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房地产开发是否存在暴利
 《中国房地产生长陈诉》 王洪辉
近几年，房价节节高升，人们在诉苦房价过高的同时，也纷纷质疑房地产开发的利润率是否过高。2005年，房地产开发是否暴利问题更是成了业内外讨论的热点，甚至成了电视谈话节目、娱乐节目的主题。在此配景下，通过数据，客观的探讨房地产开刊行业的真实利润水平及其与房价的干系也就有了一定的须要性。
要讨论房地产开发的利润率，首先要确定权衡的指标。一般来说，净资产收益率反应股东资金投入的年度回报率，是权衡一个行业真正盈利水平的最重要、最底子指标，也是企业最为看重的指标。而收入利润率[1]是反应收入中利润比例的重要指标，在一定水平上也与行业的盈利相关。开发企业/项目的收入利润率虽然不能完全反应房地产开发的利润水平，但是，它与购房者的干系更为密切，是购房者最为看重的利润指标，也是当前许多人认为房地产开发存在暴利的最重要原因。因此，本文将收入利润率与净资产收益率配合作为研究房地产开发真实利润水平的两个重要指标，同时，由于数据的限制，在一些地方接纳了替代性指标。
一 房地产开发的真实利润水平
1. 房地产开发全行业利润水平
凭据2005年12月20日国度统计局正式宣布的全国经济普查的数据（详见表1），2004年房地产开发业实现主营业收入13315亿元，利润总额到达1035.2亿元，利润总额与主营业收入的比值[2]为7.77%，远低于采矿业（20.74%），也低于包罗金融、信息、高科技财产在内的其他第三财产（10.23%）和交通运输、仓储、邮电业（8.77%），在各行业中仅处于中上水平，对付一个景气水平较高的行业而言完全属于正常。而利润总额与净资产的比值[3]仅为6.47%，低于采矿业（29.40%）、制造业（12.62%）、批发零售业（11.54%）和修建业（6.98%），在行业中仅处于中等水平，谈不上什么暴利。

表1 2004年各行业利润情况
                                           单元：亿元，％
行业
利润总额
主营业收入
利润/主营业收入
净资产
利润/净资产
房地财产

13315
7.77

6.47
采矿业

20.74

29.40
制造业

5.04

12.62
电、燃气、水的生产供给业

5.79

4.91
修建业

2.81

6.98
交通运输、仓储、邮政业

8.77
18713
5.46
批发零售业

11
1.94
18632
11.54
住宿、餐饮业

1.67

1.00
其他第三财产

10.23

5.87
资料来源：第一次全国经济普查主要数据公报

2. 上市房地产开发企业的利润水平
房地产上市公司从范围、经营治理水平、融资渠道等整体的竞争力上看要明显地好于非上市公司，并且，上市公司在数据披露上面更为真实、可靠，考察房地产上市公司的利润指标可以根本反应优秀房地产开发企业的利润水平。
剔除个体净资产或净利润为负值的开发企业，沪、深两市A股上市的房地产开发企业共47家，其2005年前三季度主营业利润率（主营业利润/主营业收入）和利润总额/主营业收入的具体数值详见表2。
表2 2005年前三季度上市房地产开发企业利润情况
                                           单元：％
企业名称
利润总额/主营业收入
主营业务利润率
企业名称
利润总额/主营业收入
主营业务利润率
企业名称
利润总额/主营业收入
主营业务利润率
G万科A
22.5
35.4
新黄浦
47.9
41.1
中远生长
12.8
45.0
G陆家嘴
39.0
43.9
G新梅
34.0
42.6
亿城股份
2.8
16.0
招商地产
26.2
27.4
名流置业
21.9
29.0
G东华
5.9
24.2
G中企
35.4
40.2
银基生长
14.9
22.6
G德赛
5.2
16.2
金融街
31.3
33.3
南京高科
2.0
16.4
G渝开发
19.4
26.5
金地团体
18.7
28.4
先锋股份

