物业管理类标书.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第71页 共71页致 辞 非常感谢贵公司给我公司这次投标的机会，我公司将始终坚持“业主至上，服务第一”的宗旨，以提升服务品质，创造美好环境，温馨万家业主，为业主提供整洁、安全、宁静、优美的工作环境和生活环境为目标，通过精心管理使长城大厦保值增值，营造出长城物管品牌！ 总经理： 昆明邦克物业管理公司二OO二年四月十日目 录第一部分 公司概况一、 公司机构设置图二、 公司主要业绩 第二部分 长城大厦装修管理方案一、 装饰管理实施细则二、 设备施工管理实施细则三、 消防自动报警系统施工管理实施细则四、 水电安装施工管理细则第三部分长城大厦出租方案一、 大厦面临的环境分析二、 大厦的功能概况三、 具体方案四、 经济分析第四部分长城大厦物业管理方案一、 拟采取的管理方式二、 管理规章制度三、 档案建立、管理设想四、 其它服务内容五、 各项物业管理服务指标及措施六、 经营管理服务的构想七、 物业管理综合费用预算第五部分投标承诺前 言邦克集团公司成立于1994年，注册资本为1000万美元，主要投资项目为邦克广场，建筑总面积11.8万平米，其中A幢6万平米的邦克大厦为工商银行云南省分行综合办公楼；B幢3.5万平米为五星级邦克饭店，C幢2万平米为邦克商场（现为湘财证券昆明营业部租用）。邦克广场建成后已成为昆明市标志性建筑，2001年获得了国家建设部颁发的最高荣誉“鲁班奖”。邦克集团现有经济实体：昆明邦克房地产开发有限公司、昆明邦克物业管理公司、昆明邦克饭店、云南邦克饭店管理有限公司、云南邦克商务有限公司、昆明邦克房屋经纪有限公司、昆明邦克咨信评估公司、昆明邦克房地产评估公司，并且还成立了昆明市金融物业管理协会、云南150职业鉴定所、邦克民航售票处，创办了现代物业杂志月刊。昆明邦克物业管理公司是经云南省建设厅批准的物业管理三级资质企业，公司现设有综合部、物管部、工程部、保安部、汇通物管部、圆通物管部等，员工近200人，公司成立后，先后受中国工商银行云南省分行和分行营业部两家业主委托签订十年期委托物业管理合同后，先后接管了邦克大厦、邦克商场（湘财证券）邦克饭店、圆通支行(原圆通购物中心)、五一路原省工行办公楼、汇通公寓、银通支行宿舍区、省工行富邦花园、大观商业城宿舍区、师范大学商学院等住宅区和校园的物业管理，物业管理面积达32万余平方米。公司以“团结、奉献、高效、诚信、创新”为精神，以“业主至上，服务第一，最大限度满足业主合理合法需求，为业主提供多项目、全方位的优质服务,做好用户的后勤部、总管家”为宗旨，以“内优管理，外树品牌，为业主提供实惠、高效、周到的优质服务，确保业主物业在公司精心呵护下实现保值增值”为目的，按星级标准全面推行微笑服务、友情服务、跟踪服务、回访服务，探索适合业主需要的星级饭店式的物业管理模式。我公司管理的邦克大厦已成为昆明市的标志性建筑，成为省内外嘉宾和同行参观学习物业管理的优秀示范大厦。公司被推选为中国物业管理协会会员单位、昆明市物业管理协会副会长单位和昆明市金融物业管理协会会长单位。昆明邦克饭店成立于1999年5月，经国家旅游局批准为国际五星级饭店，成立以来已接待海内外宾客30余万人次，饭店采用国际标准管理，走国际化道路，形成了国际一体化的销售体系，销售额逐年增长，已成为了昆明市经济效益最好，知名度最高，服务质量最佳的高星级酒店。为了更好地运用邦克品牌管理更多的酒店，邦克集团公司又于2001年12月成立了云南邦克饭店管理有限公司，将饭店管理的业务推向省内外。第一部分 公司概况一、物管公司机构设置图总经理 副总经理 工会共青团工程部保安部物管部综合部第150职业鉴定所金融物业管理协会邦克 “房屋银行” 家具经营部装饰工程部汇通分部圆通分部邦克民航售票处二、公司主要业绩1.