房地产市场形势及发展趋势报告.docx

2005年房地产蓝皮书中国房地产生长总陈诉住房是居民的根本生活需求。在全面建立小康社会阶段，随着经济社会的生长和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改进需求双旺盛，是房地财产连续生长的动力。求过于供是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地财产既是资本密集、关联度高的财产，又是提供生活必须品的底子财产，判断房地财产形势和生长前景必须从根本国情出发，充实考虑中国加快的都市化进程和住房市场化革新的影响，以科学生长观为指导，在经济社会生长的整体情况中去掌握。房地产产物开发周期长，形成有效供给相对付投资期具有滞后性，当年的房地财产市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积聚、演变的结果，所以判断阐发房地财产形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数公道为前提的。房地产产物具有空间不可移动性，局部地域供求干系的异常导致全局连锁反响的可能性较小。中国事一个幅员辽阔，各地生长极不平衡的大国，以局部地域的房地产形势推导全国整体态势必须慎之又慎，不然会得出相反结论。上述几点是本课题组进行以下阐发和预测的逻辑起点。一2004年中国房地产市场形势判断2004年是中国房地产市场不平静的一年，国度出台房地产宏观调控政策频率之高、力度之大前所未有。在强力的宏观调控下，2004年中国房地财产出现出了差别于往年的鲜明特征。(一)房地产投资1.投资增速趋缓，但占全社会牢固资产投资比重连续上升2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元，同比增长28.1%，比2003年回落2.2个百分点。从2004年变革看(见图1)，房地产投资增速呈快速下降趋势，从12月到112月下降22个百分点，险些与牢固资产投资同步下降。但从近几年的数据比力看，图12004年112月全国牢固资产投资与房地产投资增速比力*注：* 本陈诉中图表资料来源除注明外，均来自于国度统计局和国度信息中心。2004年的房地产投资增速仍比1998年以来的年均增长速度超过5.6个百分点；房地产投资额在全社会牢固资产投资中所占比重仍有所上升，处于历史的最高位。中国房地财产起步较晚，在市场的成熟历程中投资起伏较大，但总体上出现出与经济生长相对应的快速增长特征。从中国百姓经济与市场生长阶段和总趋势来阐发，房地产投资占全社会牢固资产投资比重的上升是市场需求结构产生变动的一定结果。19862004年的18年间，中国房地产投资年均增长速度为35.9%，远高于同期牢固资产投资年均增长19.95%的速度，也远高于GDP的增长速度(见图2、表1)。特别是1999年以来房地产开发投资连续增长，只有2002年和2004年增速出现减缓。但从全社会牢固资产投资增速与房地产投资增速的比拟看，前者2004年比2003年回落1.9个百分点，尔后者回落2.2个百分点，两者均为1995年以来第二高，表明宏观调控政策对房地产投资和全社会牢固资产投资均有抑制作用。2.结构产生变革，但经济适用房所占比重继承淘汰从地域投资结构看，2004年东、中、西部地域房地产投资占全国房地产总投资的比重分别为69.53%、15.38%和15.09%，1998年上述比重分别为75.51%、12.46%和12.03%。2004年东部所占比重较1998年下降5.98个百分点，中西部的比重增大。但由于东部基数大，占全国比重仍近70%。2004年东、中、西部地域房地产投资增长率分别为27.9%、37.6%、20.6%(见图3)，而1998年三个区域的房地产开发投资增长率分别为：11.7%、18.8%、42.2%，东部和中部增速加快，西部呈下降趋势。从商品住宅的投资类型结构看(见表2)，2004年全国经济适用房投资在各种商品房总投资中的比重继承下降，由2003年的6.13%下降至4.61%，为1998年以来最低。经济适用房投资比重从2000年以来一直处于淘汰趋势，5年间淘汰了6个多百分点；同比也从1999年增长61.35%，下降为2004年的-2.50%。而同期商品住宅投资在投资总额中所占比重则有上升。经济适用房投资比重淘汰，一方面弱化了对商品房代价上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下，倒霉于低收入家庭住房问题的解决，但另一方面在客观上有利于早日终结住房市场供给的双轨制。