房地产开发企业成本构成明细科目.docx

房地产开发企业本钱组成明细科目 商品住宅销售代价由开发本钱用度、期间用度、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润组成。（一）开发本钱用度下列项目可列入住宅开发本钱用度：1土地使用权取得费土地使用权取得费，为开发经营者依法得到土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安顿赔偿用度。可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地赔偿费，地上物赔偿费，宅兆迁移费，衡宇拆迁安顿赔偿费，劳动力安顿补贴费，征地超转人员生活补贴费（统筹金），衡宇拆迁治理费，衡宇拆迁办事费，新菜地开发建立基金，农田水利设施赔偿费，征地事务治理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建立维护治理费，园地清理费。2前期工程费前期工程费，为筹划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，情况评估，临时水、电、路、园地平整费等支出。可列入前期工程费的项目有：建立项目前期事情咨询费，勘察费，设计费，招投标生意业务办事费，招投标署理办事费，钉桩放线费，情况评估费，临时水、电、路、园地平整费。3修建、安装工程费修建、安装工程费，为衡宇主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建立产生的用度。可列入修建、安装工程费的项目有：建安工程费，建立工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建立工程费，修建节能与生长新型墙体质料专项基金，工程建立监理费，建立工程质量监视费，施工噪声扰民费。建立、安装工程费凭据国度及各省市有关建立工程造价治理规定盘算。4底子设施建立费底子设施建立费，为经筹划部分批准建立的住宅小区用地筹划红线以内的门路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程产生的用度。此项用度凭据政府的都市计规定额指标，依据批准的详细筹划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。可列入底子设施建立费的项目有：底子设施工程费，供用电建立承发包治理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建立费，供电贴费，建立项目共用电力设施代维护费，绿化赔偿费。5大众配套设施建立费大众配套设施建立费，为居住小区办事的大众设施和生活办事设施的建立用度，包罗教诲、医疗卫生、文化体育、商业办事、金融邮电、社区办事、行政治理、市政公用设施。通常进行商业性经营的，要按有偿使用的原则执行，不能计入居住小区大众配套设施建立用度。可以计入大众配套设施建立费的项目，应依据详细筹划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。6开发间接费开发间接费，为开发经营者直接经营组织、治理开发项目产生的各项用度，包罗人为、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护费、周转房摊销等项支出。开发间接费，凭据房地产开发企业财政管帐制度核算，并据实列入开发本钱。（二）期间用度商品住宅开发期间用度，为治理用度、财政用度、销售用度等与住宅开发项目有关的支出。治理用度，为企业行政治理部分为治理和组织经营运动而产生的各项用度。治理用度凭据房地产开发企业财政管帐制度核算，并据实列入开发本钱。财政用度，为开发经营者为筹措资金而产生的各项用度，包罗企业经营期间产生的利息净支出、汇兑净损益、调度外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资产生的其它财政用度。贷款利息与开发经营者预收购房款产生的存款利息相抵，两者的净值进入商品住宅本钱。产生的其它财政用度据实列入。销售用度，为开发企业在销售产物大概提供劳务等历程中产生的各项用度，以及专设销售机构的各项用度。销售用度据实列支。（三）税金税金为依据国度税收执法、法例规定应当缴纳的营业税、都市维护建立税、教诲费附加等。税金凭据国度规定的税目和税率执行。企业收到减免税退回的税金，作为淘汰销售税金处置惩罚。（四）商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费涉及商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政事业性收费，凭据国度及各省市政府有关部分规定的收费尺度执行。可列入商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费的项目有：都市底子设施建立费。（五）利润销售利润以（一）、（二）项之和为基数计取。实行市场调治价的商品住宅，其利润率，由开发经营者自主确定。 五、本组成没有列入的建立项目收费，原则上不得计入商品住宅代价组成。但在商品住宅建立开发历程中实际产生的且未列入的建立项目收费，需经政府代价主管部分审定后方可计入商品住宅销售代价组成。