房地产上市公司经营绩效评价.docx

目录
中英文摘要 1
一、引言 2
二、房地产上市公司绩效评价指标体系的创建 3
（一）财务指标的选取 3
（二）财务指标的主身分处置惩罚 4
1．步调1 4
2．步调2 4
3．步调3 4
4．步调4 4
(三)确定息争释主身分 5
（四）结构财务状况综合评价指数 5
(五) 预计上市公司财务状况的综合评价指数，然后排序 5
三、房地产上市公司绩效评价实证研究 5
（一）样本选择 5
(二) 样本财务数据 6
（三）评价要领 7
1．相干系数查验 8
2. F综合值 9
四、结果查验 10
五、结论 11
参考文献 12

房地产上市公司经营绩效评价

统计031 齐丽荣 指导西席 胡荣华

中英文摘要

摘要：上市公司的经营治理业绩可以通过一系列的指标来反应,但这些指标只能反应公司经营运动中某时刻某个方面的情况。在此底子上引入因子阐发模型,并构建评价上市公司经营业绩的指标体系,然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究,最后得出研究结论,并指出了由于管帐信息失真等因素的存在,使得该研究要领存在一些局限性,从而在一定水平上影响了研究结果的现实指导意义。
要害词： 财务指标 因子阐发 房地产 上市公司 经营绩效

Abstract：Business performance of public company can reflect by a series of financial Indexes,but these indexes can only reflect a kind of situation at enterprise's operation respectively. The eficiency of these methods are then discussed,on the basis of which the model of factor analysis is introduced and a index system of evaluation is constructed.This model is applied to the empirical research an business performance of listed real estate companies.A conclusion is finally reached and the limitation of this model is pointed out.
Keyword: financial indicator factor analysis real estate listed companies fare performance

