房地产项目可行性研究报告的编制方法.docx

房地产项目可行性研究陈诉的体例

一、 体例的目的
1、 为项目投资决策提供依据。
2、 为项目运作提供指导性发起。
3、 论证项目的经济公道性、技能可行性，评价项目的经济效益以及边际效益。
二、 体例可行性研究陈诉的前提条件
1、 政府的立项批文。
2、 土地及项目权属落实的证明文件。
3、 与互助单元就项目告竣的协议、意向。
4、 建立用地筹划许可证。
5、 筹划行政部分的筹划设计要点。
6、 建立用地现状的地形图。（1：500或1：1000）
7、 建立用地现状管线图。（1：500）
8、 委托体例“项目可行性研究陈诉”的条约或协议或决策层关于体例“项目可行性研究 陈诉”的批准文件。
9、 业主（委托方）对付“可行性研究陈诉”体例的相关文件。（书面意见、批复、决定等）
三、 项目可性研究陈诉体例内容的划定
第一章 市场调研陈诉
按批准的调研方案和市场调研陈诉范例执行。
第二章 项目市场及产物定位
1、 项目市场定位的原则。
2、 目标客户群定位。
3、项目产物定位。
§3.1 整体定位。
§3.2物业类别定位。
§3.3配套功效定位。
§3.4户型面积配比定位。
§3.5代价定位。
§3.6 物业治理定位。
注：市场定位和项目产物定位筹划发起需报评审并获批准。
第三章 项目筹划设计
1、 筹划设计观点方案比优。
2、筹划设计总体思路（含技能经济指标）。
3、整体筹划结构。
4、修建气势派头筹划。
5、户型设计筹划。（见户型分项控制指标和要求表）
6、停车位筹划。
7、门路与交通筹划。
8、景观及绿化筹划。
9、配套设施筹划。
10、物业治理筹划。
11、智能化筹划。
12、住宅小区细部处置惩罚。
§12.1 室内装修细节。
§12.2 室外情况细节。

第四章 项目开发实施筹划
1、 项目进度筹划体例依据及主要内容。
2、 筹划实施
§2.1项目前期事情步伐筹划。（项目前期事情步伐筹划表）
§2.2项目施工进度筹划。（项目修建安装工程施工进度筹划表）
§2.3项目销售进度筹划。（项目销售进度筹划表）
§2.4项目开发总进度筹划。（项目开发总进度筹划表）
第五章 项目投资估算及资金需求筹划
1、 投资估算及资金需求筹划体例依据
（1）项目筹划和项目技能经济指标。
（2）建立尺度和配套设施尺度。
（3）成天职析表。
（4）前期事情筹划、修建安装施工筹划和销售筹划。
（5）以 地域修建工程质料代价及人工定额为依据，接纳工料含量阐发要领进行测算单元造价指标。

2、项目静态总投资
预计项目静态总投资为： 万元
详见附件表；项目投资估算表

3、 项目资金需求筹划：
凭据项目实施筹划，项目从前期事情开始至竣工交付，约需 天，在此阶段的资金需求（供应）时间序列及供应额。（项目资金需求筹划表）
4、 资金来源和筹资方法
项目总投资达 万元。编拟资金筹措筹划，包管资金供应使项目开发建立历程中在资金上实现动态平衡并取得投资回报。筹资方法分为：自有资金、银行贷款、联营互助，筹资本钱为 。

第六章 项目经济指标阐发
1、定量阐发指标
1．1盈利能力阐发指标
（1） 项目总开发代价=（总销售额-销售税费）+形成牢固资产原值
① 项目总修建面积
② 项目总销售收入
③ 项目总销售税费
④ 形成牢固资产原值
（2） 项目总开发本钱（总投资）
（3） 项目税后利润
（4） 项目投资回报率=项目税后利润/项目总本钱*100%
（5） 资本金利润率=税后利润/资金投入最大峰值/开发周期
① 项目起始至具备销售条件时并以销售回款支付后续建立资金时的最大资金投入量（资金投入筹划表）
② 现金流量表。
（6） 投资接纳期=[累计现金流量开始出现正值期数-1] +上期累计现金流量的绝对值/当期现金流量。

风险阐发指标
（1） 盈亏平衡点（销售保本点）
单元销售代价=单元开发本钱+单元销售税费
（2） 盈亏平衡比率=[（预定销售代价+销售税费-项目总本钱）/预定销售代价+销售税费]*100%
（3） 敏感性阐发
项目敏感性阐发
项 目
原筹划
方案
变更幅度
增
加%
变更额
减
少%
变更
额
1、投资范围

2、投资本钱

3、销售额

4、利润（税前）

阐发出对利润影响较要害的因素并假设其出现的概率，由此判断风险偏向和拟定防备步伐。
四、可研陈诉的体例步伐与质量控制
（一）体例步伐
1、受理立项。
A：与项目业主告竣协议，收集整理业主相关资料及项目相关资料。
B：公司内部决策关于可研事情的批复。
2、组成项目组，确定责任人。
3、可研陈诉体例责任人提交体例陈诉的方法（事情内容、人员配置、物质配置、时间摆设），并报批准。
4、 可研陈诉体例事情步伐：
项目市场调研→项目市场定位、产物定位→观点设计方案比优→各项数据（经济）指标的评价与阐发→得出相关结论。
5、对可研陈诉进行评审。
（二）质量控制
1、市场调研陈诉质量需切合“调研陈诉范例”和批准的专项调研方案。
2、可研陈诉体例历程中的质量控制要点：
（1） 调研陈诉评审。
（2） 产物界说筹划评审。
（3） 观点设计评审优化。
（4） 各种参数评审。
（5） 盘算复核。
3、每一个控制点未通过评审则下一阶段事情不得开展。