黑龙江上半年房地产估价师案例与分析估价报告内部审核表内容构成考试试卷.docx

黑龙江2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价报告内部审核表内容构成考试试卷
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的,原诉迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给。
A：转让人
B:受让人
C：转让人和受让人
D：第三人
E：房地产估价机构必须加盖公章
2、深圳万科房地产开发公司通过上市,解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于。
A:房地产开发投资
B:房地产置业投资
C：房地产间接投资
D：投资于房地产投资信托基金
E：借款合同
3、某宗房地产,已知建筑物的重置价格为1 000元／㎡，成新率为70％，房地产年净收益为140元／㎡，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8％，则该房地产的价格为元／㎡。
A：1 700
B:2 000
C:2 100
D:2 400
E：工业用地的监测点评估价格
4、房地产评估员的考试、认证工作由负责.
A：国务院建设行政主管部门和人事主管部门
B：国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门
C：省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门
D：省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门
E:执行层的组织协调
5、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是(）.
A．周期风险
B．比较风险
C．资本价值风险
D．时间风险
6、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年,残值率为4%，该建筑物的成新率为．【2003年考题】
A：75％
B:79％
C：81%
D：84％
E:工业用地的监测点评估价格
7、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下:成交价格为4000元/m2,成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于()。
A．3790元/m2
B．4238元/m2
C．4658元/m2
D．4663元/m2
8、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元／㎡和4800元／㎡，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于元／㎡.
A：4800
B:5124
C：5800
D：7124
E：工业用地的监测点评估价格
9、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为(）元/m2。
A．2000
B．1900
C．2100
D．1905
10、房地产投保时的保险价值评估，可按该房地产__确定。
A．投保时的实际价值
B．保险事故发生前的实际价值
C．保险事故发生后的实际价值
D．A和B
11、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于__的考虑结果。
A．内地政策
B．占领世界投资市场
C．风险转移
D．投资组合
12、房地产估价的假设开发法，下述说法中，__并不正确。
A．包含求在建工程的公式
B．包含求熟地价值的公式
C．包含求毛地价值的公式
D．不包含求旧房价值的公式
13、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价（土地单价）为2 500元／㎡,如果该宗地临街深度为75英尺,临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为．
A：390．25万元
B：393．75万元
C：402．25万元
D：413．25万元
E：工业用地的监测点评估价格
14、按我国《公司法》规定，当公司股本总额超过亿元时，其社会公众股的面额至少要达到6000万元以上。
A:2
B：3
C：4
D：5
E：执行层的组织协调
15、搜集估价所需的有关资料,主要取决于拟采用的.
A：估价目的
B：估价方法
C：价格类型
D：估价时间
E:工业用地的监测点评估价格
16、已知整个投资市场的平均收益率为10%，国债的收益率为5％，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0。4,根据资本资产定价模型，在进行房地产投资评估时所选用的折现率应为__.
A．5%
B．7%
C．10％
D．12%
17、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中,不正确的是__。
A．拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼
B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理
C．拆迁当事人达成仲裁协议,一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理
D．诉讼或仲裁期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
18、某成片荒地面积,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让,开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元,年贷款利率为7。2％，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡
A:310.61
B：321.60
C：477.87
D：494。77
E:工业用地的监测点评估价格
19、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50％，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是__。
A．甲物业投资风险大
B．乙物业投资风险大
C．甲、乙两个物业投资风险相同
D．无法判断
20、下列有关债券的表述中，不正确的是。
A:债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证
B：关于债券的发行,若市场利率高于债券利率,则溢价发行
C：私募债券的最大特点是募集对象特定
D：债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响
E:执行层的组织协调
21、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用__发包.
A．专业工程
B．建筑工程全过程
C．分部工程
D．分阶段
22、某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3 300元/m2,出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为__。
A．2834元/m2
B．1834元/m2
C．2934元/m2
D．3934元/m2
23、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等,建筑层数为5层，建筑密度为50％,土地单价为2500元/m2，则其楼面地价为__元/m2。
A．500
B．2500
C．1000
D．1250
24、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是__.
A．满足购买者使用要求
B．购买者支付能力
C．物业预期收益
D．物业用途
25、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付、 如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元,投资者权益增加值为2200元,店铺 市场价值增长率为2％．则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为． 金后所获得的投资回收就是投资者的投资回报．
A：7．1%
B：12．0％
C：13．1％
D：19．1％
E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分)
1、房地产估价的主要难点是__.
A．市场行情变化不定
B．供需变化引起价格变化
C．房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握
D．房地产价格的影响因素影响程度不同
2、下列关于商品房销售的说法正确的是。
A：必须按套销售
B：不得分割拆零销售
C：不必按套销售
D：可以分割拆零销售
E：在按套销售的基础上，可以采取分割拆零销售的方式
3、按国家规定,征收10h基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元／亩,征收该耕地的上地补偿费最低为万元。
A：50
B：90
C：100
D：150
E：执行层的组织协调
4、《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的等因素，用房地产市场评估的办法确定。
A：实物
B:地点
C：区位
D：用途
E:建筑面积
5、下列__工程在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证.
