房地产开发经营的管理程序.docx

房地产开发经营的步伐和房地产企业房地产开发经营的主要阶段和历程凭据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营治理的内容.房地卢开发经营大要上可以分别为七个阶段或运行历程。1.建立工程项目设立和企业组建；2房地产建立工程项目筹划与审批；3.土地使用权的取得；4.征地与拆迁；5.工程建立与治理；6.房地产的租售治理；7.房地产的物业治理。房地产开发建立土地使用权的取得一、我领土地公有制的形式我领土地公有制接纳了两种所有制形式，即团体所有制和国度所有制。农村土地接纳了团体所有制的形式，属于农民团体所有；都会土地接纳了国度所有制的形式，属于全民所有。农村和都会郊区的土地，除由执法划定属于国度所有的以外，都属于团体所有，并以土地团体所有制的形式存在。任何小我私家不能取得土地的所有权。二、土地所有权和土地使用权及使用权的出让与转让(一)土地所有权土地所有权是指土地所有者在执法划定的范畴内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包罗占有权、使用权、收益权和处分权。1.土地占有权。土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的底子。我领土地所有权的主体只有国度和团体，但是国度和团体作为土地所有权的主体，未必亲自去经营和使用土地，这样就导致了土地所有权和占有权的分散。因此土地所有权人并不定就是土地占有人。2.土地使用权。土地使用权就是土地所有者凭据土地分类对土地加以利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占有就无法使用就谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分散出来。在我国，团体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。3.土地收益权。土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。4.土地处分权。土地处分权就是依法对土地处理的权利，即在执法允许的范畴之内决定土地的最终归属。国度虽然享有完整意义上的土地所有权的四项权能，但国度不能去直接行使这些权力，而是授权给全民所有制和团体所有制单位以及小我私家经营治理。用地单位和小我私家依法对国度所有土地行使占有、使用和收益的权利。尽管占有权、使用权和收益权从所有权中分散出来，但国度作为土地所有权者并没有丧失对土地的所有权。都会土地归全民所有，即国度所有土地的所有权由国务院代表国度行使，任何单位和小我私家不得占有、买卖大概以其他形式非法转让土地。但土地使用权可以依法转让。(二)土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。凭据执法划定，土地使用权受执法掩护、任何单位和小我私家不得侵犯。同时，执法也划定，使用土地的单位和小我私家，除享有一定的权利外，还必须对土地负担掩护和公道利用义务。土地使用权可以依法转让，但不得以其他形式非法转让土地。(三)土地使用权出让土地使用权出让是指国度以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和都会筹划等条件，将都会土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让生意业务双方是国度和用地单位或小我私家。前者是出让者，后者是受让者。出让后的土地，土地所有权仍为国度所有，用地者通过有偿形式得到土地使用的权利，并通过开发利用土地得到土地收益。使用权有偿出让的土地，必须是国有土地；团体所有的土地必须治理征用手续转化为国有土地后，才气出让。有偿出让的地块可以是待开发的土地(生地)，也可以是完成市政设施(七通一平)的土地(熟地)，还可以是连同地上修建物及隶属设施一并出让的土地。土地使用权出让接纳协议、招标、拍卖三种条约形式进行。(1)协议出让土地使用权就是当事人双方经过重复协商，最终告竣出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。(2)招标出让土地使用权，是指在划定期限内，由切合条件的单位和小我私家以书面投标形式，竞投某地段土地使用权由招标人凭据一定要求择优确定受让人，由受让人在治理完一切手续后取得土地使用权方法。