尽管2004年海内信贷在房地产开发资金来源中的比重明显下降，金融调控的一系列政策和步伐效果明显，但需要注意的是，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，80%左右是购房者的定金和预付款，而购房者的这部分资金主要来自于小我私家住房消费信贷。因此，在房地产开发资金来源中银行信贷仍是主要渠道。这种以间接融资为主的方法，既与我国融资主渠道吻合，也与我国金融市场不健全以及房地产金融发育不良有关。生长多元化的房地产开发融资方法以淘汰银行信贷风险的任务仍很困难。同时，2004年房地产投资量依然处于增长状态，为1997年以来的最高值。房地产开发对银行贷款依赖度过高的状态还没有从底子上改变，银行依然过高地负担着房地产开发的金融风险。如果没有理想的贷款投资渠道，2005年房地产行业贷款增长有可能出现反弹。(二)房地产开发1.土地开发面积淘汰，购地、开工和竣工面积增速减缓19972003年期间，全国房地产土地开发面积平均每年增加2400多万平方米。2004年由于土地市场清理整顿、暂停半年建立用地审批，房地产土地开发面积首次出现下降，比上年淘汰了2400多万平方米。房地产土地购买面积增量也出现减缓势头，19972003年房地产土地购买面积平均每年增加4842万平方米，而2004年增量为4288万平方米，淘汰了554万平方米。土地控制对商品房建立的影响具有滞后性，2004年全国商品房新开工面积、施工面积、竣工面积均继承增加，但与19972003年的平均增量相比，新开工面积和竣工面积的增速减缓，施工面积增速继承加大。19972003年新开工面积年均增量为6780万平方米，竣工面积年均增加4274万平方米，2004年上述增量分别淘汰为5706万平方米和1000万平方米；19972003年施工面积年均增加12090万平方米，2004年增量为22925万平方米(见表4)。拆迁范围受到停止，但过分占地依然存在反弹因素据建立部有关部分统计，目前全国房地产市场中有50%左右来自于拆迁所产生的被动需求。这种过分的人为增加的被动需求改变了正常的供求格式，增大了购房需求的压力，同时也使衡宇拆迁成为都市社会矛盾最锋利的领域之一。主要体现：(1)安顿赔偿不公道，政策不到位，导致拆迁户利益受损失，严重的甚至造成因拆致贫。这是引发拆迁矛盾的最直接的原因。(2)拆迁户得不到有效的行政与执法掩护，往往与拆迁人、行政部分、司法部分处于对立位置。这是制度上的最底子的问题。(3)一些地方政府部分筹划不周，造成居民不能回迁。这是造成社会问题的重要原因。从全国的情况看，2004年上半年因征地拆迁而引发的到建立部上访的人数有4026批、18620人。其中团体上访905批、13223人，个别上访3121批、5397人，半年就凌驾2003年3929批、18071人的全年上访总量。针对拆迁中出现的矛盾，温家宝总理于3月5日在十届人大二次集会上作政府事情陈诉时指出，要抓紧解决城镇衡宇拆迁和农村土地征用中存在的问题，在城镇衡宇拆迁中，要严格依据都市总体筹划和近期建立筹划，公道确定拆迁范围，范例审批步伐，完善赔偿安顿政策，强化监视查抄。2004年6月6日国务院办公厅在关于控制城镇衡宇拆迁范围严格拆迁治理的通知(国办发200446号)中划定，对付拆迁矛盾和纠纷比力会合的地域，除了包管能源、交通、水利、都市重大大众设施等重点建立项目，以及重大社会生长项目、危房改革、经济适用房和廉租房项目之外，一律停止拆迁。尽管2004年中央针对圈地问题出台了包罗冻结审批在内的一系列政策和步伐，但土地控制形势依然严峻。低廉的征地费不但使农民失地失业，也是获取巨额财务收入的重要渠道，因此成为地方政府圈地的动因。土地出让步伐仍欠范例，缺乏监视，如经营性土地出让制度还缺少具体的配套操纵范例，有的地方不按划定或不能实时公然经营性土地出让信息，有的地方在经营性土地出让中存在假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标等问题，一些领导干部仍在通过打招呼、批条子等形式加入经营性土地出让等等，致使圈地者仍有空子可钻。土地利用筹划的执法效力还没有真正创建，调解建立用地增量的现象在许多地方时有产生，1987年及1997年体例的两轮土地筹划事实上并未得到有效执行。一些地方政府为了短期利益出台土地优惠政策，以低价土地招商引资，导致恒久性投资情况恶化、区域间的恶性竞争和国度土地资产的流失。中央接纳“暂停土地审批半年”应急性控制土地步伐后，2004年的土地控制初见成效，但这种步伐究竟只能是暂时性的。