现在管的物业管理项目（1）邦克大厦 邦克大厦高169米，40层，属超高层建筑、全智能大厦，有着先进的设备，专业系统多达十二个，而且技术含量、维修养护技术要求极高，其主要设施有：15部美国奥迪斯进口电梯，12部迅达扶梯、8000KA双回路电源、全智能计算机和益讯网络系统、日本能美防火报警系统、自动喷淋消防报警系统、美国维康防盗监控报警系统、美国约克1500冷吨中央空调制冷系统、美国克雷登供暖系统、加拿大通广-北电通信系统、24小时电视监控、24小时保安巡查等。主要服务对象为工商银行云南省分行、省分行营业部机关、省分行营业室及国外一些大企业驻昆办事处，还有三层地下停车场及户外停车场、125间各种会议厅、康体中心及绿化地带等，物业管理面积达6.8万平方米。（2） 邦克商场（湘财证券） 我公司物业管理经营拓展的一项重大工程之一，是将邦克商场租赁给名列中国证券综合评比第六名的湖南湘财证券公司，管理面积达2万余平方米，优美的环境、出色的物业管理为业主赢得了各证券投资者的赞誉，使每天进场交易的投资者都有一个好的环境和心情，同时也使公司获得了“科学管理、优质服务”的荣誉。（3） 邦克饭店 邦克饭店是获得国家旅游总局授牌的国际五星级酒店，科学的管理优质的服务，每年迎送近10余万中外嘉宾，为云南、昆明的旅游事业做出了贡献。创造了我省涉外旅游饭店较好的品牌和形象，物业管理面积3.5万平方米。（4）五一路原省工行办公楼 该办公楼租赁给省政府五个厅局作为临时办公场地，即云南省劳动和社会保障厅、省卫生厅、省计生委等，物业管理受到了政府有关部门一致好评，物业管理面积达2.5万平方米。（5）原圆通购物中心 已改建成省工行圆通支行、省工行计算机中心、云南省房地产交易中心，圆通分部在公司的指导下，管理和经营出色，获得了业主的称赞。物业管理面积达3万余平方米。（6）汇通公寓 公司在管理超高层的经验积累的基础上，尝试性地接受了省工行汇通支行18层小高层的汇通公寓。得力于物业管理的前期进入，物业管理至今，一切皆进展顺利。汇通分部获得业主的认同。物业管理面积达1.5万平方米。（7）富邦花园 富邦花园位于金马碧鸡广场旁，园区内花木成荫，环境优美，在我公司精心管理下，让入驻其中的省工行机关的职工享受到了一种安全、舒适、优雅的生活环境。物业管理面积达5万平方米。（8）大观商业城省工行机关宿舍区 出色的物业管理，使之与沃尔玛相得益彰，周围环境又衬托出宿舍区的整洁、优美，得到了业主的广泛称赞。物业管理面积达2万余平方米。 (9)拓东路汇通宿舍区优质的物业管理为汇通支行职工及帅康等租户营造了一个良好的住宿和营业环境,管理面积达8000余平方米。2、物管的肯定 公司始终坚持“业主至上，服务第一”的宗旨，以提升服务品质，创造美好环境，温馨万家业主，为业主提供整洁、安全、宁静、优美的工作环境和生活环境为公司基本目标。通过公司决策层、管理层、执行层的共同努力，公司本部和各分部受到了业主（使用人）的好评。公司先后获得中国工商银行云南省分行颁发的“安全保卫先进单位”、“物业管理先进单位”、“邦克大厦设备维护优秀奖”、省分行机关工会授予的“20002001年度工会工作先进单位”、邦克集团公司授予的“物业管理综合效益优秀企业”、省政府机关事务管理局授予的“安全文明、优质服务”、盘龙区人民政府授予的“2000年度爱国卫生红旗单位”、2001年授予的“昆明市卫生红旗单位”等荣誉称号，最近还获得了盘龙公安分局南强派出所“警民合作、共创文明”的奖牌。附：1、营业执照（复印件） 2、资质证书（复印件） 3、业绩照片 4、各类奖状 5、现代物业杂志第二部份 长城大厦施工综合管理方案我公司根据多年对房地产的开发与管理和租赁经验，经过仔细研究分析，建议业主能对装修方案作必要的修改，以使长城大厦以最经济的投入来获得较高的回报，其具体修改方案如下：1、 一层大堂、四层餐厅，五层会议厅可基本保持不变，沿用原装修风格。2、 八至二十三层的160套公寓及二十四层至二十七层的72套标准间在房型、面积、数量上均不利于今后的租赁，且装修成本也较高，需重新调整，我方的意见大致如下，仅供参考，详见图纸：A、 813层保留原公寓尺寸，但需将房内客卧隔断取消，并且不设置卫生间及厨房，房内进行地面、墙面、门窗等初装修，有利于让一些规模较小的公司进驻后，根据自己的风格完善装修。