灯市口西街18号综合楼投标书.docx

编号：
时间：2021年x月x日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
页码：第40页 共40页

灯市口西街18号综合楼
-------投标书 --------

北京中拍在线拍卖有限公司
2005年4月2日

新华通讯社北京分社：
非常感谢贵社邀请我公司参于“灯市口西街18号综合楼”项目的拍卖投标工作。
我公司作为在新经济条件下出现的新型拍卖企业，拥有行业主管部门的支持。实力雄厚、经验丰富的股东单位和遍布全国的会员单位使公司可以在全国范围内开展拍卖业务；公司拥有的中拍在线网（）是国内规模最大，运作最为规范，唯一 一家被原国内贸易局认可的专业拍卖网站，是中国传统拍卖界的门户网站。
我公司拥有完善的网上网下相结合的业务模式，服务特点是提供专业的前期咨询以及拥有广泛的客户关系，服务特长是调查评估和市场营销。
我公司一直致力于为金融机构处置抵贷资产提供服务，对金融资产的形成、特点、规律和处置流程有比较深入的了解。我公司是四大国有银行——中国工商银行、中国银行、中国建设银行和中国农业银行的签约拍卖机构，也是四大资产管理公司的入围拍卖合作伙伴，并进行过多次房地产项目的成功合作。在北京同时与四大国有商业银行及四大资产管理公司拥有合作关系的拍卖企业，我公司是唯一一家。
2005年，法院系统在拍卖企业中重新指定推荐拍卖机构，我公司凭借稳定上升的业绩及在行业内知名度成功入围全国最高人民法院指定拍卖机构，同时我公司也是北京市高级人民法院指定推荐的拍卖机构（见附件1）。
我公司曾经成功的操作了河南体育场、清华园三才堂房地产、营口鲅鱼圈仓库及土地、苏州燕园饭店、三元大厦写字楼、建西苑南里1、6号楼、仟村商务楼第三层、康赛德俱乐部综合楼、北苑路169号办公楼、罗马花园会所、和平里综合楼、良乡独栋大楼等大型房地产项目的拍卖工作。
接到贵社的竞标邀请后，我公司非常重视立刻成立以专门工作小组，先后多次到标的现场踏勘了标的并对标的周边做了详细的市场调研，带领几拨客户到现场参观的标的。经过市场调研、专业的评估与测算标的的市场价格、仔细分析标的的投资回报率、与公司现有买家会员进行潜在的招商等工作，并有了实质性的进展，我公司根据该项目的工作结果，特此向贵社提交投标文件。
妥否，请予评审为盼。

北京中拍在线拍卖有限公司
2005年4月2日

拍卖起拍价建议

制作人：北京中拍在线拍卖有限公司
名 称：灯市口西街18号综合楼
日 期：2005年4月2日

货币单位：人民币元
*标的起拍价
3000万元
标的预期拍卖成交价
3353万元
拍卖方式
增价式拍卖
付款方式
一次性付款
付款期限
20个工作日
委托拍卖期限
2个月
拍卖佣金
0.5%
成交后税费
根据房管局规定买卖双方各自支付自己费用
土地出让金
由买家支付
产权过户
中拍在线协助办理

目录
第一章 拍卖标的概况 7
一 标的基本情况 7
二 标的的现状 7
三 标的周边状况 7
第二章 拍卖标的市场状况 8
第一节 北京市主要商圈市场状况 8
第二节 王府井商圈概况 10
第三节 王府井商圈物业市场分析 12
第四节 王府井商圈未来发展展望 17
第五节 类似标的状况 20
第三章 标的实景图 21
第四章 项目价格测算 24
第一节 收益现值法计算原理 24
第二节 收益现值法计算过程 26
第三节 标的起拍价及预期价值 29
第五章 拍卖方案 30
一 拍卖标的基本情况 30
二 客户分析 30
三 拍卖佣金及费用方案 31
四 付款方式及期限 32
五 拍卖时间及计划 32
六 预展招商方案 32
七 拍卖方式和拍卖会 34
第六章 中拍在线拍卖有限公司特点 36
一 公司特点 36
二 行业内部优势 36
三 我公司近几年房地产拍卖业绩 38