“冻结半年土地审批”是1997年国务院11号文件以来国度第二次接纳“暂停”这种非常步伐，但在没有消除“占地激动”机制和创建约束“激动”机制的情况下，再次出现反弹的可能性并非不再存在。(三)房地产销售2004年商品房销售量继承大幅增长，到达38231.64万平方米，比2003年增加4514万平方米，比19972003年年平均销售增量的4118万平方米(见表4)增加了396万平方米。随着销售量的增长，房地产年销售额也大幅上涨，1998年为2513.3亿元，2004年上升为10375.71亿元。在销售总额中，小我私家购房所占比重连续增加。1998年和1999年分别为79.85%和70.15%，其后逐年上升，2004年到达93.30%(见图6)。从各种商品房销售的组成看，1998年以后，在销售总量中住宅一直占近90%(见图7)，表明居民对住宅需求旺盛；商业用房销售面积也有所增长。从销售面积与竣工和新开工面积的比力看，1998年商品房销售面积、房地产竣工面积、新开工面积分别为1.22亿平方米、1.76亿平方米和2.04亿平方米，2004年分别为3.82亿平方米、4.25亿平方米和6.04亿平方米(见表4和图8)。除1999年外，销售面积增长率均高于竣工面积增长率，表明相对空置面积在下降。2004年全国销售面积增长13.7%，竣工面积增长2.1%，新开工面积增长10.4%，分别比2003年下降了12.07、16.45和17.42个百分点(见图9)。这种态势尽管对淘汰空置面积有利，但若考虑销售相对付开工、竣工的滞后期，则存在着以后年度供给量淘汰的风险。2004年全国商品房平均售价为2714元/平方米，比1998年增加651元(见图10、图11、表5)，年均增加93元，而2004年比2003年增加355元，远大于19982003年的年均增量。从各种商品房2004年的代价看，住宅代价为2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中比2003年增加352元，占50.6%。在住宅中，别墅、高等公寓1998年为4596元/平方米，2003年下降为4145元/平方米；经济适用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米；2004年办公楼的代价为5533元/平方米，比1998年5552元/平方米小幅下降，但比2003年增长1337元；2004年商业用房的代价为3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中比2003年增加291元，占36.6%。全国2004年住宅代价同比增长较快，办公楼、商业用房代价增幅较大。商品房代价上涨的主要原因：(1)土地代价上涨。国度生长和革新委员会、国度统计局公布的观察陈诉显示，2004年第一季度35个大中都市有7个都市土地生意业务代价涨幅凌驾10个百分点，有9个都市房价涨幅凌驾10个百分点。其中上海、沈阳、杭州、宁波、天津等五个都市地价与房价双双上涨。第二季度，全国有8个都市土地生意业务代价同比涨幅凌驾10%，有6个都市衡宇销售代价同比涨幅凌驾10个百分点，其中杭州、上海、沈阳、天津表519982004年全国商品房平均销售代价单元：元/平方米项目年份衡宇平均销售代价其中住宅别墅、高等公寓经济适用房办公楼商业营业用房其他等4都市重合。可见，地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。(2)修建质料代价上涨。(3)新建住宅品质(修建质料品质、户型及配套设施、小区情况的优化等)提升导致的房价上涨。(4)房地产市场供求结构变动，中低价位商品住房供给量下降，高等商品房供给增加，导致商品房平均代价上扬和房地产市场的结构性矛盾。这种结构性失衡的原因，一是政府对经济适用房投资的淘汰。2004年全国经济适用住房投资同比增长为-2.5%，占住宅开发投资的比例由2003年的6.13%下降到4.61%。二是市场的内在决定力量：在较高收入者的需求未根本满足之前，市场供给的重点不太可能是档次较低、盈利较差的低价商品房。三是随着城镇居民收入水平的提高，对住房品质的要求提高，推动高品质住房比重增加，提升了平均代价。(5)投资和投机性购房拉动。(6)国度对房地产开发的“地根”、“银根”紧缩，特别是对“地根”的紧缩，影响消费者对房价的预期。房地产开发商利用市场信息的不对称有意炒作，经媒体放大，进一步强化了消费者的心理预期，引起更多人跟风。(7)房地产市场中存在着特定形式的垄断，房地产的产物差别及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强，造成局部地域房地产代价非正常上涨。