一、引言
房地产是我国百姓经济的支柱财产之一。自1998年以来，我国房地财产飞速生长，全国房地产开发投资每年以超出20%的速度增长，销售额的平均增长率更是到达了27%以上，增长速度远高于GDP的增长。尤其是到了2001年上半年，陪同着我国宏观经济形式的良好生长以及申奥、入世、住房革新的深化等各项有利因素的刺激，全国房地产市场形成了以住宅为主导的投资热潮，国房景气指数一路上扬。行业的蓬勃生长给业内的诸多企业带来了新的机会，促进了房地产企业业绩的迅速提升。
到了2003年，房地产开发投资突破了1万亿元，同比增长29.7%,对GDP的孝敬到达了2.5个百分点。2004年以来由于宏观调控因素的影响,房地产开发投资增长速度虽然逐月下降,但凭据国度统计局统计数据,全国累计完成房地产开发投资6055亿元,同比仍增长了28.6%.房地财产的繁荣局面吸引了越来越多的非房地财产上市公司介入其中,为已经红火异常的房地财产又加了一把柴。
房地产的生长与壮大在资本市场同样体现的很抢眼。从1991年深万科在深圳生意业务所上市以来，经过十几年的艰巨生长，截止到2004年8月，沪深两市共有房地产上市公司55家，开发区类公司18家。从2004年房地产上市公司的中报情况来看，虽然由于地产开发的周期比力长,盈利存在着一定的滞后性，但从目前房地产板块的业绩在整个市场中照旧很突出的,并且整个行业还处于生长阶段,就从该板块的的业绩增长速度上,已经可以看出它未来的生长潜力了。另外，房地产板块的主营业务收入、净利润等指标较去年同期有了大幅度的提高,并且其同比增长率要远远高于市场的平均水平,但仍有少数公司的每股收益和净资产收益却大大低于全部上市公司的平均值，盈利能力与资产实力不符，整体盈利能力低，公司的业绩体现差强人意，与行业走势背离较大。在房地财产如此繁荣的情况下，房地产上市公司的运营情况到底是怎么样呢？本文将对房地产上市公司的经营绩效做阐发与评价，以期对房地产上市公司有个清晰正确的认识。
所谓企业绩效评价（Performance Valuation），是指运用数理统计和运筹学原理，接纳特定的指标体系，比较统一的尺度，凭据一定的步伐，通过定量定性的比拟阐发，对企业一定经营期间的经营效益和经营者业绩作出客观、公平和准确的评价。本文之所以选用房地产上市公司作为企业绩效评价的样本，是基于以下理由：
首先，房地产行业作为一种典范的资本密集型财产，受宏观经济政策的影响非常大。中国商用土地使用政策、金融政策的不停调解以及参加WTO等宏观经济情况的变革，对房地产的影响是全方位的。开发企业、金融机构、中介署理机构、物业治理企业、修建工程承包商都市在差别水平上感觉到新的机会、挑战、压力和打击。房地产企业如何提高绩效，培育和提升竞争能力已是业界遍及讨论的话题。
其次，上市公司作为国有企业改制上市的龙头企业，具有一定的代表性，且其定期向外提供财务陈诉，资料与数据易于搜集。
二、房地产上市公司绩效评价指标体系的创建
（一）财务指标的选取
针对房地产上市公司的绩效评价，目前有许多种阐发要领，相应的有许多指标被运用。那么创建绩效评价指标体系就是首先需要解决的问题。在张波的《房地产上市公司经营绩效评价》一文中接纳了两阶段的DEA模型，将绩效剖析为效率和有效性两个指标的乘积；在《房地产行业上市公司绩效评价的实证研究》一文中作者接纳了多元统计中的因子阐发要领，由回归统计出因子得分得分越高说明上市公司的绩效水平越高。本文选取了一系列财务指标来进行探讨。因为房地财产是在革新开放政策条件下生长起来的新兴行业，而财务是企业的焦点内容，更是当前企业事情中最单薄的环节。尤其是在参加WTO以后，房地产企业的财务面临更大的挑战和威胁。所以本文主要通过财务指标来探讨房地产上市公司的经营绩效。
