房地产项目经济评价方法.docx

房地产开发项目经济评价要领目录 第一章 总 则第二章 房地产市场观察与预测第三章 房地产开发项目筹谋第四章 房地产开发项目投资与本钱用度估算第五章 房地产开发项目收入估算与资金筹措第六章 房地产开发项目财政评价第七章 房地产开发项目不确定性阐发第八章 房地产开发项目方案比选第九章 房地产开发项目综合评价第一章 总 则 （第六章） 第一条 房地产开发项目(以下简称房地产项目)经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。为了引导房地财产康健生长，淘汰房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本要领。 第二条 房地产项目应凭据社会经济生长的需要和都会总体筹划的要求，运用微观效益阐发与宏观效益阐发相结合、定量阐发与定性阐发相结合、动态阐发与静态阐发相结合的要领，做好经济评价事情。第三条 在房地产项目经济评价中，凭据房地产项目未来获取收益的方法，可将房地产项目主要分为下列类型:一、出售型房地产项目。此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方法得到收入、接纳开发资金、获取开发收益，以到达盈利的目的。 二、出租到房地产项目。此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方法得到收入、接纳开发资金、获取开发收益，以到达盈利的目的。 三、混淆型房地产项目。此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的种种组合方法得 到收入、接纳开发资金、获取开发收益，以到达盈利的 目的。 第四条 房地产项目经济评价分为财政评价和综合 评价。对付一般的房地产项目只需进行财政评价;对付重大的、对区域社会经济生长有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。 第五条 财政评价应凭据现行财税制度和代价体系，盘算房地产项目的财政收人和财政支出，阐发项目的财政盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财政可行性。 第六条 综合评价应从区域社会经济生长的角度，阐发和盘算房地产项目对区域社会经济的效益和用度，考察项目对社会经济的净孝敬，判断项目的社会经济合 理性。 第七条 房地产项目经济评价应在房地产市场观察与预测、房地产项目筹谋、房地产项目投资与本钱用度估算、房地产项目收入估算与资金筹措的底子上进行。同时应注意对房地产项目进行不确定阐发和多方案比选。 第八条 房地产项目经济评价的结论可以为房地产开发商办事，作为房地产开发商投资决策的依据;可以为政府治理部分办事，作为政府治理部分审批房地产项目的依据;可以为金融机构办事，作为金融机构审查贷款可行性的依据。 第九条 本要领适用于第三条所述种种房地产项目。其他房地产项目的经济评价也可参照本要领使用。房地产项目底子数据的准确性和参数选择的公道性，对房地产项目经济评价结论的正确性有着重要的影响，为此，要求经济评价人员具有较高的素质，以便在进行房地产项目经济评价时作出正确的阐发和判断。 （回篇首）第二章 房地产市场观察与预测 第十一条 开发商和经济评价人员通过对房地产市 场观察，了解房地产市场的已往和现状，掌握房地产市 场的生长动态，预测房地产市场的未来生长趋势，并依 此阐发房地产项目建立的须要性，确定房地产项目的用 途、范围、档次、开发时机和经营方法。 第十二条 房地产市场观察与预测的内容和要领， 应凭据房地产项目的用途、未来获取收益的方法及所在地区的具体情况确定。凭据用途可将房地产项目主要分为下列类型: 一、居住用途的房地产项目，包罗普通住宅、高等公寓、别墅等。 二、商业用途的房地产项目，包罗商场、购物中心、商业店肆、超等市场、批发市场等。 三、办公用途的房地产项目，包罗商务办公楼 (写字楼)等。 四、旅馆用途的房地产项目，包罗饭馆、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。 五、餐饮用途的房地产项目，包罗酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。 六、娱乐用途的房地产项目，包罗游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、影剧院等。 七、产业用途的房地产项目，包罗厂房、堆栈等。 八、特殊用途的房地产项目，包罗停车楼等; 九、土地开发项目，是指在生地或毛地上进行三通一平等，将其开发成为建立熟地的房地产项目。 