624.522275287419.409533200727.312684350920.889153200831.362841412621.593252200927.413355447820.536076201027.554156527721.697517201128.354691648020.523125201230.154954810018.439888五、综合比较分析通过对重庆市2005年到2012年的房价收入比的比较中，可以看出重庆市的房价收入比非超高，严重超过了合理值，超出居民所能承受的范围，易引起经济问题。根据与国内其他城市相比较，重庆市房价收入比如此之高主要在于居民收入普遍偏低。六、对策 应对房价收入比高与房价高的应对措施相似，应建立合理的住宅体系。 合理的住宅供应体系应该是，高收入者购买商品房，价格由市场来决定；中低收入者购买经济适用房，经济适用房采取政府指导价；低收入者租住廉租房，这部分居住群体应当享受政府的住房补贴。 政府可以适当加大存量房的开发力度，充分培育二级市场。房地产市场是梯级消费的市场，不同收入水平的人应该享受不同层次的产品。再次，改变政府住房补贴的方式，建议从现在的建设经济适用房改为住房补贴按国家标准发到职工手中。这样也将有效解决目前经济适用房政策出现的各种问题，如高收入的有钱人反而可以买到经济适用房，恰使这些人享受到了政府的补贴。