房地产开发本钱明细科目 (2008-07-08 08:49:10) 标签：房产房地产开发本钱人防配套费明细杂谈 分类：管帐园地一、土地征用及拆迁赔偿费1、土地款2、大配套费3、土地出让金4、土方单税5、土地生意业务费（拍卖手续费）6、治理土地证费二、前期工程费1、三通一平（1）临电工程费红线外红线内（2）临水工程费红线外红线内（3）临路工程费（4）填土及平整园地费（5）临时设施2、筹划治理费3、筹划设计费（1）咨询费（2）方案设计费4、施工图设计费（1）方案设计费（2）施工图设计费5、情况方案设计费（1）方案设计费（2）情况施工图设计费6、综合管网设计费7、人防费8、招投标费（1）招标监视办事费（2）署理费9、墙改费（新型修建质料专项基金）10、地名费11、施工图审查费12、勘察放线费（1）地质勘察费（2）测绘费（3）地基丈量费（4）人防物探费13、产权登记费14、销售许可证及面积丈量费15、衡宇生意业务手续16、分户土地登记费17、地籍地形图、核地18、条约审查费19、水泥专项基金20、情况影响评估费21、避雷检测费22、新建衡宇白蚁防治费三、建安工程费1、地基处置惩罚（1）桩底子工程费（2）桩检测用度2、住宅土建、安装（1）土建安装工程费（1.1）土建工程费（1.2）安装工程费（1.3）甲控、甲供材（2）电梯（3）消防（4）排气通风3、工程预算体例费4、土建监理费5、沉降观察6、质量监视费7、人防设施（1）人防监理费（2）人防设施费8、变动及签证9、示范小区奖10、制品房装修11、其他（外装用度）四、底子设施费 1、供电（1）工程费（2）小区管网2、供水（1）自来水工程费（2）水表费3、燃气4、通讯线路安装费5、电视（1）电视线路安装费（2）电视外网工程费6、智能化7、区内路灯8、环卫9、邮政10、情况工程（1）绿化（2）门路11、排水12、围墙大门13、车棚14、水面五、大众配套设施费1、区内非经营性公建（1）地下室及车库(人防)（2）其他区内设施（3）其它大众用房2、小区配套费3、大众设施维修基金房地产开发本钱及其核算 (2008-04-30 09:19:48) 标签：房地产本钱核算房产 分类：工程造价房地产开发本钱及其核算一、房地产开发本钱的组成。房地产开发本钱是指房地产开发企业为开发一定命量的商品房所支出的全部用度，就其用途来说，大抵可分为三大部分：1、土地、土建、设备用度。这一部分用度是房地产开发本钱的主体内容，大抵占项目总本钱的80。其中最重要的是土地用度，由于土地的差别来源，其本钱也是差别的。土地用度的巨细是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地用度主要包罗置换本钱、批租用度、动迁用度等。房产商在决定是否开发一个项目之前，都必须将预计的土地用度通过土地面积和容积率的换算，盘算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。土建、设备用度主要凭据工程条约、工程预算以及工程进度支付，最终进行工程决算。2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。房地财产产物的特性决定了房地产开发必须有这一类的用度支出，因为商品房要具备居住功效，通路、通水、通电、通煤气及排水是最根本的条件，另外，学校、医院、商店等生活办事性设施也是不可缺少的居住条件。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如新型墙体质料费、档案包管金、绿化包管金等等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回，有些甚至本息无归。这类收费项目的特点是种类繁多，尺度不一，任意性很强。由于许多收费项目由垄断性经营企业或事业单元执行，并且未在法例上予以透明的正当化，所以尺度普遍偏高，加重了开发企业的包袱。配套及收费项目是房地产开发本钱中受外界因素影响最大的一块用度支出，且数额较大，一般占项目总投资的1015，房地产开发商通过种种途径，运用种种要领淘汰这部分用度支出，是低落开发本钱的一项重要内容。3、治理用度和筹资本钱。其中筹资本钱是房地产开发本钱的重要组成部分。房地产开发具有建立周期长、投资数额大，投资风险高等特点，因此光靠企业自有资金和预收房款不能满足资金要求，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生利息支出。因此，如何把这部分用度核算好，对正确盘算开发本钱，体现经营结果将起到非常重要的作用。二、房地产开发本钱的核算房地产开发本钱的核算是指企业将开发一定命量的商品房所支出的全部用度按本钱项目进行归集和分派，最终盘算出开发项目总本钱和单元修建面积本钱的历程。1、关于本钱归集工具。由于开发范围的差别，房地产开发的本钱归集工具也是差别的。对付小范围的开发，如单幢或几幢衡宇的开发，这个问题比力容易解决，可以将全部开发量作为本钱归集工具，设立一个本钱核算单元。但是对大范围的开发，如街坊改革或小区开发，就必须科学地确定本钱归集工具。在这种情况下，本钱核算不能过细（台以单幢为单元），因为许多直接开发用度很难分摊到每幢衡宇，这样做势必会增加事情量，使核算事情繁琐化。相反，本钱核算也不能简朴地以小区为核算单元，因为一个小区从开始建立到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使本钱核算资料滞后，失去其本钱结算和治理上的作用。