(3)拍卖出让土地使用权，是指在指定时间、公然场合，在土地治理部分拍卖主持入主持下，竞投者按划定方法应价.竞投土地使用权，由出价最高者得到土地使用权的土地出让方法。3，土地使用权出让年限(1)居住用地70年；(2)产业用地、教诲、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地5O年；(3)商业、旅游、娱乐用地40年。(四)土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者凭据国度划定，在划定的土地使用年限内，在履行原条约义务前提下，将土地使用权有偿让渡给其他使用者的经济行为。它包罗出售、互换、赠予。土地使用前转让形式主要有出售和互换等几种形式。(1)土地使用权出售。土地使用权出售是指土地使用权的转让者将土地的直接支配权转移给购置方，购置方在取得土地使用权同时，向出租方支付地价及有关价款。土地使用权出售后，出让条约中划定的一切权利与义务全部转给新的土地使用者。(2)土地使用权互换。土地使用权互换.即土地使用者与其他土地使用者相互互换余期的土地使用权时，互换的双方连同原有土地使用权划定的权利义务干系也同时互换。土地使用权转让形式另有出租、赠予、抵押、继续等差异形式。(五)取得建立用地的方法取得国有建立用地或国有土地使用权，主要有两种方法，即有偿取得方法和无偿取得方法。1.有偿取得方法，就是土地使用者，通过向国度缴纳土地使用赞出让金取得土地使用权。国度有关执法法例都明确划定，我国实行国有土地有偿使用制度。依据都会房地产治理法、土地治理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例划定.房地产经营治理企业以有偿方法取得都会土地使用权，通常有以下几种方法：(1)以土地使用权出让方法取得国有土地使用权；(2)以土地使用权转移方法取得国有土地使用权；(3)以土地使用权出租方法取得土地使用权，以及以土地使用权入股方法取得土地使用权等。2.无偿取得的方法，就是国有土地使用者，通过国度行政划拨方法取得土地使用权。中华人民共和领土地治理法划定：国度构造用地和军事用地；都会底子设施用地和公益事业用地；国度重点扶持的能源、交通、水利等百姓经济底子没施用地；执法、法例划定的其他用地，经县级以上人民政府批准，可以通过划拨方法取得土地使用权。三、土地征用的治理(一)征用农地的性质凭据国度土地治理法等有关执法和法例划定，需要征用农业用地的建没项目，必须是已经列入国度牢固资产投资汁划、井经主管部分批准的建立项目。国度在征用农民土地的历程中，会引起一系列经济和产权干系的变革。首先，通过征地改变了土地的使用性质，即把原来的农业用地改变为都会用地。其次，通过征地变动厂土地所有权干系，即把原来的农民团体所有的土地，变为都会国度所有的土地。再次，在征地历程中，由于农民丧失了土地的所有权，所以必须对农村团体土地所有者进行赔偿。同时由于土地使用权性质的变革，即把农业用地酿成了都会用地，从而也使土地实现了代价增值；由于在征地历程中产生了一系列土地所有权干系、土地使用性质以及经济干系的变革，所以必须依照国度法例办事。(二)农地征用的审批权限中华人民共和领土地治理法)划定，只有国务院和省级人民政府才有农用地转用和征地的审批权。农用地转用，即将耕地、林地、草地等直接用于农业生产的土地转变为制作修建物、构筑物的土地，必须经过国务院和省级人民政府批准。在已批准的农用地转用范畴内，具体建立项目用地，可以由市、县级人民政府批准。中华人民共和领土地治理法划定，国务院和省级人民政府关于征地的审批权限分别如下：征用根本农田；根本农田以外的耕地凌驾35公顷的；其他土地凌驾70公顷的必须由国务院批准。除了由国务院批准的征用土地，其他需要征用的土地，由省、市人民政府批准。省级人民政府批准征用的土地，必须同时报国务院存案。(三)农地征用的赔偿国度建立征用农民团体所有的土地，必须赐与赔偿。中华人民共和领土地治理法对征用土地赔偿的步调、尺度和用途都做出了相应的划定。需要征用的土地，依照法定步伐批准后，由县级以上人民政府，在本地予以通告，并组织实施。被征用土地的所有权人、使用权人应当在通告划定的期限内，持土地权属证书，到本地人民政府土地治理部分治理土地征用赔偿登记，凭据中华人民共和领土地治理法的划定，确定对征用土非耕地，凭据差异的尺度赐与赔偿。