房地产项目实战研究模式操作程序.docx

房地产项目实战研究模式操纵步伐
第1操纵环节：项目研究对房地产公司的利润孝敬
第2操纵环节：更新房地产研究理念
第3操纵环节：房地产市场研究模式设计
第4操纵环节：项目筹谋研究模式设计
第5操纵环节：创建项目后评价体系
使用说明
　　贝尔实验室每年研发经费高达惊人的数十亿美金。中国房地产领域的研发经费从投入比例而言，也是低得惊人。除此之外，能否掌握专业的实战研究模式，也是决定战略领先的要害所在。《房地产项目实战研究模式专业操纵手册》详细介绍了房地产项目的研究模式与根本操纵步伐。
第1操纵环节：项目研究对房地产公司的利润孝敬
1．房地产项目研究的科学细分
客户需求的研究
筹划设计研究
房地产市场研究
项目筹谋研究
研究理念的创新
客户需求的研究
全程介入营销筹谋的研究
项目后评价体系的研究
2、项目研究对赢利的孝敬
　　如果说对市场的困惑与迷惆要求我们通过市场研究去解答，那么，无数血与泪的教导欺压我们不得不去研究市场。凭据98年筹划领土局统计结果，深圳市至明年年底的积存商品房面积到达了万平方米。凭据开端观察，在这些积存楼盘中，70％按楼盘主要积存原因是定位不妥。定位不妥的形式多种多样：有在都会快速干道边建高等大户型住宅的，有在毫无资源特色的都会中心地块建豪宅的，有在只能容纳建一栋高层的巴掌地块建全复式家宅的，有认为接纳了一些现代通信和监控设备就是豪宅的……但是他们一个配合的特点，就是没有很好地研究市场，许多生长商完全凭心血来潮决定项目，在项目开始阶段就已经铸成大错。正确的房地产研究能给房地产公司创造巨大的利润。深圳市就有非常典范的例子。明年初，皇岗口岸一个楼盘的售伙比相邻楼盘要高2000元／平方米以上，其主要原因是看准了建立地铁的时机，在销售上主抓香港市场，该楼盘不光售价高，并且销售水平也大大高于周边楼盘，开售3天内即销售200余套，在日趋疲软的深圳房地产市场极为稀有。
第2操纵环节：更新房地产研究理念
步调A：自我看法和企业使命的创新
　　住宅开发商，特别是国有住宅开发商，要强化焦点竞争力，除了体制革新外，最要害是经营看法的创新：要从住宅开发商跃变为住宅需求办事商。作为住宅开发商，容易把自己的目标理解为制作住宅；而住宅需求办事商，则把自己的使命界说为准确判断并创造性地满足客户的住宅需求。看法的创新，使住宅从目的酿成了手段。在住宅需求办事商看来，客户不是买住宅，而是购置以居住为中心系列需求的满足，住宅需求办事商不是靠制作住宅的本领赚钱，而是靠判断和满足客户住宅需求的能力赢利。为此，住宅需求办事商会更有意识地培育客户需求判断和筹划设计控制方面的焦点竞争力，并在此底子上系统强化包罗施工监理、市场营销、品牌塑造、物业治理等因素的综合竞争力体系。不难预测，住宅市场的未来，一定属于住宅需求办事商。
步调B。从4P到4C的转变
我们可以把4P和4C比较一下：
产物—一消费者的需要和欲望
代价—一消费者愿意支付的本钱
分销—一消费者购物的便利性
促销—一相同
　　小理论从生产角度出发，既理论从消费者角度出发。我们能不能在生产者与消费者中间找到一个平衡点？因此这个平衡点应该创建在消费者和生产者之间的“双赢”底子之上，切合中国国情，切合可连续生长战略和生态环保要求。对开发周期长、使用寿命更长的住宅和房地产项目来说，大概应核是：
引导消费者需求的—一产物
消费者满意的—一代价
便利的—一渠道
双向相同的—一促销
步调C：从车来到创新的状变楼式