A．从事各类房屋建筑及其附属设施的建造
B．从事各类房屋建筑及其附属设施的配套的线路、管道、设备的安装
C．城镇市政基础设施工程的施工
D．从事各类房屋建筑及其附属设施的装修装饰
E．工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程
6、影响房地产市场发展的政策因素包括。
A:土地供给政策
B：住房建设和住房消费政策
C:房地产金融政策
D：房地产产权与交易政策
E：城市人口政策
7、平房地产开发公司(以下简称甲公司）拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划，以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则,甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。（2007年试题)目前国家针对房地产市场过热采取了若干宏观调控政策，其中属于财政政策的为。
A:增加税收
B：提高存贷款利率
C：调整土地供给结构
D：减少公共工程开支
E：一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性
8、资产负债表中应在资产方反映的项目是。（2007年试题）
A：预收账款
B：应付账款
C：应收票据
D：预提费用
E:执行层的组织协调
9、风险辨识常用方法包括等。
A:专家调查法
B：解析方法
C：故障树分析法
D：幕景分析法
E：蒙特卡洛法
10、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于期满前__年向土地管理部门提出申请,经批准续期的，应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。
A．4
B．3
C．2
D．1
11、保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括。
A：分散风险职能
B:组织经济补偿职能
C:融通资金职能
D：防灾防损职能
E：分配职能
12、是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。
A：确定问题和调查目标
B：收集信息
C：制订调查计划
D:分析信息
E：借款合同
13、下列关于建筑详图,表述正确的是.
A：建筑施工图中的详图有：外墙大样图，楼梯间大样图,门头、台阶大样图，厨房、浴室、厕所、卫生间大样图等
B：为清楚地表达某些建筑构造,把局部细节缩小比例绘制成较详细的图纸，称为建筑详图或大样图
C:建筑详图是各建筑部位具体构造的施工依据
D：所有平面、立面、剖面图上的具体做法和尺寸均以详图为准
E：建筑详图一般包括：建筑的屋檐及外墙身构造大样，楼梯间，厨房、厕所、阳台、门窗、建筑装饰、雨篷、台阶等的具体尺寸、构造和材料做法
14、服务人口1～5万人,年营业额在3000～10000万元之间的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为。
A:地区购物商场
B：居住区商场
C:邻里服务性商店
D：特色性商店
E：借款合同
15、下列关于拆迁估价实务内容，表述正确的有。
A：房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围內的被拆迁房屋，可由多家估价机构评估
B:拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告
C：拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起15日内给予答复
D：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准
E：超过批准期限的临时建筑
16、实行物业服务收费酬金制的物业服务费用的构成包括。
A：物业管理企业的酬金
B：物业服务支出
C：物业管理企业的利润
D:法定税费
E：物业服务成本
17、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值,要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元,折现率为12％，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房价实际为__万元。
A．2526
B．2241
C．2135
D．2985
18、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象,这被称为.
A：温差效应
B:绿岛效应
C：温压效应
D：热岛效应
E:执行层的组织协调
19、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款由银行贷款支付,该贷款的期限为10年，年利率为5.58％，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法,正确的有。
A：该房地产的实际价格等于名义价格
B：该房地产的名义价格为50万元
C：该房地产的实际价格为50万元
D:该房地产的实际价格高于50万元
E：该房地产不存在名义价格
20、下列关于合同的履行，表述错误的是。
A:价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地点的市场价格履行
B：质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行
C：履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行
D:履行地点不明确，给付货币的，在交付货币一方所在地履行
E：执行层的组织协调
21、关于企业所得税税率,下列说法正确的有__。
A．企业所得税法定税率33％
B．对年应纳税所得额在3万以下(含3万)的减按18％的税率征收
C．对年应纳税所得额在3万至10万以下（含10万)的减按27%的税率征收
D．对年应纳税所得额在3万以下(含3万)的减按25％的税率征收
22、下列属于原建设部规章的是__.
A．《物业管理条例》
B．《商品房销售管理办法》
C．《城市私有房屋管理暂行条例》
D．《住房公积金管理条例》
E．《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》
23、已抵押的房屋__。
A．不能转让
B．可以转让但只能转让给抵押权人
C．可以转让但必须告知抵押权人
D．可以转让但转让的价格必须由抵押权人确定
24、下列关于价格弹性的表述中，正确的有。
A：供给价格弹性一般为正值
B：当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性
C：需求价格弹性永远为负值
D：当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性
E：一般来说，时间越长,需求和供给就越有弹性
25、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是__。
A．买地——建房——卖房
B．买房——经营
C．买房—-出租——转售
D．买房--出租
E．买地-—开发—-转让