平度市房地产市场调研报告样本.doc

平度市房地产市场调研报告样本142020年5月29日文档仅供参考平度市房地产市场调研报告调查目的:全面了解平度房地产市场,分析总结各楼盘优、劣势。调查说明:本次调研采用抽样分析手法,对 平度房地产市场进行调研,具体数据来源以售楼处现场成交情况及房产交易中心备案进行对比分析而出。调查时间: 6月23日 6月27日调查对象:苹果赛威士、慧泽苑、清华园、紫云水岸、财富新天地、金海花园、金色现河、学府家园、金日佳苑整体房地产市场概况一、整体概况近三年是平度房地产市场发展最快的时期,商品房的开发量逐年递增,但因近几年重点企业和商业发展比较缓慢,人均消费水平普遍偏低。当前所开发的项目总体均价在2400元/平方米3000元/平方米之间。房地产市场上产品的档次、定位远未完成细分,从户型、价格、配套及规模等方面来看同质化现象十分严重,在同一档次上展开激烈竞争。当前在建、在售楼盘有二十余处,主要分布于市区东北角和西北角地带。这些地区借助城市便捷路网,拥有大量的土地资源和良好的远景规划(学区),发展迅速。相应的,这些地区的交通、配套状况良好,在很大程度上已被消费者认可。同时,随着市政条件的改进,其地价和开发成本也在不断增加,致使商品房的价格也在小幅增长。二、区域市场特点1、区域楼盘放量较多,楼盘开发以中型盘为主 、 ,平度房地产市场土地供应量较多,楼盘开发量较多,市场在售楼盘仅十余处,而且大部分都是 之前的大盘开发,开发周期较长。从 低,平度房地产市场土地供应量呈上升趋势,截至当前为止在售楼盘有所增加,而且几个新盘主要集中在平度新一中附近。2、楼盘价格仍处上升趋势,但幅度较小从市场调查显示, 商品房销售均价为2420元/平米, 上半年,市场商品房销售均价为2500元/平方米,到 上半年,市场商品房销售均价为2900元/平楼盘销售价格呈上升趋势,但整体涨幅较少。3、楼盘开发同质化严重,部分楼盘开始创新当前平度楼盘开发形式基本雷同,一般为五层带阁楼的多层建筑,建筑形式基本为欧式建筑,外立面色彩单一,楼盘的同质化现象严重,造成区域内产品形式单一,缺乏创新。不过从市场情况来看,部分楼盘开始对产品有所调整。4、楼盘形式以多层为主,小高层开发商态度谨慎由于受区域经济、人文素质等因素的制约,平度近几年的房地产开发仍是以多层为主,交房标准一般为毛坯房,对于带电梯小高层、别墅等产品,市场还处在一个认识阶段,市场只出现少部分此类产品,开发商的开发态度都十分谨慎。当前只有四个楼盘开发有很小体量的小高层。5、楼盘消费仍以本地人群为主,消费需求旺盛当前平度房地产市场消费人群以本地为主,主要有企事业单位职工、外资企业职工、乡镇企业职工及部分进城个体工商户等,外地人群较少,由于近期楼盘放量较大,市场消费趋于平稳。6、楼盘宣传推广渠道单一本地楼盘市场推广渠道较为单一,主要以户外、车体、DM、电视等为主,促销手段较为单一,而报纸等相关媒体推广力度有限。7、二手市场开始启动,交易量逐渐活跃从 下半年开始,平度二手房市场开始启动,而本地市场消费仍以一手房为主,部分已售楼盘在二手市场存在房源,市场成交量上升速度缓慢,二手房交易比较活跃。区域个案楼盘分析以下,我们就当前市场上存在的主要楼盘按市场要素分项进行对比分析,以期能对区域楼市有较明晰的认识。1、楼盘区域分布表项目名称位置交通所在区域售楼处的数量苹果赛威士天津路广州路交汇处12路开发区1慧泽苑一中东300米12路开发区1清华园一中东侧12路开发区1紫云水岸兰州路和人民路交汇处3、8、10路李园1金日佳苑兰州路和人民路交汇处3、8、10路李园1学府家园锦州路人民交汇处3、8、10路李园1财富新天地南关街市区2金色现河红旗路1路市 区1金海花园广州路青岛路交汇处2路1由上表能够看出当前平度市的房地产开发项目主要集中在东开发区和市区,各种配套设施还不是很完善,因而当前的交通状况并不是很理想,只有少量公交车经过,其中开个别楼盘甚至不通车,出行很不方便,直接制约了消费者的购买。同时这些区域人口较少,客流量不高,部分开发商在市区设立售楼处,如苹果塞威士,设立分销处能够扩大销售范围,增加影响面,成本增加不多,是比较切实可用的办法。2、楼盘配套情况一览表项目名称水电燃气暖气电话有线电视物业管理苹果赛威士入户入户有预留预留有慧泽苑入户入户有预留预留有清华园入户入户有预留预留有紫云水岸入户入户有预留预留有金日佳苑入户入户有预留预留有学府家园入户入户有预留预留有财富新天地入户入户有预留预留有金色现河入户入户有预留预留有金海花园入户入户有预留预留有经过上表能够看出,各项目的水电、燃气、有线电视、电话等配套基本齐全,使得各项目之间的竞争差距减少,使各项目短期难有价格优势,但从发展来看,配套优势有待提高。3、价格对比(单价:元)项目名称起价最高价均价总价范围(万)付款方式苹果赛威士24003000260020-41万一次性、按揭慧泽苑24003800290020-38万一次性、按揭清华园25803800318825-35万一次性、按揭紫云水岸25803368310015-38万一次性、按揭金日佳苑2600350030802-32万一次性、按揭学府家园21002800250020-26万一次性、按揭财富新天地230031502300315011-36万一次性、按揭金色现河35004200360030-38万一次性、按揭金海花园33003850350031-56万一次性、按揭上表是对该地区住宅价格列表,经过上表我们得出该地区住宅平均价格在2900元/平方米左右。