另外，较高的利润是财产吸引资本向其流动的根本条件之一，更是新的财产兴起和生长的底子，房地财产在我国起步晚，属于新兴财产。应当认可，2004年接纳的宏观调控步伐总体上抑制了商品房供给量的增加，事实上起到了推动代价增长的作用。但是，宏观调控的首要目标是抑制房地产投资过快增长而不是低落房价，不能以房价走势作为判定调控成效的尺度。站在消费者角度看，房价的升高使苦于房价高企的居民特别是低收入居民失望，但解决低收入家庭的住房问题主要应靠住房社会保障体系，而不是财产的宏观调控政策。尽管2003年以来各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情不减，销售量连续大幅增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的底子和支撑，而支撑需求连续增长的动力，一是百姓经济增长动员城镇居民收入的增加，凌驾住宅代价增长速度。1998年以来，城镇人均收入年均增长率为8.95%，住宅代价年均增长率为3.82%，只有2004年住宅代价增长率凌驾了城镇人均收入增长率(见图12)。随着收入的增加、生活水平的不停提高，人们对住房需求的档次也在提高，改进性需求增加，如小房换大房、旧居换新居等。二是城镇化加快，城镇人口数量增长动员商品房需求。1990年中国城镇化水平为26.4%，2004年已凌驾40%。城镇人口每年凌驾1000万人的增长，是支撑商品房销售量连续增长的重要动力。三是投资和投机性购房需求。建立部的数据显示，2004年上海投机性购房所占比例达16.6%，长沙市为16%，写字楼则高达40%。旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入连续增长为支撑，而百姓经济的连续高速增长是城镇居民可支配收入连续增长的底子和保障。固然，考察1998年以来的城镇居民可支配收入及全国海内生产总值变革情况，我们应当审慎地看待当前的有效需求，对房价与收入的动态比力干系保持一定的戒心。二影响房地产的调控政策和2005年房地产生长趋势 (一)影响房地财产的宏观调控政策 近年来，我国经济生长势头良好，但经济运行中的结构性矛盾进一步显现，体现为钢铁、电解铝、水泥等行业牢固资产投资增长过快、新开工项目过多、在建范围过大，房地产开发资金过于依赖银行贷款。为控制房地产行业过热，2004年中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控步伐，房地产开发的两大命脉土地和资金均被纳入宏观调控范畴。各商业银行严格控制对房地产的信贷投放，土地治理部分连续开展土地市场的清理整顿，土地严、金融紧贯串全年，房地产企业普遍感觉到了“地根”严控“银根”紧缩的压力。其实，从2003年下半年开始，政府就陆续出台了增强土地治理、控制信贷过快增长的政策，对房地产投资过快增长亮出了黄牌，只是2004年这些步伐的实施力度进一步加大罢了。2004年中国房地产市场烙上了深刻的宏观调控烙印，并将对2005年房地产的生长继承产生深刻影响。1.紧缩“银根”2004年金融部分连续接纳步伐，增强和革新房地产信贷治理，调解信贷投向。(1)4月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点。(2)4月27日国务院下发通知，将房地产(不含经济适用住房项目)开发项目资本金比例由20%提高到35%以上。(3)6月银监会公布商业银行房地产贷款风险治理指引，范例商业银行办矸康夭畹囊滴窆芾砹鞒蹋范刂品康夭钜滴穹缦盏木咛逯副辏鋈俗看畋壤怀?0%，借款人住房贷款的月支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)，房地产开发公司的自有资本金比例不得低于35%。(4)10月18日银监会公布信托投资公司房地产信托业务治理步伐(征求意见稿)，对房地产信托业务的经营规矩、监视治理、风险控制、处罚等方面作出详尽划定。(5)10月29日央行上调存贷款基准利率。2.严格控制供地，范例土地市场继2003年的“土地风暴”之后，更为严格的土地控制政策和步伐在2004年相继实施：(1)国务院办公厅发出关于深入开展土地市场治理整顿，严格土地治理的紧急通知，明确提出实施“三个暂停”半年，标记着土地审批冻结半年。(2)继承治理整顿土地市场秩序，对全国各省市土地市场进行督查，核减了70.1%的开发区，查处土地违法案件7万多起。