房地产开发经营与管理课程学习指导资料.docx

《房地产开发经营与治理》课程学习指导资料
编写：尹健
审稿（签字）：
审批（主管讲授卖力人签字）：
本课程学习指导资料凭据该课程讲授大纲的要求，参照现行接纳课本《房地产开发经营与治理》（刘洪玉主编，中国物价出书社，2001年）以及课程学习光盘，并结合远程网络业余教诲的讲授特点和讲授纪律进行编写，适用于修建工程治理专业专升本学生。
第一部门 课程的学习目的及总体要求
一 、课程的学习目的
《房地产开发经营与治理》是一门自然科学和社会科学相互渗透的综合性应用学科。它不但涉及《经济学》等理论学科，同时又与《土木工程经济》、《工程估价》等应用型学科密切相关。
学习本课程的目的是为学生提供有关我国房地产财产的配景知识，培养学生进行房地产市场阐发、投资决策阐发和开发经营治理的能力，并为学生今后到场全国房地产估价师执业资格考试奠基底子。
二、课程的总体要求
1. 熟悉我国房地财产和房地产市场的现状。
2. 熟悉房地产市场营销及物业治理的根本知识。
3. 掌握房地产开发的步伐与治理。
4. 掌握房地产市场及其运行纪律。
5. 掌握房地产投资的资金融通。
6. 熟练掌握与房地产、房地产市场和房地产投资有关的根本知识。
7. 熟练掌握房地产开发项目可行性研究。
第二部门 课程学习的根本要求及重点难点内容阐发
引言
1、本章学习要求
（1）熟悉房地产与人类社会的干系。
（2）熟悉我国房地财产和房地产市场的现状。
（3）掌握房地产的观点。
2、本章重点难点阐发
要随时注意从房地产的实物、权益和区位三个方面去掌握房地产。
第一章 房地产投资概述
1、本章学习要求
（1）应熟悉的内容：房地产的种类；房地产的特征。
（2）应掌握的内容：房地产投资的特征；房地产投资的形式。
（3）应熟练掌握的内容：房地产投资的利弊；房地产投资的风险。
2、本章重点难点阐发
（1）要注意开发投资与置业投资的区别及特点。
（2）要注意财政杠杆的运用条件。
（3）要熟悉房地产税后收入的盘算。
（4）要正确理解“房地产投资能够得到税收方面的利益”的涵义。
第二章 房地产投资阐发根本知识
1、本章学习要求
（1）应熟悉的内容：资金的时间代价；利息与利率。
（2）应掌握的内容：房地产投资现金流量及组成；房地产投资经济效果的体现形式；投资接纳与投资回报；收益率的观点及形式。
（3）应熟练掌握的内容：现金流量图；资金的时间代价盘算公式；盘算实例。
2、本章重点难点阐发
（1）重点掌握房地产投资中现金流量的组成及投资、本钱、经营收入、利润和税金。
（2）重点掌握现值与终值、现值与年金、终值与年金的干系式。
（3）注意名义利率、期利率、实际利率的观点及三者之间的干系。
（4）重点掌握例2－6、例2－7，会用盘算器进行盘算。
第三章 房地产开发的步伐与治理
1、本章学习要求
（1）应熟悉的内容：房地产开发各个阶段的事情内容；新、旧城区房地产开发的特点；开发项目计划设计方案的主要技能经济指标；政府制定干涉房地产市场政策的原则。
（2）应掌握的内容：开发商获取国有土地使用权的方法；房地产市场行为的范例。
（3）应熟练掌握的内容：房地产开发的主要步伐；国有土地使用权的出让与转让；土地出让和房地产开发历程中的计划治理；房地产市场宏观调控的手段。
2、本章重点难点阐发
（1）弄清生地、毛地、熟地的观点；毛地价与熟地价的区别。
（2）计划设计方案的主要技能经济指标中重点掌握居住修建密度、容积率、修建容积率、修建密度、计划建立用地面积等指标。
第四章 房地产市场及其运行纪律
1、本章学习要求
（1）应熟悉的内容： 房地产市场的观点及总体结构；房地产市场的到场者；房地产市场的功效；房地产投资市场和使用市场；影响房地产市场的因素及导致其结构转变的社会经济力量。
（2）应掌握的内容： 房地产市场的分类；房地产市场的特征；房地产市场阐发的四象限模型。
（3）应熟练掌握的内容：利用四象限模型进行房地产市场运行阐发；房地产市场的周期循环；房地产市场的投资周期。
2、本章重点难点阐发
本章的难点是房地产市场阐发的四象限模型及利用四象限模型进行房地产市场运行阐发，要注意结合光盘动画效果学习。
第五章 房地产开发项目的可行性研究
1、本章学习要求
（1）应熟悉的内容：可行性研究的寄义、目的、作用和依据；可行性研究的步调；房地产市场阐发的目的、步调及根本要领；房地产市场阐发中的信息类型；房地产市场预测及要领；盈亏平衡阐发、敏感性阐发、概率阐发的观点；可行性研究陈诉的写作要点。
（2）应掌握的内容：可行性研究的事情阶段；可行性研究的内容；房地产市场阐发的内容；房地产开发项目财政评价中的主要变量；可行性研究陈诉的根本组成。
（3）应熟练掌握的内容：房地产开发项目本钱用度组成及估算；财政评价的主要事情内容和技能经济指标；盘算实例。
2、本章重点难点阐发
（1）重点掌握开发商本钱利润率、本钱收益率、净现金流量、财政净现值、财政内部收益率、动态投资接纳期的盘算。
（2）重点掌握例5－1、例5－2、例5－4，会用盘算器进行盘算。
第六章 房地产开发的建立历程
1、本章学习要求
（1）应熟悉的内容：修建工程施工招投标的根本观点 ；建立工程施工的条约形式与通用条约条款；项目治理的观点；开发项目工程施工建立的治理。