笔者以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定本钱归集工具的主要依据，对大的开发项目应该按差别的开发期进行分块，便于用度的归集和本钱结算，充实发挥本钱核算的作用。2、正确分别本钱项目，客观地反应产物本钱的结构，便于阐发研究低落本钱的途径。按现行的房地产开发企业管帐制度规定，“开发本钱”作为一级本钱核算科目，企业应在该科目下，凭据自己的经营特点和治理需要，选择本钱项目，并据此进行明细核算。选择本钱项目不能太多，对付产生次数较少、特别是单笔产生的用度，应尽量归并。而对金额较大、并陆续产生的用度应单独设立科目核算。3、关于间接用度的核算。按现行的房地产开发企业管帐制度规定，间接用度应作为期间用度，直接计入当期损益，笔者认为，这样处置惩罚，对部分用度来说，有悖于管帐的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的本钱、用度，应当在同一管帐期间内予以确认和计量。好比，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售用度，这些用度的特点是数额较大、受益工具明确，如果在受益工具实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财政结果，不能客观地反应企业的实际经营情况。4、关于项目的竣工决算。房地产开发本钱核算的最终目的是盘算出项目的总本钱和单元可销售面积的开发本钱，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比力明确，并且涉及到工程款的支付，比力实际，不易拖拉，而项目决算有可能因为种种原因显得遥遥无期，好比小区个体配套没有完成（不影响销售），筹划中的公建立施暂时不能实施，大概押金的收回久拖不决等等，这些都市影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，笔者以为完全可以通过“预提用度”科目将尚未实施的工程预算预提计入本钱，以便项目决算能按筹划进行，以后待工程完成后再按实际支出调解项目本钱。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小，所以对项目的总本钱和单元本钱一般不会造成较大的影响。房地产开发本钱的组成内容 为了增强开发产物本钱的治理，低落开发历程泯灭的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产物的本钱，在各个开发环节控制各项用度支出。 要核算开发产物的本钱，必须明确开发产物本钱的种类和内容。开发产物本钱是指房地产开发企业在开发历程中所产生的各项用度支出。开发产物本钱按其用途，可分为如下四类： 1、土地开发本钱：指房地产开发企业开发土地（即建立园地）所产生的各项用度支出。 2、衡宇开发本钱：指房地产开发企业开发种种衡宇（包罗商品房、出租房、周转房、代建房等）所产生的各项用度支出。 3、配套设施开发本钱：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产物本钱的大众配套设施所产生的各项用度支出。 4、代建工程开发本钱：指房地产开发企业担当委托单元的委托，代为开发除土地、衡宇以外其他工程如市政工程等所产生的各项用度支出。 以上四类开发产物本钱，在核算上将其用度分为如下六个本钱项目： 1、土地征用及拆迁赔偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所产生的各项用度，包罗征地费、安顿费以及原有修建物的拆迁赔偿费，或接纳批租方法取得土地的批租地价。 2、前期工程费：指土地、衡宇开发前产生的筹划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、园地平整等用度。 3、底子设施费指：土地、衡宇开发历程中产生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及门路等底子设施用度。 4、修建安装工程费：指土地衡宇开发项目在开发历程中按修建安装工程施工图施工所产生的各项修建安装工程费和设备费。 5、配套设施费：指在开发小区内产生，可计入土地、衡宇开发本钱的不能有偿转让的大众配套设施用度，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单元及开发明场为开发房地产而产生的各项间接用度，包罗现场治理机构人员人为、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护费、周转房摊销等。 从上可以看出：组成房地产开发企业产物的开发本钱，相当于产业产物的制造本钱和修建安装工程的施工本钱。如要盘算房地产开发企业产物的完全本钱，还要盘算开发企业（公司本部）行政治理部分为组织和治理开发经营运动而产生的治理用度、财政用度，以及为销售、出租、转让开发产物而产生的销售用度。治理用度、财政用度和销售用度，也叫期间用度。