房地产开发成本详细讲解.docx

一、 开发产物本钱的内容为了增强开发产物本钱的治理，低落开发历程泯灭的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产物的本钱，在各个开发环节控制各项用度支出。 要核算开发产物的本钱，必须明确开发产物本钱的种类和内容。开发产物本钱是指房地产开发企业在开发历程中所产生的各项用度支出。开发产物本钱按其用途，可分为如下四类： 1土地开发本钱指房地产开发企业开发土地（即建立园地）所产生的各项用度支出。 2.衡宇开发本钱指房地产开发企业开发种种衡宇（包罗商品房、出租房、周转房、代建房等）所产生的各项用度支出。 3.配套设施开发本钱指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产物本钱的大众配套设施所产生的各项用度支出。 4代建工程开发本钱指房地产开发企业担当委托单元的委托，代为开发除土地、衡宇以外其他工程如市政工程等所产生的各项用度支出。 以上四类开发产物本钱，在核算上将其用度分为如下六个本钱项目： 1土地征用及拆迁赔偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所产生的各项用度，包罗征地费、安顿费以及原有修建物的拆迁赔偿费，或接纳批租方法取得土地的批租地价。 2前期工程费指土地、衡宇开发前产生的筹划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、园地平整等用度。 3底子设施费指土地、衡宇开发历程中产生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及门路等底子设施用度。 4修建安装工程费指土地衡宇开发项目在开发历程中按修建安装工程施工图施工所产生的各项修建安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区内产生，可计入土地、衡宇开发本钱的不能有偿转让的大众配套设施用度，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单元及开发明场为开发房地产而产生的各项间接用度，包罗现场治理机构人员人为、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护费、周转房摊销等。 从上可以看出：组成房地产开发企业产物的开发本钱，相当于产业产物的制造本钱和修建安装工程的施工本钱。如要盘算房地产开发企业产物的完全本钱，还要盘算开发企业（公司本部）行政治理部分为组织和治理开发经营运动而产生的治理用度、财政用度，以及为销售、出租、转让开发产物而产生的销售用度。治理用度、财政用度和销售用度，也叫期间用度。它们绝大部分都是经营期间的用度开支，与开发工程量的干系并不十分密切，如果将期间用度计入开发产物本钱，在开发产物开发和销售、出租、转让差别步的情况下，就会增加开发产物的本钱，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间产生的治理用度、财政用度和销售用度计入当期开发产物本钱，就会使企业造成大量的潜亏，不能实时反应企业的经营状况。同时，将期间用度计入开发产物本钱，不光要增加核算的事情量，也倒霉于正确考核企业开发单元的本钱水平和本钱治理责任。因此，现行管帐制度中划定将期间用度计入当期损益，不再计入开发产物本钱，也就是说，房地产开发企业开发产物只盘算开发本钱，不盘算完全本钱。 二、自营开发工程本钱的核算(一）房地产开发企业的底子设施和修建安装等工程的施工，可以接纳自营方法，也可接纳发包方法进行。 接纳自营方法进行的底子设施和修建安装（包罗装饰）等工程，如果工程范围不大，在施工历程中产生的各项工程用度，可直接计人有关开发本钱的核算东西，记入“开发本钱衡宇开发本钱”等账户的借方和“银行存款”、“库存质料”、“应付人为”等账户的贷方，作如下分录入账： 借：开发本钱衡宇开发本钱XXX 贷：银行存款XXX 库存质料XXX 应付人为XXX 如果工程范围较大，由企业所属施工单元进行内部核算的，可凭据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程用度，并按工程施工本钱核算东西和本钱项目设置工程施工本钱明细分类账进行工程本钱明细分类核算。 一、自营工程本钱核算的东西和项目 由于开发企业底子设施、修建安装等工程具有多样性和牢固性的特点，每一工程险些都有它的奇特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建立它时，要接纳差别的施工要领和施工组织。