第十三条 房地产市场观察与预测包罗房地产投资情况的观察与预测和房地产市场状况的观察与预测。 一、房地产投资情况的观察与预测。房地产投资情况的观察与预测应在国度、区域、都会、邻里的条理上进行。主要内容包罗:政治、执法、经济、文化教诲、 自然条件、都管帐划、底子设施等方面，对已经产生的或将要产生的重大事件或政策对房地产项目的影响，要作出充实的了解和预计。二、房地产市场状况的观察与预测。房地产市场状 况的观察与预测应在房地产投资情况观察与预测的底子 上进行，主要内容包罗: 1供求状况。包罗相关地段、用途、范围、档次、 价位、平面部署等的房地产的供求状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供给量应包罗已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。 2房地产商品的代价、租金和经营收入。 3房地产开发和经营的本钱、用度、税金的种类及其支付的尺度和时间等。 第十四条 房地产市场观察要凭据观察的工具和内容，接纳适当的要领。通常接纳的要领有:普查法、抽样观察法、直接观察法、间接观察法。第十五条 房地产市场预测一般分为定性预测和定量预测。 一、定性预测。定性预测主要是通过对历史资料的阐发和对未来条件的研究，凭借预测人员实践经验和逻辑推理能力，对房地产市场未来体现的性质进行推测和判断。 二、定量预测。定量预测是在了解历史资料和统计数据的底子上，运用数学要领和其他阐发技能，创建可以体现数量干系的数量模型，并以此为底子阐发、盘算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。第十六条 房地产市场预测的具体要领因预测的工具、内容、期限差别而有所差别。通常接纳的要领有: 一、直观判断法，包罗德尔菲法和专家小组法等。二、历史引伸法，包罗简朴平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季候指数法等。 三、因果预测法，包罗回归阐发法和相关阐发法等。（回篇首）第三章 房地产开发项目筹谋 第十七条 房地产项目应进行系统的项目筹谋，以形成和优选出较具体的项目开发经营方案。 房地产项目筹谋主要包罗项目区位的阐发与选择，开发内容和范围的阐发与选择，开发时机的阐发与选择，开发互助方法的阐发与选择，项目融资方法和资金结构的阐发与选择，房地产产物经营方法的阐发与选择。 第十八条 房地产项目区位的阐发与选择，包罗地区的阐发与选择和具体所在的阐发与选择。 地区的阐发与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的阐发与选择，主要考虑项目所在地区的政治、执法、经济、文化教诲、自然条件等因素。 具体所在的阐发与选择，是对房地产项目坐落所在和周围情况、底子设施条件的阐发与选择，主要考虑项目所在所在的交通、都管帐划、土地取得代价、拆迁安顿难度、底子设施完备水平以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。第十九条 房地产项目开发内容和范围的阐发与选择，应在切合都管帐划的前提下凭据最高最佳利用原则(最高最佳利用是执法上允许、技能上可能、财政上可行，经过充实公道的论证，能够带来最高收益的利用)， 选择最佳的用途和最符合的开发范围，包罗修建总面 积、建立和装修档次、平面部署等。别的，还可考虑仅 将生地或毛地开发成为可进行衡宇建立的熟地后租售的 情况。 第二十条 房地产项目开发时机的阐发与选择，应 考虑开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发园地 和开始建立的时机，并充实预计治理前期手续和征地拆 迁的难度等因素对开发迸度的影响。大型房地产项目可 考虑分期分批开发 (转动开发)。 第二十一条 房地产项目开发互助方法的阐发与选 择，主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专 长、经验和社会干系等方面的实力或优势水平，并从分 散风险的角度出发，对独资、合资、互助 (包罗合建)、委托开发等开发互助方法进行选择。 第二十二条 房地产项目融资方法与资金结构的阐发与选择，主要是结合项目开发互助方法设计资金结构，确定互助各方在项目资本金中所占的份额，并通过阐发可能的资金来源和经营方法，对项目所需的短期和恒久资金的筹措作出公道的摆设。 第二十三条 房地产产物经营方法的阐发与选择，主要是考虑近期利益和久远利益的分身、资金压力、自身的经营能力以及市场的担当水平等，对出售 (包罗预售)、出租 (包罗预租、短租或长租)、自营等经营方法进行选择。 （回篇首）第四章 房地产开发项目投资与本钱用度估算 第二十四条 房地产项目总投资包罗开发建立投资和经营资金。开发建立投资是指在开发期内完成房地产产物开发建立所需投入的各项用度，主要包罗:土地用度、前期工程用度、底子设施建立用度、修建安装工程用度、大众配套设施建立用度、开发间接用度、财政用度、治理用度、销售用度、开发期税费、其他用度以及不可预见用度等。 开发建立投资在开发建立历程中形成以出售和出租为目的的开发产物本钱和以自营自用为目的的牢固资产及其他资产，应注意开发建立投资在开发产物本钱与牢固资产和其他资产之间的公道分摊划转。 经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。 开发期是指从房地产项目大量资金正式投人工程开始，到开发建立完成的期间。 第二十五条 开发产物本钱是指房地产项目产物建成时，凭据国度有关财政和管帐制度转入房地产产物的开发建立投资。当房地产项目有多种产物时，可分别估算每种产物的本钱用度，但应注意开发建立投资在差别开发产物之间的公道分摊。 第二十六条 经营本钱是指房地产产物出售、出租时，将开发产物本钱凭据国度有关财政和管帐制度结转的本钱，主要包罗:土地转让本钱、出租土地经营成木、房地产销售本钱、出租经营本钱。 对付分期收款的房地产项目，房地产销售本钱和出租经营本钱可按其当期收入占全部销售收入和租金收人的比率，盘算本期应结转的经营本钱。 第二十七条 房地产项目开发建立完成后，可能形成一定比例的开发企业资产，主要包罗牢固资产、无形资产和递延资产。 一、牢固资产包罗开发企业办公用房、开发企业呆板设备和运输设备，以及自营的商业和办事业用房等。 二、无形资产主要包罗土地使用权等。 三、递延资产主要包罗开发企业的开办费和租入牢固资产的改进支出等。 第二十八条 房地产项目土地用度是指为取得房地产项目用地而产生的用度。房地产项目取得土地有多种方法，研产生的用度各不相同。主要有下列几种:划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 一、土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为:农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。 1.农村土地征用拆迁费主要包罗:土地赔偿费、青苗赔偿费、地上附着物赔偿费、安顿补贴费、新菜地开发建立基金、征地治理费、耕地占用税、拆迁费、其他用度。 2.城镇土地拆迁费主要包罗:地上修建物、构筑物、附着物赔偿费，搬家费，临时搬家安顿费，周转房摊销以及对付原用地单位停产、停业赔偿费，拆迁治理费和拆迁办事费等。 二、土地出让地价款。土地出让地价款是指国度以 土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地 使用者，并由土地使用者向国度支付土地使用权出让地 价款。主要包罗向政府缴付的土地使用权出让金和凭据 土地原有状况需要支付的拆迁赔偿费、安顿费、都会底子设施建立费或征地费等。例如:以出让方法取得都会 熟地土地使用权，土地出让地价款由土地出让金加上拆迁赔偿费和都会底子设施建立费组成。 土地出让地价款的数额由土地所在都会、地区、地段、土地的用途以及使用条件、条约条件等许多方面的 因素决定。许多都会对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的底子上加以适当调解 确定。三、土地转让费。土地转让费是指土地受让偏向土地转让方支付土地使用权的转让费。依法通过土地出让 或转让方法取得的土地使用权可以转让给其他正当使用 者。土地使用权转让时，地上修建物及其他附着物的所 有权随之转让。 四、土地租用费。土地租用费是指土地租用偏向土地出租方支付的用度。以租用方法取得土地使用权可以淘汰项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。 五、土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取用度，但一般需要对土地使用权评估作价。 第二十九条 房地产项目前期工程费主要包罗项目前期筹划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及三通一平等阶段的用度支出。 项目筹划、设计、可行性研究所需用度支出一般可按项目总投资的一定百分比估算，也可按预计的事情量乘以正常工日费率估算。项目水文、地质勘测所需用度支出凭据事情量估算。