房地产项目开发全手册.docx

中管网房地产频道 作为海内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大水平的搜集了数十家海内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。
目 录
一、征地
1、地理位置………………………………………
2、地质地貌状况………………………………………
3、土地面积及红线………………………………………
4、四邻状况………………………………………
5、交通状况………………………………………
6、土地权属状况………………………………………
7、土地性质………………………………………
8、地表修建、构筑状况………………………………………
9、都会配套………………………………………
10、周边情况………………………………………
11、时事政策………………………………………
12、土地代价………………………………………
13、征地手续………………………………………
14、土地SWOT阐发………………………………………
15、可行性论证………………………………………
16、开发能力评判………………………………………
17、实施征地………………………………………
二、项目前期
1、立项治理………………………………………
2、文物审批及处置惩罚………………………………………
3、地质勘察………………………………………
4、全程营销（前期筹谋）………………………………………
5、方案审批………………………………………
6、施工图设计………………………………………
7、人防审批………………………………………
8、抗震审批………………………………………
9、消防审批………………………………………
10、绿化审批………………………………………
11、都会配套审批（水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等）……
12、修建商与监理方选择………………………………………
13、质料商选择………………………………………
14、其他互助商选择………………………………………
15、节能评定………………………………………
16、融资及房贷品级资信………………………………………
三、筹划治理
1、征地前筹划治理………………………………………
2、建审筹划治理………………………………………
3、施工筹划治理………………………………………
4、期间变动筹划治理………………………………………
5、测绘治理………………………………………
四、报建治理
1、报建申请………………………………………
2、施工图审核………………………………………
3、工程类别………………………………………
4、招投标治理………………………………………
5、抗震（前期已办）………………………………………
6、质量监视委托………………………………………
7、监理存案………………………………………
8、宁静监视审批………………………………………
9、墙改审批………………………………………
10、建立工程社会保险审批………………………………………
11、职工意外伤害保险………………………………………
12、水泥用散审批………………………………………
13、砂石审批………………………………………
14、都会底子设施配套审批………………………………………
15、施工许可审批………………………………………
五、预售及申报房贷
1、预售审批………………………………………
2、银行申报房贷审批………………………………………
3、公基金贷款申报审批………………………………………
4、信用包管互助………………………………………
六、施工治理
1、土建工程………………………………………
2、水电暖通安装工程………………………………………
3、物业配置配套及装饰装修尺度………………………………………
4、单元衡宇预售面积的提供………………………………………
5、施工条约治理………………………………………
6、质料条约治理………………………………………
7、监理公司治理………………………………………