第一章 拍卖标的概况
一 标的基本情况
项目名称 灯市口西街18号综合楼（下称本标的）
项目类别 办公楼及土地
地理位置 北京市东城区灯市口西街18号
土地级别 一级综合用地
土地性质 划拨
二 标的的现状
标的现状 该标的位于北京市东城区灯市口西街18号，属于北京市王府井商圈。标的总建筑面积为3043.6平方米，标的地上共6层建筑面积2600.7平方米，地下1层建筑面积为402.6平方米，另有平房40.3平方米；标的土地面积580.08平方米，其中独用面积40.3平方米，分摊面积539.78平方米。据了解标的整栋大楼由东城区街道出地，贵社出资联合建成并分割的，竣工于1990年，砖混结构。
产权状况 该标的已于2004年3月取得国拨土地使用权证和房屋所有权证；
三 标的周边状况
标的北邻灯市口西街，南侧为拟开发的富阳商贸中心，东邻东城区街道办事处。标的处于北京市最繁华的王府井商业区，离王府井步行街约300米。标的交通四通八达，北上平安大道，南下长安街，西去故宫紫禁城，东往金宝大道上二环，多条公交路线均可到达。
第二章 拍卖标的市场状况
我公司在接到贵社的委托拍卖竞标邀请后，立即对北京市商业营业用房的市场情况和本标的所在区域的具体市场情况进行了大量市场调研并进行了分析，下面就将具体情况汇报如下：
第一节 北京市主要商圈市场状况
1. 北京各商圈内商场一览表
表1：北京各商圈内商场一览表
所属商圈
朝外商圈
CBD商圈
王府井商圈
西单商圈
亚运村商圈
燕莎商圈
阜成门--复兴门商圈
百货商场
购物中心
北京蓝岛大厦
丰联广场商场
太平洋百货盈科店
国贸商城
贵友大厦
东方新天地
东安市场
世都百货
王府井女子百货
西单华威商场
西单赛特商城
中友百货
首都时代广场
安贞华联商厦
北辰购物中心
华堂商场
飘亮购物中心
北京燕莎友谊商城
北京友谊商店
华堂商场
燕莎奥特莱斯
北京百盛购物中心
北京新世界中心
阜成门华联商厦
n2.2004年第二季度北京百货商场、购物中心商铺租金总体及各商圈情况，如表2所示：
表2：北京百货商场、购物中心商铺平均租金和指数比较图(单位：元/平方米×天)
商圈
北京平均
王府井商圈
朝外商圈
亚运村商圈
西单商圈
中关村商圈
CBD商圈
商铺租金平均价格
24.11
30.14
12.56
13.25
36.11
18.00
35.05
指数值
83.95
104.62
35.96
39.79
139.08
52.21
132.22

3.北京百货商场、购物中心商铺平均租金和指数比较图

北京百货商场、购物中心商铺的平均租金为：24.11元/平方米×天

第二节 王府井商圈概况
一 王府井概况
王府井地区位于北京市地理坐标的中心位置，紧临天安门和故宫，交通便利；王府井商业街的高档商业和休闲观光环境使海内外游客流连忘返，它东面与正在建设的北京中央商务区（CBD）遥相呼应，西面距“世界文化遗产”故宫以及我国的政治中心天安门咫尺之遥，南面紧邻“中华第一街”长安街，北面是北京传统的隆福寺商业区。特殊的地理位置和周边特殊的政治经济环境，使其孕育着无限的商机，同时也赋予其广阔的发展空间。

二 历史沿革
王府井地区的商业格局最早奠定于十三世纪六十年代，即元初修建大都之际，清朝光绪年间定名为王府井大街。初建时，王府井是元朝许多机构和王府的聚集区，到明朝时，出现了早期的工商业活动，到了清朝中叶，这一带的商嗣逐渐增多，晚清时，东安门大街及丁字街已经形成初具规模的小商业街了。
中华民国时期，外国商人纷纷在这里设立洋行。袁世凯称帝以后，为感谢为他上台大造舆论的英国记者莫里逊，曾将王府井更名为莫里逊大街。当时，前清遗老遗少、达官贵人、富商官僚多居东城，为满足他们奢侈生活的需要，王府井商品品种除不断增加外，还向高档化方向发展，久而久之，形成了王府井的一大特色。
新中国成立以后，人民政府对王府井大街进行了整治，兴建了一些大型的商业设施，形成了以东安市场和百货大楼为主体的繁华商业区。
二十世纪九十年代以来，王府井地区发展建设加快，王府世纪广场、东安市场的改扩建、东方广场的兴建，给传统的商业文化区增添了强烈的时代气息。从南入口北京饭店入街北行，不仅可以见到传统老字号店铺林立，牌匾高悬，人流如潮，而且拔地而起的写字楼、酒店、公寓等高档物业也映入游人的眼帘。