土地开发中三通一平 (通水、通电、通路、土地平整)工程用度凭据实际事情量估算。 第三十条 底子设施建立费。底子设施建立是指修建物2米以外和项目用地筹划红线以内的种种管线和门路工程，其用度包罗供水、供电、供气、排污、绿化、门路、路灯、环卫设施等建立用度，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口用度。一般按实际工程量估算。 第三十一条 修建安装工程费是指制作衡宇修建物所产生的修建工程用度、设备采购用度和安装工程用度等。在可行性研究阶段，修建安装工程用度估算可以接纳单位估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以凭据类似工程经验进行估算。具体估算要领的选择应视资料的可取性和用度支出的情况而定。当房地产项目包罗多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算修建安装工程用度。第三十二条 大众配套设施建立费是指居住小区内为居民办事配套建立的种种非营利性的大众配套设施(又称公建立施)的建立用度，主要包罗:居委会、派出所、托儿所、幼儿园、大众茅厕、停车场等。一般按筹划指标和实际工程量估算。第三十三条 开发间接用度是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发明场组织治理所产生的各项用度。主要包罗:人为、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护费、周转房摊销和其他用度等。当开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发明场组织开发建立运动时，研产生的用度可直接计入开发企业的治理用度。第三十四条 治理用度是指房地产开发企业的治理部分为组织和治理房地产项目的开发经营运动而产生的各项用度。主要包罗:治理人员人为、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教诲经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技能转让费、技能开发费、无形资13产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他治理用度。如果房地产开发企业同时开发若干房地产项目，治理用度应在各个项目间公道分摊。第三十五条 财政用度是指房地产开发企业为筹集资金而产生的各项用度。主要包罗借款和债券的利息、金融机构手续费、署理费、外汇汇兑净损失以及其他财政用度。第三十六条 销售用度是指房地产开发企业在销售房地产产物历程申产生的各项用度，以及专设销售机构的各项用度。主要包罗销售人员人为、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、告白费、宣传费、代销手续费、销售办事费及预售许可证申领费等。第三十七条 其他用度主要包罗:临时用地费和临时建立费、工程造价咨询费、总承包治理费、条约公证费、施工执照费、工程质量监视费、工程监理费、竣工图体例费、工程保险费等。第三十八条 房地产项目投资估算中应考虑项目所包袱的与房地产投资有关的种种税金和地方政府或有关部分征收的用度。主要包罗:牢固资产投资偏向调治税、土地使用税、市政文管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建立费、电话初装费、疏散建立市政公用设施建立费等。在一些大中型都会，这部分税费已经成为房地产项目投资用度中占较大比重的用度。各项税费应凭据本地有关法例尺度估算。第三十九条 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见用度。第四十条 运营用度是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间产生的种种运营用度。主要包罗:治理用度、销售用度等。第四十一条 修理用度是指以出租或自营方法得到收益的房地产项目在经营期间产生的物料消耗和维修费等。第四十二条 房地产项目应凭据可能的建立进度和将会产生的实际付款时间和金额体例资金使用筹划表。在房地产项目可行性研究阶段，盘算期可取年、半年、季甚至月为单位，资金使用筹划应定期体例。体例资金使用筹划应考虑种种投资款项的付款特点，要考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度中间结算付款等方法对体例资金使用筹划的影响。 （回篇首）第五章 房地产开发项目收入估算与资金筹措第四十三条 房地产项目应在项目筹谋方案的底子上，制定切实可行的出售、出租、自营等筹划 (以下简称租售筹划)。租售筹划应遵守政府有关房地产租售和经营的划定，并与开发商的投资计谋相结合。第四十四条 房地产项目租售筹划包罗拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售代价、租售收入及收款方法。第四十五条 租售房地产的类型和相应的数量，应在房地产项目可供租售的房地产类型、数量的底子上确定，并要考虑租售期内房地产市场可能产生的变革对租售数量的影响。第四十六条 租售代价应凭据房地产项目的特点确定，一般应选择在位置、范围、功效和档次等方面可比的生意业务实例，通过对其成交代价的阐发与修正，最终得到房地产项目的租售代价。确定租售代价要与开发商市场营销计谋相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观情况对项目租售代价影响的同时，还应对房地产市场供求状况进行阐发，考虑已建成的、正在建立的以及潜在的竞争项目对房地产项目租售代价的影响。第四十七条 房地产项目的收入主要包罗房地产产物的销售收入、租金收入、土地转让收入 (以上统称租售收入)、配套设施销售收入和自营收入。一、租售收入即是可供租售的房地产数量乘以单位租售代价。应注意可出售面积比例的变革对销售收入的影响;空置期 (项目竣工后暂时找不到租户的时间)和出租率对租金收入的影响;以及由于筹划设计的原因导致不能售出头积比例的增大对销售收入的影响。二、自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和办事业等经营运动的载体，通过综合性的自营方法得到的收入。在进行自营收入估算时，应充实考虑目前已有的商业和办事业设施对房地产项目建成后产生的影响，以及未来商业、办事业市场可能产生的变革对房地产项目的影响。第四十八条 确定收款方法应考虑房地产生意业务的付款习惯和老例，以及分期付款的期数和各期付款的比例。第四十九条 资金筹措筹划主要是凭据房地产项目对资金的需求以及投资、本钱与用度使用筹划，确定资金的来源和相应的数量。房地产项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。第五十条 在进行房地产项目经济评价时，应定期体例销售收入、经营税金及附加估算表，租金收入、经营税金及附加估算表，自营收入、经营税金及附加估算表，投资筹划与资金筹措表。（回篇首）第六章 房地产开发项目财政评价第五十一条 房地产项目财政评价是在房地产市场观察与预测，项目筹谋，投资、本钱与用度估算，收入估算与资金筹措等根本资料和数据的底子上，通过体例根本财政报表，盘算财政评价指标，对房地产项目的财政盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行阐发。第五十二条 应体例的根本财政报表主要有:现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产欠债表。根本财政报表凭据独立法人房地产项目(项目公司)的要求进行科目设置;非独立法人房地产项目根本财政报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应注意用度与效益在项目上的公道分摊。第五十三条 现金流量表反应房地产项目开发经营期的现金流人和现金流出，定期体例，用以盘算各项评价指标，进行房地产项目财政盈利能力阐发。凭据投资盘算底子的差别，现金流量表一般分为:一、全部投资现金流量表。该表不分投资资金来源，以全部投资作为盘算底子，用以盘算全部投资财政内部收益率、财政净现值及投资接纳期等评价指标，考察房地产项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(岂论其资金来源及利息几多)进行比力创建配合的底子。 二、资本金现金流量表。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为盘算底子，把借款本金归还和利息支付视为现金流出，用以盘算资本金财政内部收益率、财政净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。三、投资者各方现金流量表。该表以投资者各方的出资额作为盘算底子，用以盘算投资者各方财政内部收益率、财政净现值等评价指标，反应投资者各方投入资本的盈利能力。第五十四条 资金来源与运用表反应房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及归还筹划。