平均每套住宅总价在25-40万元左右,银行按揭贷款中的贷款年限,一般在十年左右。房地产市场价格在近年未出现大的浮动,市场趋于较稳定状态,只有几个在售楼盘价格上调50元-100元。整个市场的价格未出现大的浮动,充分说明房产市场已趋于稳定状态,而客户也趋于理性消费,投机现象不复存在,投资者也寥寥无几,多数的购房者都是以自己住为主(婚房、旧换新、小换大)。随着工资收入和房价的差距越来越大,越来越多的人将目光投向二手房市场。4、建筑形式对比表项目名称层数立面颜色立面材料立面风格阁楼苹果赛威士5蓝防水涂料欧式有慧泽苑5蓝防水涂料普通有清华园5黄、白防水涂料加州有紫云水岸5灰防水涂料普通有金日佳苑5红、白防水涂料普通有学府家园5黄防水涂料普通有财富新天地5、11白防水涂料欧式有金色现河4、11灰防水涂料欧式有金海花园5、9蓝防水涂料普通有上表是对该地区在售住宅建筑形式及建筑立面的调查,调查结果表明该地区在建筑形式全部都是采用的多层结构,基本为5层带阁楼建筑,少量小高层建筑形式,说明该地区的住宅开发仍处在一个较低的水平。另外再外观样式上同质化现象明显,缺乏个案独有的个性色彩。5、户型面积一览表项目名称户型数量主力户型面积范围主力面积户型特点苹果赛威士4小三房8012180.71方正、实用、紧凑慧泽苑6小三房70-13090普通清华园5小三房80-10997、104紧凑紫云水岸6小三房48-12477、86方正、实用金日佳苑4两室一厅72-10382普通学府家园4两室一厅80-10590普通财富新天地5小三房44-12080普通金色现河7两室一厅83-10685-90普通金海花园6两室一厅89-14889普通上表对该地区的住宅在户型及面积上做了进一步的表示,户型都比较多样,其主力面积都在80-90平方米左右,户型结构基本以3室为主,居住空间功能明确,在上述三个方面各开发公司都做到了以市场为依据的大原则。6、宣传推广对比表项目名称销售方式销售现场人员素质现场包装宣传途径宣传资料苹果赛威士代理一般一般较差户外、资料较好慧泽苑代理较好较好较好户外、资料较好清华园代理非常好较好较好户外较好紫云水岸自售一般较好一般道旗、资料一般金日佳苑自售较差一般非常差资料一般学府家园自售非常差非常差非常差资料非常差财富新天地代理一般较好非常差资料一般金色现河代理较好一般一般资料、口碑一般金海花园自售较好一般较好户外、资料一般经过上表分析,当前在售楼盘以代理公司销售为主,本地开发商自售较少,而现场销售人员的综合素质偏低,加上受区域环境限制,楼盘的宣传的推广渠道较为单一。7、各楼盘总销量楼盘名称总套数已售总套数苹果赛威士200160慧泽苑276229清华园260130紫云水岸544124金色现河685369金海花园45264面积设计80-90,较为适中,当前平度房地产市场上小户型的需求量较大,(主要依据是各个楼盘现场接待反映),面积的大小关系着总价的高低,就平度的经济收入来讲,小面积更有市场。销售一直较好,但在剩余房源均属大面积的情况下,依然取得如此成绩,也属不易,经分析:第一、品牌力量。这也是大盘的优点,时间久了,在当地就会有一定的影响力,人传人是最有力、最有效的宣传手段。第二、专业的策划销售:定位精准、定价合理是销售成功的关键,专业的销售队伍,充分把握客户心理。营造浓厚的营销氛围是成功的关键,越来越多的注重生活品质量,对楼盘的品质越来越重视,就体现出了销售队伍和销售道具的重要性。8、宣传方式苹果赛威士工地围墙、市区售楼处慧泽苑工地围墙、派发DM清华园灯箱,工地围墙紫云水岸道旗,电视、工地围墙金日佳苑工地围墙学府家园工地围墙财富新天地工地围挡金色现河工地围挡、电视金海花园高炮、工地围墙近期的广告方式主要经过以往做的道旗和工地围墙广告进行宣传,无别出心裁的方式。当前市场上广告力度最大的项目数金色现河为最高档楼盘,地处市区红旗路现河公园西侧,距离市实验小学很近。除开发多层、小高层外还开发了7幢退台花园洋房,但销售很差。原因估计是因为价格太高。其余各家开发商实力相当,当地媒体有限,老百姓能够接受的宣传方式较少。小结:经过以上调研分析,对当前平度市的房地产发展有如下观点:1、主力消费仍为自用型,投资型客户有所增加为解决基本居住及改进居住条件的购房行为占绝大多数,能够肯定的是在未来几年内平度住宅房地产市场的主力消费仍为自用型;而随着城市建设的进一步加大,投资型客户会逐渐增加。2、当前房地产市场特性l 需求市场潜力较大;l 消费者开始追求优质楼盘;l 消费者对住宅户型的需求仍以经济实用型为主,大户型市场的发展短期内有限;l 市场在上一年均价推高后,近期将出现楼盘价格蓄势的过程,以应对市场的预期;l 楼盘策划开始有外来代理公司、广告公司介入,销售竞争手段开始提高。 6月30日