(1)征用耕地的赔偿如果征用的是耕地，赔偿必须凭据以下的划定进行。第一耕地赔偿费的组成。凭据国度的划定，耕地赔偿费山以下几个部分组成：土地赔偿费、安顿赔偿费、地上附着物赔偿费、青苗赔偿费等。第二土地赔偿费的尺度。凭据土地治理法的划定，土地赔偿费是该耕地被征用前三年平均产值的6倍到10倍。第三安顿赔偿费的尺度。凭据土地治理法的划定，安顿赔偿费，由需要安顿的农业人口数量决定。需要安顿的农业人口数量，是由被征用的耕地数量除以征地前被征用单位人均占有耕地的数量盘算。每一个需要安顿的人口的安顿赔偿费尺度，为该耕地被占用前三年平均产值的4到6倍。安顿赔偿费在一般情况下限额为：每公顷被征用的耕地的安顿赔偿费，最高不得凌驾被征用前三年平均产值的15倍。如果上述土地赔偿费和安顿赔偿费不能够使需要安顿的农民保持原有的生活水平，经省、市、直辖市人民政府批准，可以增加安顿赔偿费。但是，土地赔偿费与安顿赔偿费的总和不得凌驾土地被征用前三年平均产值的30倍。土地治理法例定，国务院凭据经济社会生长的水平，在特殊情况下可以提高征用耕地的赔偿费和赔偿费的尺度。(2)征用其他土地赔偿和赔偿的尺度凭据土地治理法的划定，征用其他土地的土地赔偿费和安顿费尺度，由省、市、自治区和直辖市参照征用耕地的赔偿费和安顿费的尺度确定。(3)征用土地的附着物和青苗赔偿尺度土地治理法例定，被征用土地上的附着物和青苗赔偿尺度，由省、市、自治区和直辖市划定。四、旧城改革与衡宇拆迁治理都会建立或房地产开发经营治理企业取得建立用地的另一种途径，就是通过对旧城改革和衡宇拆迁取得都会国有土地的使用权。(一)衡宇拆迁步伐旧城衡宇拆迁的基地，都是市区范畴的国有土地，这些土地都己列入了都会筹划控制区。因此建立单位要取得都会建立用地，就必须凭据以下步调进行事情：(1)建立用地单位应当凭据国度有关划定，向市或区、县筹划治理部分申请建立用地筹划许可证；(1)经过主管部分审查，切合条件的，由都会筹划部分核发建立用地筹划许可证，井确定拆迁衡宇的地区范畴；(3)由都会筹划部分通知已取得建立用地筹划许可证范畴内的枝拆迁入，停止衡宇及其隶属物的改建、扩建等工程，同时通知拆迁衡宇所在地的区、县衡宇土地治理局，再由区、县衡宇土地治理局通知有关部分，通常在一年内，在拆迁的范畴内停止治理以下有关手续：衡宇的买卖、互换、析产、支解、赠予、出租等；暂停治理常住户口的迁入、分户等手续；暂停核发工商营业执照等手续。从事拆迁衡宇的单位，必须取得衡宇拆迁许可证。衡宇拆迁许可证是进行衡宇拆迁的执法凭证。只有具有衡宇拆迁许可证，才有资格对衡宇进行拆迁。衡宇拆迁许可证，只是在一定的时间和一定的范畴内，对特定的项目具有执法效力。建立单位要申请衡宇拆迁许可证，必须持有下列文件和资料：(1)建立项目的筹划批准文件(国度筹划行政主管部分批准的项目设计任务书)；(2)筹划治理部分核发的建立用地筹划许可证；(3)区、县以上人民政府批准的使用土地的证明文件如中华人民共和国国有土地使用证等(见附件)；(4)衡宇拆迁筹划和衡宇拆迁方案等。附：国有土地使用证(国徽)中华人民共和国国有土地使用证国有()宇第号中华人民共和国国有土地使用证国度土地治理局制全民所有制单位、团体所有制单位和小我私家依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发征收，确认使用权。摘自中华人民共和领土地治理法第九条国度实行土地使用权和衡宇所有权登记发证的制度。摘自中华人民共和领土地治理法)第五十九条土地的所有权和使用权受执法掩护，任何单位和小我私家不得侵犯。摘自中华人民共和领土地治理法第十一条凭据中华人民共和领土地治理法和中华人民共和国城市房地产治理法划定，由土地使用者申请，经观察审定，准予登记，发给此证。人民政府(印)年 月土地使用者坐 落地号 图 号用途 土地品级使用权类型 终止日期使用权面积其中共用分摊面积填证机关(印)年 月 日3，核发衡宇拆迁许可证区、县衡宇土地治理局，在接到建立单位衡宇拆迁申请书以后，要认真审查申请单位上报的建没项目的筹划批准文件、建立用地筹划许可证、使用土地的批准文件，审核拆迁筹划和拆迁方案，并且要在接到申请20日内，以书面形式做出是否同意发给衡宇拆迁许可证的决定。如果要拆迁外国组织和外国人，以及外商投资企业的衡宇及其隶属物大概是拆迁量过大的，还应当报送市衡宇土地治理局审核。市衡宇土地治理局审核同意后，再由区、县衡宇土地治理局向建立单位发表衡宇拆迁许可证。区、县衡宇土地治理局，核发衡宇拆迁许可证以后，还必须在衡宇拆迁的范畴内.