（2）应掌握的内容：工程建立项目的招标方法；招标步伐；房地产开发中的项目治理；工程项目的竣工验收。
第七章 房地产投资的资金融通
1、本章学习要求
（1）应熟悉的内容：房地产项目融资的意义、融资的分类；房地产贷款的原则；房地产贷款包管的形式；房地产抵押贷款抵押物的审查确定；在建工程的抵押贷款；企业资信品级评价；开发建立项目的审查；有利于金融机构同意融资的其它因素。
（2）应掌握的内容：房地产金融与项目融资的观点；房地产项目融资的资金来源；房地产贷款的分类；房地产抵押贷款的观点；小我私家住房抵押贷款；金融机构对项目贷款的审查内容；贷款综合评价。
第八章 房地产市场营销
1、本章学习要求
（1）应熟悉的内容：相同与促销组合；宣传与告白计谋；房地产市场促销计谋。
（2）应掌握的内容：房地产的销售形式；房地产订价要领与计谋；房地产营销理念。
第九章 收益性物业治理
1、本章学习要求
（1）应熟悉的内容：收益性物业治理的根本模式；物业治理企业的选择与评价；物业治理事情的评价；写字楼物业的分类；写字楼物业的租约与租约谈判；零售商业物业的租约；零售商业物业的其它治理事情；收益性物业财政陈诉及预算。
（2）应掌握的内容：物业及物业治理的观点；收益性物业治理的内容；写字楼分类历程中要考虑的因素；写字楼租金简直定；零售商业物业阐发；零售商业物业的租金；收益性物业经营状况的评估；收益性物业治理中的经营用度。
第三部门 综合练习题
说明：以下练习题仅作题型参考。
一、单项选择题（每小题1分，共20分。每题备选答案中只有一个最切合题意。）
1． 房地产投资具有保值、增值性，源于房地产自己的（ ）。
A．多样性 B．牢固性
C．稀缺性 D．体积大、消耗质料多
2． 风险治理包罗风险的（ ）。
A．辨识、归避、转移和控制 B．评估、归避、转移和控制
C．辨识、评估、转移和控制 D．辨识、评估、归避、转移和控制
3． 接纳（ ）融资，可低落房地产投资者的利率风险。
A．牢固利率 B．短期融资
C．浮动利率 D．非金融机构
4． 盘算出租项目的总开发代价，需将年净租金收入折算为现值，折现率
应选取（ ）。
A．国库券利率 B．三年期贷款利率
C．社会平均收益率 D．房地产投资收益率
5． 下列哪项因素或步伐可能会导致房地产代价下降（ ）。
A．提高抵押贷款利率 B．低落抵押贷款利率
C．低落首期付款比例 D．通货膨胀率上升
6． 某地营业税率5％，城建税为 7％，教诲费附加 3％，则销售税金为应纳税销售收入的（ ）。
A．5％ B．5．5％
C．15％ D．8．56％
7． 下列房地产经营运动可能产生在房地产二级市场的是（ ）。
A．国有土地使用权的协议出让 B．国有土地使用权的拍卖出让
C．新建房地产的买卖 D．征用团体所有土地转为国度所有
8． 下列房地产生意业务运动处于房地产一级市场的是（ ）。
A．衡宇出售 B．房地产抵押
C．土地使用权转让 D．土地使用权出让
9． 单利计息与复利计息的区别在于（ ）。
A．是否考虑资金的时间代价 B．是否考虑本金的时间代价
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间代价
D．接纳名义利率照旧实际利率
10．某投资者耗费 80万元购一商业店肆，出租后，每月净租金收入 1．583
万元，考虑月投资收益率0．8％，则（ ）几个月可收回投资。
A．50．5 B．60
C．65 D．75
11．某公司得到 60亩居住用地使用权，计划设计条件：计划建立用地面积 37000 m2，居住修建用地面积 32000 m2，容积率 2．5，居住修建密度 0．4，限高 6层，则该公司可用于销售的最大居住修建面积（ ）。
A．92500 m2 B．88800 m2
C．80000 m2 D．76800 m2
12．房地产恒久贷款利率上调，导致（ ）。
A．新开发量增加，存量增加，租金下降。
B．新开发量淘汰，存量淘汰，租金增加。
C．租金增加，开发本钱增加，存量淘汰。
D．开发本钱增加，存量淘汰，租金增加。
13．供应增长率凌驾需求，空置率上升，租金增长率仍迟钝上升，这种状
况产生在房地产市场自然周期的（ ）。
A．第一阶段 B．第二阶段
C．第三阶段 D．第四阶段
14．随着自然周期通过（ ），投资者对投资回报的预期随着租金的回
升而提高，部门投资者开始小心翼翼地回到市场中来。
A．第一阶段 B．第二阶段
C．第三阶段 D．第四阶段
15．修建容积率是项目计划建立用地范畴内全部修建面积与（ ）之比。
A．计划建立用地面积 B．居住区总用地面积
C．居住修建用地面积 D．获取土地使用权面积
16．收益性物业治理中的用度支出一般包罗修建物的维修费、（ ）和有
关税费。
A．治理费 B．办事及设备用度
C．保险费 D．职工人为
17．从事市场推广事情最根本的一点就是要清楚地了解（ ）的市场和
需求。
A．期望 B．最好
C．潜在 D．已往
18．本钱加报答条约是按工程实际产生的本钱加商定的（ ）来确定总
承包代价的条约。
A．利润 B．总治理费
C．不可预见费 D．总治理费和利润
19．开发商在治理存款抵押贷款时，抵押存款限额底，对开发商（ ）。