B、 1424层将利用主体结构将每层分割为100180m2的较大房型，同样只进行初装修。该类房型为大厦的主推房型，经验和分析也告诉我们，该类房型也是市场需求最大的房型。C、 2527层将不进行任何装修，为毛坯房，将由客户按自己的风格进行装修。3、 写字楼中的会所一般不如住宅会所重要，从降低建设成本和使用成本的角度出发，可简化会所功能，采取较为简单的设置即可。一、 装饰施工管理实施细则为把长城大厦装修工程搞好，有一个良好的工作环境，提高工作效率，确保安全，保证按质、按量、如期完成装修工程。现对该工程管理实施细则制定如下：（一）现场施工制度1、各施工单位在进场三天之内提交本工程各部门负责人员名单及联系电话。2、现场管理人员和操作人员一律佩戴由长城大厦建设指挥部统一制作的工作证或施工证，无证者不得上岗工作。3、各施工单位场所必须保持场地整洁、通畅，不得在施工现场大小便，随意乱涂乱画。4、施工人员严禁赤脚、穿高跟鞋或拖鞋进入施工现场。5、严禁在管道进口、电梯进口倒垃圾，扔杂物，建筑垃圾各装修单位分别堆放，并及时运出现场。6、各施工单位负责人必须每天坚持在现场监督操作人员认真作业，把好质量关。7、每月在5日前上报月进度计划，总结及完成工程量。8、在施工中绝不能偷工减料、以次充好，一旦发现必须无条件返工。9、各单位保护好自己的成品或半成品，同时保护好其它专业的成品或半成品。（二）现场材料管理制度1、当材料进场时，必须提前12天上报长城大厦建设指挥部，材料入场时应请指挥部到场验收，并在申请上签字后由现场指挥部统一安排，使用施工电梯。2、材料必须堆放整齐，仓库清洁，防灾防腐材料另设仓库，归类堆放，由专人管理。（三）施工现场安全管理制度1、进入施工现场必须戴安全帽，高空作业人员要穿软底鞋，系好安全带，否则不能施工。2、机械操作必须正确使用电动工具，不得穿宽大衣服或留长发。3、在危险地方，设置防护栏，安好照明灯，用醒目的物品作标记。4、各装修单位应设专职安全员一人，流动检查本单位装修范围内的安全工作，并积极配合指挥部安检员工作，确保“防火、防盗、防水”三防工作。5、未经允许不得擅自在他人施工场所走动。6、严禁在施工现场抽烟、生火。使用电饭煲、电炉，违者给予警告，严重罚款。7、施工队入场时应向指挥部提交用电申请，在指挥部指定处搭接电源，由电工进行敷设，必须架空，电线不得裸露，接头地方必须包好电胶布，防水胶布，否则以不规范施工处理。8、焊工和电工，必须持证上岗，在各层设灭火器和沙箱，烧焊过程要设挡板，并及时清理地面易燃物品。9、未干的油漆，严禁用太阳灯进行加热烘干，勿用香蕉水洗手，用后的油漆桶不能乱丢乱放，一旦发现给予罚款，追究责任处理。10、装修单位应加强施工人员的教育，严禁打架斗殴，赌博等。11、各装修单位应及时办理外来人口暂住证，消防施工许可证和外来施工许可证。（四）例会及报验制度1、每星期召开一次协调会，各单位主要负责人参加，建设方和监理方解答或协调各方的问题，形成会议记要。2、若非协调会上提出的问题，必须以书面形式提出，任何电话或口头交涉都视为无效。3、各种原材料，半成品进入现场，必须出具出厂合格证，检验报告，由监理方验收后方能使用，否则后果由自己承担。未经监理和业主许可拉上去的不合格材料，往下吊时,应加倍收吊运费（每吊50元）。4、严格“三检”制度，每一道工序完工后，首先自检，填写自检表,一式三份，报监理核查，合格后才能进行下一道工序的施工。违者应服从业主或监理的处理。二、消防自动报警系统工程施工管理方案消防自动报警系统能对长城大厦的各楼层的各主要房间进行火灾监控，火灾发生时除能自动报警外，还能启动相应的联动程序，对消火栓系统，喷淋灭火系统、防排烟系统，空调电源、非消防电源，防火卷帘门，消防电梯及各种与消防有关的风机、水泵等进行控制以及时对火灾进行扑救。还应设有火灾事故广播系统，专用消防电话，火灾时可以有效地组织人员疏散和指挥灭火工作。一旦发生火灾时能进行有效的联络。（一）施工技术方案消防自动报警及联动系统的施工，是专业性、技术性极强的施工工程，必须精心组织，精心施工，才能达到设计和规范的要求，保证系统长期运行可靠。