将建立项目的名称、拆迁人(建立单位或小我私家)、拆迁的范畴、拆迁的期限等，用通告或其他形式予以宣布，区、县衡宇土地治理局以及拆迁入，应当向被拆迁人做好宣传解释事情。拆迁入与被拆迁入，必须凭据有关划定，订立衡宇拆迁赔偿协议、安顿协议。在衡宇拆迁协议中，必须明确划定双方的权利和义务。(1)拆迁双方当事人，都有依法签订和履行拆迁协议的权利和义务，任何一方都不能使用任何借口拖延签订的协议；(2)拆迁入必须凭据国度有关划定，对拆除的衡宇及其隶属物的所有权人和使用权人进行赔偿的义务，也有对衡宇进行拆迁的权利；(3)被拆迁入享有对拆迁衡宇赔偿的权利，但也必须履行衡宇拆迁的有关划定的义务以及定期搬家的义务；(4)拆迁双方都有向有关部分申请裁决拆迁纠纷和进行诉讼的权利。拆迁人应当在划定的拆迁时期内完成拆迁任务。如果由于客观原因延误了拆迁期限，应当经过区、县衡宇土地治理部分同意，井报市衡宇土地治理部分存案。(二)都会衡宇拆迁方法衡宇拆迁的方法，大要有三种：都会政府统一拆迁、拆迁人委托拆迁、建立单位自己拆迁。这种拆迁方法，也分两种情况：一是由都会政府统一组织的对需要拆迁的衡宇进行统一拆除，对被拆迁的衡宇所有权人和衡宇使用权人桉照国度的有关划定进行赔偿或安顿；二是都会政府委托某个有资格专门从事拆迁的企业或单位，组织对需要拆迁的衡宇进行统一拆迁，对被拆迁的衡宇所有权人和衡宇使用权人凭据国度的有关划定进行赔偿或安顿。衡宇拆迁人把经批准拆迁衡宇的事情，委托给具有拆迁资格的专业拆迁企业或单位。专业拆迁企业或单位凭据委托协议，依据国度衡宇拆迁的有关划定和政策，向被拆迁衡宇所有权和使用权的单位和小我私家，说明国度关于拆迁衡宇的有关划定、拆迁时间摆设、以及其他拆迁事情的有关事项。与拆迁单位和小我私家签订关于赔偿、安顿以及其他有关事项的协议并组织实施拆除衡宇，以及其他隶属设施。这种拆迁方法就是房地产开发经营单位自己组织拆迁。房地产开发经营企业自己组织拆迁事情，也必须具有从事衡宇拆迁业务的资格证书。如果建没单位自行组织拆迁事情，就必须向区、县房地产部分申请拆迁衡宇许可证，并凭据国度有关划定，递交拆迁事情卖力人和拆迁人员名单.以及他们的有关资料，治理批准手续。取得拆迁资格以后，从事拆迁的事情人员，还必须到场房地产主管部分组织的拆迁人员专业培训班。这些事情人员通过培训，掌握都会衡宇拆迁执法、法例和目标、政策，熟悉衡宇拆迁步伐和具体业务事情。(三)都会衡宇拆迁赔偿北京市都会衡宇拆迁治理步伐(下简称拆迁步伐)对都会衡宇拆迁的赔偿问题做出了具体划定：1.拆迁人应当对被拆除衡宇及其隶属物的所有权人和使用权人，凭据划定的尺度赐与赔偿。拆迁赔偿方法，山拆迁人与被拆迁入协商确定。可以用钱币赔偿，也可以用衡宇进行赔偿。凭据拆迁步伐的划定，住宅衡宇分为成套住宅衡宇和非成套住宅衡宇。成套住宅衡宇是指卧室、起居室、厨房、卫生间等的单位住宅衡宇；非成套住宅衡宇是指成套住宅衡宇以外的其他住宅衡宇，通常是指平房、浅易楼房和筒子楼，两者赔偿的尺度差异。被拆除衡宇的所有权人和使用权人的赔偿尺度也差异具体的赔偿方法、赔偿尺度及相关划定拜见各个都会衡宇拆迁治理步伐。商品房购预售治理商品房预购预售，实际上就是房地产的期货生意业务。它是在房地产开发商还没有把衡宇建立起来以前，或房产还没有竣工以前，以预售的方法把衡宇卖出去。也就是先付款，后交货。在香港也叫买卖楼花或炒楼花。(一)预售衡宇条件及步伐中华人民共和国都会房地产治理法第四十四条划定，商品房预售，必须切合下列条件：1.交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.有建立工程筹划许可证。3.按提供预售的商品房盘算，投入开发建立资金到达工程建立总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.向县级以上人民政府房产治理部分治理预售登记，取得商品房预售许可证明(附件见第57页)。通常切合以上条件的房地产发经营企业.向市房地产治理部分提出预售申请，经过房地产治理主管部分核查批准，领取预售房产许可证，井治理预售登记，即可以进行衡宇须售。衡宇预售的具体步伐是：1.房地产开发商向市房地产治理局提出衡宇预售申请，并提交如下有关文件：企业开发资质品级证书和营业执照；土地治理部分出具的建立用地批文和筹划部分签发的建立许可证；修建施工条约；已完成投资额的证明或衡宇底子工程验收及格单；衡宇预售筹划，包罗商品房的位置、总单位数、各单位的修建面积、销售时间和所在等。