三 建设现状
王府井大街的整治规划基本完成，成为名副其实的“北京商业第一街”，商业风格以“现代”、“新潮”为主，整治改造后的王府井大街，从东安门大街---金鱼胡同到与长安街交界的南口，810米长略呈波浪型的大街两侧分布着十二个大型商场，除原有的百货大楼、工艺美术大楼、穆斯林大厦、外文书店、协和商场、新东安商场外，还新建了百货大楼新楼、东华服装、明辉大厦、好友世界、丹耀大厦、东方广场等六个大型购物娱乐商务综合性商厦。与此同时，灯市口至五四大街的王府井大街北段，将利用商务印书馆、中华书局、人民艺术剧院、金帆音乐厅和考古研究所等文化设施，构成整个王府井大街的文化链、景观链和文脉链，完成王府井大街由南向北，从商业文化、市民文化向文学、艺术等高雅文化的过渡。

四 发展规划
规划中的王府井商业区，东起东单北大街、东四南大街，西至南河沿大街、北河沿大街，南起东长安街，北到五四大街、东四西大街。商业区南北长1.7公里，东西宽0.95公里，呈长方形，规划用地1.65公里。根据《王府井商业区改造规划》，王府井商业区将继续建设或改造一批建筑。

第三节 王府井商圈物业市场分析
一 商业经营物业市场
㈠ 商铺供应规模大都较小
王府井商业街总长810米，商铺云集，共计约77家，传统业态的商铺规模大都较小，多在10000平方米以内。其中，营业面积在10000平方米以上的总共有东方广场、新东安市场、王府井百货大楼等6家。营业面积在100-1000平方米之间有31家，面积在1000-10000平方米之间有10家，营业面积在100平方米以下的商铺有30家。但在整个王府井地区商铺的供应量中，营业面积在1.5万平方米以上的商场所占比例为75%，而1.5万平方米以下的商铺所占比例仅为25%。
㈡ 客户构成以综合商场、百货店和各类专卖店为主
综合商场：东方广场商场、新东安市场、北京市百货大楼、好友世界商场、世都百货
专卖店：包括北京利生体育商厦、北京市工美艺术世界大厦工艺美术服务部等72家
餐饮业：西式快餐有麦当劳、肯德基、派派思、艾德熊等，中式快餐主要分布在新东安市场的5层和工美大厦地下，正餐主要分布在东华门的香港美食城、顺峰和四川饭店，东方广场的海逸酒店尚未开业，预期届时消费者能有更多的选择。
㈢ 功能单一，结构欠合理
作为市级商业中心，应该具有满足人们各种需要的综合功能，但目前王府井商业街的功能单一，只是零售商业区，不能充分满足人们对于金融、业务洽谈、邮政通讯、文化娱乐、服务饮食、休闲、交往等方面的需求。
㈣ 王府井地区商铺市场价格
1.租金
本地区商铺租金均价为27元人民币/天·平方米，同一个商铺不同地段租金悬殊也较大。新东安市场租金报价和东方广场成交的租金价格在140-880元人民币/月·平方米之间。
2.售价
王府井地区寸土寸金，但销售市场并不活跃，市场销售成交案例较少，目前在售的商铺主要是丹耀大厦的1-5层商铺，首层优质商铺实际成交价格为48000元人民币/平方米，地下一层28000元/平方米，地上二层30000元/平方米。

二 写字楼市场
㈠ 写字楼需求以国际知名商贸企业、IT公司、文化公司为主
王府井的特殊商业地位吸引了众多国际知名商贸企业入驻设立中国地区总部，如可口可乐、安利、阿迪达斯、美津浓、PUMA、MARYKAY、杉杉法涵诗等。王府世纪尚未开盘，美国暇步士服饰便已租用200平方米作为总部。新东安正与一家英国消费品公司商谈800平方米出租事宜。
各写字楼内IT企业都占较大比例，如思科、朗讯、英特尔以及国内瀛海威等各类网络公司。东方广场的最大客户思科网络继去年10月整租2个楼层共5791平方米之后，今年又扩租3个楼层共8788平方米。加拿大北方电讯1998年从长安俱乐部搬出整租新东安C座，共6层15000平方米，C座因而命名“北方电讯大楼”。
中央美院附近也诞生了文化广告、形象设计、摄影工作室等时尚行业，新东安、世纪大厦、文达写字楼内这类公司较多，如西蔓色彩工作室、东田形象设计、黑冰摄影室、曼迪新航线摄影等，他们在北京时尚界具有一定知名度。
㈡ 租售价格及空置率
1.售价
1996年世纪大厦在香港出售，定价高达$3000/平方米。王府井地区写字楼目前售价范围在$2000-2200/平方米之间，销售价格呈现理性回归。
2. 租金
10个项目中，东方广场、新东安写字楼、柏景大厦、文达大厦只租不卖，其他项目也以出租为主。目前中高档写字楼租金范围在$15-26/月·平方米。新中原大厦和王府世纪采取低价入市，租金报价较低，分别为$16/月·平方米和$18/月·平方米，免租期优惠分别为30天和90天。部分项目租金内包含物业管理费，这些项目为：世纪大厦、新中原大厦、王府世纪、文达写字楼、北计大楼、好友写字楼。
3.空置率
由于多数项目为老项目，各项目包括低档写字楼的空置率都较低。近期项目东方广场按现房分期出租策略，目前一期空置率为20%，二期于今年开租，三座楼有两座楼的顶部三层被整租，空置率为85%。新中原大厦在近期解决产权问题之后，低价入市。该项目地面部分共有九层，除一层自用，三层被整租外，目前可供出租层面为2-4层和7层，7层留待整租。

