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2005 年以来重大房地产调控政策清单及其解读(2008-09-25 22:29:07)2005 年以来重大房地产调控政策清单及其解读年以来重大房地产调控政策清单及其解读2005 年年 3 月月 26 日，日，国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。2005 年 4 月 27 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。2005 年年 5 月月 11 日，日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的关于做好稳定住房价格工作的意见，这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。2005年“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇。虽然通过 2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火”消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。所以，总的说来，2005 年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。因此，经过了 2005 年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。2006 年年 4 月月 28 日日房贷基准利率涨至 6.39%，固定利率将走俏：中国人民银行宣布从 4 月 28 日起上调金融机构贷款基准利率。一年期贷款基准利率上调 0.27 个百分点，由现行的 5.58%提高到 5.85%，其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率仍保持不变。个人住房贷款(商贷)利率也包含在本次调整之中。从 4 月 28 日起，5 年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将由6.12%提高到 6.39%，个人能享受到的最优惠的下限利率由 5.508%提高到 5.751%。去年 3 月，个人从银行获得的最优惠房贷利率上涨了0.2个百分点，使许多人的住房按揭月供上涨数十、上百元，而这次利率上涨的幅度更大，月供负担又有增加2006 年年 5 月月 17 日日国务院总理温家宝 17 日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，审议并原则通过中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)。(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。2006 年年 5 月月 29 日日9 部委“十五条”部委“十五条”国务院办公厅转发建设部等部门 关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 中指出，要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。2006 年年 5 月月 31 日二手房营业税征收日二手房营业税征收5 月 31 日，国家税务总局发布了“关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知”。该通知强调，6 月 1 日后，个人将购买超过 5 年（含 5 年）的住房对外销售时，如果不能提供属于普通住房的证明，一律要征收营业税。国家税务总局方面透露，该通知首次对个人对外销售不能提供属于普通住房证明材料，或经审核不符合规定条件等情况作出了明确规定。也就是说，6 月 1 日后，个人将购买超过 5年（含 5 年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。如果个人将购买超过 5 年（含 5 年）的住房对外销售，但不能提供属于普通住房的证明材料，或经审核不符合规定的，一律要执行销售非普通住房的政策。届时，税务部门要按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额，征收营业税。2006 年年 7 月月 6 日日据中国建设部消息，建设部、发展改革委、工商总局联合发出通知，进一步整顿规范房地产交易秩序。通知要求，加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。具体包括：加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在 10 日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。2006 年年 7 月月 12 日日165 号文件号文件盛传已久的“住房结构”调控细则悄然出台。建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165 号）正式签发，并下发至地方政府。165 号文件核心精神有三：一、90 平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”；二、套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的 70%以上，这个 70%的比例要求适用于“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”；三、6 月 1 日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府根据当地年度结构比例要求，因地制宜地确定需要调整的情况。2006 年年 7 月月 24 日外资限炒令日外资限炒令内容如下：各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：一、规范外商投资房地产市场准入二、加强外商投资企业房地产开发经营管理三、严格境外机构和个人购房管理四、进一步强化和落实监管责任2006 年年 7 月月 24 日建立国家土地督察制日建立国家土地督察制国务院授权国土资源部代表国务院对各省、自治区、直辖市，以及计划单列市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查。设立国家土地总督察 1 名，由国土资源部部长兼任；兼职副总督察 1 名，由国土资源部 1 名副部长兼任；专职副总督察(副部长级)1 名。国家土地总督察、副总督察负责组织实施国家土地督察制度。2006 年年 7 月月 26 日日108 号文号文2006 年 7 月 26 日，国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发2006108 号）突然现身，明令 8 月 1 日起对二手房买卖强制征收个人所得税。“108 号文”规定，二手房交易过户前必须完税。主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税等税收一并办理；税务机关暂无条件设置征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收。2006 年年 8 月月 1 日土地出让日土地出让国有土地出让目前存在三大问题：一是土地出让信息披露不充分；二是有的地方在招拍挂特别是挂牌出让中设定条件限制竞买人，操作不规范；三是协议出让公开程度不够。解决这些问题，需要进一步统一出让程序和标准。旨在进一步完善土地使用权出让制度，严格控制划拨用地和协议出让土地范围的两条新规招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范将于 8 月 1 日起施行。国土资源部某内部人土表示，新规核心为扩大招拍挂范围到六类土地，同时做到充分披露出让信息，给更多市场竞争主体以平等机会。2006 年年 9 月月 4 日外资购房日外资购房近年来部分境外热钱进入中国房地产市场，被视为是境内热点城市房价上涨的一个因素。对此，国家外汇管理局、建设部近日出台规定强化房地产市场外汇管理，规范境外机构和个人购买境内商品房。这份关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知规定，境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案文件等相关材料，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核后方可购汇汇出。2006 年年 9 月月 5 日土地调控日土地调控新华社日受权全文播发国务院关于加强土地调控有关问题的通知（以下简称通知）。通知指出，为进一步贯彻科学发展观，保证经济社会可持续发展，必须采取更严格的管理措施，切实加强土地调控。通知指出，当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新动向、新问题，建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，严把土地“闸门”任务仍然十分艰巨。2006 年年 11 月月 20 日土地有偿使用费日土地有偿使用费年月日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，同时继续实行中央与地方：分成体制，相关收入专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定和国务院关于加强土地调控有关问题的通知的要求，为保护耕地，强化土地经济调控手段，控制固定资产投资过快增长，促进节约集约用地，财政部、国土资源部、中国人民银行日前联合印发了关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。2006 年年 11 月月 30 日日 落实楼市调控落实楼市调控近日，经国务院同意，全国房地产市场宏观调控部际联席会议向各省、自治区、直辖市人民政府以及国务院各部委、各直属机构印发了 关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报(以下简称通报)。通报 指出，国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知(国办发明电 2005 8 号)、国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(国办发 2005 26 号)和国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国办发200637 号)下发以来，各地区和有关部门认真贯彻执行各项政策措施，在调整住房供应结构、稳定住房价格方面做了大量的工作。9 月下旬，按照国务院要求，各省(区、市)认真进行了自查，建设部等十部门对北京、天津、内蒙古、辽宁、江苏、江西、山东、湖北、广东、四川、陕西等 11 个省(区、市)进行了集中检查。从自查、集中检查情况看，当前全国房地产市场情况总体上是好的，并且出现了一些积极的变化。2006 年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅是在 2006 年 5 月出台的国十五条中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，2006 年 9 月初，国务院更是专门下发关于加强土地调控有关问题的通知,主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下发了关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知，这些都显示了中央对土地管理改革的决心和深意，是对 04 年国务院 28 号文（国务院关于深化改革严格土地管理的决定），05年国八条、144 号文（关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知）和 06 年国六条的延续。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地地管理将更加严格。