如果申请治理外销商品房预售，还必须切合以下条件：付清地价款，取得土地使用权；施工设计图纸已经批准，并取得建立工程筹划许可证；已经完成建立工程总投资额的25以上；工程施工进度和施工交付日期已经确定；以及市区县建委发表的建立工程开工证，修建施工条约，配套工程交用日期证明质料；在本市银行开立代收衡宇预售款的结算账号，与开户银行签订的衡宇预售款羁系协议；售楼说明书、衡宇使用、维修、治理条约；衡宇治理受托书或协议书。2.经房地户主管部分批准后，预售单位与预购房者就可以签订衡宇预售条约。预售条约一般包罗以下内容：衡宇预售双方的姓名、国籍、地点和身份；预售衡宇的位置、编号、修建面积及平面图纸；相应的土地使用权比例或范畴；衡宇价款；衡宇预售款的支付方法和衡宇交付方法；衡宇的使用性质、权属转移内容；衡宇产权人必须遵守的衡宇使用、治理、维修条约)；违约责任；双方当事人约定的其他内容。3.治理衡宇登记、签证。衡宇预售条约签订生效后，应在划定时间内到市房地产生意业务所力，理登记、签证。预售后的房产需转让的，由转让双方凭已经登记、签证的房产预售条约，到房地产生意业务所治理转让手续，原条约划定的权利义务随之转移。4.房地产开发商在衡宇竣工后，应当按衡宇预售条约治理衡宇交付手续，购房人凭衡宇预售条约及衡宇交付凭证治理房产过户手续，缴纳手续用度。如果出现以下情形，预售房购置者可以要求取消预售房条约：(1)衡宇开发公司不能凭据原定日期交付预购衡宇。(2)建成后的衡宇实际面积与预售房条约确定的面积不相切合。(3)建成后衡宇修建的质料与预售条约所列建材不相切合。固然，购房者能否取消买卖条约，还需要由法庭做出最后裁决。如果法庭裁决准许购置者的申请，房地产开发公司不光要退回预交的定金，并且还必须赔偿一定的利息损失。(二)购置预售房手续、变动和转让预售房的买卖与衡宇即期买卖相比，由于它购置的仅仅是衡宇销售部分的答应，也就是说，只要购置者答应认购衡宇业权，交付一定的定金，签署临时买卖契约，预售房的买卖就算完成了交割。所以购置时需要治理的买卖手续比力简朴。一旦衡宇建成，就可凭预购的买卖契约，签署正式的买宅券约，履行经济和产权手续，只有这时衡宇买卖的整个历程才算结束。如果购置者需要申请抵押贷款，在治理完预售购置手续之后，即可以向金融机构提出抵押贷款申请。经过金融机构审查批准，就可以签署抵押贷款条约，并开始还款。当衡宇建成并交付购置者之后，购置者还可将预售房抵押贷款条约改为衡宇抵押贷款条约。预购衡宇还可以转让。预售房转让，就是购房者将购置的预售房转让给他方的行为。预售房转让有两种情况：一种是因为不可预见的原因决定的，如因预购衡宇以后，由于资金产生困难，或需要转让绐亲友等；另外一种情况就是纯粹的炒楼花。固然，这两种情况可能交织产生，所以有时也很难分清。由于预售房未来的代价是不确定的，所以在预售房转让时一定陪同衡宇代价的变动，从而为炒楼花提供了可能。炒楼花也是一种有偿转让的买卖行为。但是，炒楼花的毛病是显而易见的。所以在一些国度或地区是严禁炒卖楼花的。我国都会房地产治理法，也明确划定严禁炒楼花。转让预售房有以下两种情况：1.由原来的购置者与房地产开发企业通过协商订立一份文件，取消已签订的临时买卖条约，然后房地产开发公司与新的购置者，另行订立一份新的买卖条约。2.由转让人及承让人直接告竣协议，承让人向转让人购置其与房地产开发公司原先所订立的买卖条约的标的，并取得条约所划定的一切权益，待衡宇落成后，转让人才把衡宇转让给承让人。这种要领与前者的差异之处在于前者的转让人在与承让人签署协议后，无需负任何执法的责任及义务，尔后者的转让人则在告竣买卖条约后，依然负有一定责任。原来转让人需取得衡宇以后，再以中间人的身份把业权正式转交给承让人。房地产代价的种类房地产是一个巨大的财产体系，房地产经济和房地产市场运行极其庞大，因此房地产代价有着差异的种类。凭据差异的尺度，可以把房地产代价分别以下几种类型：1.地产代价、房产代价、房地产代价房地产在物质形态上是由地产和房产组成的。在物质形态上，都会房产和地产是不可分的。但是，在代价形态上，房地产可以分为地产代价、房产代价、房地产代价。地产代价就是土地代价，简称地价。在一定的情况下，纵然在都会，土地也是可以单独存在的。好比新开发出来还未修建衡宇的土地，这种土地在出让的时候也是有代价的。这就是这里所说的地价。房产代价就是衡宇自己的代价。这种代价的原始形态就是衡宇的造价，即在修建衡宇耗费的劳动所形成的代价。房地产代价，就是把房地产结合在一起所形成的代价。也就是地产代价和房产代价的综合体。