三 公寓市场
㈠ 公寓供给量少
王府井地区在1996年以前没有公寓项目，主要以商业为主。1997年第一个公寓项目——王府井世纪广场对外销售，共有120套公寓，1999年至2001年王府井地区一直保持较少的供给量。现有世纪广场、丽苑公寓、丹耀公寓，东方广场公寓四个项目，其中丽苑公寓和东方广场只租不售，丹耀公寓现以销售为主，世纪广场租售并举，共提供公寓633套。王府井与CBD地区、北京市整体水平相比，供应总量也比较少。（供应量的界定时间以开盘为准）
㈡ 客户构成
本地区租赁客户多数是外籍人士，以旅游和商务用途为主。销售市场的客户主要为回国华侨、港澳台人士、商务人群、大陆高收入阶层和投资性客户，而且多数为多次置业者，以自住和商务用途为主。
㈢ 王府井地区公寓市场租售情况
1. 销售价格
王府井地区公寓交易量不多，地区知名度对公寓项目的影响不大。目前在售的丹耀公寓和世纪广场销售均价和起价为$2500/平方米（￥20750/平方米）。丽苑公寓和东方广场是港商开发的项目，为谋求长期的投资回报率，均为只租不卖。
2. 租金水平
丽苑公寓是市场上最高档的服务式公寓之一，租金为33美元/月.平方米。
3. 空置率
王府井地区近几年主要以出租物业为主，正在出租的物业为丽苑公寓和王府井世纪广场。丽苑公寓一居室和两居室（二居室和三居室只针对半年以上的长租户）空置率低于5%，比套间的空置率还低，总体的出租率低于30%。世纪广场已全部销售完毕，现在是小业主在二手出租，整体空置率约为15%。
4. 供应数量
近期新增供应有五星级饭店东方海逸酒店595间客房，豪华间387间，套间207间，总统套间1间。
第四节 王府井商圈未来发展展望
一 硬件设施基本完备
1.外部交通网络
王府井地区外部交通网络比较完善。目前，周边道路主要有：东有东单北大街---东四南大街，与东二环路相距不远；西有南河沿大街---北河沿大街；南有东长安街，可方便的使用一线地铁交通（地面有地铁王府井站）；北有五四大街---东四西大街，与平安大街邻近。
规划建设中的地铁五号线，该地铁线是北京地铁路网中南北向轨道交通线，现已开工，预计2003年竣工。地铁五号线南起丰台区的宋家庄，经东单北大街---东四南大街，北至昌平区境内的东三旗(太平庄)，在本项目附近设有3座车站，分别为东单站、灯市口站及东四站。
2. 内部交通线路
王府井主街（南起东单三条北至金鱼胡同的路段）为完全步行街，原在王府井步行街上行驶的公交车一律绕行。
王府井北街（南起金鱼胡同北至灯市口大街的路段）为公交步行街，只允许公交车及由南向北的社会车辆行驶。
东安门大街和金鱼胡同是本地区最重要的东西向联络道路。
王府井大街西侧辅路。随着三期改造工程的完工，该辅路已经打通至霞公府， 解决了向西方向的出行交通。
金宝街道路。该道路竣工后将最终缓解王府井、东单地区交通压力并完善该地区的市政条件。
结合绿屋百货、吉祥戏院和天主教堂的改造，在其东侧开辟南北向道路，连接金鱼胡同 至柏树胡同的四条东西向道路。
3.市政设施
王府井商业街从1993年即开始进行改造，目前一期、二期和三期整治改造工程已经结束。通过整治，该地区的市政设施，包括上水、雨水、污水、供热、煤气、供电、电信等已比较齐全、完善，能够满足王府井地区项目开发建设和使用的需要。