纵然接纳相同的尺度设计，也由于必须在指定的所在制作，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、质料资源等社会条件差别，在制作时，往往也需要对设计图纸以及施工要领、施工组织等作适当改变。工程的这些特点，使工程施东西有个别性。因此，底子设施、修建安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织本钱核算时，必须接纳定单本钱核算法，即凭据各项工程进行分别核算本钱的要领。通常可以直接记入各项工程的生产用度，应直接计入各项工程本钱；通常不能直接计入各项工程而应由有关工程配合包袱的生产用度，要先凭据产生所在先行归集，然后凭据一定的尺度，定期分派计入有关工程本钱。 按定单本钱核算法核算工程本钱，必须确定工程本钱盘算的东西。工程本钱核算的东西，通常是具有工程预算的单元工程。因为单元工程是体例工程预算、工程进度筹划的东西。凭据单元工程来组织工程本钱核算，便于反应工程预算的执行结果，阐发工程本钱超降的原因，实时反应施工运动的经济效益。为了简化工程本钱核算手续，对付：（l）在同一施工所在、同一结构类型、开竣工时间 相靠近的各个单元工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的本钱归并核算，然后凭据各该单元工程预算造价的比例，算得各该单元工程的实际本钱。 为了便于核算各项工程本钱和分清工程本钱超降的原因，必须对生产用度凭据经济用途加以分类。施工单元的生产用度凭据它的经济用途，一般应分为下列本钱项目： 1质料费指在施工历程中所耗用的组成工程实体的质料、结构件的实际本钱以及周转质料的摊销和租赁用度。 2人工费指直接从事工程施工工人（包罗施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等帮助工人，但不包罗机器施工人员）的人为、奖金、津贴和职工福利费。 3机器使用费指在施工历程中使用自有施工机器所产生的用度，包罗机上操纵人员人为，职工福利费，燃料动力费，机器折旧、修理费，替换东西及部件费，润滑及擦拭质料费，安装、拆卸及帮助设施费，养路费，牌照税，使用外单元施工机器的租赁费，以及凭据划定支付的施工机器进进场费。 4其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，质料二次搬运费，生产东西用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，园地清理费等。 5施工间接费步伐工单元为组织和治理工程施工所产生的全部支出，包罗施工单元治理人员人为、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政治理用牢固资产折旧修理费、低值易耗品摊销、产业保险费、劳动掩护费、民工治理费等。如搭建有为工程施工所必须的生产、生活用的临时修建物、构筑物及其他临时设施，还应包罗临时设施摊销费。 上述质料费、人工费、机器使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工历程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”账户和各项工程本钱。施工间接费由于属于组织和治理工程施工所产生的各项用度，要凭据一定尺度分派计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接用度”账户，然后凭据一定尺度分派计入各项工程本钱。 二、质料费的核算 各项工程耗用的主要质料和结构件，通常通过“领料单”、“退料单”。“已领来用质料清单”、“大堆质料耗用单”等质料凭证汇总盘算。“已领未用质料清单”是对下月需要继承使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用质料总额中减去借以盘算该月质料耗用额的质料凭证。大堆质料是指砖、瓦、砂、石等质料。这些质料常有几个单元工程配合耗用，领用次数又多，很难在领用时逐一加以点数，往往接纳“算两头、轧中间”的步伐，来定期盘算其实际用量。即对进场的大准质料进行点数后，日常领用时不必逐笔治理领料手续，月末先盘算定额耗用量。 本月定额耗用量（本月完成工程量质料消耗定额） 再通过盘点求得实际耗用量，差别数量和差别分派率： 本月实际耗用量月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量 差别数量本月实际耗用量一本月定额耗用量 差别分派率差别数量本月定额耗用量100% 然后求得各项工程实际耗用大堆质料数量和筹划代价本钱： 某项工程实际耗用大堆质料数量该工程定额耗用量（1差别分派率） 某项工程实际耗用大堆质料的筹划代价本钱该工程实际耗用大堆质料数量筹划单价 施工队组在施工历程中领用的周转质料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其本钱记入各项工程本钱。