这三种代价形态存在的底子就是：单纯的地产；单纯的房产；房地产的综合体。2.房地产理论代价、评估代价、市场代价房地产的理沦代价就是经济理论中所说的，由房地产的代价决定的代价。这种代价是由生产房地产商品时消耗的社会须要劳动时间决定的。房地产代价的钱币体现就是房地产的代价。这是房地产所有代价形态的本质划定，大概说是所有房地产代价运行的底子。房地产的评估代价，是凭据一定的估价理论和估价要领，依据一定的估价步伐，评估出来的房地产的代价。由于房地产评估者的经验和知识等的差异，所以对同一宗房地产评估出来的代价可能是不一样的，甚至还可能存在着很大的差异。一般来说具有富厚经验的估价师，评估出来的代价与房地产的市场代价相差不多。房地产市场代价。是房地产商品在市场生意业务中形成的代价。这是房地产的买卖代价，简称房地产的市场代价。房地产市场代价可以分为公正市价和非公正市价。公正市价是生意业务双方在正常的情况下，即在没有外力影响和干预干与下形成的代价。非公正市价是在外力的干预干与和影响下形成的代价。外部的因素主要是指不了解情况、垄断、以及外部强制力等。房地产理论代价、房地产评估代价、是房地产市场代价形成的依据或运行的底子。3.房地产总代价、单位代价、楼面地价房地产总代价，是关于一宗房地产或一个单位房地产的总体代价。房地产总体差异，房地产的总代价也就差异。因为作为房地产的一个总体可以是一栋楼，也可以是一片住宅区，还可以是一个住宅小区。所以房地产总代价是很不相同的。房地产总代价不能表明房地产的代价水平。房地产单位代价，是单位土地面积或单位衡宇修建面积的代价。房地产单位面积盘算要领，在差异的国度里，也是不相同的。中国大陆是以平方米为单位的；香港是以平方英尺为单位的；住宅一般以平方米为单位。住宅的单位还可以分为修建面积、使用面积以它们作为计价的单位就成为楼面地价。4.所有权代价、使用权代价在房地产买卖历程中.不但转移了房地产的使用权，并且转移了房地产的所有权，这样形成的代价就是房地产所有权的代价。大概说，购置房地产所有权支出的代价，就是房地产所有权代价。在房地产买卖历程中，不转移房地产所有权，只转移房地产使用权，这样的代价就是房地产使用权代价。房地产使用权代价就是房地产的租贷代价。在中国，由于都会土地属于国度所有，所以在土地市场上生意业务的只是土地的使用权，这种土地代价也是使用权代价。在现实生活中.房地产所有权代价是房地产的买卖代价；房地产使用权代价则是房地产的租赁代价。5.协议代价、招标代价、拍卖代价这些土地代价形态，是与城镇土地使用权出让形式相联系的代价形态。中国事社会主义国度，都会土地是属于国度所有的。因此在都会土地市场买卖的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。由于土地出让的方法差异，所以土地使用权代价就接纳了差异的形态。以协议方法出让土地使用权的，土地代价就接纳了协议代价的形态；以招标方法出比土地使用权的，土地代价就接纳了招标代价的形态；如果以拍卖方法出让土地使用权的，土地代价就接纳了拍卖代价的形态 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。6.抵押代价、课税代价、征用代价抵押代价是为了向银行取得贷款，把房地产作为抵押品面对房地产评估的代价。课税代价是政府为了课征税收，对房地产评估出来的代价。这种代价是政府向房地产所有者征收税收的依据。房地产征用代价是政府为了特定的目的，对被征用的房地产进行赔偿的种代价形态。这三种代价形态都是经过评估人员评估得出来的。办事于特殊的目的的。7.基准地价、标定地价、市园地价国度为了生长房地产经济，生长房地产市场，以及对房地产市场进行有力的调控，在对都会土地分等定级的底子上，对各级土地确定一个最根本的代价，就是基准地价。也称为土地出让的底价。标定地价是在基准地价的底子上，考虑了每块土地的具体情况，也就是说考虑了影响土地代价的其他因素而确定的土地的代价，标定地价靠近于土地的市场代价。土地市场代价是在土地市场的生意业务历程中形成的代价。这是土地现实的代价。土地的基准代价，是土地的标订代价和土地的市场代价的底子。另外，在房地产经济运行中另有一些代价形态，如最高限价、最低限价以及筹划代价、指导代价、平均代价、本钱代价、销售代价等。目前中国都会房地产的建立都是以综合开发形式进行的，房地产的生产代价一般都以综合开发造价的形式出现的。所以，综合开发代价也就是房地产的生产代价或房地产的造价。