第五十五条 损益表反应房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分派情况，用以盘算投资利润率、资本金利润率等评价指标。一、利润总额的盘算。利润总额=经营收入-经营本钱-治理用度-销售用度-财政用度-经营税金及附加-土地增值税经营收入=销售收入+租金收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入经营税金及附加=营业税+都会维护建立税+教诲费附加19经营本钱=土地转让本钱+商品房销售本钱+配套设施销售本钱+出租房经营本钱二、弥补亏损。房地产开发企业产生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不敷弥补的，可以在五年内延续弥补;五年内不敷弥补的，用税后利润弥补。三、利润分派。房地产开发企业交纳所得税后的利润，一般凭据下列顺序分派:1.弥补企业以前年度亏损。2.提取法定盈余公积金。法定盈余公积金凭据税后利润扣除前项后的10%提取，法定公积金已到达注册资本的50%时可不再提取。3.提取公益金。4.向投资者分派利润。第五十六条 财政盈利能力阐发主要是考察房地产项目的财政盈利能力水平。凭据房地产项目研究阶段、研究深度以及项目类型的差别，可以通过上述根本报表，有选择地盘算下列评价指标:一、财政内部收益率 (FIRR)。房地产项目的财政内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计即是零时的折现率。其表达式为: 式中 CI现金流人量; CO现金流出量;:第f期的净现金流量; n: 开发经营期 (开发期与经营期之和)。财政内部收益率可凭据财政现金流量表中的净现金流量用试差法求取。在财政评价中，将求出的全部投资或资本金 (投资者的实际出资额)财政内部收益率与投资者可担当的最低收益率 (MARR)或设定的基准收益率i。比力，当FIRRMARR或FIRRi时，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财政上是可以考虑担当的。当财政报表按月、季或半年体例时，盘算求出的财政内部收益率应换算为以年为期单位的财政内部收益率，然后再与企业最低可担当的收益率进行比力。如以季为期的单位，换算公式为:FIRR年=(l+FIRR季)4-1*100%二、财政净现值 (FNPV)。财政净现值是指凭据投资者最低可担当的收益率或设定的基准收益率iC，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。以iC为例，其表达式为:财政净现值可凭据财政现金流量表盘算求得。财政净现值大于或即是零的房地产项目，在财政上是可以考虑担当的。三、投资接纳期 (主要适用于出租和自营的房地产项目)。投资接纳期是指以房地产项目的净收益补偿总投资所需要的时间。一般以年体现，并从房地产项目开发期的起始年算起。其表达式为: 投资接纳期可凭据财政现金流量表 (全部投资)中累计净现金流量求得，其详细盘算公式为:投资接纳期=(累计净现金流量开始出现正值期数-1)+(上期累计现金流量的绝对值当期净现金流量)上式得出的是以期为单位的投资接纳期，应再把它换算成以年为单位的投资接纳期。第一章总则四、投资利润率。投资利润率=年平均利润总额总投资100%五、资本金利润率。资本金利润率=年平均利润总额+资本金100%六、资本金净利润率。资本金净利润率=年平均所得税后利润总额+资本金100%第五十七条 房地产项目清偿能力阐发主要是考察房地产项目开发经营期内的财政状况及偿债能力。一、借款利息的盘算。1有效利率:有效利率=1+（rt/m）m-1式中 rt名义期利率;m每期计息次数。2利息盘算要领:(1)定期计息时，为简化盘算，假定借款产生当期均在期中支用，按半期计息，其后各期按全期计息;还款当期定期末归还，按全期计息。每期应计利息的近似盘算公式为:每期应计利息=(期初借款本息累计+本期借款2)利率(2)等额归还本金和利息总额的盘算公式: 式中 A每期的还本付息额;IC 宽限期末牢固资产投资和开发产物本钱的借款本金或本息与初始经营资金借款本金之和;I期利率;n贷款方要求的借款归还时间 (由还款期开始盘算)。等额还本付息中各期归还的本金和利息不等，归还的本金部分将逐期增多，支付的利息部分将逐期淘汰，其盘算公式为:每期支付利息=期初本金累计期利率每期归还本金=A-每期支付利息期初本金累计=Ic -本期以前各期归还本金累计(3)等额还本，利息照付盘算公式: 式中At 第z期还本付息额。等额还本，利息照付:各期之间的本金及利息之和是不等的，归还期内每期归还的本金额是相等的，利息将随本金逐期归还而淘汰。