于工程完工时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程本钱。对租赁的周转质料，其租赁费可凭据租赁用度账单记入各项工程本钱。 三、人工费的核算 工程本钱中的人工费，对计件工人的人为，可直接凭据“工程任务单”中人为总额汇总计入各项工程的本钱，职工福利费可按人为的比例（目前为14）计入各项工程的本钱。 “工程任务单”是施工员凭据施事情业筹划于施工前下达给工人班组的具体事情通知，也是用以记载实际完成工程数量、盘算奖金或计件人为的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员凭据施事情业筹划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应凭据工程任务单中划定的各项条件进行查抄，并会同质量查抄员进行验收，评定质量品级。实际验收数量与签发的工程数量有收支时，应查明原因并经领导批准后才气结算。每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工，即将其完工部分按预计数进行结算，未完工部分可结合下月施事情业筹划中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的人为奖金于当月结算。 对计时工人的人为和职工福利费，可凭据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单元的平均人为率盘算。所谓施工单元平均人为率，就是以月份内各该施工单元修建安装工人作业工时总和，除修建安装工人人为和职工福利费总额所得的商数，它的盘算公式如下： 某施工单元平均人为率（元/时）月份内施工单元修建安装工人人为和 职工福利费总额（元）月份内该施工单元修建安装工人作业工时总和（时） 用施工单元平均人为率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分派的人工费： 项工程分派的人人为该项工程耗用工时施工单元平均人为率 四、机器使用费的核算 施工单元因接纳机器化施工使用施工机器而产生的各项用度，应另行组织核算。因为使用施工机器而产生的机器使用费，是单独记入工程本钱的“机器使用费”项目的。 机器使用费的内容，一般包罗： 1人工费指机上操纵人员的人为和职工福利费。 2燃料、动力费指施工机器耗用的燃料、动力费。 3质料费指施工机器耗用的润滑质料和擦拭质料等用度。 4折旧、修理费指对施工机器计提的折旧费、应计的修理费和租人机器的租赁费。 5替换东西、部件费指施工机器使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换东西和部件的摊销费和维修费。 6运输装卸费指将施工机器运到施工现场、运离施工现场和在工地范畴内转移的运输、安装、拆卸及试车等用度，若运往其他施工现场，运出用度由其他施工现场的工程本钱包袱。 7.帮助设施费指为使用施工机器制作、铺设的底子、底座、事情台、行走轨道等用度。施工机器的帮助设施费，如数额较大，可先记入“待摊用度”账户，然后凭据现场施工期限分次从“待摊用度”账户转入“工程施工机器使用费”账户，摊入各月工程本钱。 8.养路费、牌照税指为施工机器如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。 9间接费指机器施工队组织机器施工、治理机器产生的用度和停机棚的折旧、修理费。 至于施工机器所加工的质料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程本钱的“质料费”项目；为施工机器担当运料、配料和搬运制品工人的人为，应记入工程本钱的“人工费”项目；土建施工队因组织机器施工而产生的有关治理费，一般应记入“施工间接用度”的有关项目，不列作施工机器使用费。 机器使用费的总分类核算，应先在“工程施工机器使用费”账户进行。施工单元产生的各项机器使用费，都要自“库存质料”、“低值易耗品”、“质料本钱差别”、“应付人为”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊用度”等账户的贷方转入“工程施工机器使用费”账户的借方，作如下分录入账： 借：工程施工机器使用用度9 000 贷：库存质料 11 00 低值易耗品150 质料本钱差别25 应付人为 4 000 应付福利费560 银行存款 2 165 累计折旧 8 000 待摊用度 3 000 机器使用费的明细分类核算，对大型机器可按各机器分别进行；对中型机器一般可按机器类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机器，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机器等的使用费，可归并盘算它们的折旧、修理费。 