A．有利 B．倒霉
C．利弊各半 D．不影响
20．对付功效庞大的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常
会选取（ ）。
A．买方署理 B．卖方署理
C．联合署理 D．双重署理
二、多项选择题（每小题2分，共30分。每题的备选答案中有两个或两个以上切合题意的答案。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分。 ）
1． 对房地产投资者而言，购置熟地比购置生地进行开发建立，有（ ）
特点。
A．土地用度高 B．投资风险淘汰
C．投资风险增加 D．开发周期缩短
2．具备开发建立条件，立即可以开始建立的熟地与必须经过土地再开发
历程才气用于建立的生地的代价差别为（ ）。
A．土地开发用度 B．土地开发利润
C．土地开发费利息 D．地价款利息
3．与其他投资相比，房地产投资的优点有（ ）。
A．能够得到税收方面的利益 B．能抵消通货膨胀的影响
C．自然寿命周期长 D．变现容易
E．提高投资者的资信品级
4． 房地产开发投资较置业投资（ ）。
A．投资接纳期长 B．风险较大
C．提高投资者资信品级 D．回报丰盛
5． 国度调高贷款利率，会（ ）。
A．抑制房地产需求 B．增加房地产供应
C．增加银行风险 D．导致房地产实际代价拆减
6． 房地产置业投资的目的一般有（ ）。
A．满足自身生活居住 B．满足自身生产经营的需要
C．转让给新的投资者 D．出租给最终的使用者
7． 土地使用权出让可接纳（ ）形式。
A．协议 B．招标
C．公然拍卖 D．补地价
8． 对付置业投资而言，投资的经济效果体现为（ ）。
A．销售收入 B．物业增值
C．淘汰纳税 D．股权增加
E．租金收入
9．在市场经济条件下，底子利率的崎岖主要取决于（ ）。
A．社会平均利润率 B．风险因素
C．资本供求状况 D．通货膨胀率
E．国度宏观信贷政策
10．房地产投资的系统风险包罗政策风险、（ ）等。
A．或然损失风险 B．市场供求风险
C．持有期风险 D．通货膨胀风险
11．凭据条约所包罗的工程范畴以及承包干系差别，条约形式可分为
（ ）。
A．总包条约 B．分包条约
C．本钱加报答条约 D．独立承包条约
12．（ ）等是影响物业租金收益的主要因素。
A．公司职员人为水平的崎岖 B．宏观经济形式
C．供求干系 D．位置
13．开发本钱上升在房地产代价稳定时使（ ）
A．开发项目数量淘汰 B．房地产存量增加
C．租金、代价上涨 D．房地产存量淘汰
14．收益性物业治理的原则包罗（ ）
A．专业化治理原则 B．疏散治理原则
C．创造性治理原则 D．社会化原则
15．在资金融通历程中，按融入和融出资金双方打仗和联系方法上的差别，可将资金融通分别为（ ）。
A．项目融资 B．直接融资
C．非项目融资 D．间接融资
三、判断题（每小题1分，共10分。注意：判断错误倒扣1分，本大题最多扣至零分。）
1． 某项目第一年初投资500万元，第二年初投资300万元，第三年初投资200万元，则项目总投资为1000万元。（ ）
2． 以划拨方法取得土地使用权的单元，若将其房地产转让或出租，应将转让收入或租金收益中所含的土地收益上缴国度。（ ）
3． 投资建立都会门路、净水厂、污水处置惩罚厂等都会底子设施而分摊在开发项目上的用度可归入前期工程费中的三通一平费。（ ）
4． 房地产投资能够得到税收方面的利益是指从事房地产投资可以减免营业税，而低落税负。（ ）
5． 在存在通货膨胀时，投资者通常提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。 （ ）
6． 投资接纳是总开发本钱的接纳，投资回报主要体现为开发商利润。
（ ）
7． 受人们对客观世界认识水平限制，可行性研究具有相当水平的不确定性，因而它只能作为投资决策的参考。 （ ）
8． 在房地产开发项目的不确定性阐发中，盈亏平衡阐发主要在于确定开发项目的利润。 （ ）
9． 产业厂房、堆栈、零售商业中心也是物业治理的工具。 （ ）
10．开发商在使用公然招标方法选择承包商时，总是选择报价最底者。 （ ）
四、盘算题（共40分）
1．某开发商通过出让方法以1000元/平方米的楼面地价购置了一块尚未进行拆迁安顿赔偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安顿赔偿和其它土地开发费为2000万元。已知该地块的计划修建面积为10000平方米，制作本钱为2500元/平方米，专业人员用度为制作本钱的12％，电贴费和用电权费等其它用度为400元/平方米，治理用度为制作本钱、专业人员用度及其它用度之和的5％，销售用度和销售税金分别为总销售收入的2．5％和6％。如果该项目的开发期为36个月，制作期为24个月，地价款于开发运动的起始点一次投入，拆迁安顿赔偿和其它土地开发费在制作期开始前均匀投入，制作本钱、专业人员用度、其它用度和治理用度在制作期内均匀投入，贷款利息为9％，写字楼建成后的销售代价为9600元/平方米，试求该项目的开发商本钱利润率。（15分）