8、图纸治理………………………………………
9、阶段验收治理………………………………………
七、竣工治理
1、修建工程竣工筹划验收………………………………………
2、修建工程竣工消防验收………………………………………
3、修建工程竣工人防验收………………………………………
4、修建工程竣工绿化验收………………………………………
5、修建工程竣工质量验收………………………………………
6、验收资料治理………………………………………
7、竣工房产测绘………………………………………
八、财政治理
1、征地………………………………………
2、项目前期………………………………………
3、筹划治理………………………………………
4、报建治理………………………………………
5、预售及申报房贷………………………………………
6、施工治理………………………………………
7、竣工验收治理………………………………………
8、财政治理………………………………………
⑴ 筹资治理………………………………………
⑵ 本钱与用度治理………………………………………
⑶ 销售收入治理………………………………………
⑷ 分派治理………………………………………
九、全程营销（后期营销推进治理）
1、销售周期分别及控制………………………………………
2、各销售阶段营销筹谋推广执行方案实施…………………
3、各销售阶段告白创意设计及公布实施……………………
4、销售培训治理………………………………………
5、客户积聚与治理………………………………………
6、销售组织与日常治理………………………………………
7、项目二次筹谋营销………………………………………
十、销售条约治理
1、指定律师及专员确定条约及认购书的根本内容………
2、列举条约及认购书的可选择性扩容空间………………
3、条约及认购书的签订………………………………………
4、销售条约与财政的衔接………………………………………
5、销售条约与阶段性促销的衔接………………………………………
6、销售条约的履约监控………………………………………
7、销售条约的存档存案治理………………………………………
十一、产权产籍治理
1、按相关法例划定结合条约约定进行产权登记存案（治理大证）…
2、分户房产证治理………………………………………
3、辖区派出所及办事处户籍登记存案………………………………………
十二、物业治理
1、物业治理公司的选择………………………………………
2、物业治理公司与经营治理的兼容性………………………………
3、物业治理公司介入项目时机………………………………………
4、物业办事的内容筹谋、组织机构、资质匹配与取费尺度………
5、对销售人员进行物业治理培训……………………………………
6、瞄准业主进行物业治理公关办事…………………………………
7、项目开发期间公道发起………………………………………
8、物业治理办事可参照的所有执法法例……………………………
9、制定本物业治理规章制度与行为准责………………………………………
10、提供项目销售历程所需物业治理资料………………………………………
11、物业交代事情………………………………………
12、物业维修事情………………………………………
十三、物资与质料采购
1、主材采购………………………………………
2、辅材与安装工程………………………………………
十四、相关执法事务
1、创建完善的条约治理体系……………………………
2、创建律师项目跟踪制…………………………………
3、对即时性通告、通知、催办单的治理………………
4、零执法纠纷筹划………………………………………

一、征地
1、地理位置：
⑴ 明确路段修建社区存案编号，以确定项目具体所在。
⑵ 辖区公安部分门牌编号情况，存在变动、新增、户籍等问题。
⑶ 确定知名参照物。
⑷ 确定周边较近学校、医院、幼儿园、菜市场、超市、银行等生活办事机构。
2、地质地貌状况：
⑴ 防备地质问题，提高施工开挖等本钱。
⑵ 防备地下管网对施工的影响。
⑶ 地下人防等设施。
⑷ 文物问题。
⑸ 地下水位高度，确定底子方案等。
3、土地面积及红线：
⑴ 相关筹划范例。
⑵ 地块筹划要点。
4、四邻状况：
⑴ 四邻描述。