二、地区发展的宏观环境
随着中国逐步迈入WTO的大门，中国经济与国际经济融为一体，中国、北京再次成为世界关注的热点地区。北京经济持续快速发展，各种商贸活动越来越频繁，人民收入水平普遍提高，王府井商业区的各种物业拥有了越来越多的业务支撑和更多购买力强的各类客源。北京市独特的政治经济地位赋予了王府井地区巨大的发展机会。
王府井商业区经过8年多时间的改造，已逐步建设成为一个市政基础设施超前、环境优美、文化氛围浓厚的，集商业、办公、居住、娱乐、旅游观光、展示博览等功能于一体的现代化综合功能街区。国务院、北京市及东城区政府对王府井商业区改造建设的大力支持，确保了王府井地区的健康发展和在该地区进行房地产投资的稳定回报。东方广场、新东安可以吸引国际金融商贸企业，从而带动王府井地区商务形象的提升。
王府井地区在具有巨大发展机会的同时，也存在着一些困难和挑战，如城市中心区的土地持有者复杂，开发用地产权不明，多头管理严重；拆迁成本过高；开发商资金和实力不够，营销推广力度较小；在北京市区域竞争格局中，王府井地区开发速度落后于CBD、燕莎商圈和亚运村等地区，处于竞争下风。随着街区改造的进行，将有较大规模的商业、办公、居住类物业面市，市场竞争将逐步趋于激烈。

三、政府政策成为区域发展的关键因素
王府井商业区新一轮发展机遇已经来临，北京市和东城区政府的政策扶持将对该地区的发展起关键性作用。目前，王府井地区早期立项未能如期开发的项目，不外乎以下原因：
1、开发用地产权复杂，地价成本高昂，利益关系难以理顺，导致项目搁浅。
2、拆迁成本较高，拆迁难度较大，拆迁期限过长，项目开发风险增大。
3、早期开发项目的开发企业多数由土地使用单位产生，责权不明，开发商不具备开发大型、高档项目的实力。
因此，在该地区的房地产项目开发中，政府必须加强对土地持有者的管理，理顺产权关系，协调好拆迁各方利益的关系，加强对开发商准入条件的限制，确保开发企业的资金和技术实力，保证王府井商业区项目的成功开发。

四、有实力、高水平的开发商是区域发展的驱动力
王府井地区不乏开发成功的品牌项目，如王府世纪广场、王府饭店、丽苑公寓、新东安市场和东方广场等不仅闻名全北京市，甚至名扬海外。这些项目的开发商具有雄厚的资金实力和丰富的大型项目的开发和经营管理经验，有足够的实力抵御开发和经营过程中的风险，成为王府井商业区开发中的“领头羊”。未来几年内，王府井商业区房地产项目开发应以国内外著名房地产企业为主，剔除以投机和爆炒为目的的开发商，遵循市场游戏规则，真正实现区域房地产开发的市场化和商品化，实现王府井商业区持久、健康的发展。

第五节 类似标的状况
一 柏景商业大厦
位于灯市口大街，离本标的约200米。97年竣工甲级写字楼，车位充足，装修豪华。只租不售，租金每天每平方米4.2元。
二 华翔商务大楼
位于灯市口大街，离本标的约200米。约90年军工综合楼，共5层，在设计和档次上与本标的类似，无电梯，车位紧缺。只租不售，租金每天每平方米2.63元。

第三章 标的实景图

标的后面

第四章 项目价格测算
我公司对该项目及项目周边市场进行了详细的调查，了解到该标的的基本情况及周边项目情况。依据《城镇土地估价规程》中有关估价规程，根据该标的的用途、特点，以及标的有关资料进行分析，采用收益现值法对标的进行价格测算。本次对标的价格测算的基准日为2005年4月2日。