21.4
长春经开
6.8
11.0
G金桥
32.0
43.7
天地源
7.4
16.7
天房生长
6.3
39.6
北京城建
21.6
21.5
天鸿宝业
16.9
26.1
天创置业
20.9
37.8
深长城A
8.6
25.1
空港股份
18.8
26.3
珠江实业
7.9
24.0
栖霞建立
16.6
22.7
沙河股份
9.6
22.4
深深房Ａ
1.9
19.6
深宝恒Ａ
40.6
46.6
G深振业
2.0

沈阳新开
12.4
37.3
苏州高新
20.7
29.6
金丰投资
11.4
41.7
莱茵置业
12.3
34.0
G阳光
22.7
43.0
泛海建立
6.5
19.6
海鸟生长
16.6
14.8
G华发
23.9
30.3
外 高 桥
9.7
35.5
倍特高新
4.4
38.3
G实生长
33.0
44.5
中国武夷
10.5
24.2
成都建立
6.1
16.2
世贸股份
29.2
31.9
恒大地产
15.4
34.4
加权平均
19.7
30.4
资料来源：房地产上市公司2005年前三季度公报

2005年前三季度，上市房地产开发企业的加权平均主营业利润率到达30.4%，部门企业甚至凌驾了40%，光从数字看确实有点吓人。但是需要说明的一点是，凭据当前的管帐制度，主营业利润是尚未扣除营业用度、治理用度和财政用度的主营业实现利润的情况，应该说另有很大的水分，更不能简朴的同商品房销售收入中开发企业利润所占的比例等同起来。
与香港、美国的上市地产公司相比，A股上市开发公司的主营业利润率也不算太高。2005年全年，香港信和置业、恒基地产、恒隆地产、新鸿基地产的主营业利润率分别为50.20%、50.03%、49.38%、44.51%；2004年，美国四大住宅开发公司Lennar Corp.、Centex Corp.、D.R.Horton Inc.和Pulte Homes Inc.的主营业务利润率分别为15.67%、29.00%、24.38%和23.59%。
2005年前三季度，上市房地产开发企业的加权平均利润总额/主营业收入的比值为19.7%，高于全国经济普查显示的7.77%，说明上市公司的项目盈利水平明显高于行业平均值。如注释2所述，这一指标更靠近房地产开发企业的收入利润率，也更能反应商品房销售收入中所得税前利润所占的比例。
同时，凭据上市宣布的报表，剔除个体净资产或净利润为负值的开发企业，2005年前三季度，沪、深两市A股上市的47家房地产开发企业的加权平均净资产收益率为6.56%（详见表3），其中，栖霞建立、中华企业、万科、金融街、阳光股份等优秀企业的前三季度净资产收益率就凌驾了10%，但也有不少上市房企的净资产收益率不敷1%，甚至存在个体的亏损企业（共7家，已从表3中剔除）。上市房地产公司的平均净资产收益率低于同期沪、深两市1380家上市公司的加权平均净资产收益率（7.26%），更低于采矿业的净资产收益率（13.35%）。将前三季度净资产收益率进行时间修正，可估算上市的房地产开发企业全年净资产收益率仅为8.75%左右，只是略高于同期银行的贷款利率。

表3 2005年前三季度上市房地产开发企业净利润情况  单元：亿元、％
企业名称
净利润
净资产收益率
企业名称
净利润
净资产收益率
企业名称
净利润
净资产收益率
G万科A
87179.3
12.94
新黄浦
6039.2
2.71
中远生长

0.90
G陆家嘴
39134.7
6.19
G新梅
5428.3
11.02
亿城股份
1516.5
2.25
招商地产
31279.2
8.52
名流置业
4502.6
7.66
G东华
1288.2
2.59
G中企
28607.3
15.20
银基生长
4485.7
3.84
G德赛
1282.3
8.54
金融街
27675.4
12.98
南京高科
4158.9
3.15
G渝开发
1243.2
6.69
金地团体
21626.3
8.19
先锋股份
3748.0
9.28
长春经开
1113.5
0.50
G金桥
17421.8
7.20
天地源
3703.1
2.76
天房生长
1033.0
0.62
北京城建
13354.4
6.98
天鸿宝业
3329.9
4.41
天创置业
888.7
3.50
深长城A
11503.1
7.59
空港股份
2782.0
6.14
珠江实业
745.3
1.18
栖霞建立
9978.5
15.42
沙河股份
2695.1