⑵ 四邻现有设施使用状况。
⑶ 四邻修建物、构筑物的退让与采光条件。
⑷ 四邻经济发达水平与情况可利用性。
5、交通状况：
⑴ 直接交通干线情况（公交线路、的士站等）。
⑵ 都会交通要素（火车站、远程汽车站、飞机场等）。
⑶ 1公里范畴内的主次都会门路情况，红绿灯设置情况。
⑷ 近期都会筹划待实施的筹划门路。
⑸ 区内门路筹划阐发。
⑹ 区内与区外交通连接阐发。
⑺ 确定出行与“回家”的交通便利水平。
6、土地权属状况：
⑴ 土地权属明晰水平。
⑵ 是否存在债权债务纠纷。
⑶ 是否存在质押或抵押情况。
7、土地性质：
⑴ 都会土地连片筹划情况。
⑵ 本地块用地性质的弹性。
⑶ 连片筹划改革政策阐发。
⑷ 原土地方获取土地方法与征地形式阐发。
8、地表修建、构筑状况：
⑴ 可再利用或短期利用阐发。（施工用房、质料库、短期租赁）
⑵ 拆迁方案及可享受政策。（旧城连片改革、都市乡村等）
⑶ 安顿方案及可享受政策。（旧城连片改革、都市乡村等）
⑷ 修建原质料的再生利用情况。
⑸ 到达三~七通一平的条件与成天职析。
9、都会配套：
⑴ 都会大配套。（水、电、暖、煤气、电信、有线电视、垃圾环卫、市政开口等）
⑵ 商业状况。（购物、租赁状况）
⑶ 文化教诲。
⑷ 医疗卫生。
⑸ 自然绿化景观及休闲园地。
⑹ 金融办事。
⑺ 娱乐、餐饮、住宿、办公。
⑻ 行政构造。（派出所、办事处、行政办公等）
⑼ 生活办事。（干洗店、邮政局、美容美发等）
⑽ 历史文化、人文区位因素。
10、周边情况：
⑴ 人口密度与划类。
⑵ 区域都会定位。
⑶ 空气指数与都会排污能力。
⑷ 绿化情况。
⑸ 人流阐发。（流动、流驻、留住）
11、时事政策：
⑴ 金融政策。
⑵ 都会GDP指数变动。
⑶ 房地产开发政策。
12、土地代价：
⑴ 都会类别基准代价。
⑵ 可参照性周边地价。
⑶ 回迁赔偿阐发。
⑷ 相关土地税收。
13、征地手续：
⑴ 已成型的获取方法。（拍卖、挂牌、转让、招投标）
⑵ 未成型的可选择方法阐发。
⑶ 相关手续用度。
⑷ 相关治理步伐。
⑸ 征地周期性。
14、土地SWOT阐发：
⑴ 项目地块的优势。
⑵ 项目地块的劣势。
⑶ 项目地块的时机点。
⑷ 项目地块的威胁及困难点。
15、可行性论证：
⑴ 虚拟投资阐发。
⑵ 虚拟收益阐发。
⑶ 相关营销筹谋机构介入。
16、开发能力评估：
⑴ 技能实力评估。
⑵ 资金实力评估。（财政阐发）
⑶ 经营能力评估。（行政资源的可利用性）
⑷ 治理能力评估。
⑸ 资源能力评估。（联合开发、投资互助、修建主材互助）
⑹ 开发能力结论。
17、实施征地
二、项目前期
1、立项治理：
⑴ 立项手续的治理。（直接治理、立项变动）
⑵ 投资范围简直定。（对后期种种报批的影响以及用度核算尺度）
⑶ 政策的可利用治理。（旧城改革、重点工程、都市乡村改革等）
① 政策的收集；
② 手续的治理（如申请旧城改革与重点工程）；
此项应在征地前同原田主方协调治理完，在征地中已有政策体现。
⑷《开工陈诉》治理。（重点工程、具备招投标、质量监视条件）
2、文物审批及处置惩罚：
⑴ 征地前对其文物遗址等因素进行调研。
⑵ 彻底治理不留隐患。（存在刑事责任）
⑶ 该手续直接影响到项目推进，应首要治理。
3、地质勘察：
⑴ 对地质要有较深入的研究，防备动工后的阻碍与增加本钱。
⑵ 对地埋管网要有深入了解，淘汰施工与改革障碍。
⑶ 对原人防设施的处置惩罚。（依照《人防法》及有关设计范例）
4、全程治理（前期筹谋）：
⑴ 项目定位。
①项目市场定位；
A、类比竞争楼盘的调研（含意向楼盘）
B、一手市场调研
C、项目要素调研（如配置等）
D、综合评判
②区域定位；
③ 主力客户群定位；
④ 功效定位；
⑤修建气势派头定位；
⑥商业部分定位；
A、主题定位
B、经营治理定位
C、业种
D、业态
⑵ 项目代价阐发。
① 项目经济代价；
② 项目品牌代价；
③ 项目社会代价；
④ 项目代价实现的各要素及其代价实现中的比重；
⑤ 项目可提升代价阐发；
A、修建气势派头和立面的设计、材质
B、奇特的户型与结构
C、情况
D、配套
E、物业治理
F、形象包装与组合营销筹谋
G、品牌
⑥代价实现的大情况因素；
A、经济金融因素
B、政策因素
C、都会筹划前景因素
D、人文理念的生长因素