第一节 收益现值法计算原理
所谓收益现值法是指通过估算评估资产未来预期收益并折算成现值，采用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益核算到估价对象的现值，将其之和得出估价对象的房地产收益价格。
购买者购入上述房产，主要用途应是用于出租、出售或经营三个方面。从获得的资料来看，我们已取得了大量委估房屋建筑物类似房屋建筑物的出租价格，如果购买者用于出售，将来的收益无法预测；如果用于经营，购买者还需再投入大量资金，不能马上获得利润，而且经营类型选取对收益也有很大的差异，所以其经营收益也很难预测。
因此，本次评估是以委估房屋出租来测算其收益的。我公司根据标的物的性质进行测算，具体如下：
一、租赁收入
（1）年潜在毛收入
评估人员通过对委托评估项目所在地区其他商业的目前租金水平调查，结合委托评估项目经营的实际情况，确定委托评估项目的租金。
（2）年有效毛收入
根据评估人员的市场调查,经分析确定委托评估项目因托欠租金其他原因造成的收入损失按毛租金收入的一定比率计取。
二、年客观经营成本
①税费
两税一费：营业税、城建税、教育费附加
按年租金有效收入的一定比率计取。
②管理费
包括员工工资、福利费等，按年租金有效收入的一定比率计取。
③维修费
按年租金有效收入的一定比率计取。
④不可预见费
按年租金有效收入的一定比率计取。
年客观经营成本:
年客观经营成本=（1）+（2）+（3）+（4）
三、年净收益
年净收益=年租赁有效收入-年客观经营成本
四、资本化率的确定
资本化率是以无风险报酬率及风险利率来确定。
委托项目为商业使用,考虑到北京市房地产整体租金水平基本平稳,综合权衡认为委托评估项目的年净收益在剩余年限保持不变。
五、委托评估房地产的收益价格

A 1
房地产收益价格=[ × （ 1- ）]
R （1+R）N
其中：A为年净收益；
R为资本化率；
N为经营使用年限，综合考虑委托项目的经营使用年限。

第二节 收益现值法计算过程
本标的用于出租的综合楼的建筑面积为3043.6平方米。根据现状及结合标的周边状况，假设标的地下一层至地上二层做为商业出租，如餐饮、娱乐等，二层以上做办公出租。
一、租赁收入
（1）年潜在毛收入
标的地下1层至地上2层为商业用途，如餐饮、歌厅，三层以上为办公。地下室402.6平方米，1、2层根据调查约1050平方米，三层以上面积约1550平方米，平房约40平方米。
我公司通过对拟拍卖标的所在地区其他类似标的目前租金水平调查，结合本标的经营的实际情况，该片区商业租金在4.6—29元/天.平方米，确定本标的地下1层至地上2层平均租金为6元/天.平方米，3层以上为办公，租金为2.5元/天.平方米，平房作为附属设施，不计租金收入，确定潜在毛收入为：
潜在毛收入=（1050+402.6）×365×6+1550×2.5×360
=4576194元
（2）年有效毛收入
根据市场调查,经分析确定标的有效空置率为10%,则有效毛收入为:
有效毛收入=4576194×90%=4118575元

二、年客观经营成本
①税费
两税一费：营业税、城建税、教育费附加
按年租金有效收入的5.5%计取，为：
4118575×5.5%=226522（元）
②管理费
包括员工工资、福利费等，按年租金有效收入的5%计取，为；
4118575×5%=205929（元）
③维修费
按年租金有效收入的2%计取，为：
4118575×2%=82371（元）
④不可预见费
按年租金有效收入的3%计取，为：
4118575×3%=123557（元）
年客观经营成本:
年客观经营成本=（1）+（2）+（3）+（4）
=638379（元）

三、年净收益
年净收益=年租赁有效收入-年客观经营成本
=4118575-638379
=3480196元

四、资本化率的确定
资本化率是以将纯收益还原为价格的利率，其实质是一种资本投资的收益率。一般来讲，收益率的大小与投资风险的大小成正比，风险越大，收益率越高，风险越低，收益率也就越低。由此可见，收益法中所采用的还原利率应等同于取得房地产所产生的纯收益具有同等风险的资本的收益率。由于房地产投资与开发受到许多不确定因素的影响，诸如政治环境、经济状况的起伏、产业政策的变化、利率的升降等。房地产位置固定性的特点使其逃避风险的能力很低，而且房地产投资规模大、开发周期长、使用期长，目前国内房地产市场在管理制度上还存在着一定的不完善之处，因此一般认为房地产业是一个较典型的风险行业。
此次评估中我们采用无风险报酬率加风险报酬率来确定资本化率，其中无风险报酬率我们取凭证式国债(2005年)三年期3.37％，风险报酬率我们综合考虑委估物业的经营特点，将投资该项目风险与其他项目投资的风险进行比较分析，并根据经验判断风险报酬率取值为7％，那么资本化率应为10.37％。
委托项目为商业使用,考虑到北京市房地产整体租金水平基本平稳,综合权衡认为委托评估项目的年净收益在剩余年限保持不变。