深深房Ａ
539.4
0.53
深宝恒Ａ
9499.4
8.00
G深振业
2396.1
2.38
沈阳新开
519.5
1.11
苏州高新
9471.6
5.81
金丰投资
2270.0
2.05
莱茵置业
515.7
3.40
G阳光
8875.7
11.84
泛海建立
2073.1
1.87
海鸟生长
400.4
1.99
G华发
8813.4
8.33
外 高 桥
2072.6
1.50
倍特高新
352.1
0.95
G实生长
8375.9
6.84
中国武夷
2067.6
2.21
成都建立
262.3
1.27
世贸股份
7053.5
8.82
恒大地产
1943.3
6.62
合计
358149.3
6.56

资料来源：房地产上市公司2005年前三季度公报

与香港、美国的上市地产公司相比，A股上市的地产公司盈利水平并不高。2005年全年，香港信和置业、恒基地产、恒隆地产的净资产收益率分别为16.23%、17.34%、19.37%；美国四大住宅开发公司Lennar Corp.、Centex Corp.、D.R.Horton Inc.和Pulte Homes Inc.的净资产收益率分别为23.58%、23.62%、27.43%和12.20%。
从历史数据来看，从1994年到2004年，上市房地产公司的年平均净资产收益率为8.21%，而沪深两地的全部上市公司的平均净资产收益率为8.85%。二者根本靠近，上市房地产公司略低。从净资产收益率的变更趋势来看，上市房地产公司的净资产收益率颠簸幅度远高于全部上市公司的颠簸幅度。1994年上市房地产公司的净资产收益率高达18%，而1998年和2001年却还不到4%。上述数据说明，上市房地产公司的风险高于平均水平，但是收益率却低于平均水平。
3. 北京市房地产开发项目的利润及代价组成
北京的房价一直在全国处于较高水平，并且在2005年许多都市受宏观调控政策影响房价开始下跌的情况下始终保持稳步上升。许多人甚至这样认为：纵然全国的房地产开刊行业不存在暴利，北京的开发商也是暴利的。把北京房地产开发的利润情况研究清楚有利于正确认识全国房地产开刊行业是否存在暴利，至少它能在一定水平上反应全国房地产的利润水平。
2005年年中，北京市某权威机构对部门项目的利润情况及本钱组成进行了调研。调研结果（详见表4）显示，担当调研的18个开发项目销售利润率（利润/销售代价）在8~25%之间，最高的为24.75%，最低的为8.97%，简朴平均销售利润率为15.69%。从18个项目的平均数值来看，在房地产开发项目的代价组成之中，除了利润占了15.69%之外，其他各项的比例分别为：土地本钱，27.37%[4]；建安本钱，33.66%[5]；底子设施及配套费，6.72%；财政用度，4.21%；治理费，4.12%[6]；销售用度，2.58%；税费，5.65%（拜见图1）。以笔者的经验而言，应该说这些数据与北京市房地产开发的实际情况根本相符。

表4 2005北京市部门项目代价组成情况
                                           单元：元、％
项目区位及性质
均价
土地
本钱
建安
本钱
底子设施及配套
财政
用度
治理费
销售
用度
税费
利润
利润率
北五环住宅
5000
970
1842
581
187
230
118
400
672
13.44
东五环住宅
3535
805
1432
352
148
188
101
192
317
8.97
北五环住宅
4428
1029
1539
462
114
199
103
243
739
16.69
南二环内住宅
12000
4500
1700
1300
300
800
250
1000
2150
17.92
东四环住宅
12200
2300
4100
400
500
600
480
800
3020
24.75
西五环内住宅
4350
900
1300
800
400
202
98
239
411
9.45
西五环内住宅
4500
900
1450
600
300
230
110
237
673
14.96
怀柔住宅
3480
770
1200
250
80
100
70
240
770
22.13
怀柔住宅
3300
700
1250
250
150
100
60
230
560
16.97
东四环住宅
7100
1840
2826
300
280
400
233
255
966
13.61
西四环外住宅
5600
1200
2226
300
130
310
179
249
1006
17.96
北五环住宅
6800
2382
2465
121
243
272
174
367
776
11.41
东五环住宅
5400
1610
2122
254
204
203
108
281
618
11.44
西二环内写字楼
12800
4851
3210
573
1149
293
356
704
1664
13.00
北四环外写字楼
12148
4883
3497
553
544
367
459
588
1257
10.35
CBD公寓
15500
4635
4798
378
155
505
425
930
3674
23.70
CBD写字楼
14500
5000
4500
30
650
350
340
600
3030
20.90
北三环写字楼
9000
2900
3650
50
300
240
150
380
1330
14.78
资料来源：北京市某权威机构调研数据