(3)领土资源部、监察部联合出台关于继承开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察事情的通知，要求各地在2004年8月31日后对全部经营性土地必须通过招拍挂出让，为早在2002年就已公布、但一直执行不力的经营性土地出让市场化明确了时间表，从政策上堵住经营性土地协议出让之路。(4)为预防土地审批解冻之后的反弹、严格土地治理，2004年10月底国务院颁布了关于深化革新严格土地治理的决定。为贯彻落实该决定，完善土地供给筹划。2004年11月领土资源部先后出台关于贯彻落实国务院关于深化革新严格土地治理的决定的通知、土地利用年度筹划治理步伐、建立项目用地预审治理步伐。(5)为消除地方政府干涉土地审批，省以下土地治理部分实行垂直领导。(6)为切实掩护耕地特别是掩护根本农田，2004年10月21日领土资源部发表关于印发关于根本农田掩护中有关问题的整改意见的通知。经过治理整顿，2004年第一季度国务院批准的都市分批次建立用地比2003年平均下降了46%。截至2004年6月17日，除内蒙古自治区以外，30个省(区、直辖市)共清理各种开发区6741个，筹划用地面积3.75万平方公里，凌驾全国实有城镇建立用地面积的总和。在治理整顿历程中，清查了81962个新上项目用地，涉及土地面积79.26万公顷；清理违法占用土地项目7184个，涉及面积3.65万公顷；对停建、暂停并限期整改及取消立项的7077个项目，分别接纳了停止治理用地手续、停止后续供地、停止发放土地证、收回土地等处理步伐；查处土地违法案件7万多起，“圈地之风”得到停止。土地市场向范例化迈进一步，19月份全国经营性土地招拍挂面积3.63万公顷，总价款到达2100多亿元。2004年国度出台一系列城镇衡宇拆迁政策，对房地产开发也带来较大影响。建立部关于都市衡宇拆迁估价指导意见1月1日开始实施，建立部制定的都市衡宇拆迁行政裁决事情规程3月1日起实施，6月6日国务院办公厅颁布关于控制城镇衡宇拆迁范围严格拆迁治理的通知，分别对衡宇拆迁评估、估价机构、行政行为进行了范例，细化了都市衡宇拆迁治理条例中行政裁决和强制拆迁的条款，明确了拆迁范围和都市总体筹划的干系。(二)2005年房地财产生长趋势2004年的宏观调控取得了一定成效，但经济运行中的突出矛盾和问题还没有底子解决，制约经济平稳较快生长的体制性障碍还没有消除，经济社会生长中一些恒久性和深条理的矛盾依然存在。因此，2005年年初的中央经济事情集会提出，要继承增强和改进宏观调控，确保经济平稳较快生长。2005年房地财产将在继承宏观调控的情况中生长。1.投资继承得到控制，融资渠道酝酿变局中央经济事情集会将“控制牢固资产投资总范围，优化投资结构，调解投资与消费干系”列为2005年的重点之一，表明继承控制投资增长仍将是2005年宏观调控的重要手段。参照以往的经验，牢固资产投资凌驾百姓收入的35%就会出现投资过热。考察牢固资产投资占海内生产总值的比例(投资率)历年变革(见图13)可以看到，纵然在19921993年房地产过热年份，全国投资率也没有到达38%的水平。但2001年的投资率已经到达38.24%，开始凌驾1993年的最高水平，以后加快上升，2003年上升到47.39%。2004年在中央的宏观调控下，投资率上升速度虽然有所减缓，但仍创出了51.33%的新高。这表明控制投资增长的任务仍然紧迫。房地产投资占社会牢固资产投资的20%左右，并对上游产物有极强的拉行动用，所以压缩房地产投资应在情理之中。2005年房地产投资增速将进一步放缓，低于2004年增长速度，但预计不会低于20%。由于央行关于进一步增强房地产信贷业务治理的通知的出台，及再次加息的可能等，2005年房地产信贷投入增速也将进一步放缓，这对资金密集型的房地财产来说，无异釜底抽薪。原有融资渠道的限贷，迫使房地产企业寻求新的融资方法与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化，例如大型房地产企业寻求上市融资时机等，房地财产将从项目导向向资金导向转变。2.土地市场趋向范例，建立用地增量控制更严2005年土地市场将趋向范例，建立用地增量供给控制将越发严格。领土资源部和监察部关于继承开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察事情的通知对土地出让方法做出的强制性划定，将使协议出让中黑箱操纵和官员小我私家意志影响土地市场公平、公平的局面变动，土地市场将趋向公然透明。