工程须严格按照“火灾自动报警系统施工验收规范”（GB5016692）及“电气装置工程施工及验收规范”执行。1、布线工程（1）管内穿线应按以下规定：A、预埋铁管内穿线应在建筑抹灰和吊顶吊杆孔打完后进行。穿线前应将管内的积水及杂物清除干净。B、预埋铁管内穿线时，两端管口应加上塑料套圈。穿线时要注意护圈磨损情况，绝不能将护圈带入管内。C、穿线前要检查导线有无接头，破损，严禁在管内接线，严禁导线扭结。（2）不同系统、不同电压等级、不同电流类别的线路不应穿在同一管内或线槽的同一槽孔内，不能把广播线与报警线穿在同一管内或线槽的同一槽孔内。（3）沉降缝、伸缩缝两侧管口，要将导线穿出一端管口后，套上金属软管再穿进另一侧管口，软管与铁管套接长度不少于5Cm，并用细铁丝牢固绑扎，外面再用高压胶布包好，软管与接线盒或联动接口应采用锁母固定。2、其它布线方法（1）沿建筑物垂直方向布线时，如果在管道内有弱电电缆桥架，报警线、联动线有条件时也要分开布设。消防电话线要与其它导线分开并离开一定距离，消防广播线要在桥架外单独做管穿线。（2）火灾自动报警系统与电视监控系统、内部程控电话共用一个弱电桥架时，消防电话可与程控电话线放在一起。报警线、联动线要与监控系统线分开布设，并保持一定距离。（3）报警线、联动线与其它弱电系统线实在无法分开穿管时，报警线、联动线可采用屏蔽线，并将屏蔽层可靠接地。3、导线连接与导线的选用（1）导线接头只能在接线盒内焊接，或在接线端子箱内用端子压接，导线焊接必须用松香作助焊剂，严禁用焊油等腐蚀性的助焊剂，焊接后先用塑料胶带包好，外面再用黑胶布包扎。（2）报警回路用二总线的系统，报警线用铜芯双色双绞线。（3）联动回路用总线制系统，联动总线用铜芯双色双绞线，在干扰严重的场合用双芯屏蔽线。直流电源用单芯铜线，正极用红色，负极用黑色或蓝色。其它联动线用单芯铜线，颜色应与电源线相区别。（4）所有导线耐压等级不低于250V的等级。4、布线后检查（1）布线后应立即将各种用途的导线用万用表或对线仪进行对线，套上塑料异形套管，套管上先要用油性笔写上导线编号，加热烘干后套在导线上，线头折弯以防套管脱落。控制电缆 应挂上编号牌。（2）导线敷设完后，按各楼层和垂直向用500V兆欧表测量，对地绝缘电阻不少于20兆欧，线间绝缘电阻不少于10兆欧。联动系统导线对地绝缘电阻不少于5兆欧；用数字式万用表检查，报警系统各回路最大电阻不大于4欧姆。5、记录工作布线完毕并摇好绝缘后，应填写“配管及管内穿线分项工程质量检验评定表”，并按本处规定填写“消防系统布线检测记录”，并请你方代表签字认可。（二）火灾探测器（及其它报警、联动设备）的安装1、火灾探测器的安装应按照“火灾自动报警系统施工及验收规范”（以下简称施工规范）第二章第三节的规定进行。2、探测器地座安装在矿棉板或石膏板上时，要在矿棉板或石膏板的背面垫一块薄木板，将探测器地座固定在木板上，以保证牢固。3、有腐蚀性气体的场合，安装点式感温探测器时，要对探头地座进线孔和接线盒进行密封处理，探测器调试完后，在探头与地座间用硅橡胶作密封处理。4、报警线从吊顶引下穿过轻钢龙骨或铝合金龙骨时，要套上塑料套管或玻璃丝套管，再进入底座。5、探测器安装要与调试同步进行。6、其他报警、联动设备的安装应严格按照施工规范和參照报警器的安装要求进行。7、做好安装记录。（三）施工进度计划由于消防自动报警系统工程施工的特殊性，编制进度计划比较困难，只能做原则上安排。工程施工应密切配合二次装修的施工进程，穿插做好各楼层平面布置的穿线和安装工作。并以楼层为单元进行。1、设备安装（1）水平穿线和设备安装在各楼层进行吊顶时开始穿线，探头线、吸顶音箱线即应到位，在天花抹灰、装修完成时，底座应安装完毕。（2）墙面装修完成时，手动报警器，楼层显示器，声光报警等垂直位置的设备穿线、安装均应到位。（3）电缆的垂直穿线在整栋大楼的二次装修完成三分之二时开始进行。（4）联动模块等设备的穿线安装在各楼层的报警设备完工后，紧接着施工。