其盘算公式为:每期支付利息=期初本金累计期利率每期归还本金=Ic/n外洋借款除支付银行利息外，还要另计治理费和答应费等财政用度;为简化盘算，可接纳适当提高利率的要领进行处置惩罚。二、借款归还期的盘算。1海内借款归还期:具有自营部分的房地产项目应盘算海内借款归还期。仅含产物租售的房地产项目一般可不盘算海内借款归还期。海内借款归还期是指在国度划定及房地产项目具体财政条件下，在房地产项目开发经营期内，使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金，归还房地产项目借款本息 (Id)所需要的时间。其盘算公式为:式中 Pd 海内借款归还期，从借款开始期盘算;Rt 第f期可用于还款的资金，包罗:利润、折旧、摊销及其他还款资金。借款归还期可由资金来源与运用表或海内借款还本付息盘算表直接盘算，其详细盘算公式为:Pd =借款归还后开始出现盈余期数-开始借款期数+(当期归还借款额当期可用于还款的资金额)以上盘算结果是以期为单位，注意将其转换成以年为单位。2.外洋借款归还期:涉及利用外资的房地产项目，其外洋借款的还本利息，一般是按已经明确或预计可能的借款归还条件 (包罗宽限期、归还期及归还方法等)盘算。当借款归还期满足贷款机构的要求期限时，即认为房地产项目具有清偿能力。第五十八条 资金平衡阐发主要是考察房地产项目开发经营期间的资金平衡状况。作为房地产项目开发经营的须要条件，各期累计盈余资金不应出现负值 (即资金缺口)。如果出现资金缺口，应接纳适当的步伐 (如短期贷款等)予以解决。资金平衡阐发一般通过资金来源与运用表进行。第五十九条 资产欠债阐发是考察房地产项目开发经营期间的资产与欠债的情况。各期资产应即是欠债和所有者权益之和。如果资产不即是欠债和所有者权益之和，则应查抄其他根本报表。资产欠债阐发可通过资产欠债表进行。回篇首第七章 房地产开发项目不确定性阐发第六十条 房地产项目不确定性阐发是阐发不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而阐发可能出现的风险。不确定性阐发是房地产项目经济评价的重要组成部分，对房地产项目投资决策的成败有着重要的影响。房地产项目不确定性阐发可以资助投资者凭据房地产项目投资风险的巨细和特点，确定公道的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地增强对投资风险的防备和控制。第六十一条 房地产项目不确定性阐发主要包罗敏感性阐发、临界点阐发和概率阐发。可进行不确定性阐发的因素主要有:租售代价、销售进度、出租率、开发周期、项目总投资、土地用度、建安工程费、融资比例、融资本钱等。第六十二条 敏感性阐发是通过预计房地产项目不确定性因素产生的变革，阐发对项目经济效益产生的影响;通过盘算这些因素的影响水平，判断房地产项目经济效益对付各个影响因素的敏感性，并从中找出对付房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。房地产项目敏感性阐发主要包罗以下几个步调:一、确定用于敏感性阐发的经济评价指标。通常接纳的指标为内部收益率，须要时也可选用其他经济指标。在具体选定评价指标时，应考虑阐发的目的，显示的直观性、敏感性，以及盘算的庞大水平。二、确定不确定性因素可能的变更范畴。三、盘算不确定性因素变更时，评价指标的相应变更值。四、通过评价指标的变更情况，找出较为敏感的变更因素，作出进一步的阐发。进行房地产项目敏感性阐发时，可以接纳列表的要领体现由不确定性因素的相对变更引起的评价指标相对变更幅度，也可以接纳敏感性阐发图对多个不确定性因素进行比力。第六十三条 临界点阐发是测算一个或多个不确定性因素变革时，房地产项目到达允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险水平。不确定性因素临界值的阐发盘算可以接纳列表或图解的要领。通常可进行临界点阐发的因素有:一、最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率。售价和销售量是房地产项目重要的不确定性因素，能否在预定的代价下销售出预想的数量，通常是房地产项目成败的要害。最低售价是指房地产项目产物售价下降到预定可担当的最低盈利水平时的代价，售价低于这一代价时，项目盈利水平将不能满足预定的要求。最低销售量是指在预定的衡宇售价下，要到达预定的最低盈利水平，所必须到达的销售量。最低售价与预测售价之间的差距越大，最低销售量与房地产产物商品量之间的差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。