它们绝大部分都是经营期间的用度开支，与开发工程量的干系并不十分密切，如果将期间用度计入开发产物本钱，在开发产物开发和销售、出租、转让差别步的情况下，就会增加开发产物的本钱，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间产生的治理用度、财政用度和销售用度计入当期开发产物本钱，就会使企业造成大量的潜亏，不能实时反应企业的经营状况。同时，将期间用度计入开发产物本钱，不光要增加核算的事情量，也倒霉于正确考核企业开发单元的本钱水平和本钱治理责任。因此，现行管帐制度中规定将期间用度计入当期损益，不再计入开发产物本钱，也就是说，房地产开发企业开发产物只盘算开发本钱，不盘算完全本钱。 房地产开发本钱核算步伐 房地产开发本钱的核算是指企业将开发一定命量的商品房所支出的全部用度按本钱项目进行归集和分派，最终盘算出开发项目总本钱和单元修建面积本钱的历程 开发产物本钱的核算步伐是指房地产开发企业核算开发产物本钱时应遵循的步调温顺序。其一般步伐是： 1、归集开发产物用度 由于开发范围的差别，房地产开发的本钱归集工具也是差别的。对付小范围的开发，如单幢或几幢衡宇的开发，这个问题比力容易解决，可以将全部开发量作为本钱归集工具，设立一个本钱核算单元。但是对大范围的开发，如街坊改革或小区开发，就必须科学地确定本钱归集工具。在这种情况下，本钱核算不能过细（台以单幢为单元），因为许多直接开发用度很难分摊到每幢衡宇，这样做势必会增加事情量，使核算事情繁琐化。相反，本钱核算也不能简朴地以小区为核算单元，因为一个小区从开始建立到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使本钱核算资料滞后，失去其本钱结算和治理上的作用。本文以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定本钱归集工具的主要依据，对大的开发项目应该按差别的开发期进行分块，便于用度的归集和本钱结算，充实发挥本钱核算的作用。 （1）在项目开发中产生的各项直接开发用度，直接计入各本钱核算工具，即借记“开发本钱”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。 （2）为项目开发办事所产生的各项开发间接用度，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。 （3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的要领分派计入各开发本钱核算工具，即借记“开发本钱”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。 通过上述步伐，将应计人各本钱核算工具的开发用度，归集在“开发本钱”总分类账户和明细分类账户之中。 2、正确分别本钱项目 客观地反应产物本钱的结构，便于阐发研究低落本钱的途径。按现行的房地产开发企业管帐制度规定，“开发本钱”作为一级本钱核算科目，企业应在该科目下，凭据自己的经营特点和治理需要，选择本钱项目，并据此进行明细核算。选择本钱项目不能太多，对付产生次数较少、特别是单笔产生的用度，应尽量归并。而对金额较大、并陆续产生的用度应单独设立科目核算。 为核算开发企业的开发本钱，企业可凭据其自己经营开发的业务要求，设置下列账户： （1）“4301开发本钱”账户。 本账户核算房地产开发企业在土地、衡宇、配套设施和代建工程的开发历程中所产生的各项用度。本账户借方登记企业在土地、衡宇、配套设施和代建工程的开发历程中所产生的各项用度，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产物的实际本钱。借方余额反应未完开发项目的实际本钱。本账户应按开发本钱的种类，如“土地开发”、“衡宇开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按本钱核算工具进行明细核算。 （2）“4302开发间接费”账户。 本账户核算房地产开发企业内部独立核算单元为开发产物而产生的各项间接用度，包罗人为、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单元为开发产物而产生的各项间接用度，贷方登记分派计入开发本钱各本钱核算工具的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部差别的单元、部分（分公司）设置明细账户。 按现行的房地产开发企业管帐制度规定，间接用度应作为期间用度，直接计入当期损益，本文认为，这样处置惩罚，对部分用度来说，有悖于管帐的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的本钱、用度，应当在同一管帐期间内予以确认和计量。好比，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售用度，这些用度的特点是数额较大、受益工具明确，如果在受益工具实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财政结果，不能客观地反应企业的实际经营情况。 3、盘算并结转已完开发产物实际本钱 盘算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发本钱。