现代财务治理理论认为，企业的财务状况主要取决于企业的盈利能力、偿债能力、营运能力和生长能力。在美国的财务学研究和实践中,被遍及应用于财务评价的指标体系入选的财务比率要能反应这四个方面的财务状况。在海内,1999 年6 月,财务部、国度经贸委、人事部、国度计委等四部委联合颁布了《国有资本金效绩评价规矩》,其中工商类企业绩效评价指标体系也反应了企业上述四个方面的财务状况。借鉴以上两个财务评价体系,并凭据我国上市公司的财务特点及选定的财务比率要能反应上述四个方面的财务状况的要求,特选定7个财务比率作为阐发的指标: ①每股收益; ②总资产报酬率= 利润总额/ 总资产; ③营业利润率= 主营业务利润/ 主营业务收入; ④总资产周转率= 主营业务收入/ 平均总资产,平均总资产= (期初总资产+ 期末总资产) / 2 ; ⑤速动比率＝（流动资产－存货）/流动欠债；⑥流动比率; ⑦现金净流入。以上指标具有同趋势性,并且同为正指标,其数值越大,表明企业的财务状况越好。
（二）财务指标的主身分处置惩罚
1．步调1
设上市公司数为n ,选取的财务比率共有k个, , ⋯, ,代表第i 家公司第j 项财务比率数据(i = 1 ,2 , ⋯,n ;j = 1 ,2 , ⋯,k) ,并对进行尺度化处置惩罚。
尺度分t=（xi-）/
2．步调2
盘算尺度化后财务比率i 与财务比率j 之间的相干系数 ,得到相干系数矩阵为R = () 。
3．步调3
盘算R 的特征值λ和特征向量u。因为R为正定矩阵,故其特征值都是非负数,将它们依巨细顺序排列为:> > ⋯> ≥0 ;应对付的特征向量为(i = 1 ,2 , ⋯k) 。
4．步调4
作主身分,, ⋯, ,它们是, , ⋯,的线性组合,组合系数为 的特征向量为 (i =1 ,2 , ⋯,k) 。Z1 的方差最大, , ⋯, 的方差依次递减,由于就是的方差,故由特征值可求得各主身分的孝敬率及累计孝敬率:
=/ = （i，m=1,2，……，k）
是主身分保持原始数据信息总量的比重; 是主身分至 保持原始数据信量的比重。
(三)确定息争释主身分
在结构上市公司财务状况主身分之前,先要设定希望主身分所包罗总体信息的水平,即累计孝敬率。例如,希望主身分提供95%以上的信息,则要求》95%。这样s个主身分,, ⋯, ,便包罗了原来指标 至的95 %以上的信息,变量数也由k 个减为s 个。在确定了选择s 个主身分之后,要凭据主身分的盘算结果,结合定性阐发对各主身分赋予新的意义和公道的解释。主身分是原始财务比率的线性组合,在这个线性组合中各变量的系数有大有小,在正有负。一般而言,线性组合中系数的绝对值大的财务比率表明其对该主身分的属性做出了较大的孝敬,若几个财务比率的系数相其时,则认为这一主身分是这几个财务比率性质的综合。
（四）结构财务状况综合评价指数
设选择了s 个主身分,则结构上市公司财务状况综合评价指数P 为
P = + + ⋯+　( 为孝敬率) ( *)
(五) 预计上市公司财务状况的综合评价指数，然后排序
将上市公司样本的尺度化后的财务比率数据代入各主身分线性表达式得到各主身分的数据,再凭据综合评价指数表达式( * ) 得到企业财务状况的综合评价指数F值,指数越高代表企业的财务状况越好,相反,越低则企业的财务状况越差。
三、房地产上市公司绩效评价实证研究
（一）样本选择
对付目前中国证券市场沪、深两市的房地产上市公司到底有几多家，一直是个较有争议的问题，难有一个准确的界定命字，各家阐发机构提供的数据也不完全一致。当前，按证券界的一般尺度，房地产上市公司大要可分为三大类，一类是主要从事住宅类开发的上市公司，好比深万科（000002）；一类是主要从事开发区开发的上市公司，好比长春经开（600215）；一类是综合类的房地产上市公司，好比中远生长（600641）等。这三类加起来的话总数约莫有55家。
本次研究的样本选择本着全面、客观的原则没有再对这55家公司进行分别，将对这55家上市公司进行研究。
(二) 样本财务数据
凭据前面结构的房地产上市公司绩效评价的指标体系，我们用A体现每股收益、B总资产报酬率、C体现营业利润率、D体现总资产周转率、E体现速动比率、F体现流动比率、G体现现金净流入。统计数据见表1。
表1 房地产上市公司财务数据表(2005年)
名称
代码
A
B
C
D
E
F
G
人福科技
600079
0.25
0.06