⑶ 项目订价模拟。
① 项目目标收益与最大收益，项目综合本钱预估；
② 均价简直定（类比代价，有效需求本钱加价）；
③ 项目中具体单元的订价模拟（分层、分套）；
A、差别性订价（类型、采光系数、朝向景观、楼层）
B、确定系数
C、确定幅度
④代价计谋陈诉；
⑷ 项目投资可行性阐发。
① 可酿本钱变动时对利润的影响；
② 销售代价变动时对利润的影响；
⑸ 投资风险阐发。
①项目风险性评价；
A、代价提升及其实现的风险性
B、筹划、设计是否是以提升项目同周边项目的类比代价
C、项目全程营销筹谋的乐成性
②资金运作风险性；
A、淘汰资金占用比例，加快周转，低落财政本钱
B、开发节奏掌握，以尽量少的资金占用启动项目
C、销售推进掌握，最短时间回笼资金
③经济政策风险；
A、对近几年国际海内宏观经济形势阐发
B、国度地方相关房地产政策的出台以及相关市政配套设施的建立
C、金融时政前瞻性与可借鉴性阐发
⑹ 开发节奏发起；
①影响开发节奏的根本因素；
A、政策法例
B、金融政策
C、地块状况因素
D、生长商整体开发水平
E、资金投放量与接纳要求
F、营销因素与代价计谋
G、市场供求因素
H、入市时间
②项目开发节奏及结果预测；
A、项目开发整体推进筹划
B、项目销售整体推进筹划
C、预测结论
D、项目结束后的总结
⑺ 项目筹划设计。
以项目的市场定位为底子，以满足目标市场（包罗组装市场潜在需求）为出发点，对项目地块进行总体筹划结构，确定修建气势派头与色彩筹划，紧紧围绕目标客户选定主力户型与增补户型，引导室内装修气势派头，并对项目的环艺设计进行充实提示。
①总平面筹划；
A、可实施性（筹划法例）
B、周边条件的允许性
C、可增容性（未来填充余地）
②修建空间结构；
A、修建立面与色彩筹划，三维实景效果
B、功效分区示意效果及说明（商业、转换层、尺度层、大堂、焦点筒、消防通道、停车场、会所等）
③门路系统结构；
A、区内（人车分流、收支口）
B、区外连接（收支口）
C、项目地块所在区域未来生长状况及兼容扩容性
D、停车场引道与行车线路（停车场与主体修建之间的通行及安防）
④绿化系统结构；
A、园艺绿化，景观设计
B、灌溉系统、水景系统、消防系统、保洁系统、运动系统（泳池）
C、投资预算与治理成天职析
⑤公建与配套系统；
A、同市政大配套的兼容与低落实施本钱（就近、使用宁静性）
B、公建立计及提示
C、前期营销、施工使用与后期物管使用的兼容性
D、按物业条例划定所必备的物管公建与使用园地用房
E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等
F、垃圾箱与清污设施
G、邮件箱与供奶箱等
⑥项目施工步伐；
A、先造景后建房，随建房统一实施交付
B、确保施工与销售看房同步及宁静性
C、施工宁静防护与形象包装
D、施工步伐确保先期物业交付后的抗滋扰与独立性
⑦修建气势派头定位；
A、项目总体修建气势派头的构思
B、修建色彩筹划
C、修建外立面装饰及质料
D、凭据户型及结构对外立面的提示
E、对顶部、群楼、平台、收支口等设计提示
⑧主力户型选择；
A、项目所在区域同类楼盘户型比力
B、项目业态阐发及项目户型配置比例
C、主力户型设计提示
D、商业户型结构设计提示
E、写字楼平面设计提示
F、得房率阐发
⑨空间结构装饰观点设计；
A、室内空间结构提示（装饰方案）
B、大众空间主题选择（装饰效果）
C、庭院景观及商业广场、步行街实景提示
D、情况筹划及艺术气势派头构思
E、地块已有自然情况利用
F、项目人文情况的营造
⑩营销示范单元装修设计（样板房）；
A、完全情景化，大户型不易庞大，小户型增加装饰及功效展示
B、凭据项目范围及可再生性确定样板间装饰投资
C、会合对本性功效优势体现，公道回避或遮盖设计与结构中的不敷
D、配景音乐、灯光、道具、人气、生活化（住宅类）均起到提升感观认知，加之销售导购以及房间保洁员的说明与办事，提升理性认知水平
E、各房间及功效间观点设计
F、提供多种情调气势派头的装修提示，满足差别需求口味
G、公道回避装饰装修尺度
⑾隶属设计；
A、灯光系统（立面、绿化园林、售楼处、公建、大堂、内廊、楼梯、门路照明、告白牌、形象墙）
B、配景音乐指导（广场音乐、样板房配景音乐、售楼中心配景音乐）