并将其结转进入“开发产物”账户，即借记“开发产物”账户，贷记“开发本钱”账户。 4、按已完开发产物的实际功效和去向，将开发产物实际本钱结转进入有关账户。 即借记“经营本钱”、“分期收款开发产物”、“出租开发产物”、“周转房”等账户，贷记“开发产物”账户。 房地产开发本钱核算的最终目的是盘算出项目的总本钱和单元可销售面积的开发本钱，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比力明确，并且涉及到工程款的支付，比力实际，不易拖拉，而项目决算有可能因为种种原因显得遥遥无期，好比小区个体配套没有完成（不影响销售），筹划中的公建立施暂时不能实施，大概押金的收回久拖不决等等，这些都市影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，本文以为完全可以通过“预提用度”科目将尚未实施的工程预算预提计入本钱，以便项目决算能按筹划进行，以后待工程完成后再按实际支出调解项目本钱。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小，所以对项目的总本钱和单元本钱一般不会造成较大的影响。 房地产开发本钱简直定 对付房地产开发公司来说，凭据企业所得税暂行条例第六条、第七条、企业所得税暂行条例实施细则第八条、企业所得税税前扣除措施（国税发200084号）第四条、第六条、第八条、第九条，国度税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定， 开发企业在进行本钱、用度的核算与扣除时，必须按规定区分期间用度和开发产物本钱、开发产物管帐本钱与计税本钱、已销开发产物计税本钱与未销开发产物计税本钱的界限。 那么，对付房地产开发企业来说，其销售本钱应如何确定呢？ 1、凭据国度税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）第八条第（二）项的规定，已销开发产物的计税本钱。当期准予扣除的已销开发产物的计税本钱，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单元工程本钱确认。可售面积单元工程本钱和已销开发产物的计税本钱按下列公式盘算确定： 可售面积单元工程本钱=本钱工具总本钱总可售面积 已销开发产物的计税本钱=已实现销售的可售面积可售面积单元工程本钱。 2、至于告白费列支的问题，凭据企业所得税税前扣除措施（国税发200084号）第四十条的规定，纳税人每一纳税年度产生的告白费支出可以在税前列支的部分确实应该在销售（营业）收入2以内据实扣除。但是厥后，国度税务总局在2001年8月又下发了关于调解部分行业告白用度所得税税前扣除尺度的通知（国税发200189号），凭据该通知第一条的规定：自2001年1月1日起，制药、食品（包罗保健品、饮料）、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除告白支出。另外，国度税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定，开发企业取得的预售收入不得作为告白费、业务宣传费、业务招待费等三项用度的盘算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为盘算基数；新办开发企业在取得第一笔开发产物实际销售收入之前产生的，与制作、销售开发产物相关的告白费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的尺度扣除，但结转期限最长不得凌驾3个纳税年度。 3国度税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）第八条第（二）项第十二、十三款是这样分别规定的：开发企业以出让方法取得土地使用权进行房地产开发的，必须凭据土地使用权出让条约约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因凌驾出让条约约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入本钱工具的施工本钱；因国度无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除；本钱工具报废和毁损损失。本钱工具在制作历程中如单项或单元工程产生报废和毁损，减去残料代价和不对人或保险公司赔偿后的净损失，计入继承施工的工程本钱；如本钱工具整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。 4、借款利息支出，凭据下列要领对本钱工具进行归集和分派，并按规定在税前进行扣除： （1）开发企业为制作开发产物借入资金而产生的切合税收规定的借款用度，属于本钱工具完工前产生的，应配比计入本钱工具；属于本钱工具完工后产生的，可作为财政用度直接扣除。 （2）开发企业向金融机构统一借款后转借团体内部其他企业、单元使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。 （3）开发企业将自有资金借给全资企业（包罗分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额凌驾其注册资本50的，凌驾部分的利息支出，不得在税前扣除；未凌驾部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率盘算的数额内税前扣除。 土地开发本钱的核算 一、土地开发支出分别和归集的原则 房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建立园地）；另一种是为开发商品房、出租房等衡宇而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产物，其用度支出单独组成土地的开发本钱；尔后者则是企业的中间开发产物，其用度支出应计入商品房、出租房等有关衡宇开发本钱。 现行管帐制度中设置的“开发本钱土地开发本钱”科目，它的核算的内容，与企业产生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发种种商品性土地所产生的支出。企业为开发商品房、出租房等衡宇而开发的土地，其用度可分清包袱工具的，应直接计入有关衡宇开发本钱，在“开发本钱衡宇开发本钱”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清包袱工具，应由两个或两个以上本钱核算工具包袱的，其用度可先通过“开发本钱土地开发本钱”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的尺度（如衡宇占地面积或衡宇修建面积等）将其分派计入有关衡宇开发本钱。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个本钱核算工具，在“开发本钱土地开发本钱”账户中归集其产生的全部开发支出，盘算其总本钱和单元本钱，并于土地开发完成时，将本钱结转到“开发产物”账户。待使用土地时，再将使用土地所应包袱的开发本钱，从“开发产物”账户转入“开发本钱衡宇开发本钱”账户，计入商品房、出租房等衡宇的开发本钱。 二、土地开发本钱核算工具简直定和本钱项目的设置 （一）土地开发本钱核算工具简直定 为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发本钱的结转，对需要单独核算土地开发本钱的开发项目，可按下列原则确定土地开发本钱的核算工具： 1、对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为本钱核算工具； 2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发本钱核算工具。 本钱核算工具应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互殽杂。 （二）土地开发本钱项目的设置 企业开发的土地，因其设计要求差别，开发的条理、水平和内容都不相同，有的只是进行园地的清理平整，如原有修建物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了园地平整外，还要进行地下种种管线的铺设、地面门路的建立等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要凭据所开发土地的具体情况和管帐制度规定的本钱项目，设置土地开发项目的本钱项目。对付管帐制度规定的、企业没有产生支出内容的本钱项目，如修建安装工程费，配套设施费，可不必设置。凭据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发本钱的核算，可设置如下几个本钱项目： （1）土地征用及拆迁赔偿费或土地批租费； （2）前期工程费； （3）底子设施费； （4）开发间接费。 其中土地征用及拆迁赔偿费是指凭据都市建立总体筹划进行土地开发所产生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费，及有关地上、地下物拆迁赔偿费等。但对拆迁旧修建物接纳的残值应估价入账并冲减有关本钱。开发土地如通过批租方法取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程产生的用度，包罗筹划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，园地平整费等。底子设施费是指土地开发历程中产生的种种底子设施费，包罗门路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施用度。开发间接费指应由商品性土地开发本钱包袱的开发间接用度。土地开发项目如要包袱不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”本钱项目，用以核算应计入土地开发本钱的配套设施费。 三、土地开发本钱的核算 企业在土地开发历程中产生的各项支出，除可将直接计入衡宇开发本钱的自用土地开发支出在“开发本钱衡宇开发本钱”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发本钱土地开发本钱”账户进行核算。 为了分清转让、出租用土地开发本钱和不能确定包袱工具自用土地开发本钱，对土地开发本钱应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发本钱”和“自用土地开发本钱”两个二级账户，并按本钱核算工具和本钱项目设置明细分类账。