综上，第一次全国经济普查数据反应2004年房地产开发企业的收入利润率约为8%，房地产上市2005年前三季度报表显示开发企业的收入利润率约为20%，北京市权威机构调研数据表明北京市房地产开发企业的销售利润率约为16%。考虑到统计公报涵盖了所有开发企业（包罗没有项目，业绩亏损的公司），反应的是2004年的数据，2005年，开发企业的收入利润率水平又有一定水平的提高，且许多学者对经济普查中的利润数据存有一定疑问（猜疑企业瞒报），可以大抵判定房地产开发的平均收入利润率在12~20%之间，这也与业内普遍认可的尺度相当，与香港、美国的同行相比差异不大[7]。
通过经济普查和上市公司的数据，还可以大抵推断2005年房地产开发企业的平均净资产收益率低于8.75%，在各行业中处于中等水平，与外洋同行相比也并不高，从净资产收益率的角度来讲称不上暴利。
二  房地产开发是否暴利争论的起因
应该说，近几年随着房地财产的生长和房价的上升，房地产开发的利润水平有所提升，但是还没有到暴利的水平。这是稍加理性阐发就很容易得出的结论，却无法阻止宽大居民从情感上认为其存在暴利。房地产“暴利论”产生的原因主要有以下几个方面。
1. 商品住宅是生活必须品，且代价巨大
房地产开发的主要产物——商品住宅是人们生活的必须品，并且代价动辄数十万上百万。原来开发商分享12~20%的利润并不算高（如果买件衣服被赚走百分之十几的利润，肯定没有人说这是暴利）。但是，中国目前的收入房价比为10~14:1，普通家庭需要拿10~14年的收入来买一套屋子，如果开发商的利润是12~20%，也就意味着购房人将整个家庭1~2年的收入给了开发企业。这就不是一个小数目了。尤其是当前房价节节高升，老黎民购房压力日益加大的情况下，这部门被开发企业拿走的利润更容易引起人们的愤慨。
2. 对付房地产开发特点的不了解
对付房地产开发特点的不了解也是暴利论产生的重要原因。
许多媒体和研究人员在盘算房地产开发本钱时只考虑土地本钱、建安本钱和配套设施费，本钱的其他重要组成部门：如财政用度、治理用度、销售用度、税费往往被忽视大概被低估。惊动一时的福州“房价本钱测算”就存在这方面的问题。以前文所述的北京部门商品房项目的代价组成为例，财政用度、治理用度、销售用度、税费就险些占了售价的1/5。
利润也要区分已实现利润和未实现利润，在未实现利润中，有一部门可能至少在相当一段时间内只能是理论上的利润，好比未售出的住宅、车位、店面、商场等。险些很少有项目能够在预期内全部售完，或多或少都市存在尾盘问题。这些尾房的存在会严重影响利润水平，如果将项目全部卖完可以实现20%的利润，要是存在10%尾房不能顺利销售的话，利润只能勉强凌驾10%。在外界大谈房价高涨、开发商暴利的时候，恐怕很少有人会想到开发企业风景背后的凄凉。
房地产开发周期长，从最初的置地、设计、开发，到完成销售，平均周期需要2~3年，有的甚至凌驾5年。而房地产又是投入资金量很大的财产，绝大多数的开发商底子就无法像产业企业一样，进行连续不停的大范围转动开发。因此，看起来很高的销售利润率，分摊到每一年，其年均的净资产收益率却并不高。
房地产开发企业数量多，范围小，良莠不齐。尽管有部门房地产公司的开发项目实现了较高的利润水平，但是也存在许多房地产公司几年都没有项目，勉强支撑，部门开发企业甚至出现了亏损。2005年前三季度，沪、深两市A股上市的开发企业就有7家净利润为负值。