C、营造与引导未来生活方法（VIP会员、会所办事、商业配套等）
⑿项目质量工期筹谋营销；
A、树立生长商严格遵守质量工期理念，提高项目的信誉度、美誉度
B、进而上升到企业品牌战略，提高企业知名度与成熟度
C、实时对已购房产加以进度通告
D、任何原因引起的施工中断，在工期无法弥补的情况下，实时书面见告准业主
⒀形象筹谋；
A、项目名称（总名称与细分名称）
B、标记
C、尺度色
D、尺度字
E、工地情况视觉包装
F、售楼中心包装设计
G、展板、沙盘等道具设计
H、售楼中心家具
I、促销礼品
J、导视牌
K、销售人员包装
L、印有标识的办公用品（口杯、笔、稿纸、信封等）
⑻ 营销推广筹谋。
营销推广筹谋是房地产企业对未来将要进行的营销推广进行整体、系统筹谋的超前决策，是专业化运作的流程。
① 区域市场动态阐发（项目根本要素、定位、供求状况、竞争因素等）；
② 项目卖点的集合及物业优劣势阐发与对策；
③ 目标客户群定位阐发；
④ 代价定位及计谋；
A、结合项目本质与市场定位确订代价定位
B、代价计谋（代价总趋势）
C、代价战术（优惠幅度及阶段促销）
⑤入市时机筹划；
A、凭据报批报建推进
B、结合项目施工进度
C、结合房地产销售周期纪律
D、结合重要节沐日及地方性都会运动
⑥告白计谋；
A、告白总体计谋与阶段性分别
B、告白形式的配比（直接、间接等）
C、告白主题
D、告白创意体现
E、告白效果监控、评估、修正（指标→销售额、利润、市场与占有率、品牌形象等）
F、入市前印刷品与告白品设计制作
如：购房须知、代价表、销控表、楼书、海报折页、认购书、条约书、交房尺度即配置清单、物业治理内容、名片、相关表格等。
H、告白支出监控
I、媒体组合
J、公关运动与相关仪式筹谋
K、软性宣传
⑦人员配备与治理；
A、到场销售历程所需哪些人员
B、销售与综合培训
C、治理与佣金制度
D、制订销售手册
如：批文证照、营业执照、楼宇说明书（项目统一说词、户型图、会所及公建内容、交楼尺度、修建质料）、价目表、利率表、购房治理步伐、购房付费一览表、产权证治理步伐及用度、入住流程、入住收费明细表、物业治理收费尺度等。
E、条约文本
如：预定书（内部认购书）、条约文本、抵押条约、公积金借款条约、商业借款条约、保险条约、公证书等。
⑧客户治理系统；
A、电话接听登记表
B、新老客户档案表
C、销售日、周、月报表
D、已成交客户档案表（台帐）
E、应收帐款控制表
F、保存楼盘控制表
⑨销售组织与日常治理；
A、组织与鼓励
B、事情流程
5、方案审批：
⑴ 项目总筹划方案审批。
⑵ 修建单元方案审批。
⑶ 方案招投标。
6、施工图设计
7、人防审批：
⑴ 立项、总平方案后进行人防实施方案申报。
⑵ 得到批准批复后委托有资质设计院进行设计（同施工图同步）。
⑶ 修建人防地下室审批（或易地建立审批）。
⑷ 人防实施阶段。
⑸ 验收。
8、抗震审批
9、消防审批
10、绿化审批
11、都会配套审批（水、电、污处置惩罚、市政、环卫、暖、煤气、弱电等）：
⑴ 市政施工治理。
⑵ 市政门路开口治理。
12、修建商与监理公司选择
13、质料商选择
14、其他互助单元选择
⑴ 物业治理。
⑵ 经营治理公司（商业、写字楼）。
⑶ 装修商。
⑷ 绿化园艺。
15、节能评定
16、融资及房贷资信品级评定
三、筹划治理
1、征地前筹划治理：
⑴ 项目选址→《选址意见书》。
⑵ 建立项目用地筹划审批→《用地定线坐标图》、《筹划设计条件通知书》。
① 申领建立项目筹划设计条件；
② 重点工程批复等文件在提交范畴；
⑶ 项目筹划总平面设计方案审批→《用地筹划总平面部署图》。
⑷ 核发《建立用地筹划许可证》。
① 未取得此证，用地批准文件无效；
② 本证有效期6个月；
③ 改变原用地筹划的按改变申请步伐进行治理；
2、建审筹划治理：
⑴ 修建工程定位审批→《修建工程定位批件》有效期6个月
→《筹划设计要点》。
⑵ 修建工程设计方案审批。
报项目方案设计两套（总平图及相应航测地形图上总平图、平、立、剖图）。
⑶ 修建工程施工图设计审批。
⑷ 核发《建立工程筹划批准书》。
3、施工筹划治理（施工验收治理）：
⑴ 基槽或桩孔验线筹划治理。
⑵ 底子验线筹划治理。
4、施工期间变动筹划治理
5、测绘治理