机器使用费的分派，一般都以施工机器的事情台时（或事情台班或完成事情量）为尺度。各施工机器对各项工程施工的事情台时，可以凭据种种机器的使用记载，在“机器使用月报”中加以汇总。 三、自营开发工程本钱的核算（二）凭据机器使用费明细分类账记载的机器使用费合计数和机器使用月报中各项工程的事情台时，就可通过下列算式将机器使用费进行分派。 某项工程应分派的机器使用费该项工程使用机器的事情台时机器使用 费合计机器事情台时合计 对付种种中型机器的机器使用费的核算，也可不分机器种类进行。在这种情况下，对付各项工程应分派的机器使用费，可在月终充凭据机器使用月报中种种机器的事情台时合计分别乘该种机器台时费筹划数，求恰当月按种种机器台时费筹划数盘算的机器使用费合计，然后与当月实际产生的机器使用费合计数比力，求得机器使用费实际数对按台时费筹划数的百分比，再将各项工程控台时费筹划数盘算的机器使用费进行调解。 某项工程应分派的机器使用费（该工程使用机器的事情台时机器台时费筹划数）实际产生的机器使用费（机器事情台时合计该机器台是费筹划数） 现举例说明它的分派盘算要领如下： （一）先确定种种施工机器每个台时费筹划数 施工机器台时费筹划数的盘算，可参照以往核算资料确定，也可凭据施工机器原值、折旧率，随机驾驶人员人为、预计年事情台时等资料加以盘算。设例中：履带挖土机的台时费筹划数为20元，混凝土搅拌机的台时费筹划数为 8元。 （二）求出种种施工机器技台时费筹划数盘算的机器使用费合计 设例中: 履带挖土机 290台时台时费筹划数 20元 5 800元 混凝土搅拌机 300台时台时费筹划数 8元 2 400元 其他施工机器 11 800元 按台时费筹划数盘算的机器使用费合计 20 000元 （三）凭据机器使用费明细分类账汇总盘算实际产生的机器使用费，设例中计 19 000元 （四）盘算机器使用费实际数对按台时费筹划数盘算的百分比，设例中为 19000元/20000元10095 （五）将各项工程按台时费筹划数盘算的机器使用费按实际数加以调解 如 101商品房修建工程按各机器事情台时和按台时费筹划数盘算的机器使用费合计数为9 000元，则应分派的机器使用费为： 9000元958550元 对付分派于各项工程本钱的机器使用费，应自“工程施工机器使用费”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程本钱的“机器使用费”项目： 借：工程施工 19 000 贷：工程施工机器使用费 19 000 对付小型施工机器的折旧、修理费，可于月末按各项工程的工料费或事情量的比例，分派计入各项工程本钱的“机器使用费”项目。 五、其他直接资的核算 工程本钱中的“其他直接贸”，是指在施工现场直接产生但不能记入“质料费”、“人工费”和“机器使用费”项目的其他直接产生的用度，主要包罗： 1施工历程中耗用的水、电、风、汽费； 2.冬、雨季施工费包罗为包管工程质量，接纳保温、防雨步伐所需增加的质料、人工和各项设施用度； 3因园地狭小等原因而产生的质料H次搬运费； 4土方运输费。 别的，还包罗生产东西用具使用费、查验试验费、工程定位复测资、工程点交费、园地清理费等。 施工单元在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务，可按实际结算数记入“工程施工”账户的借方和有关工程本钱的“其他直接费”项目。如用银行存款为某项工程支付土方运输费2 000元，应作： 借：工程施工 2 000 贷：银行存款 2 000 对付不能直接记入各项工程本钱的水、电、风、汽等劳务用度，可在月终凭据各项工程的实际耗用量，将各项劳务用度分派于各有关工程本钱。 凭据水、电、风、汽、运输用度分派表，就可将各项工程分派的水、电、风、汽和质料二次搬运费等计入各项工程本钱的“其他直接费”项目。 对付施工现场产生的各项冬、雨季施人为以及工程定位复测费、工程点交费、园地清理兼、查验试验费等其他直接费，凡能直接计入各项工程本钱的，应直接计入；不能直接计入各项工程本钱的，应先行汇总登记，然后凭据一定尺度将它分派计入有关工程本钱。 六、施工间接用度的核算 工程本钱中除了上文所说的各项直接贸外，还包罗施工单元组织施工、治理所产生的各项用度。这些用度，虽为组织施工、治理所必须，但是不能确定其为某项工程本钱所应包袱，因而无法将它直接计入各项工程本钱。