3. 中国富豪纷纷投资房地财产
中国富豪当中有相当大的一部门与房地产开发有关是房地产“暴利论”又一重要原因。其实，中国富豪投资房地产开发，除了房地产开发近几年处于较高景气水平、利润率有所提高外，还与许多其他原因有关：
第一，房地产开发的市场化水平高。随着住房体制革新和土地公然生意业务制度的实施，房地产开发的市场化水平日渐提高，民营、外资企业在其中所占的市场份额越来越大。同时，在当前中国的经济体制下，许多利润高的行业是根本由国有资本垄断的，如目前利润率最高的采矿业，民营资本想进入就较为困难。
第二，房地产开发的技能门槛低、资金要求高。房地产开发的主要事情是整合资源，属于资金密集型财产，并非技能密集型财产，这一特点正好适合中国富豪进行投资。如果从事其他行业，如搞生物制药、搞信息技能等都有较高的技能要求，纵然是从事制造业，技能要求也比房地产开发要高的多。
第三，房地产开发产物具有保值增值的特点。尽管房地产开发的风险较高，但对付实力雄厚的中国富豪来说，只要不怕资金链断裂，纵然衡宇卖不出去，放在那里也是资产，且衡宇还具有保值增值的特性，不像其他行业的产物，一旦没有掌握好市场需求，可能就只好当废品。
第四，切合中国买地置业的传统思想。中国富人历来就喜欢本田主，投资房地产也有一部门这方面的考虑。受这一思想影响，中国经济生长水平不高，但是住房自有率却高达84%，远高于日本（38%）、法国（36%）、英国（36%）等经济发达国度。同样的原理，中国富豪投资房地财产的比例较大，这一特点也体现在香港、台湾富豪身上，据《福布斯》在2006年2月宣布的港台富豪榜，港台地域前40位富豪中，投资房地产的到达1/3,前10位富豪中，投资房地产的就有8位。
需要说明的一点是，大部门的富豪（如黄光裕、许荣茂、刘永好等）是有了资金才投资房地产，而不是通过投资房地产得到了第一桶金，也即，是房地产吸引了富豪的投资，而非如许多媒体所言，房地产造就了一大批富豪。固然，也不排除存在个体富豪通过非法途径取得低廉的土地从而得到暴利的可能，但那就不是房地财产自己是否暴利的问题了。
三  房地产开发利润水平与房价的干系
开发企业的利润是房价的重要组成部门，淘汰这部门的比例自然可以在一定水平上低落房价。但是，一个行业利润水平的崎岖是由行业的生长水平和市场决定的。在一个充实竞争的行业中，不存在暴利的可能，纵然有一段时间利润水平较高，也会因为其他资本的进入而降到社会平均利润率的水平。通过行政手段限制企业的利润只能导致该行业资本流入和生产能力的下降，造成求过于供的局面。利润水平的崎岖也不是由企业的主观意愿决定的。追求更高的盈利是企业的天性，通过舆论导向要求开发企业主动低落利润水平是不现实的，也有违市场经济的本质。
开发企业的利润水平和房价并不是完全矛盾的，房价下降，甚至是房价中利润比例的低落并不意味着企业利润水平的低落。企业完全可以通过提高运行能力，缩短开发周期，低落财政用度、治理费和销售用度，从而在低落房价中利润部门所占比例的同时提高企业的净资产收益率。政府应该通过淘汰开发环节的税费征收、出台相关政策营造一个开放、范例的市场情况。只要有好的市场情况，经过一段时间的充实竞争，开发企业和购房者，房地产开发利润和房价完全可能出现“双赢”的结果。