四、报建治理（建委）
1、报建申请（甲方）
2、施工图审批（甲方）
3、工程划类别（甲方）
4、招投标治理（甲、乙方）
5、抗震审批（甲方）
6、质量监视委托（甲方）
7、监理存案审批（监理方）
8、宁静监视审批（乙方）
9、墙改审批（甲方）
10、修建工程社会保险审批（甲方）
11、职工意外伤害保险（乙方）
12、水泥用散审批（凭据承包及主材供给形式而定审批方，原则上为乙方）
13、砂石审批（乙方）
14、都会底子设施配套审批
15、施工许可审批（甲方）
领取《施工许可证》
五、预售及申报房贷
1、预售申请：
⑴ 按《预售治理步伐》投资到达25%以上。
⑵ 具备《土地证》、《用地筹划许可证》、《修建工程筹划批准书》、《施工许可证》。
⑶ 有明确代价存案。
⑷ 商品房物业治理方案存案（物业大修基金）。
⑸ 房管测绘部分对预售面积进行批准。
2、银行申报贷款审批：
⑴ 市场处治理预售卡及存案。
⑵ 银行申报（注意筹划批准衡宇属性）。
3、公积金贷款申报审批
4、信用包管互助
六、施工治理
1、土建工程：
⑴ 组织落实现场折迁准备事情。
⑵ 组织落实现场三通一平事情。
⑶ 实测现场征地红线用地面积。
⑷ 核查枫叶商务广场占地范畴总平面定位。
⑸ 核查北美风情一条街及酒店式第宅户型筹划。
⑹ 拟定施工现场总平面部署图。
⑺ 了解本地建材供给、运输通道机器租赁相关信息。
⑻ 拟定主体工程平立剖面细部筹划方案。
⑼ 选定参建单元、设计筹划单元、施工图设计单元。
⑽ 选定甲级施工单元及建立监理单元。
⑾ 选定勘察设计单元，寻求互助同伴。
⑿ 对参建单元进行业绩考察。
⒀ 创建健全各级岗亭责任制，实行目标治理。
⒁ 体例项目治理步伐。
⒂ 创建项目总体方案的审查审批认可制度。
⒃ 工程部凭据批复的总体进度筹划体例细部步伐。
① 工程总体网络施工进度筹划；
② 单项工程施工进度筹划；
③ 分部工程施工进度筹划；
④ 月进度筹划；
⒄ 施工治理。
① 创建工期治理的查抄体系；
② 创建施工历程记载，分包工期筹划落实的报告制度；
③ 施工历程控制，工期预测，革新步伐；
④ 严格《施工组织设计》，施工方案审批制度；
⑤ 严格按《施工组织设计》及作业尺度组织施工；
⑥ 创建健全施工技能交底制度，实行步伐化治理；
⑦ 特殊施工历程的控制；
A、对那些质量性能指标不能通过其后的查验或试验完全判定或施工后无法检测，只能通过破坏性查验才气判断其质量的施工历程，必须接纳特殊的查验步伐。例如：地下室防水工程、挖孔灌注桩砼程，承重钢结构的焊接工程等。
B、需接纳特殊查验的工程，参建单元要对特殊历程的施工能力实施预先判定。应从人才素质、设备性能、质料质量、施工要领、施工监理查抄环节等五个方面进行预先判定，由责任工长填写“特殊历程能力预先判定陈诉”，经项目技能卖力人批准后实施，工程部技能人员应实时查抄和监视。
⑧技能审定单和土地洽商单及设计变动审签；
工程部经理和相关专业主管人应认真查对经监理公司批复后的技能审定单，工地洽商单及设计变动单，并与设计单元进行相同确认后，组织施工。
2、水电暖通安装工程：
⑴ 新项目定位后要赶早与有关市政部分相同。
① 电业局；
② 自来水公司；
③ 热力公司；
④ 有线电视台；
⑤ 电信局；
⑥ 煤气公司；
新项目应申报所需容量、进线方法、方位等以实时公道摆设供水、供电、通讯、有线电视、供热、供煤气线路的接口入户位置；在切合市政部分专业条款要求的情况下，尽量缩短线路，制止相互影响重复开挖布线，便于施工及维修，极大限度的低落工程施工用度。
⑵ 吸取其它小区在开发时的重复设计，以及施工工序不公道造成的重复开挖重复施工，造成浪费。
① 高压配电室双电源进线设计，必须经电业局生计科认可后才气送电。 因此，高压供电部分应委托电业局进行设计。
② 自来水的收费凭据用途差别，其收费代价也差别，我们可以把双水源 进小区时，分为生活用水和商业用水两条线计量，在小区内调解供水管道以公道节省用水用度。
③ 热力管道接口与热互换站的路径越短越好，可以淘汰热损耗，同时尽量避开其它管道。
④ 小区内的排水管道的坡度和管径在切合设计要求的情况下，应尽量加大一点，留点富余量。
⑤ 小区的化粪池最好接纳生物化粪池（例如：通元花圃、613所、雅赛城），可以淘汰沉淀物，低落常期维护清淤用度。