中国各地综合开发造价，虽然由于地区的差异有些差异，但是它们的主要内容是相同的。目前房地产综合开发代价大要上包罗以下一些内容。1.征地赔偿费：土地赔偿费、青苗赔偿费、团体财产赔偿费、超转人员赔偿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安顿劳动力赔偿、平地补贴费、私人财产赔偿费。2.拆迁安顿赔偿费：私房作价、地上物赔偿费、搬家费、拆房费、碴土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安顿用房费。3.其他土地开发费：三通平费、勘察设计费、拆迁征地治理费。4.住宅修建安装工程费：住宅修建安装工程造价。5.隶属工程费：隶属工程包罗指煤气调压站、热力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房等。6.室外工程费：室外工程指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防收支口等：7.大众配套工程费：大众配套工程指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门珍部、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政治理用房等。8.环卫绿化工程费：绿化费、绿地、大众茅厕等。“四源”费：“四源”费包罗煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理惩罚厂。10.土地出让金大市政费。11.两税一费：营业税、都会建立维护税、教诲附加费。12.治理费。13.利润。目前中国房地产的综合造价，大要上就是由这种13类71个项目组成的。房地产代价组成的这13类71个项目，大要上可以分为5个组成部分。第一部分，即征地赔偿费、拆迁安顿费、土地开发费及土地出让金，也就是前3类，组成了房地产代价中的土地用度。第二部分，即住宅修建安装工程费、隶属工程费、室外工程费、也就是第4类到6类，组成了房地产代价中的修建安装工程费。第三部分，即大众配套工程费、环卫绿化工程费、“四源”费、大市政费，也就是第7到第10类，组成了房地产代价中的配套工程费。第四部分，即两税一费、治理费，也就是第11到第12类，组成了房地产代价中的税费。第五部分，即利润，也就是第13类，组成了房地产代价中的利润。如果房地产开发企业把房地产卖出去，在它的综合造价中还必须加上销售本钱，以及流通中的税金和利润。对付房地产开发企业来说，这就是出售代价，对付房地产经营企业来说，这就是它们的进货代价。房地产物业治理与经营凭据物业治理的实践，以及创建社会主义市场经济体制的要求，我国物业治理应当朝着专业化、市场化、社会化、范例化的模式生长。一、物业治理公司(一)物业治理公司的特点物业治理公司，是专门从事地上永久性修建物、底子设施及周围情况现代化治理，为业主或用户提供良好的生活或事情情况，具有独立法人职位的经济实体。物业治理公司的主要职能是遵照国度有关政策和法例.运用现代治理科学手段和先进的维修养护技能治理物业，有效维护业主正当权益，为业主和用户创造一个幽雅、舒适、宁静、宁静的居住和事情情况。物业治理公司根本特点，是凭据企业化、专业化、社会化、制度化的要求治理物业，对峙“统一治理、综合办事”、“取之于民，用之于民”、“以区养区”、“自我运转、自我生长、自我完善”的宗旨。物业治理公司或组织，是一种经营型的经济实体。(二)物业治理公司的性质1.物业治理公司具有独立的法人资格。2.物业治理公司属于办事性行业。(三)物业治理公司的权利和义务凭据国度和部委的有关执法规章，以及范例性的物业治理委托条约的有关划定，物业治理公司在物业治理中，有以下一些权利和义务。1.物业治理公司的权利主要是：(1)凭据有关法例规章，结合物业治理的实际情况，制订小区治理步伐；(2)依照物业治理条约和治理步伐对住宅小区实施治理；(3)依照物业治理条约和有关划定收取治理用度；(4)有权制止违反规章制度的行为；(5)有权要求管委会协助治理；(6)有权选聘专业公司(如清洁公司、保安公司等)负担专项治理业务；(7)可以实行多种经营，以其收益增补小区治理经费。1.物业治理公司的主要义务是：(1)履行物业治理条约，依法进行经营治理；(2)担当治理委员会和住宅小区内居民的监视；(3)重大的治理步伐应当提交管委会审议，井经管委会认可通过；(4)担当房地产行政主管部分、有关行政主管部分及住宅小区所在地人民政府的监视指导。