五、委托评估房地产的收益价格
A 1
房地产收益价格=[ × （ 1- ）]
R （1+R）N
其中：A为年净收益；
R为资本化率；
N为经营使用年限，综合考虑标的为划拨用地，如补交土地出让金后其的经营使用年限为50年。
房地产收益价格=3480196/10.37%×[1-1/（1+10.37%）50]
= 3480196/10.37%×0.999
=33526671

第三节 标的起拍价及预期价值
一、标的起拍价
根据我公司拍卖经验，设定标的起拍价为3000万元，再制定合理的竞价阶梯，具体如下：
在3000——3100万元之间每次竞价阶梯为5万元；
在3100以上竞价阶梯恢复到10万元每次。
二、预期价值
根据上述价格的测算，该标的拍卖市场预期价值为33526671元，取整人民币3353万元。
我公司利用拍卖的特点和技巧，结合我公司首席拍卖师主持策略力争将价格拍得超过预期价值。
第五章 拍卖方案
一 拍卖标的基本情况
1.标的状况描述：灯市口西街18号房产，地下1层及地上1层为商业如餐饮、歌厅，二层以上为办公楼，剩余部分为平房，根据标的实际状况可将2层开发为餐饮。在整栋楼中地下1层至地上2层不管在出租还是销售中，价值在整个楼中算最值钱的部分。
标的南边为拟开发的王府井富阳广场，富阳广场是以旅游购物为核心，同时集合了餐饮、休闲娱乐以及健身、商务等为一体的大型商业广场。但富阳广场不完全临街，如果本标的不被富阳广场所用，其交通出口将成为富阳发展的重大障碍。
2.产权状况：该标的的产权属于新华通讯社北京分社。标的为划拨用地，如办理产权交割须补交一定的土地出让金，据了解土地出让金约1000万元。

二 客户分析
一类客户是投资机构，他们购买该标的主要作为投资项目，然后用于经营，或出租或出售。这些客户主要追求其长远利益或差额利润，投资机构可以考虑整体购买。但投资机构一般要求要有一定的回报，其对价格因素的制定尤为敏感，从他们的角度考虑，收益法是他们最能接受和最有操作意义的方法。此类客户中具有代表性的为山西投资客户，近两年由于能源价格的暴涨，山西煤炭经营者一夜间的暴富，促使其在京城繁华地段购买固定资产作为投资。在本公司召开的千万元以上的固定资产拍卖会上，经常抢购此类标的，并成为我公司客户资源库中会员客户。
还有一类是自用客户，此类客户主要考虑的是标的地段和配套。本标的地段繁华，但配套设施较差，仅有的几辆停车位很难让自用型客户接受竞买。
我公司接受本项目后，通过我公司客户储备库中大量潜在买家沟通，及周边客户的调查，总结了如下几类特感兴趣的潜在买家。
A、三花置业 B、山西投资客户
C、新加坡凯置地房地产投资基金 D、福建利嘉集团
E、某上市公司 F、香港稳得福投资公司
G、东长安集团 H、澳洲麦格里集团
F、日本太平洋幸运企业管理公司
经过前段时间的招商运作，目前已有十几家客户对该标的与我公司进行了初步沟通，其中大部分表示出浓厚的兴趣。这里面投资机构达到50%。他们中间有一些大的国际基金集团，也有一些民营投资机构，还有一些上市公司，大多实力较强，有的客户已经与我公司合作过几次，彼此信任度较高。
三 拍卖佣金及费用方案
如果我公司能有幸与贵社签署《委托拍卖合同》，灯市口西街18号贵社的房产经我公司拍卖成交，贵公司应向我公司支付拍卖成交价的0.5%的佣金，无须另外支付其它任何费用。
拍卖标的在《委托拍卖合同》期限内未成交的，贵社无须向我公司支付任何费用。

四 付款方式及期限
根据我公司与客户沟通的状况，如拍卖成交可一次性付清拍卖成交价款。付款期限为20个工作日。

五 拍卖时间及计划
若我公司有幸与贵社签署《委托拍卖合同》，初定拍卖计划如下：
1.签订合同后用1个月进行项目招商；
2.签订合同后第2个月进行公开拍卖；
3.拍卖成交后20个工作日内付清全款，付清全款后5个工作内开始办理产权过户手续。