83198
创光科技
600193
0.05

45506
物化股份
600247
0.11

188836
北京城建
600266
0.24

733163
天房生长
600322
5

264100
天鸿宝业
600376
0.15

132281
金地团体
600383
0.48

280020
东华实业
600393
4

61445
栖霞建立
600533
0.71

9
83254
ST 兴业
600603

13883
金丰投资
600606
0.29

184045
海鸟生长
600634
0.08

85048
新黄浦
600638
2

278421
中远生长
600641
0.06

376570
陆家嘴
600663
0.31

710584
中华企业
600675
0.51

447474
珠江实业
600684
0.10

78172
利嘉股份
600696
0.01

59611
百花村
600721

28587
运盛实业
600767

127527
天创置业
600791
0.14

40567
梅雁股份
600868
0.00

111639
深万科A
000002
0.36

773910
ST星源
000005
-0.25

41746
ST深物业
000011
0.15

211684
沙河股份
000014
0.35

57839
深深房A
000029

222753
名称
代码
A
B
C
D
E
F
G
深宝恒A
000031
0.24

53575
ST鸿基
000040

145454
深长城A
000042
0.57

335908
色泽建立
000046
0.21

207324
深万山A
000049
0.13

9051
华侨城A
000069
0.43

265801
深天建
000090
0.29

217169
金融街
000402

11759
张家界
000430

283275
绿景地产
000502
3

15035
珠江控股
000505
-0.21

39279
银基生长
000511
7

16616
东方宾馆
000524
0.13

12664
好时光
000526
0.06

7126
世纪中天
000540

93642
ST吉轻工
000546
6

31088
湖南投资
000548

104747
莱茵置业
000558

1203
ST金盘
000572

65319
粤宏远A
000573
4

139509
北海新力
000582

22674
ST昌源
000592

57608
阳光股份
000608
0.41

122028
时代科技
000611
3

27173
倍特高新
000628
5

142413
三木团体
000632

248230
京西旅游
000802

56809
中信国安
000839
0.34

172999

（三）评价要领
企业绩效评价是一项比力系统和庞大的工程，因而构建科学范例的企业综合绩效评价指标体系后，如何通过有效信息收集和整理，利用数理统计要领对企业综合绩效进行科学的评价，以实现企业利益相关者的战略意图，将是企业绩效评价事情的重点，本课题研究在房地产上市公司的绩效评价要领上，主要论述三个方面的问题。
财务业绩评价在企业绩效评价历程中需要解决两个问题，第一，确定差别财务绩效评价指标之间的权重；第二，对差别财务绩效评价指标进行记分。
对付财务绩效评价指标权重简直定，一般来讲有主观和客观两种措施。主观要领一般接纳德尔菲法，即专家意见法。对付本课题的研究，考虑评价的客观性以及各个评价指标之间的相互影响干系，我们接纳主身分阐发法，也就是将影响房地产上市公司财务绩效的各种具有因果干系的指标重新组合成数组具有相互独立性的综合指标来替代原有指标，但这些指标仍然反应原指标的主要信息。然后通过盘算差别财务绩效评价指标对总体经营业绩的孝敬率来确定差别绩效指标的权重。
对付财务绩效评价指标的计分，一般来讲有成果系数法、综合指数法、数据尺度化法、主身分法以及线性规矩法。对付本课题的研究，我们接纳主身分计分法来确定房地产上市公司的计分，也就是通过差别财务绩效评价指标的累计孝敬率和与其对应主身分的求和来确定财务绩效的总分。将55家上市公司的7项财务比率指标经过尺度化处置惩罚后,然后盘算得到各上市公司的各项主身分得分,见表2。
表2 各项主身分孝敬率表
主身分
特征值
孝敬率
累积孝敬率
1
2．391
34．164
34．164
2
1．484
21．202
55．366
3
1．069
15．267
70．633
4
0．991
14．156
84．789
5
0．769
10．980
98．769
6
0．198
2．822
98．591
7
0．099
1．409
100．000
我们取累计孝敬率TH=98.769%，则取5个主身分来取代原来7个变量。那么，可以构建房地产上市公司财务绩效综合评价函数：
= ++…+ （为孝敬率，为主身分）
1．相干系数查验
凭据我们上述选用的房地产上市公司样本（55家）及相关数据，我们接纳主身分阐发法对房地产上市公司的财务绩效进行评价。在评价历程中，我们借助SPSS软件进行数据处置惩罚。各个财务指标经尺度化运算处置惩罚后，我们得到房地产上市公司财务绩效指标的相干系数矩阵R如表3。
表3 相干系数矩阵

以上7项财务数据都是同趋化数值，即在相关领域内，指标的数值越大，房地产上市公司的绩效越好。而从相干系数矩阵中可以看出：
首先，营业利润率（C）与其他指标大部门出现出负相关，表明指标C比力异常。从近几年房地产上市公司的年报就可以发明，大多数公司都存在资金的压力，因而指标C比力异常是正常现象。
其次，营业利润率与反应房地产上市公司偿债能力的指标出现负相关，表明目前55家样本中，有相当一部门上市公司的主营业务经营并不理想，企业偿债能力弱、资产流动性不高。
另外，其他6项指标大多出现正相关，表明这些指标根本上都与房地产上市公司的整体水平根本保持一致。
2. F综合值
据以上房地产上市公司财务绩效的综合评价函数，利用EXCEL可盘算出55家房地产上市公司的综合财务绩效得分，如表4所示：