为了简化核算手续，都将它先记入“施工间接用度”账户，然后将它分派计入各项工程本钱。 施工间接用度的内容，一般包罗： 1治理人员人为步伐工单元治理人员的人为、人为性津贴、补贴等。 2职工福利费指凭据施工单元治理人员人为总额的一定比例（目前为14）提取的职工福利费。 3折旧费步伐工单元施工治理使用属于牢固资产的衡宇、设备、仪器等的折旧费。 4修理费指施工单元施工治理使用属于牢固资产的衡宇、设备、仪器等的经常修理费和大修理费。 5.东西用具使用费步伐工单元施工治理部分使用不属于牢固资产的东西、器具和查验、试验、消防用具等的购买，摊销和修理费。 6.办公费步伐工单元治理部分办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、集会、水电、烧水和团体取暖用煤等的用度。 7差旅交通费指施工单元职工因公出差、变更事情的差旅费、住勤补贴费、市内交通和误餐补贴费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性路费、工伤人员就医路费，以及施工单元治理部分使用的交通东西的油料、燃料、养路费、牌照费等。 8.劳动掩护费指用于施工单元职工的劳动掩护用品和技能宁静设施的购买、摊销和修理费，供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购买费和补贴费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。 9.其他用度指上列各项用度以外的其他间接用度。 施工单元产生的间接用度，在总分类核算上，应在“施工间接用度”账户进行。产生的各项施工间接用度，都要自“库存质料”、“低值易耗品”、“质料本钱差别”、“应付人为”、“应付福利费”、“银行存款”、“现金”、“累计折；日”、“待摊用度”等账户的贷方转入“施工间接用度”账户的借方。 借：施工间接用度 20 538 贷：库存质料 1900 低值易耗品 600 质料本钱差别 50 应付人为 8 500 应付福利费 1190 银行存款 2 900 现金 298 累计折旧 4 600 待摊用度 1500 如施工单元搭建有为进行施工所必须的生产和生活用的临时宿舍、堆栈、办公室等临时设施，应将其搭建支出先记入“递延资产”账户，然后分月摊销记入“施工间接用度”账户。 施工间接用度的明细分类核算，应按施工单元设置“施工间接用度明细分类账”，将产生的施工间接用度按明细项目分栏登记。 每月终了，应对施工间接用度进行分派。为了便于将施工间接费的实际水平与定额比力，以考核施工间接用度的节约或超支情况，施工间接用度在各项修建安装工程之间的分派，可凭据各项工程的施工间接用度定额（即为直接费或人工费的百分比，修建工程一般按直接费的百分比，水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比）所盘算的施工间接费的比例进行分派。 某项工程本期应分派的施工间接用度本期实际产生的施工间接用度该项工程本期实际产生的直接费（或人工费）该项工程划定的施工间接用度定额各项工程本期实际产生的直接费（或人工费）各项工程划定的施工间接用度定额 在实际核算事情中，对付施工间接用度的分派，往往先盘算本期实际产生的施工间接用度对接施工间接用度定额盘算的施工间接用度的百分比，再将各项工程按定额盘算的施工间接用度进行调解，即将上列算式改为： 某项工程本期应分派的施工间接用度该项工程本期实际产生的直接费（或人工费）该项工程本期该项工程划定的施工间接用度定额本期实际实际产生的施工间接用度各项工程本期实际产生的直接费（或人工费）各项工程划定的施工间接用度定额 如某施工单元在 1998年 7月份计产生施工间接用度 20 538元，各项工程在7月份内产生的直接费和它们的施工间接用度定额如下： 101商品房修建工程直接费 141 000元 施工间接用度定额为直接费的6% 102商品房修建工程直接费 126 000元 施工间接用度定额为直接费的6 151出租房修建工程直接费 59 000元 施工间接用度定额为直接费的6 则各项工程在7月份应分派的施工间接用度如下： 101商品房修建工程： 141000元6%20538元141000元6%+126000元6%+59000元6% 8460元20538元/19560元 8460元1058883元 102商品房修建工程： 126000元6%20538元19560元7560元105%7938元 151出租房修建工程： 590006%20538元19560元3540元105%3717元 对付分派于各项工程本钱的施工间接用度，应自“施工间接用度”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程本钱的“施工间接费”项目： 借：工程施20 538 贷：施工间接用度 20 538 七、自营工程本钱核算步伐小结 为了核算各项自营工程的实际本钱，管帐部分在接到施工部分的开工陈诉后，即要凭据前述有关本钱核算东西的说明，为各该单元工程或同类工程开设有如图表5七所示的“工程施工本钱明细分类账”，用以记载各项工程的本钱。