2．某住房售价30万，银行提供7成20年期按揭，目前贷款利率为6％ 。问购房者支付首期房款后，每年应归还银行本息几多元？若5年后，贷款利率上调为10％ 。则5年后，每年又应归还银行本息几多元？（10分）

3．某投资者以1800万元的代价购置了一写字楼，该写字楼的可出租面积为1万平方米，购置后即可以出租。已知第1～5年的年租金为840元/平方米，出租率为70％；第6～10年的年租金为960元/平方米，出租率为75％；第11年停止出租，装修后将物业转售，装修投资400万元，净转售收入1200万元。已知整个运营期间的经营本钱为租金收入的35％，投资者目标收益率为18％。设置业投资产生在年初，其它收支均产生在年末。试求该投资项目的净现金流量、财政净现值、财政内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性。（15分）

提示： 物业经营期内现金收入与支出表 单元：万元

年末
收支
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
置业投资
1800

租金收入

588
588
588
588
588
720
720
720
720
720

经营本钱

252
252
252
252
252

装修投资

400
净转售收入

1200
净现金流量
？
？
？
？
？
？
？
？
？
？
？
？
一、单项选择题答案：
1.C；2.C；3.A；4.D；5.A；6.B；7.C；8.D；9.C；10.C；11.D；12.B；13.C；14.A
二、多项选择题答案：
BCD；3.ABE；4.BD；5.AD；6.ABD；7. ABC；8.BCDE；9. ACDE
三、判断题答案：
1.×；2.√；3.×；4.×；5.√；6.√；7.×；8.×；9.√；10.×
四、盘算题答案：
1.题：17.53％ 其中，项目总开发代价＝9024万元，财政用度＝1078.26万元，开发本钱＝7678.26万元。
2.题：A =18309元 B5=177821元 A’=23379元
3.题：FNPV=164.46（万元） FIRR≈20.19％

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