当房地产产物以出租为主时，可相应进行最低租金和最低出租率的阐发。二、最高土地取得代价。土地用度是影响房地产项目盈利性的重要因素，也是重要的不确定性因素。最高土地代价是指在房地产项目销售额和其用度稳定的条件下，保持预期收益水平所能蒙受的最高土地用度。当土地用度凌驾这一代价时，项目将无法得到足够的收益。最高土地取得代价与实际估测的土地代价之间差距越大，最高土地取得代价越高，房地产项目蒙受土地使用权代价风险的能力就越强。三、最高工程用度。最高工程用度是指在预定销售额下，满足预期的项目收益要求所能蒙受的最高工程用度。当土地开发工程量不大时，最高工程用度是指最高修建安装工程用度。最高工程用度与预测的可能工程用度之间差距越大，说明房地产项目蒙受工程用度增加风险的能力越强。第六十四条 概率阐发是使用概率研究预测不确定性因素对房地产项目经济效益影响的一种定量阐发要领，通过阐发不确定性因素的变革情况和产生的概率，盘算在差别概率条件下房地产项目的经济评价指标，说明房地产项目在特定收益状态下的风险水平。概率阐发的一般步调为:一、列出需要进行概率阐发的不确定性因素。二、选择概率阐发使用的经济评价指标。三、阐发确定每个不确定性因素产生的概率。四、盘算在给定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点产生的概率。（回篇首）第八章 房地产开发项目方案比选第六十五条 房地产项目方案比选是寻求公道的房地产开发方案的须要手段。对付房地产项目筹谋中提出的种种可供选择的开发经营方案，都要进行经济阐发和盘算，从中筛选出满足最低可担当收益率要求的可供比力方案，并对这些方案进行比选。第六十六条 在进行可供比力方案比选时，应注意各方案之间的可比性，遵循用度与效益盘算口径对应一致的原则，并凭据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。房地产项目通常接纳的方案比选指标有:一、差额投资内部收益率 (IRR)。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和即是零时的折现率。其表达式为: 式中 投资大的方案第t期净现金流量；投资小的方案第t期净现金流量；n开发经营期。在进行方案比选时，可将上述求得的差额投资内部收益率与投资者的最低可担当收益率 （MARR）进行比力，当IRRMARR 时，以投资大的方案为优选方案;反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首先按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。二、净现值 (NPV)NPV在进行方案比选时，以净现值大的方案为优选方案。三、等额年值(AW)。 在进行方案比选时，以等额年值大的方案为优选方案。第六十七条 当可供比力方案的开发经营期相同时，可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值指标进行方案比选。当开发经营期差别时，一般宜接纳等额年值指标进行比选，如果要接纳差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案比选，须对各可供比力方案的开发经营期和盘算要领按有关划定作适当处置惩罚，然后再进行比选。第六十八条 对付开发经营期较短的出售型房地产项目，也可直接接纳利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。第六十九条 对效益相同或根本相同的房地产项目方案进行比选时，为简化盘算，可接纳用度现值指标和等额年用度指标直接进行项目方案用度部分的比选。一、用度现值 (PC)指标。PC=式中 C第t期投人总额;B期末余值接纳。在进行方案比选时，以用度现值小的方案为优选方案。二、等额年用度 （AC）指标。 在进行方案比选时，以等额年用度小的方案为优选方案。（回篇首）第九章 房地产开发项目综合评价第七十条 房地产项目综合评价是从区域社会经济生长的角度，考察房地产项目的效益和用度，评价房地产项目的公道性。房地产项目综合评价包罗综合盈利能力阐发和社会影响阐发。第七十一条 综合评价中项目的效益是指房地产项目对区域经济的孝敬，分为直接效益和间接效益。一、直接效益。直接效益是指在房地产项目范畴内政府能够得到的收益，一般包罗下列方面: 1出让国有土地使用权所得的收益。2因土地使用权转让而得到的收益，如土地增值税等。3项目范畴内的工商企业缴纳的税费，如房产税、土地使用税、车船使用税、印花税、进口关税和增值税、营业税、都会维护建立税及教诲费附加、消费税、资源税、所得税等。4项目