同时岂论工程施工期限的是非，都须比及工程完工记入各项应计本钱以后，工程本钱明细分类账的记载方为完整。 工程施工本钱明细分类账中各本钱项目的实际本钱，凭据上述耗用质料分派表、人工费分派表、机器使用费分派表、水电风汽运输用度分派表、施工间接用度分派表等记入。对付月份内各项工程产生的实际本钱，应在月终将它自“工程施工”账户的贷方转入“开发本钱”账户的借方: 借：开发本钱XXX 贷：工程施工XXX 凭据上文所述，现将自营工程本钱核算步伐归纳如下： 1凭据开工陈诉，确定工程本钱核算东西，开设工程施工本钱明细分类账； 2按工程本钱核算东西和本钱项目汇总分派质料、人工、折旧等用度； 3分派机器使用费、其他直接贸和施工间接费； 4盘算各月施工工程实际本钱； 5凭据完工陈诉，结算工程施工本钱明细分类账中的实际总本钱，并与预算本钱比拟阐发。 四、发包开发工程及其价款结算的核算房地产开发企业的底子设施和修建安装等工程的施工，如不接纳自营方法，可以接纳发包方法。 对发包的底子设施和修建安装工程，一般接纳招标、议标方法，通过工程公然招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业要凭据工程承包条约条例的划定，同承包工程的施工企业签订工程承包条约。承包条约是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，凭据批准的设计文件和中标标函内容所签订，明确双方相互权利、义务干系的协议。它一般应具备以下主要内容：（l）工程名称和所在；（2）工程范畴和内容；（3）开、竣工日期；（4）工程质量、保修期及保修条件；（5）工程造价；（6）工程价款的支付、结算及交工验收步伐；（7）设计文件和技能资料提供日期；（8）质料、设备的供给和进场期限；（9）双方相互协作事项和违约责任等。开发企业应将承包条约副本送开户银行作为结算工程价款的依据。 一、工程价款结算的步伐 开发企业与施工企业在工程承包条约中划定的工程价款的结算，应凭据国度有关工程价款结算步伐，结合本地的有关划定具体确定。从目前各个地域所接纳的工程价款结算步伐来看，归纳起来，主要有如下三种。 1按月结算就是凭据每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为修建安装工程等虽具有个别性的特点，但差别的工程，都是由一定的分部分项工程组成的。每一个分部分项工程，都有一定的施工内容、质量尺度和统一的计量单元，并在短期内可以完成。国度为了治理工程造价而制订的工程预算定额和地域预算造 价，都是以分部分项工程为底子的。因此，凭据经验收及格的各月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等盘算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。如果招标出包工程，工程标价与工程造价差别时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调解盘算。在具体做法上，各个地域也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算，即在月中凭据当月施工筹划所列的事情量一半预付，月末（实际为下月初）凭据各工程当月实际完成事情量（即预算造价或调解盘算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算。 2分段结算就是将一个单元工程按形象进度分别为几个阶段（部位），如底子、结构、装饰、竣工等；凭据完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中凭据当月施工筹划事情量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调解盘算后的工程标价扣除预付款后进行结算。 3竣工一次结算开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，大概工程承包条约代价较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工筹划所列事情量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包条约代价扣除预付工程款后进行结算。 