“完善土地执法监察体制，创建国度土地督察制度，设立国度土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监视土地执法行为”，将成为2005年土地执法、土地治理督察制度革新和完善的重要偏向，中央对地方政府土地利用和土地治理事情的监控将得到强化。建立项目用地预审治理将更为严格，低价土地招商引资的行为将受到停止。在试点的底子上，第三轮土地利用总体筹划将逐步展开，筹划中将进一步强化耕地的掩护和严格控制建立用地增量的根本国策，从严从紧控制土地农转非总量和速度；土地利用总体筹划的调解审批权限将上收，特别是涉及占用根本农田的筹划调解要经国务院审批；针对耕地掩护将创建责任考核体系，落实土地治理行政首长卖力制，各级政府土地治理的权利和责任将越发明确。这些步伐将有助于消除土地供给双轨制造成的不平等，有利于冲破土地供给的地域封闭，形成统一、开放、竞争、有序的土地市场，增强市场形成地价的机制。从政治层面上看，供地制度的范例化有利于维护国度作为土地所有者的权益，消除开发商的寻租时机和不妥得利，有利于消除糜烂和廉政建立。从房地财产的层面看，房地产开发的圈地行为将受到停止，大盘开发将逐步不再成为主导模式，中小房地产项目将逐步成为市场主体。3.被动需求有望下降，二手房市场升温2004年停止拆迁、会合解决拆迁遗留问题，说明中央十分存眷拆迁的负面效应，可以期望2005的拆迁事情将慎重进行。拆迁事情纵然继承进行，拆迁量与前几年占全国房地产市场50%左右相比，也将有较大幅度的下降，对房地产市场需求将产生重要影响。2004年二手房市场以房源趋于富厚化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化为特征。但二手房房源未能充实释放造成有效供给不敷，银行“惜贷”导致申贷难度大，使二手房市场并未到达理想水平。随着从中央到地方一系列二手房生意业务治理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市，房源继承放量，购房需求连续增长，二手房市场将增加活力，代价平稳上升。在二、三级市场联动下，梯度消费格式逐步形成，住房消费结构将趋向公道，推进住房市场良性循环。二手房市场的生长，将对平抑房地产代价升高、稳定房地产市场发挥重要作用，有利于我国房地产事业的整体康健生长。因此可以预见，2005年二手房市场将在我国房地产市场中发挥越发重要的作用，并为我国建立调和社会做出孝敬。4.供求干系偏紧，房价增幅趋缓从需求来看，近期影响其变动的因素主要有：国度上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁范围等。在中国当前居住水平普遍较低，住房需求出现很大刚性，房地产市场以首次购房需求和改进型需求为主的配景下，上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。控制拆迁范围在影响需求的同时，也影响供给，对付供求干系而言，这一因素可以忽略不计。因此，可以预测，随着我国经济的快速生长、城镇居民人均可支配性收入的增加以及都市化进程的推进，2005年房地产市场的需求将在前几年的底子上连续旺盛。从供给来看，近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地治理、控制拆迁范围等宏观政策都市对房地产市场的供给产生较大的影响。2004年全国商品房竣工面积增幅大幅回落，销售面积增幅大于竣工面积增幅，代价上升较快，供求干系偏紧。同时，房地产新开工面积和土地购买面积增幅双双回落，土地开发面积淘汰，从这些先行指标的变革可以预计，在2005年国度控制投资范围、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有底子改变的情况下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，供求干系偏紧的局面很难改变。从上述对供求干系的阐发可以判断，2005年房地产代价仍将保持上升的趋势。不外考虑到以下因素，我们认为2005年房地产代价的升幅将有所回落：第一，市场经济自身具有通过代价机制来调解资源配置的功效，高房价将在一定水平上增加市场供给，挤出部分需求；第二，政府正努力通过增加中低价位的商品房供给、控制投机炒作等手段抑制过高的房价；第三，政策变动初期对市场预期的影响最大(市场预期供给淘汰是2004年房价上涨的深层原因)，这种影响将随着时间的推移逐步减小。5.企业连续洗牌重组，市场竞争回归理性已往房地产开发中最不透明的土地市场将走向阳光化，房地产经营情况进一步优化，企业经营将走向平等竞争，质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的底子。