　　无可否定，港式运作对深圳房地产市场生长起着重要的推行动用。这一方面缘于深圳房地产市场的历史短，根本薄，无经验积聚；另一方面则是深圳与香港地理位置的直接相邻。但香港成熟的市场包装筹谋在深圳房地产年轻的历史和居民较低的收入水平下是不可“东施效颦”的。经过暴虐的商战洗礼和有效的咀嚼消化，深圳房地产筹谋界开始提倡从产物做起，从提高楼盘的综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分，客户细分，功效细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。这种创新，富厚了营销筹谋的内涵，活泼7深圳房地产市场，促进了资金、范围向房地产市场品牌的会合，将那些惯于追风仿效的中小生长商尘封于被消费者冷落的角落。产物可以被“克隆”，立足于创新的焦点营销筹谋“技能”却是“克隆”不了的，这也是中小生长商的生存之道。生长商只有创建自己独立的焦点营销筹谋“技能”，才气成为房地产市场的旗手，才气在“入世”后与外洋大地产商全面抗衡。
第3操纵环节：房地产市场研究模式设计
步调A：确立市场研究的战略职位
　　无数的教导已经使许多生长商认识到了市场研究的重要性，但这种急于了解市场的心态与他们对市场研究认识的粗浅和行动的软弱，却形成鲜明的比拟。少数生长商已经认识到了必须对市场需求进行科学的、系统的观察，在市场观察中开始引入科学的观察理论。有些还与专业观察公司互助，通过专业的抽样观察和小组座谈方法等了解客户需求。
步调B：房地产企业进行市场研究的步调：
a、寻找市场时机。通过中恒久市场研究和区域市场潜力研究，对企业在房地产方面的恒久生长战略如生长区域、生长财产类型提供参考意见；对近期的开发筹划，土地储备筹划、储备土地类型、区域提供参考意见。b、帮助项目定位。通过阐发预测区域市场供求干系、阐发细分市场需求特征、评估区域市场竞争态势等研究，为项目定位提供参考意见。正确的市场定位能大大低落房地产项目开发的风险。
C、研究评估具体市场计谋的可行性。房地产行业作为资本密集型行业，开发历程中的每一项决策都牵涉到大量的投资，由于房地产开发的长周期特性和不可逆性，又导致决策带有很大的风险。通过科学的房地产研究，为这些决策创建科学的支持，能制止这些决策的随意性，缩小房地产开发的风险。
如以下一些需通过市场研究提供决策支持的例子：
新户型的市场担当性；
住宅智能设备的投资对促进销售有多大作用；
项目订价的公道性；
市场促销计谋的有效性；
广报告求点的有效性；
包装及告白方案的公道性。
步调C：客户需求研究
　　客户需求是住宅项目开发的起点，客户需求内容的判断正确与否是住宅项目成败要害。
a、客户定位—一明确住宅楼盘是为哪个代价区间的客户开发。
b、需求定型—一研究设订代价区间内客户对住宅需求的具体内容。
C、项目定板—一满足客户需求方案的创造性筹谋、效益预测的阐发以及比力 第4操纵环节：项目筹谋研究模式设计
　　筹划设计确定了住宅项目的根本参数。开发商对筹划设计历程的控制能力的强弱，决定了能否以准确、有效和创新的方法来满足客户的住宅需求。
包罗以下5点
1. 能够选择正确的筹划设计互助同伴
2. 能包管客户需求内容在筹划设计事情中得到体现
3. 能鼓励筹划设计机构接纳创新手法
4. 能包管住宅项目本钱得到有效保障
5. 能保障凭据客户需求和市场形式变革而灵活调解
第5操纵环节：创建项目后评价体系
步调A：认清作用及现状
　　毋容置疑，房地产项目后评价事情恒久受忽视，使生长商和政府治理部分失去了“总结经验，吸取教导”的时机，同时也使许多来源于开发建立第一线的名贵数据资料没有得到实时的整理和利用。则对年11月，广州举行两块土地公然招标，在时间紧迫的情况下，许多生长商就袒露了数据不敷、质料不敷、经验无法掌握等问题。有些决策阐发人员搞不清”税费“的内容，有些决策者弄不清本企业各种型物业（高层住宅、多层住宅、写字楼）的单方造价水平等，这些都与企业缺乏项目后评价有关。笔者认为，增强项目后评价事情，将有助于冲破当前房地产建立低效、重复、徘徊不前的局面。对生长商而言，开展项目后评价事情有着更重要的意义。后评价提供的信息资料结果可以用于指导投资筹划和计谋、项目选定和评估、修建设计和修建质料设备采购，工程实施和治理、项目营销计谋和本领等方面。后评价在新项目选定、调解在建项目筹划，完善已建项目方面可以起到重要作用。