岂论接纳何种结算步伐，施工期间结算的工程价款一般都不得凌驾承包工程条约代价的95。结算双方可以在5的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包条约中订明。尾款应专户存入银行，候工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他包管的，可以不留工程尾款。 又由承包施工企业储备工程施工所需主要修建质料、结构件时，发包开发企业可凭据承包施工企业的要求，在签订工程承包条约后按年度发包工程总值的一定比例向承包施工企业预付备料款，干后期以抵充工程价款的形式陆续扣回。 在实际事情中，预付备料款的额度和扣回步伐，在各个地域并不完全相同，当质料储备天数为4个月、质料费比重占工程造价75的情况下，预付备料款的额度应为当年工程代价的25。在累计已完工程代价到达当年发包工程代价的50时，就可将凌驾发包工程代价50部分的工程价款的50，抵作预付备料款扣 回。这样，到工程完工，扣回相当于发包工程代价25（50X50）的全部预付备料款。不外随着生产资料的开放，施工所需的修建质料、结构件，一般均可从本地市场随时采购，今后也就没有须要再预付备料款了。二、应付工程款和预付备料软、工程款的核算 开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款应付工程款”和“预付账款预付承包单元款”两个账户进行。开发企业凭据划定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款预付承包单元款”账户的借方；凭据工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入“开发本钱衡宇开发本钱”等账户的借方和“应付账款应付工程款”账户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款预付承包单元款”账户的贷方，“应付账款应付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款应付工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。 如上述某开发企业某项发包工程年度条约总值为 600 000元，凭据条约划定开工前应付预付备料款 150 000元，则在用银行存款支付时，应作如下分录入账： 借：预付账款预付承包单元款 150 000 贷；银行存款 150 000 9月份凭据施工企业当月施工筹划所列事情量的二分之一即35 000元，用银行存款预付工程款时，应作： 借：预付账款预付承包单元款 35 000 贷：银行存款 35 000 10月初凭据施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已完工程代价为 75 000元，减去应扣回预付备料款 18 000元。月中预付工程款 35 000元，尚应支付工程款 22 000元（75 000元一18 000无一35 000元），应作： 借：开发本钱 75 000 贷：预付账款预付承包单元款 53 000 应付账款应付工程款 22 000 用银行存款支付应付工程款时，应作： 借：应付账款应付工程款 22 000 贷：银行存款 22 000 五、开发间接用度的核算一、开发间接用度的组成和核算 开发间接用度是指房地产开发企业内部独立核算单元在开发明场组织治理开发产物而产生的各项用度。这些用度虽也属于直接为房地产开发而产生的用度，但它不能确定其为某项开发产物所应包袱，因而无法将它直接记入各项开发产物本钱。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接用度”贴户，然后凭据适当分派尺度，将它分派记入各项开发产物本钱。 为了组织开发间接用度的明细分类核算，阐发各项用度增减变更的原因，进一步节约用度开支，开发间接用度应分设如下明细项目进行核算： l人为指开发企业内部独立核算单元现场治理机构行政、技能、经济、办事等人员的人为、奖金和津贴。 2.福利费指按上项人员人为总额的一定比例（目前为14）提取的职工福利费。 3折旧费指开发企业内部独立核算单元使用属干牢固资产的衡宇、设备、仪器等提取的折旧费。 4修理费指开发企业内部独立核算单元使用属于牢固资产的衡宇、设备、仪器等产生的修理费。 5办公费指开发企业内部独立核算单元各治理部分办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、集会、差旅交通、烧水和团体取暖用煤等用度。 6水电费指开发企业内部独立核算单元各治理部分耗用的水电费。 