房地产企业备战反弹期.docx

如何备战宏观调控后的反弹期指导西席：董仲 小组编号：1组小组成员：徐福来 王博 郝准 马娜 邹伯梅 许腾安摘 要从20世纪80年代算起，中国房地财产已经历20余年的生长。房地产这期间经历了苏醒、生长的历程，也出现了过热和萧条的局面，出现出周期颠簸的特点。其中，宏观调控是影响房地产颠簸的一个重要因素。因此，房地产企业如何正确看待宏观调控, 进行自身修正，便成为房地产企业生长的要害。本文在对中国房地产周期颠簸与政策的研究的底子上，阐发了房地产企业如何备战行业苏醒阶段，即反弹期，总结了房地产企业应对宏观调控的计谋，对促进中国房地产企业的康健生长具有重大意义。本文由以下各章组成：第一章论述了本文的房地产周期的看法和影响因素，介绍了本文的研究内容和研究意义。第二章从房地产周期颠簸与宏观经济颠簸的原理入手，论述了房地产周期颠簸与宏观经济颠簸的互动干系，近几年中国房地产经历的主要宏观调控政策。第三章主要报告了房地产企业应对宏观调控的计谋，认真阐发近几年整个房地财产的兴衰纪律。第四章应用SWOT要领阐发了长虹置业的行业现状，提出了长虹置业应对房地产反弹期的计谋。关 键 词：房地产周期；宏观调控；反弹期；论文类型：应用底子目录1 绪论1房地产的周期颠簸看法1房地产各周期的特征1宏观调控对房地产行业的影响3本文的研究内容和意义42 房地产调控政策与反弹期相关问题阐发52.1 近几年中国房地产市调控政策情况52.2 房地产周期颠簸与宏观经济颠簸的互动干系63 房地产企业对宏观调控的应对计谋8制定计谋前应考虑的问题83.2 应对计谋的具体内容84 长虹置业的应对计谋124.1 长虹置业的现状阐发124.2 长虹置业的应对房地产反弹期的计谋14致谢23参考文献241 绪论房地产的周期颠簸看法房地产周期的看法是随着研究的不停深入而生长变革的，目前尚未形成公认的界说。目前比力简便的一个界说是：房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规矩颠簸，它领先或滞后于其他房地产指标。房地财产生长与百姓经济生长一样，由于受到宏观经济、人口、政治、社会文化、执法制度等多种因素的影响，房地产的生长历程经常体现为一种周期性颠簸，即房地产经济周期。换言之，房地产经济周期指房地产经济运动(体现在总量上)的周期性颠簸现象。房地产的颠簸周期一般可分为四个阶段：苏醒与上升阶段、繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段，如图1.1所示。阶段I:苏醒与上升阶段。该阶段所经历的时间较长，其生长变革可以描述为:在苏醒阶段初期，房地产供给大于需求，代价与租金水平较低，楼价已经止跌停稳并开始迟钝回升，这一时期的房地产投资运动仍较少，投机者险些没有。在苏醒阶段中期，现楼购买者增多，并发动期楼销量增加。由于修建本钱和楼价呈上升趋势和生意业务量的不停增加，房地产市场加快苏醒，少数房地产投机者开始入市。在苏醒阶段后期，宏观经济加快苏醒，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资力度，房地产代价、租金上升，楼花代价也开始快速反弹，生意业务量快速上升，并发动整个财产链条(土地市场)和其他密切财产(修建、建材)随之快速生长。阶段:房地产繁荣阶段。该阶段的连续时间较短，其生长变革趋势为:在繁荣阶段前期，宏观经济进一步扩张，消费需求迅速增长，市场生意业务量明显增加，空置率进一步下降。楼花价紧追现楼价并凌驾现楼价，进而在楼价上涨历程中起带头作用。在繁荣阶段中期，房地产投机商大量介入，甚至凌驾了房地产自用者的人数。政府开始出台一系列限制炒楼的政策步伐，如提高银行利率等。在繁荣阶段顶峰，楼价继承高涨，自用购楼者退出市场，留下炒家的投机资金支撑旺市，形成了有价无市的局面，房地产空置率再度上升，房地产市场到达了繁荣阶段的极点，房地产泡沫到达极限。在繁荣阶段后期，政府的紧缩政策日见成效，新增房地产投资数量明显下降。