表4 综合财务绩效得分
名称
代码
F综合值
名称
代码
F综合值
名称
代码
F综合值
人福科技
600079

梅雁股份
600868

好时光
000526

创光科技
600193

深万科A
000002

世纪中天
000540

物化股份
600247

ST星源
000005

ST吉轻工
000546

北京城建
600266

ST深物业
000011

湖南投资
000548

天房生长
600322

沙河股份
000014

莱茵置业
000558

天鸿宝业
600376

深深房A
000029

ST金盘
000572

金地团体
600383

深宝恒A
000031

粤宏远A
000573

东华实业
600393

ST鸿基
000040

北海新力
000582

栖霞建立
600533

深长城A
000042

ST昌源
000592

ST 兴业
600603

色泽建立
000046

阳光股份
000608

金丰投资
600606

深万山A
000049

时代科技
000601

海鸟生长
600634

华侨城A
000069

倍特高新
000628

新黄浦
600638

深天建
000090

三木团体
000632

中远生长
600641

金融街
000402

京西旅游
000802

陆家嘴
600663

张家界
000430
0
中信国安
000839

中华企业
600675

恒大地产
000502

运盛实业
600767

珠江实业
600684

珠江控股
000505

天创置业
600791

利嘉股份
600696

银基生长
000511

梅雁股份
600868

百花村
600721

东方宾馆
000524

深万科A
000002

附：F值出现负值是由于指标尺度化处置惩罚的结果，但其并不影响比力性。
四、结果查验
由以上绩效评价结果可以看出，房地产上市公司的绩效之间差距很大，天创置业最后绩效评价得分为最高分，分值为3.56,而ST兴业最后绩效评价得分为最低分,分值为-27.75,两者相差31.31,两极分化明显。这与房地产上市公司2001年中报的现象根本一致，即在房地产板块内部，公司之间的绩效差距越来越大，业绩乱七八糟。比较2001年与2000年房地产各上市公司的净利润，同比增长在100%以上的有6家，在30%—100%之间的又有6家，而同比下降在30%—100%之间的有9家，出现了“两头多，中间少”的局面，强者愈强，弱者愈弱。
绩效评价在我国正处于起步阶段，众多的学术文章都在对绩效评价指标体系的设计进行探索和完善。从目前海内外的研究结果来看，企业绩效评价的财务指标设计已经有了比力明确的设计方法，对财务绩效评价指标设计的探讨更多的是财务指标自己所包罗信息的准确性；而企业非财务指标设计目前争论比力多，包罗非财务指标应代表的权重、内容及评价方法等等。本文结合我国房地产上市公司未来经营战略的重心，提出了适合房地产上市公司的行业专用绩效指标体系。尽管最后的实证研究结果并不非常理想，但考虑到我过上市公司信息披露的失真性，以及在非财务指标评价历程中各个专家对定性指标的看法差别等方面的原因，某类指标的显著性偏低便不难理解。固然，绩效评价指标设计评价自己就是一个庞大的系统工程，本文的研究应该只是走出了房地产上市公司绩效评价的第一步。
本文在研究房地产上市公司的绩效评价计分历程中，对付财务绩效评价的计分，在一定水平上受到了我国上市公司的信息披露真实性的影响，并且在论文写作期间受时间的限制，因而房地产上市公司财务绩效评价的最后计分可能与实际值存在一定的偏差。
另外，企业绩效评价是一门目前正在探索的理论，也是一个系统工程，同时企业绩效评价受情况、资料的全面和真实性、评价要领等方面影响较大。所以，本论文所推导的房地产上市公司绩效评价指标体系及评价要领在一定水平上存在缺陷，还需要一个逐步完善的历程，本人希望在今后的学习和事情中进一步完善。
五、结论
绩效评价在我国正处于起步阶段，众多的学术文章都在对绩效评价指标体系的设计进行探索和完善。从目前海内外的研究结果来看，企业绩效评价的财务指标设计已经有了比力明确的设计方法，对财务绩效评价指标设计的探讨更多的是财务指标自己所包罗信息的准确性；而企业非财务指标设计目前争论比力多，包罗非财务指标应代表的权重、内容及评价方法等等。本文结合我国房地产上市公司未来经营战略的重心，提出了适合房地产上市公司的行业专用绩效指标体系。得出有相当一部门房地产上市公司的主营业务经营并不理想，企业偿债能力弱、资产流动性不高。另外,房地产上市公司的绩效之间差距很大, 两极分化较为明显。即在房地产板块内部，公司之间的绩效差距越来越大，业绩乱七八糟，出现了“两头多，中间少”的局面，强者愈强，弱者愈弱。
尽管最后的实证研究结果并不非常理想，但考虑到我过上市公司信息披露的失真性，以及在非财务指标评价历程中各个专家对定性指标的看法差别等方面的原因，某类指标的显著性偏低便不难理解。固然，绩效评价指标设计也评价自己就是一个庞大的系统工程，本文的研究应该只是走出了房地产上市公司绩效评价的第一步。

参考文献
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