对产生的土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、底子设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发本钱明细分类账，并记入“开发本钱商品性土地开发本钱”、“开发本钱自用土地开发本钱”账户的借方和“银行存款”、“应付账款应付工程款”等账户的贷方。产生的开发间接用度，应先在“开发间接用度”账户进行核算，于月份终了再按一定尺度，分派计入有关开发本钱核算工具。应由商品性土地开发本钱包袱的开发间接费，应记入“开发本钱商品性土地开发本钱”账户的借方和“开发间接用度”账户的贷方。 四、举例说明土地开发本钱的核算 如某房地产开发企业在某月份内，共产生了下列有关土地开发支出： 301 351 商品性土地 自用土地 支付征地拆迁费78 000元72 000元 支付承包设计单元前期工程款20 000元18 000元 应付承包施工单元底子设施款25 000元18 000元 分派开发间接费 10 000元 合计 133 000元108 000元 1、则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作： 借；开发本钱商品性土地开发本钱 78 000 开发本钱自用土地开发本钱 72 000 贷：银行存款 150 000 2、用银行存款支付设计单元前期工程款时，应作： 借：开发本钱商品性土地开发本钱 20 000 开发本钱自用土地开发本钱 18 000 贷：银行存款 38 000 3、将应付施工企业底子设施工程款入账时，应作： 借：开发本钱商品性土地开发本钱 25 000 开发本钱自用土地开发本钱 18 000 贷：应付账款应付工程款 43 000 4、分派应记入商品性土地开发本钱的开发间接用度时，应作： 借：开发本钱商品性土地开发本钱 10 000 贷：开发间接用度 10 000 同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发本钱、自用土地开发本钱明细分类账。 五、已完土地开发本钱的结转 已完土地开发本钱的结转，应凭据已完成开发土地的用途，接纳差别的本钱结转要领。 为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际本钱自“开发本钱商品性土地开发本钱”账户的贷方转入“开发产物土地”账户的借方。如果上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002 000元，应作如下分录入账： 借：开发产物土地 1002 000 贷：开发本钱商品性土地开发本钱 1002 000 为本企业衡宇开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际本钱结转计入有关衡宇的开发本钱，结转计入衡宇开发本钱的土地开发支出，可接纳分项平行结转法或归类会合结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项用度按本钱项目分别平行转入有关衡宇开发本钱的对应本钱项目。归类会合结转法是指将土地开发支出归类归并为“土地征用及拆迁赔偿费或批租地价”和“底子设施费”两个用度项目，然后转入有关衡宇开发本钱的“土地征用及拆迁赔偿费或批租地价”和“底子设施费”本钱项目。凡与土地征用及拆迁赔偿费或批租地价有关的用度，均转入有关衡宇开发本钱的“土地征用及拆迁赔偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包罗前期工程费、底子设施费等， 则归并转入有关衡宇开发本钱的“底子设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发本钱自用土地开发本钱”账户的贷方转入“开发本钱衡宇开发本钱”账户的借方。 如果上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出540 000元共648 000元。这块土地用于制作151出租房和181周转房，其中151出租房用地1500平方米，181周转房用、地1200平方米，则单方自用土地开发本钱为240元（648000元1500+1200），应结转151出租房开发本钱的土地开发支出为360 000元（240元1500），结转181周转房开发本钱的土地开发支出为288 000元（240元1200），在总分类核算上应作如下分录入账： 借：开发本钱衡宇开发本钱 648 000 贷：开发本钱自用土地开发本钱 648 000 如果自用土地开发完成后，还不能确定衡宇和配套设施等项目的用地，则应先将其本钱结转“开发产物自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产物自用土地”账户的贷方将其开发本钱转入“开发本钱衡宇开发本钱”等账户的借方。 前期工程用度的核算 衡宇开发历程中产生的筹划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、园地平整等各项前期工程支出，能分清本钱核算工具的，应直接记入有关衡宇开发