步调B：项目后评价带作步伐设计
　　房地产项目后评价的主要目的是阐发挖掘生产经营中的问题，推动投资决策科学化。凭据当前海内房地产开发的现状，项目后评价的最佳时机为项目竣工后1－2年，依笔者经验，一个大型房地产项目（五万平方米修建面积以上）的项目后评价时间约莫为 2一 3个月，下述的时间摆设可供参考：筹谋准备 1－ 2周，观察和收集资料 3－4周，阐发研究3一4周，编写陈诉2—3周。评估人员（机构）的素质，将决定后评价事情能否取得预期结果。生长商可以委托专业的咨询评估公司进行后评价事情。在当前房地产市场专业分工不充实，咨询公司未能负担起此项业务之前，生长商也可自行组建后评价小组。在具体人员的配置上，应精心挑选那些既懂投资、经营、又懂技能经济的人员。一般可从职能部分抽调下述人员组成后评价小组：经营开发人员（包罗市场预测人员）、工程技能人员（包罗设计、监理）、统计人员、财政人员等。
步调C：根本内容及拒标体系
（－）历程评价
项目的历程评价，应将可行性研究陈诉所预计的情况和实际执行历程进行比较比力和阐发，找出差异，阐发原因。
历程评价一般要阐发以下几个方面：
（1）项目决策和项目准备。
（2）项目筹划设计内容和修建范围。
（3）工程进度和实施情况。
（4）配套设施和办事条件。
（5）项目财政执行情况。
（6）项目租售情况和阐发。
　　历程评价一般接纳定性阐发和定量阐发相结合的要领。定量评价可选用下列指标：
（1）项目决策周期（项目决策周期变革率）。
（2）设计周期（设计周期变革率）。
（3）建立工期（竣工项目定额工期率）。
（4）建立本钱（实际建立本钱变革率）。
（5）工程优良率。
（6）工程及格率。
（7）投资总额（静态投资总额、动态投资总额）。
（8）销售总时间（销售时间变革率）。
（二）经济效益评价指标
　　经济效益后评价指标体系的设置，根本上与项目前评价（可行性研究）一致。所差异的是：后评价指示所测算的内容具有真实性，是在大量已产生的数据资料的底子上通过汇总阐发得出的。
l、工程造价指标。包罗总投资、平均单元修建面积造价、可售面积每平方面积所地价、土建用度、配套用度、税费等。
2、盈利指标。可设置项目总收入、投资接纳期、开发总利润、全投资利润率、自资金利润率等指标。
3、效率指标。一般可设立全员劳动生产率、人均开发利润等指标。
4、对影响盈利指标的主要因素的相关阐发。
（三）社会效益评价指标。
　　工、百姓经济评价指标。包罗项目开发总代价、项目开发净代价、项目利润总额、项目投责利税率。
2、项目提供居住水平评价。居住总人数、户数、人均占用面积、居住面积密度、净人口密度等。
3、对项目配套设施、交通、纵火、防震、宁静性等的评价。
（四）情况效益评价指标
评价时一般可设置下述指标：
1、住宅外部居住情况指标：入均绿地占有量、居住密度、大众设施人均占有率、项目与都会情况的阐发等体系。
2、住宅内部居住情况：住宅尺度、住宅类型、隔声、通风、光照、保温等。
（五）综合评价。
　　综合评价的目的是最终产生评价结论，总结经验、教导，并提出发起。综合评价要分条理地比拟项目原定目标与实际目标的差异及原因，比拟项目原定效益主要指标与实际指标的变革及其原因，比拟项目原来预期效果与实际产生的效果的影响。房地产项目评价小组应就上述内容进行阐发汇总，并在此底子上形成项目后评价阐发陈诉，提交生长商的决策层，用以指导新的房地产投资决策。