⑥ 安装大型设备所预留的吊装孔，应方便施工，防备设备吊装时产生碰伤，例如崎岖开关柜，变压器水泵等设施。
⑦ 电气设备以及强弱电桥架，管道井的施工应注意防水、防潮，杜绝渗漏水隐患。
⑧ 上下水管道穿楼板面处接缝不严密极易产生渗水隐患，卫生间，厨房楼面应作好防水层，应设砼泛水沿，应考虑管道热胀冷缩现象，易造成楼面微裂缝。分户计量表，最好设置在管道井内；如放在户内时，最好安装磁卡表，以便于物业公司后期治理。
⑶ 发起本小区实行直供电，当工程完成后，将电力设备移交给供电局治理，这样既不消摆设电工配电室值班，又不再负担电损耗和后期设备维护用度。
⑷ 如果商务楼按复式楼中楼设计时，应考虑消防喷淋的安装要求，要留设上水管线部署空间，应事先申报消防设施布线施工做法，制止重复施工。并应考虑卫生间位置及上下水管道的安装高度。
⑸ 中央空调的送风管道入户安装要符合，吊顶净空高度要严格审定落实，力求设计公道。
⑹ 接纳分户计量时，暖气管道户内串联时最好走明管；埋地时应加设套管，如用铝塑管时接口一定要连接牢固。管道井内安装计量表时应包管各部件便于查验维护。
⑺ 地下车库、水泵房、配电房等其地面应防备积水，防备被淹水患出现，应设置排水沟及积水坑，设排水自动泵。地下室外墙应设高侧窗通风良好。
⑻ 供电线路应接纳三相五线制，力求宁静可靠。
⑼ 小区内的安防监控探头应在一楼交通厅，电梯轿箱内，地下车库及收支口处，小区主入口和商场处设置。
七、竣工验收治理
1、修建工程竣工筹划验收：
⑴ 竣工测绘。
⑵《建立工程竣工筹划验收及格通知书》。
⑶ 施工图加盖“筹划验收及格章”。
⑷ 换发《建立工程筹划许可证》。
⑸ 治理资料归档。
2、消防验收：
⑴ 消防产物资料。
⑵ 电气消防宁静测试陈诉（委托电气供给商治理）。
⑶ 核发验收意见书。
3、人防工程验收：
退还相关包管金。
4、绿化验收
5、质量验收（综合）：
⑴ 综合验收资料存案。
⑵《竣工存案证书》→治理衡宇权属登记。
6、竣工验收资料治理：
⑴ 向筹划、建委提供存案资料。
⑵ 公司内部资料存档（含图纸）。
⑶ 向物业公司或业主委员会移交全套竣工验收资料（含图纸）。
7、竣工房产测绘：
⑴ 单体房产总面积测绘控制图丈量绘制。
⑵ 分产控制图测绘。
八、财政治理
1、征地：
正确核算征用土地新产生的各项用度，包罗土地征地费、耕地占用税、劳动力安顿费以及原有修建物的拆迁赔偿费等项支出。
2、项目前期：
凭据项目开端可行性研究陈诉及项目开端筹划，开展经济效益阐发与预测，确定投资报酬率及目标利润率。
3、筹划治理：
在开发项目的筹划设计阶段，应当体例和审核设计概算和施工图预算，以便控制开发建立的总投资。
4、报建治理：
对项目陈诉建审批新产生的税金与用度应分项设帐，按建立项目的受益工具正确分摊。
5、预售及申报房贷：
⑴ 凭据与客户签订的购房意向书，收取购房定金，为客户开据收款收据，并以客户为核算工具，统一归集入“其他应付款”帐户，待正式条约签订后，客户支付首付款或分期付款，财政人员为客户开据销售发票，转入“预收帐款”帐户核算。
⑵ 客户凭据条约，支付首付款后，财政人员为客户开据销售发票，由经销部卖力到协议银行治理按揭贷款，财政人员接银行通知后，应实时据实入帐，正确核算个贷本息，并定期与经销部销售条约治理人员查对，实时清理欠款。
6、施工治理：
凭据设计概算和施工图预算，体例各项用度支出筹划或预算，以便控制各项本钱用度，在开发项目建立历程中，对付产生的各项用度支出，应以概算、预算和筹划为依据，进行严格的审核；凭据审核后的支出凭证，凭据划定的步伐和要领进行归集和分派。
7、竣工验收治理：
项目竣工验收后，财政部应会同工程部对施工单元的决算陈诉进行审核，凭据三方认可的决算数据确定工程建立总支出，与已付工程款，代付质料款的差额列入“应付帐款×××施工单元”进行债务核算。
8、财政治理：
⑴ 筹资治理。
凭据公司的投资要求，在充实挖掘公司内部资金潜力的底子上，做好资金需求量的预测，适度筹集资金，在筹资历程中应公道选择资金来源，比拟各筹资方法的资金本钱，力求使公司总的资金本钱到达最低，适度举债，公道确立自有资金和借入资金的比例，低落财政风险。
⑵ 本钱与用度治理。