2、调试开通（1）报警部份调试开通（2）报警部分调试工作在消防中心，主机安装完成和部分楼层设备安装完成后即可进行，以报警总线、联动总线回路或楼层为单元逐步调试开通.（3）联动部分调试开通（4）应在整个大楼的报警系统大部分开通后，在分楼层专业逐步调试开通.（5）消火栓系统调试（6）喷淋自动灭火系统调试（7）卷帘门调试（8）火灾事故广播系统调试（9）防排烟系统调试（10）空调系统防火阀调试（11）非消防电源强切调试（12）消防电梯迫降调试（13）消防电话调试联动调试工作由于相关专业太多，设备复杂，技术性强，所以应在相关专业的安装调试完成后进行，并应有相关专业的技术人员参加，以免产生不必要的矛盾，其进度安排，应为条件成熟一个系统一个楼层，即进行一个系统或一个楼层的调试。三、长城大厦水电安装施工管理（一）施工管理编制的依据1、 国标、院标的标准图集、手册2、 国家现行的施工及验收规范u GBJ23282电气安装工程施工及验收规范u GBJ30388建筑电气安装工程质量检验评定标准u GBJ14990电气装置安装工程母线装置施工及验收规范u GB5016892电气装置安装工程接地装置施工及验收规范u GB5017192电气装置安装工程盘柜及二次回路结线施工及验收规范u GB5015091电气装置安装工程电气设备交接试验标准u GBJ30288建筑采暖卫生与煤气工程质量检验评定标准u GB5026196自动喷水灭火系统施工及验收规范u JGJ4688施工现场临时用电安全技术规范（二）质量保证以往施工企业实行质量检验为主的传统质量管理方法，以严格把关为手段，以被动管理少数专业人员为主要控制力量，使得施工企业长期存在着抢进度、抓工作量，但因质量控制不严，忽视相应的管理，从而导致质量问题多、通病多、工期拖延，虽年年制定提高质量水平的措施，但仍然处于原地踏步的状态。结合实际情况分析，我公司将过去单纯以满足工程实体质量达到标准为原则，变为满足用户需求为更高原则，对各级管理人员进行广义质量教育，以保证工作质量来保证工程质量，并将以往的施工经验理论化、标准化。在管理方法上，由事后检验、质量把关，变为工序控制、事后检验，通过确保每一道工序，每一环节的质量来保证工程的最终质量。针对长城大厦工程情况，我公司将委派两名副主任和专职质检员、技术员全面负责本工程的质量管理和进度控制。在施工中，精心组织各施工单位，认真落实项目部内各级人员的质量责任制，做到目标明确，职责分明，责权一致，同时配合监理做好质量监督工作，以确保工程质量一次达到优良。（三）工期控制与进度计划1、工期控制：熟悉图纸，做好各项准备工作，根据你方的要求编制出施工进度计划管理方案和具体的施工管理方案，按方案布置各分部分项工程的开工时间，施工方法和施工顺序，组织各工种平行流水作业，避免窝工现象，做到施工紧凑有序，以保证工程按期完成。2、施工进度计划：在各施工单位确定后我公司将根据你方要求和实际情况排出。（四）施工方案及技术措施的管理1、施工管理方案结合长城大厦的工程建设要求，水电安装的设计特点和现场的具体施工情况，我公司初拟施工管理方案如下：（1）施工平面布置A、场地布置现阶段主要以设备及线、管的安装为主，如搬运较为便捷的材料及设备，可利用窄小空间堆放，对小件容易丢失的材料则存放于库房内。临时堆放材料以不阻碍交通，楼面荷载均匀为原则，经协商后决定堆放地点。B、施工用水用电布置 用水布置，按目前你方及土建提供的平面布置使用。 用电布置，低压变电及供电方式按你方和土建提供的布置平面使用。施工用电自一层起每隔五层设置一个配电箱，用电以土建提供的总配电箱引出，由管道井内引至各楼层配电箱。（2） 空间布置：安装过程中在人力、物力、时间及现场作业条件有限的情况下，要高效率、高质量的完成各项施工任务，空间布置是一个重要环节，结合本工程的具体情况，我公司会要求所有参与施工管理的技术人员、彻底的熟悉图纸，争取在安装前多发现一些施工中可能发生的问题，书面申请后由你方统一协调，在空间布置上，拟按以下方案进行：1）管道井内各系统的安装同时开展，根据设计位置，在安装前先画出安装布置草图。