在竞争中，土地资源将更有效地配置到竞争力强的房地产企业中，导致企业的洗牌重组在2004年已出现出迹象的底子上连续进行：一些缺少土地和资金支撑的中小开发商、一些不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金互助方法从房地财产务中分一杯羹的企业、一些高欠债公司有可能在这一轮竞争中出局；房地财产调解重组将主要体现为企业互利互助，在土地出让制度真正转轨前已储备大量土地而无力融资的企业，需要选择与有资金和实力的开发商进行互助开发，2004年这种互助现象初现苗头，预计2005年将会大量出现；来自欧美成熟市场的直接投资有可能成为2005年市场的亮点之一。观点炒作将逐渐失去效力，品牌、质量竞争将成为竞争的主要体现。近几年房地产市场观点炒作一浪高过一浪，形形色色的观点标新立异、层出不穷，体现出浓厚的暴躁色彩，顺应了高收入购房者不但重视衡宇品质和舒适水平，并且追求文化品位和时尚的需求。随着高收入阶级的需求逐步得到满足，市场重心由高收入者向中低收入者转移，购房者对付商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功效配套、设施齐全、高性价比。以观点吸引购房者的计谋将逐渐失去色泽，品牌竞争将回归理性，并被日渐增多的开发商担当为主要竞争手段。2004年北京兴起的新产物主义理念会合反应了这种变革迹象，它把京城楼市由注重观点的塑造转移到对产物品质的存眷，尤其是从户型、筹划、配套、园林、外立面、可连续生长等多个方面重新认识和定位楼市产物的竞争力众多房地产开发企业大概主动、大概被动地受到新产物主义理念的影响，并越来越多地在产物开发、营销战略、后续办事等方面做出相应革新。三政 策 建 议1(一)正确判断形势，促进房地产市场的稳定繁荣衣、食、住、行是人的四大需求，在中国经济生长的现阶段，衣食饱暖对大部分人来说已经不是问题，而住房问题已成为黎民存眷的“头等大事”。如果说，中国现阶段的主要矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾，那么，住房就是这一主要矛盾中的重点。由此，我们也就不难理解当前房地产市场需求的旺盛和各界对房地产市场的存眷。房地财产对付改进宽大都市居民的居住条件，增加就业，促进财产结构的调解和百姓经济的快速生长有着重要意义。其财产关联度高，动员性强，与金融业联系密切，生长态势干系整个百姓经济的稳定生长和金融宁静。判断当前错综庞大的房地产市场形势，首先要从中国经济社会生长的阶段出发，充实考虑住房钱币化革新和都市化进程等大情况的影响，选择正确的研究视角和坐标，科学的、历史的、生长的来看待当前的房地产市场，而不是简朴的拿一些指标与西方发达国度进行生硬比拟。同时，也要充实认识到房地财产自身的特点，在此底子上全面而有针对性的阐发市场形势：房地产开发周期长，财产颠簸性大，市场供求干系是恒久积聚、演变的结果，不能单纯以年度同比指标来判断市场供求干系；房地产产物在空间上不可移动，市场具有明显的区域性特征，不能简朴地以局部地域市场供求干系推导全国房地产整体形势。房地财产提供的产物主要是住宅，而住宅既是必须品，又是私人物品，政府对付房地财产的治理主要应是范例市场秩序，掩护公平竞争，房地产财产政策的目标应是促进财产的连续康健生长，满足居民的根本住房需求。中国房地财产作为支柱财产今后几十年仍将以较快速度生长，这是住房社会需求强力拉动的一定结果。因此，中国房地产市场总体态势是求过于供。要站在贯彻落实科学生长观、统筹经济与社会生长、满足人民日益增长的住房需求的高度，正确处理惩罚防备牢固资产投资增长过热与包管房地产市场正常供给的干系，正确处理惩罚掩护耕地与增加房地产用地的干系，正确处理惩罚停止投机性购房与掩护居民公道住房需求的干系。针对2004年中国房地产市场出现的潜在供给淘汰，代价上涨过快的新情况，适时调解宏观调控的目标和手段，将包管市场供给，平抑房地产市场，防备供求干系过大颠簸作为权衡宏观调控是否有效的最重要尺度。淘汰行政直接干涉，主要通过市场优化房地产资源配置，应是促进房地财产的康健生长的正确偏向。(二)盘活存量土地，完善土地供给步伐在2005年紧缩“地根”政策不会有大的改变的情况下，盘活存量土地，“挤出”闲置土地的意义尤为重大。盘活存量土地，不但干系到房地产市场的供给，也是土地制度革新的重要目标之一。紧缩“地根”的权力在中央，而盘活存量用地的责任主要在地方。