二、业主与业主治理委员会(一)物业业主业主是物业的所有人或物业的使用人。住宅区的业主是由住宅区物业的全体所有者和使用者组成的。由于现代物业的社会性，因此他们在物业的保值、增值以及使用和办事方面，有着配合的利益，因而组成一个物业业主利益群体。(二)业主治理委员会性质业主治理委员会，是物业业主或物业使用人为了自己的配合利益，组织创建的一种群众性的团体。关于这种团体的执法职位或社会性质，国度目前还没有明确的划定。但是，这种团体或组织，经主管部分批准创建以后，在划定的运动范畴内，国度认可其正当性。(三)业主治理委员会的产生和组成凭据国度有关划定以及住宅小区的实际情况，为了物业治理委员会治理和运动的方便，一般来说，一个治理地方统领的区域内，可创建一个业主治理委员会。首届业主治理委员会，可以由街道办事处、家居委员会，也可以由物业治理公司出头组织。业主治理委员会，由代表业主利益的物业业主组成。业主治理委员会可以定期改选(章程中划定任期)。在新一届管委会创建后，上届管委会要将全部资料向新一届管委会移交。管委会的创建和换届选举，要有政府主管部分到场，并在政府主管部分存案。中国的物业治理方才起步，不少物业区域内还没有创建正规的、能代表业主利益的治理委员会。目前，除了凭据国度有关划定由业主选举创建的范例的业主治理委员会外，另有一些类似业主治理委员会的机构。这些机构凭据组织者的差异，大要有以下几种：房地产治理部分组织的管委会、街道组织的物业治理委员会、物业区域单位组织的管委会、物业区域各业主自发组织的管委会。这些类似的机构，可以说是正规的业主治理委员会的雏形，这些机构在条件成熟时，将逐步向范例化的业主治理委员会转化。(四)业主治理委员会的权利与义务业主治理委员会的权利，是对物业的所有权和使用权。业主治理委员会代表物业全体业主，对物业治理中的一切重大问题拥有决定权。1.业主治理委员会的权利主要有：(1)制订业主管委会章程.代表物业的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的正当权利。这是业主治理委员会的最根本权利，也是最重要的权利。(2)决定选聘、续聘或改聘专业物业治理公司。一般来说，在物业开发时，开发商大概已聘请了物业治理公司，大概交由下属的物业治理公司治理。物业正式运行一年，业主治理委员会创建后，管委会就有权力凭据一年多的治理情况来决定续聘或改聘。业主治理委员会正式和物业治理公司签订聘用条约，这是双方一份非常重要的执法文件，也是管委会行使其他权利的包管。(3)审核物业治理公司拟订的物业治理用度和水电费尺度，有权请物业治理公司对核算步伐进行说明，与物业治理公司讨论、协商、修改，使收费尺度能为全体业主所担当，最后经过表决形成决议，由物业治理公司下发执行。(4)审议物业治理公司制订的年度治理筹划和有关治理办事的重大步伐。(5)审批物业维修基金的使用筹划。(6)查抄、监视各项治理事情的实施及规章制度的执行。2.权利与义务是相对应的，业主治理委员会也要负担相应的义务，主要有：(1)凭据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业治理公司的治理事情进行查抄和监视。(2)严格履行聘用条约，协助和支持物业治理公司落实各项治理事情。物业治理公司在执行决议、行使权力遇到阻力时，业主治理委员会有义务出头调停。(3)有义务听取和担当业主的意见、发起和投诉，并和物业治理公司协商解决处理惩罚。业主治理委员会有义务征询业主的意见和发起，并向物业治理公司反应，以使其革新治理。(4)担当业主的监视。(5)担当房地产行政主管部分、各有关行政主管部分及本地人民政府的监视指导。(6)通过种种形式向业主宣传关于物业治理的目标政策，组织业主到场种种教诲和文化娱乐运动。(五)业主代表大会和业主治理委员会集会业主代表大会可由业主治理委员会卖力召集，至少每年召开一次，特殊情况可随时召开。代表大会的主要任务是：(1)选举新的业主治理委员会；(2)听取管委会的事情；(3)听取和审查管委会的事情陈诉；(4)听取会员的意见和发起；(5)研究决定涉及业主利益的重大问题；(6)改变和撤消管委会不适当的决定；(7)其他需要研究的问题。业主代表大会闭会期间.山业主治理委员会履行大会的权利和义务。业主治理委员会是物业区内最高权力机构，为行使自己的权力和履行自己的义务，需要召开种种集会来研究息争决物业治理中的问题。委员会集会一般可分为