结合各专业管道的安装工艺决定其施工顺序为：排水立管先行安装，各系统支架统一制做，消防管道给水管道跟随其后并在土建砌墙以前试压完毕。2）走道内的消防喷淋管道，跟随通风空调管道的安装，做好与通风空调安装队的协调工作，实行分层试压，为污水及冷热水管道的安装创造条件。3）由于走道内的管道分布较密集，空间狭窄，电话线路在走道内部份安装应使用金属电管（蛇皮管）暗敷设，考虑管道安装后穿线较为困难，故电班组应在管道施工中穿插作业，关健部位抢工。4）各专业施工队在施工高峰期间，空间先后问题协商解决，并相应组织双班作业和加班作业。（3）施工配合： 安装过程中不得在土建墙体及楼板上乱打洞，因特殊原因必须打洞时，应与土建、你方协商。各专业施工队在施工过程中如发生“打架”现象，须将问题在工程协调会中提出，经多方协商确定解决方案，然后各施工队严格按最终的协调通知施工。 对各施工队都要用电梯运送材料的问题，我公司将根据工程的轻重缓急给予调解。 成品保护的配合，对已安装好的管道、设备、配件及预埋线管甩口等，各专业施工队应给予保护，不得随意搬动已安装好的管道、阀门配件，不准随意取走管道堵头和敞口堵板，更不允许在卫生洁具内大小便，违者我方将给予重罚。 卫生间内土建在做地面时，应按设计留坡，且不得将地面排水管道敞口堵板取出，防止砂浆、杂物落入管内造成堵塞。 二次装修时，安装人员在安装时，注意不要损坏吊顶龙骨，污染装饰面。 在施工过程中我方将对施工进行监督，设备开箱检查、试压、试车等工作我方将通知你方对口人员应及时参加，并根据检验结果给予签字认可。 你方对我方提出的配合申请应尽量给予协调并及时解决工程进度款和设备订货款。2、技术措施（1）排水与消防给水工程：A、 管道穿墙、板、梁时，所用套应管根据规范和设计要求，在预埋、预留前，套管均用潮湿水泥纸填塞，防止浇灌时砼堵塞套管。塑料套管用铅丝绑扎稳固，穿梁钢套管，则用电焊固定在钢筋上。土建拆模以后组织人员做好套管的清理工作。B、 管道安装：C、 管道支架的选用：给水管道支架按设计要求制作安装。D、 管道安装时，注意不要损坏镀锌层，螺纹外露部份防腐良好，接口外露油麻清理干净。在安装过程中，随时进行技术交底和操作检查。使用管钳要合适，上配件甩口时，不允许因拧过头而用倒扣的方式进行找正。法兰焊接平正，胶圈受力均匀。焊接或法兰连接部份的管件均采用压制品。立管一律吊线安装。E、 螺纹加工符合验评标准，要求清洁、规整、无断丝现象。F、 地下直埋管道的敷设本工程地下敷设的管道主要有给排水管道和消防管道，由于是埋于地下的隐蔽工程，故要求施工单位提高工程质量意识，充分做好准备工作，为了不起避免质量通病的发生，对直埋管道做以下预防措施。 管沟开挖前必须根据设计图纸定位放线，用水准仪将标高找准后开挖。 沟底必须是自然土层（坚土），如果是回填土或砾石层，都要作处理，以防管于下沉而损坏接口，松土层均应夯实， 无论是钢管焊接接口，还是铸铁管承插接口连接，下管前均应挖好接口工作坑，以保证接口操作方便，防止操作不当而造成接口漏水。 管道在下沟前做好防腐，接口除外，待试压完毕，再做防腐层。 管沟回填土前，将沟内积水排出，管道两组侧应同时分层回填，土方均匀摊开，轻轻夯实，管中至管顶以上300500毫米范围内用干松土回填，不能打夯，应轻轻压实，以防将管子夯裂。再上一层则可用机械回填。G、消防管道的安装：严格按GB5026196自动喷淋灭火系统施工及验收规范执行。H、设备安装： 消防箱、消火栓、消防水泵接合器安装，根据现场具体情况，结合CB 5026196自动喷淋灭火系统施工及验收规范执行。消防箱洞口由土建负责预留，箱体安装待支管配到位时进行，消防箱和消火栓标高、位置在安装时应认真复核，严格控制，偏差不得大于2厘米。水泵的安装：水泵的选型根据设计参数要求由甲方认定，其安装按厂家提供的技术资料和验收规范进行： 与土建配合，预制基础底座，准确埋设地脚螺栓； 安装设备时，保证纵、横水平一致，不应超过0.1/1000，水泵不得承受管道重量。消防水泵接合器的安装，按CB 5026196自动喷淋灭火系统施工及验收规范进行。