各级地方政府要在认真清查闲置土地的底子上，进一步增强土地市场羁系，依法限制土地囤积居奇， 搭建生意业务平台，淘汰生意业务本钱，为存量土地流转创造条件。在新增房地产用地供给中，要进一步完善土地供给步伐，推行经营土地出让招投标制，并接纳综合评标的方法，改变一味价高者得之的老例，实验在挂牌和拍卖中增加筹划设计、商品房售价等限制性条款来稳定商品房代价。增强土地整理储备事情，掌握调度土地供给的主动权；完善土地一级开发制度，尽量接纳熟地供给的方法出让经营性用地，范例土地市场。凭据各地实际情况，在遍及征求房地产商、购房人和各方面专家意见的底子上，制定科学的土地供给筹划，并实时向社会公布，以稳定市场预期。在掩护耕地，控制都市建立用地的同时，我们也应认识到：相对付农村居民点用地，都市建立用地是更集约的用地。中国都市建立用地人均指标仅100平方米左右，而农村居民点人均用地一般在150200平方米，所以因农民进城而增加的都市用地与因人口进城而淘汰的农村居民点用地存在着后者大于前者的置换干系。因此，我们既要对峙集约利用都市用地，尽可能的少占耕地，也要防备因过分限制正常的都市建立用地而增加都市化和产业化的本钱。(三)改进供给结构，完善住房保障体系解决中低收入家庭住房问题是创建调和社会的重要包管。针对房地产市场的结构性矛盾，政府应通过增强筹划、土地政策的引导，保持普通商品住房在商品房中的主体职位，控制高等商品房建立，提高普通商品住房的供给比例；通过税收、信贷、利率等手段，控制住宅建立尺度，引导企业开发普通商品住房。成都等都市在进行招拍挂时，对拟建普通商品房的地块限定最高售价，这一做法有利于稳定房价，增加中低价位商品住房供给，具有借鉴意义。随着经济社会的生长，要逐步完善住房保障体系。一方面，公道摆设经济适用住房的建立范围，调解供给步伐，尽量接纳定向供给的步伐，严格控制销售工具；在部分条件成熟、普通商品住房供给富足、与经济适用住房代价相差不大的地域，适时以“补人头”取代“补砖头”，通过向低收入人群发放住房补贴来取代经济适用住房。另一方面，制定相应勉励政策，生长廉租住房，加大廉租住房的建立力度，扩大廉租住房的供给范畴，保障最低收入人群，包罗农村进城务工人员的根本住房需求。(四)加快二手房市场建立，引导住房梯度消费二手房是许多发达国度住房供给的主体。在海内，上海等都市二手房供给已经凌驾了新建商品住宅，但在绝大多数都市二手房市场还方才起步。这一方面是由于中国住房钱币化革新起步较晚，存量住房质量较低；另一方面则是由于各级政府对二手房市场的存眷不敷。推进存量住房流转，一可增加住房供给，特别是存量房一般代价较低，也就意味着增加了中低价位住房的供给。这对付稳定房价，满足中低收入家庭的住房需求有着重要作用。二可低落住房空置率，提高住房资源配置的效率。三是二手房市场的发育有利于人员自由流动，完成人的第二次解放(从“蜗牛”酿成人)，扩大人们自主择业的范畴，有利于人力资源要素配置的最优化。四是，住房流动性的提高有利于人们在离事情所在较近的地方选择住宅，缩短通勤距离，缓解都市交通压力。推进二手房市场建立，要通过引导居民梯度住房消费，改变传统的“一套房住一辈子”的置业看法，扩大二手房的市场需求。同时低落二手房生意业务门槛和税费尺度，简化生意业务手续，推动二手房抵押按揭，范例衡宇中介。(五)掩护公道的住房消费，停止投机性购房凭据国度统计局公布的数据，2004年中国城镇居民人均住房修建面积仅为23.67平方米，与建立部提出的全面小康阶段人均住房修建面积38平方米的尺度相比，另有很大距离。另一方面，由于恒久低租金、实物分派等原因，中国城镇居民住房消费的比重远低于同等生长水平国度。因此，要继承掩护和勉励改进型的住房消费，进一步完善住房分派钱币化，加快住房补贴的发放，提高居民购房的支付能力。投资性购房可以增加出租衡宇数量，对付培育衡宇租赁市场，满足外来人口增加的租房需求具有积极意义，也是商品房代价发明机制、级差地租形成机制的重要组成部分。在当前股市低速、存款利率较低、物价上涨幅度较大的情况下，投资房产是一种较为理想的保值、增值投资渠道。作为小我私家理财行为的不动产投资失败，岂论是对小我私家，照旧对社会的风险都不会太大。并且，投资者对租金、房价、利率更为敏感，会凭据租金市场的变革调解自己的投资筹划。只要对投资性购房进行须要的引导，包管其所占的比例在一个宁静的范畴内和不在短期内出现大范围的非理性投资置业，就没有须要对此进行过多的限制。对付当前部分都市出现的投机性购房，可通过限制期房转让、实行实名购房、严格税收征管等步伐加以停止。同时，尽快实现商业银行间住房贷款信息联网，完善风险控制机制，制止利用银行贷款投机购房行为，消除炒作对心理预期的不良影响。(六)整顿房地产市场