房地产代价开始回调，房地产租赁市场生意业务量和租金水平也随之下降，房地产空置率进一步增加，房地产泡沫面临着萎缩甚至破灭。图1.1 房地产周期循环的四个阶段阶段:房地产衰退阶段。楼价高涨到仅靠投机资金支撑。其生长变革趋势为:在衰退阶段初期，房地产市场生意业务代价和生意业务数量均出现萎缩，房地产泡沫临近破灭。一方面，房地产代价总体水平出现下调趋势，生意业务量明显淘汰，空置率进一步加剧；另一方面，房地产投资额明显下降，新动工的房地产项目急剧淘汰。在衰退阶段中期，受突发事件影响，房地产代价急剧下降，房地产泡沫开始破灭。接着在炒家的恐慌性抛售下，房地产代价暴跌，投资量大减，已建项目出现转手、停工现象。在衰退阶段后期，代价和生意业务量锐减，房地产企业利润也大幅低落，一些势力较弱的企业宣告破产。同时，由于房地产投资项目淘汰，该行业的失业人数增加。阶段:房地产萧条阶段。经过较短的衰退期之后，房地产周期便进入到连续时间较长的萧条阶段。该阶段的变革特征为:在萧条阶段初期，房地产代价出现加快下降，个体楼价跌破物业原值或制作本钱，市场生意业务量淘汰;不动产信贷违约行为大量增加，房地产泡沫全面发作。在萧条阶段中期，在代价暴跌和成交萎缩的情况下，房地产纠纷大量出现，一些实力雄厚的大公司也面临着破产危机。在萧条阶段后期，随着宏观经济的全面紧缩，在房地产总体水平加剧下滑之后，房地产的泡沫被挤压出来，房地产开发本钱与房地产正常需求规复在正常水平， 房地产市场开始走向平稳。此时，政府开始接纳减税等步伐来刺激房地产经济苏醒。房地产市场何时开始苏醒，首先有赖于财产内部对前期房地产开发项目的消化水平，以及房地产供求干系何时回到相对均衡状态;其次取决于财产外部的影响因素，如宏观经济政策特别是钱币与金融政策以及房地产政策的变革。房地产经济周期的根本特征:a.由于土地的不可再生性，导致房地产代价恒久看是增长的，即：在增长型的经济体系中，供给和需求的恒久趋势是呈正斜率上升的，新一轮循环的峰顶总是比上一次高，在衰退经济中恰恰相反；且循环的上升阶段占主导职位，它们要比下滑和谷底连续的时间长。b.在房地产景气阶段，开发商、贷款银行的过分乐观往往使供给的上升速度快于需求的上升速度;在不景气阶段则相反，导致供给的颠簸往往比需求的颠簸更剧烈。c.筹划设计和制作的时间(即时滞效应)往往使开发商跟不上需求的变革，需求循环往往领先于供给循环一段时间。房地产宏观调控的要害是房价的调解，房价的调控是当前最热点的问题，牵动着重多黎民的心，干系政府形象，牵涉银行企业利益，干系房地产未来能否连续康健生长，调控好十分须要。上世纪九十年代以来，国度对房地产进行过频频大的调解，总的看房地产宏观调控的偏向是正确的，美中不敷的在于中观、微观层面的治理还不敷清晰，不敷果断，不敷到位。当房地产公司有了较大的反向操控房价能力，有的年份房价涨幅没能控制在理想范畴。本文的研究内容和意义本文在对中国房地产周期颠簸原理的底子上，阐发了房地产周期颠簸各阶段对房地产企业的影响，总结了近几年来国度施行的主要宏观调控政策，以及政策提出的配景。着重研究了房地产企业如作甚行业的苏醒阶段做准备，并总结了房地产企业应对宏观调控的计谋，并以长虹置业为例，应用SWOT要领研究了长虹置业的行业状况，提出了长虹置业应对宏观调控的计谋。本文为房地产企业应对宏观调控政策提出了切实可行的要领，对促进中国房地产企业的康健生长具有重大意义。2 房地产调控政策与反弹期相关问题阐发2.1 近几年中国房地产市调控政策情况2002年5月，领土资源部宣布11命令，调解土地出让方法；2003年26月领土资源部，人民银行先后颁布45号文件和121号文件，清理违规用地，严格限制高等房和小我私家商业用房贷款；同年8月国务院颁布18号文件，肯定并支持房地产财产的生长。2004年3月，领土资源部、监察部、宣布71号文件对换控房价政策进行执法监察；5月，建立部等四部委联合宣布经济适用住房治理步伐；6月 国务院颁布关于控制城镇衡宇拆迁范围严格拆迁治理的通知；7月，国度发改委、建立部宣布物业办事收费明码标价划定；9月，中国银监会宣布商业银行房地产贷款风险治理指引；10月，人民银行上调贷款基准利率。