I、单机试车、系统调试的准备工作： 运转的轴承部位及传动部位添加适量的润滑油，各紧固部位不松动，且安全保护装置灵敏可靠。止回阀、闸阀、压力表等附件安装完备。 系统各部位均已准备完毕，试车所需水、电均已到位。J、机试车和系统调试： 水泵单机试运转：按正确的操作程序将水泵启动并达到额定转速后，根据测试记录表中的项目内容检查其压力、流量、电流及轴承温度等工况是否符合额定参数。如运转正常，应连续运行2小时以上。 系统调试：在单机试运行完毕后，应对系统进行一次复检，之后可进行系统调试。由施工单位发出通知，三方人员同参加。首先将泵启动，然后逐项检查各设备运行及用水系统水压、水量是否达到设计要求和验收规范要求，系统负荷运行 24 小时满足要求后结束调试，并将调试结果提交相关方签字认定，作为工程验收及质量评定的依据。3、排水系统的安装：（1）管道安装及技术要求 严格按验收规范要求选料施工，如排水管道的横管与横管，横管与立管的连接，采用450三通或450四通及900斜四通。立管与排出管端部的连接，采用两个450弯头。 管道支、吊架间距正确、安装稳固，防止发生塌腰现象而造成堵塞，支架间距以横管不大于2米，立管不大于3米。 为了便于柔性铸管的检修，延长其使用寿命，对接头处使用的橡胶圈材质，由三方共同检查、比较。紧固螺检采用镀锌件安装且螺栓抹上黄油，以防过早生锈。 塑料管与铸铁管承插连接处，采用先塞油麻，再填石棉膨胀水泥打口，且塑料管插入承口部份用锉子打毛，以保证接口严密度，防止接口漏水。 承插接口在粘接前先用丙酮或二氯乙烷擦试干净，对弯曲、弯形的管材坚决退货。为防止因地面积水及塑料管壁面光滑而造成渗漏，对塑料管穿楼板部份，加塑料管防水翼环（该翼环由专门厂家生产），然后用细石混凝土填实，并将该部份高出地面后做成一定坡度。 排水立管甩口及支管敞口用水泥纸或塑料泡沫制成圆形状堵塞，卫生间及阳台等地面敞口用木板封堵，堵口缝隙用水泥抹严。(2)卫生洁具安装：从普遍卫生洁具有的使用情况看，大便器在使用过程中，时常出现地面积水、下层顶板和墙壁潮湿、滴水等现象，结合近几年情况进行分析、总结，对大便器的渗漏问题采取以下措施加以防治： 大便器接上下水管时要仔细检查接口的胶皮腕是否破裂，如有毛病坚决不使用，在绑扎胶皮腕与大便器和上下水管连接处时，使用14号铜丝，两道错开拧紧，严禁使用铁丝。 安装大使器排水管时，甩口高度高出地面10毫米，同时排水管甩口选择内径较大，内口平整的承口，以保证大使器出口有足够的插入深度。承口填料用1:5石灰水泥混合膏填实抹平。 在做地面防水层时，油毡与管道相交处用热沥青浇灌，洞口用细石混凝土浇灌密实；（卫生洁具的安装根据厂家提供的技术资料结合有关规范进行。）3、管道吹洗及水压试验： 给水管试压前用堵头将所有敞口封住。然后用试压泵分级试压，每级不超过0.2MP，每加一级停压（给水管、消防管试验压力为工作压力的1.5倍）试验中发现有泄漏应做好记录，泄压后组织人员处理，处理完毕重新试压，直到符合要求为止。 消防支管分层试压，分为消火栓系统和喷淋系统，试验压力为1.6MP.部份支管及立管在室内装修前试压完毕，管道井内立管在砌墙前试压完毕。 排水管应在隐蔽前做灌水试验。将排水管分层堵塞灌水，一层排水管道灌水高度不低于底层层高，满水30分钟后，液面不下降为合格，一层以上部份均做通水试验。（各系统水压试验后均应做管道冲洗）4、动力、照明系统安装：(1)线管预埋、管内穿线、电缆及其桥架的敷设、线线的安装均按相应的规范和验收标准施工。所用电气器材符合国颁或部颁现行标准和设计要求，如不符合，坚决不使用。(2)线管和箱、盒预埋： 在土建浇灌混凝土前，根据图纸准确预埋电管、箱盒，要求稳固可靠。 使用PVC塑料管预埋时，线管连接处用粘接剂连接紧密、牢固；管子煨弯，不得有明显折皱，凹扁、死角现象，管路敷设尽量避免转弯。管路距离过长的，应在适当位置加过线盒。 管路的固定：管子每隔30厘米左右用铅丝与钢盘绑扎一道，露出地面部份控制在30厘米以内，并尽可能焊接钢筋支架加以支持，防止线管折断。接线盒用铅丝、铁钉固定在木模板上。