本钱用度的核算包罗用度开支的核算与开发产物本钱的形成的核算两部分内容。用度开支的核算是对产生的种种用度进行审核和控制，并按其经济用途加以归集和分派；而开发产物本钱形成的核算就是盘算各开发产物的实际本钱。凭据本钱用度的性质可分为直接费、间接费和期间费三部分。直接用度按产生在工程开发的差别阶段分为土地征用及拆迁赔偿费，前期工程费、底子设施费、修建安装工程费和大众配套设施费；间接用度是指产生在施工现场或下层生产单元，同时为众多工程办事的现场治理费、维修费、办事费、临时设施摊销费、低值易耗品推销费、牢固资产折旧费等；期间用度则是指不随开产生产量的增减而增减，一般保持较稳定产生的行政总部的治理用度，理财运动产生的财政用度和产物销售产生的销售用度。
① 土地征用及拆迁赔偿费；
凭据征用土地历程中产生的土地购买费、耕地占用税、劳动力安顿费以及原有修建物品拆迁赔偿费等项支出，据实登记入帐，若是一宗土地上同时开发两个项目的，应按各受益工具新占建立园地面积或修建面积比例在其受益工具上予以分派，盘算公式如下：
分派率=土地征用及拆迁赔偿费÷各受益工具占用建立园地面积之和（或修建面积之和）
某受益工具应负担的土地征用及拆迁赔偿费=该工具新占建立园地面积或修建面积×分派率
② 前期工程费；
前期工程费指产生的一般勘察费、测绘费、设计费及可行性研究用度，前期工程费一般能分清其蒙受工具，可直接计入其产物本钱，但若新产生的前期工程费应由两个以上的项目分管，则应凭据一定的分派尺度在其受益工具上予以分派。
③ 底子设施费；
底子设施费批三通一平、七通一平的建立支出，以及环卫、绿化等配套建立，如果新泯灭的底子设施建立费应有几个项目配合负担，则应按各项目的底子设施预算或修建面积的比例将其予以分派。
④ 修建安装工程费；
修建安装工程费是指为开发项目而支付给外包施工单元的修建安装工程费，内容包罗质料费、人工费、机器使用费、其他直接用度及间接用度，若主要质料由开发公司供给，在为施工单元结算进度款时应从已完工程决算造价中扣除已代付的质料款。此项用度应按单项工程施工预算进行控制开支，分项核算。
⑤ 大众设施配套费；
对付能有偿转让的开发小区的大众配套设施建立费，如消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等产生的支出，应分派计入它为之办事的商品房或建立园地的开发本钱之中，具体分派要领有两种：
A、如果配套设施与商品房建立同步，所产生的大众配套设施费能分清由哪一个项目负担，则新产生的大众配套设施可直接计入该项目的本钱之中。
B、如果配套设施与商品房建立差别步大概虽然同步但应由两个以上的开支项目负担，则产生的大众配套设施费应先在配套设施项目上归集本钱，然后再按各受益项目的修建面积或预算造价，预算本钱的比例予以分派。
⑶ 销售收入治理。
⑷ 分派治理。
九、全程营销（销售实施阶段）
1、销售周期分别及控制：
⑴ 销售周期。
① 内部认购期；
② 开盘试销期；
③ 销售扩张期；
④ 强势销售期；
⑤ 扫尾清盘期；
⑵ 各阶段的销售实施细则及告白宣传方案。
⑶ 各阶段的销控与推广方案。
⑷人员配备与资料配给。
2、各销售阶段营销筹谋推广执行方案实施
3、各销售阶段告白创意设计及公布实施
4、销售培训治理
5、客户积聚与治理
6、销售组织与日常治理
7、项目二次筹谋营销
8、衡宇交付治理：
⑴ 物业与经营治理公司的适时介入。
⑵ 交房筹谋方案。
① 交房日期；
② 交房运动筹谋；
③ 交房公证通告及书面通知签收下发；
④ 交代步伐及资料（详见后物业治理部分）；
十、销售条约治理及按揭转抵押的治理
1、由律师及专员确定条约及认购书范本：
⑴ 条约书、认购书的内容组成完善，涉及配置、户型图等一律加盖公章并有业主签字认可。
⑵ 随条约提供客户办事手册（含购房、办证、税费、物业交代等说明）。
⑶ 工程部提供完善的配置清单与户型图。
⑷ 注意土地证的内容填写（总到场五四零八厂土地证为两个）
⑸ 认购书要有明确时限与责任限制。
⑹ 认购收据与发票的治理。
2、列举条约书与认购书可选择性扩容空间：
针对购房者有可能提出的要求有允许签订的范畴，由我方总监控制。
3、条约书与认购书的签订：
⑴ 由谁来进行条约书及认购书的签订。
⑵ 签订与付款的约定与履行步伐。
⑶ 签订与签订后的内部治理步伐。
4、