7劳动掩护费指用于开发企业内部独立核算单元职工的劳动掩护用品的购买、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购买费或补贴费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。 8.周转房摊销指不能确定为某项开发项目安顿拆迁居民周转使用的衡宇计提的摊销费。 9利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所产生而不能直接计入某项开发本钱的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而产生的利息收入。开发产物完工以后的借款利息，应作为财政用度，计人当期损益。 10其他用度指上列各项用度以外的其他开发间接用度支出。 从上述开发间接用度的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁赔偿费、修建安装工程费等变更用度差别，它属于相对牢固的用度，其用度总额并不随着开发产物量的增减而成比例的增减。但就单元开发产物分摊的用度来说，则随着开发产物量的变更而成反比例的变更，即完成开发产物数量增加，单元开发产物分摊的用度随之淘汰；反之，完成开发产物数量淘汰，单元开发产物分摊的用度随之增加。因此，超额完成开发任务，就可低落开发本钱中的开发间接费。 开发间接用度的总分类核算，在“开发间接用度”账户进行。企业所属各内部独立核算单元产生的各项开发间接用度，都要自“应付人为”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接用度”账户的借方，作如下分录入账： 借：开发间接用度 41 600 贷：应付人为 8 000 应付福利费 1120 累计折旧 10 000 递延资产 3 500 银行存款 8 480 周转房周转房摊销 10 500 必须指出，如果开发企业不设置现场治理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发明场组织开发运动，其所产生的用度，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的治理用度。 开发间接用度的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单元设置“开发间接用度明细分类账”，将产生的开发间接用度按明细项目分栏登记。二、开发间接用度的分派 每月终了，应对开发间接用度进行分派，按实际产生数计人有关开发产物的本钱。开发间接用度的分派要领，企业可凭据开发经营的特点自行确定。岂论上地开发、衡宇开发、配套设施和代建工程，均应分派开发间接用度。为了简化核算手续并防备重复分派，对应计入衡宇等开发本钱的自用土地和不能有偿转让的 配套设施的开发本钱，均不分派开发间接用度。这部离开发产物应包袱的开发间接用度，可直接分派计人有关衡宇开发本钱。也就是说，企业内部独立核算单元产生的开发间接用度，可仅对有关开发衡宇、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分派。开发间接用度的分派尺度，可按月份内各项开发产物实际 产生的直接本钱（包罗土地征用及拆迁赔偿费或批租地价、前期工程费、底子设施费、修建安装工程费、配套设施费）进行，即： 某项开发产物成天职配的开发间接费月份内该项开发产物实际产生的直接本钱本月实际产生的开发间接用度应分派开发间接费各开发产物实际产生的直接本钱总额 如某房地产开发企业某内部独立核算单元在1998年5月份共产生了开发间接用度 41 600元，应分派开发间接费各开发产物实际产生的直接本钱如下： 开发产物编号名称直接本钱 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周转房 70 000 201大配套设施商店 80 000 301商品性土地125000 合计 520 000 凭据上列公式，即可为各开发产物算得5月份应分派的开发间接费： 101商品房：50000元41600元520000元 50 000元8%4 000元 102商品房：120 000元8%9 600元 151出租房： 75 000元86 000元 181周转房：70 000元85 600元 201大配套设施： 80 000元86 400元 301商品性土地； 125 000元810 000元 凭据上面盘算，就可体例有如图表510所示的开发间接用度分派表： 开发间接用度分派表 2000年5月单元：元 开发项目编号名称直接本钱分派开发间接费 101商品房50 0004 000 102商品房120 000