线管管口和接线盒均应作封口处理，线管敷设完毕，均用油漆将线管的走向位置画在模板上，便于以后穿线及防止管道吊架在安装时损坏线管。在浇灌过程中，由值班人员负责管路的保护和及时处理工作。（3）管内穿线： 管内穿线时，管口、箱口、护口必须齐全，以免划伤电线电缆。导线颜色统一分相线和零线、地线。 导线的连接：大于或等于10平方毫米的采用压接，多芯线在压接前，应刷锡一道。（4）电缆敷设： 电缆敷设前要进行绝缘或耐压实验； 电缆在桥架内水平敷设时，用人力牵引，同等级的电缆水平净距不小于35mm，电缆弯曲半径以最大截允许半径为准。 电缆在井内垂直敷设时，先用施工电梯吊至屋面，电缆轴附近和部份楼层做好防滑措施自上而下敷设。电缆敷设1根，卡固1根，沿桥架敷设时，每层卡固两道。 电缆在敷设过程中注意保护，严禁有绞拧、压扁、创伤等缺损，直埋敷设，严禁在管道上面或下面平行敷设。 电缆的耐压、泄漏电流、绝缘电阻的测试记录，隐蔽工程记 录由三方签字认可，其坐标图、竣工图齐全、正确。 电缆按规范规定的颜色区分相线和零线、地线、其中按设计要求，地线采用黄、绿相间线。电缆在两端及中间转弯处、直线段隔一定距离挂标牌。（5） 插接母线的安装： 母线的规格、尺寸根据设计要求经现场测量后由生产厂家定做，安装按相应的施工规范及厂家提供的技术资料进行施工。 母线厂家实测长度后，应绘制配置图提交施工方验收安装。 母线与出线盘连接处，在设备定货时，母线厂家与低压盘厂家做好协调，以免造成连接困难。安装应注意的问题： 母线压接所用垫圈应符合规定要求，对于加厚垫圈在施工准备阶段提前加工，母线搭接处使用板锉锉平；采用焊接时，在焊接处有24mm的加强高度，焊口两侧各凸出47mm。 母线的切割严禁用电焊、气焊切割，各种型钢、母线开孔 处用毛锉清理干净，母线安装横平竖直，排列整齐，转弯处不得有裂纹，油漆色泽均匀，防腐完整。 插接母线外壳接地无遗漏，接地线连接紧密，母子线绝缘电 阻值大于0.5M。 对安装好母线的地方，装好门窗，加锁防护，并安排巡视工作。（6） 电缆桥架的安装：桥架规格，按设计要求选用。 各层主干回路、电缆（线），均采用镀锌电缆桥架在吊顶内水平敷设，动力线路与照明线路分别配置电缆桥架，动力回路的控制线路与动力回路同一桥架敷设，中间加分隔板。 电缆桥架水平敷设时，桥架之间的连接点设置在跨距的1/4左右处。 电缆桥架装置必须有可靠接地，长距离电缆桥架每隔25米左右与大楼接地连接一次。 支架按规范加工制作安装，所用螺栓均采用镀锌件，支架刷漆均匀，无遗漏。 桥架在施工时应满足该桥架上敷设的最大截面电缆的弯曲半径要求。（7） 电气设备的安装：电气设备根据设计要求进行配置，安装按GBJ23282电气安装工程施工验收规范执行。（8） 柜箱试验调整和配电系统调试：1） 柜、箱试验调整： 将所有的接线端螺丝再紧一次，对线路进行复检。绝缘摇测：用500V摇表在端子板处测试每条回路之间的电阻，电阻必须大0.5 M。二次小线回路带有集成电路及电子元件的不得用摇表测试，须用万用表测试是否接通。 将柜、箱内的控制、操作电源回路熔断器上端相线拆掉，接上临时电源，分别模拟试验控制、连锁、操作、继电保护和信号动作，正确无误后将被拆除电源线复位。2） 送电前的准备工作： 彻底清扫全部设备及变配器电室、控制室的灰尘，用吸尘器清扫电器元件，检查母线上、设备上有无遗留的工具，金属材料及其它物件。 明确试运行指挥者、操作者和监护人。 质量检验部门已对模拟试验项目检查并且全部合格，并有试验报告单。3） 送电调试： 由供电部门检查合格后，将电源送进室内，经过验电，校相无误。 由安装单位合低压配电柜进线开关，检查电压表三相是否电压正常然后分系统、回路逐箱、逐柜检查校核相零线的线间电压、绝缘电阻、满足设计要求后空载24小时，无异常现象后做出试验报告并经质检部门签字认可。 合上未级配电箱，对各用电设备、动力、照明器具进行通电，按相应规范要求逐相检查，符合要求后做好高度记录。5、火灾自动报警系统：管路敷设按GB 5016692火灾自动报警系统施工及验收规范执行。（五） 电视、广播、监控系统