六 预展招商方案
预展招商是拍卖活动中最重要的阶段，良好的预展招商工作是保证拍卖成功的必要前提。预展招商也是拍卖企业能力的直接体现。
针对该拍卖项目的预展招商工作，我公司将充分发挥和利用自身的优势和资源，基于网上与传统拍卖相结合的业务模式，体现服务为本的经营理念。在积极向现有客户推介的同时尽量开发潜在的客户资源。
A、招商方案
招商主要采用以下方式：
①、在传统平面媒体上，发布招商公告，增加受众人群。根据媒体影响力和标的特点，选择《北京晚报》、《北京青年报》、《中国房地产报》等报刊媒体，在拍卖招商工作正式开始后的第一周刊登，根据招商工作进展情况，招商公告具体发布时间可能会有相应调整；
②、充分利用中拍网独有的各种资源优势，设立网上拍卖专场和我公司新开发的视频全景分段、展示技术，配以图文并茂的形式，全方位的详细的介绍标的情况，向遍布全国的中拍网用户进行招商（网上站项目专场页见附件）；
③、向我公司固定客户群体进行直接招商；
④、经过需求分析和多渠道了解，确定潜在的客户，进行定向招商。
B、预展方案
我公司将设立专案工作组，专门负责该项目的预展招商工作，包括与客户洽谈、介绍拍卖标的情况和陪客户现场考察等，保持联系畅通。
根据客户的需求出发，在了解买家的愿望的基础上，向客户提供专业细致的服务。就客户最关心的价格，我公司将向客户提供该区域商用楼市场情况，让客户了解本项目相对市场价格的优势。我公司根据对该区域写字楼市场的了解，分析该项目的价格空间，同时为客户计算投资价值。
我公司将制作包括视频录相及360度环景的展示光盘，以直观的形式准确详实的向客户介绍标的情况。
七 拍卖方式和拍卖会
A、拍卖方式
根据我公司的优势和拍卖标的的特点，我们将采用传统拍卖与网上拍卖相结合的形式进行拍卖，即在现场与中拍网上同时拍卖。自此基础上，我公司还将运用又我公司最新开发的音、视频同步网上---现场竞价系统，这种新型的拍卖形式将突出本次拍卖会的务实与创新，为贵行资产处置工作开创新的方式，创造良好的社会效益，更好的宣传贵办资产处置工作。
B、拍卖会举办
《委托拍卖合同》签订之后我公司将在拍卖会前一周在热门报刊媒体上发布拍卖公告。拍卖地点在金隅大厦我公司拍卖厅。
C、拍卖会组织
在贵行及有关部门的监督下，对拍卖标的进行公开拍卖。拍卖会上邀请北京长安公证处对本标的的整个拍卖会过程进行公证，同时邀工商部门对整场拍卖会进行监督。拍卖会现场设立竞买登记处、拍卖台、记录台、贵社监拍台、公证席、工商监拍席和网络直播席。拍卖会由我公司首席拍卖师——张毅主持，首先宣读《竞买规则》，然后进行拍卖，成交后与买受人签订《成交确认书》，最后由公证人员对整个拍卖会出公证书。
D、成交结算
拍卖成交后，我公司将督促买受人按合同规定按时支付拍卖价款，并协助贵社与买受人办理房地产过户手续事宜。

第六章 中拍在线拍卖有限公司特点
一 公司特点
1、公司拥有的中拍网（）是国内规模最大，运作最规范，唯一一家被国内贸易局认可，国内唯一一家为全国所有拍卖企业提供网上拍卖平台的专业拍卖网站。中拍网目前拥有900余家遍布全国各地的拍卖企业会员单位。同时公司网上客户资源库，至今在全国及境外投资客户约有10万名。
2、本公司在中国拍卖行业协会2002—2004年度以及2004—2006年度全国拍卖企业资质评定中被评为AA级拍卖企业。
3、连续4年被北京市高级人民法院将我公司列为北京法院系统推荐选用的拍卖机构。
４、被全国最高级人民法院列为首批推荐选用的拍卖机构。
5、 北京市工商局评为“守信企业”。

二 行业内部优势
◆业务管理：公司采用网上网下相结合的操作模式，对拍卖工作进行合理的科学管理和专业分工，有效的提高了服务水平和营销能力，取得了良好的效果。
◆信 誉：公司自成立起就以“严谨、求实、诚信”的作风，稳健的开展公司业务。公司从未发生过商业纠纷，形成了良好的商业信誉。
◆公共关系：公司通过开展拍卖工作，与相关政府职能部门建立了良好的合作关系。
◆宣传推广：通过中拍网和关系良好的平面媒体，拍卖信息可以得到广泛的宣传。
◆异地处置：通过中拍网、股东单位和会员单位使公司可以在全国范围内开展业务。
◆售后服务：公司设有专业的售后服务部，专人办理每个项目的产权交接与产权过户。
◆金融服务：自2002年起，我公司与建设银行、交通银行在二手房屋贷款业务开展广泛合作，取得