2005年3月，央行再度加息，国务院颁布关于切实稳定住房代价的通知；4月，国务院出台关于做好稳定住房代价事情的意见；5月，建立部等部委宣布关于做好稳定住房代价事情意见的通知和关于增强房地产税收治理的通知；10月，国度税务总局颁布二手房生意业务纳税政策。2006年5月，国务院颁布关于促进房地财产康健生长的六点意见，建立部等九部委宣布关于调解住房供给结构稳定住房代价的意见。之后国度、地方围绕住房结构、房价调控的种种政策步伐不可胜数。2010年首季经济数据宣布后，中央政府便连续出台了调控房地产系列政策，其力度比历史上任何一次房地产调控政策都更严厉和具体。在所谓国务院调控房地产“新国十条”中，最亮眼的是对地方政府的问责制，提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建立事情不力，影响社会生长和稳定的，要追究责任。在此底子上，各地方政府纷纷出台各自的调控细则，在北京、上海、广州、深圳四大一线都市中，北京率先于4月30日出台相关政策。4月30日，北京政府宣布调控通知，要求商业银行凭据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款；要求自通知宣布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部分可以凭据衡宇权属生意业务系统中小我私家住房记载，实施差别化的信贷和税收政策。4月18日，国务院宣布通知指出，商品住房代价过高、上涨过快、供给紧张的地区，商业银行可凭据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月15日，领土资源部宣布2010年住房供地筹划，今年拟筹划供给住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多，凌驾去年全国实际住房用地总量。4月15日,国务院出台具体步伐，要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型修建面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月14日，国务院常务集会指出，全球金融危机的影响仍在连续，将保持钱币信贷适度增长，果断抑制住房代价过快上涨，并将加快研究制定公道引导小我私家住房消费的税收政策。4月7日，国度发改委宣布2010年经济社会生长事情重点提出，要进一步增强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改进性住房消费，鼎力大举整顿房地产市场秩序。4月2日，财务部下发通知称，对两个或两个以上小我私家配合购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记载的，该套房产的配合购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调解重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性事情后要退出房地财产务，并在15个事情日内制订有序退出的方案。2.2 房地产周期颠簸与宏观经济颠簸的互动干系 房地产周期颠簸与宏观经济总的生长态势密切相关，可以从两个差别层面阐发房地产周期与宏观经济周期的干系：随着经济生长阶段不停上升，房地产经济景气与宏观经济景气的相关水平逐渐提高。 从经济周期差别阶段的展开历程来阐发，房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，在扩张阶段，虽然晚于宏观经济周期进入扩张阶段，但因其苏醒速度快，故早于宏观周期进入苏醒阶段；当宏观经济进入繁荣阶段时，房地产周期可能已经进入衰退阶段，并且在收缩阶段连续的时间可能要长于宏观周期。 当宏观经济苏醒后，房地产投资与开发也随之上升，但因物业开发的时滞效应，使得房地产苏醒稍晚于宏观经济的苏醒。在房地产经济开始苏醒后，在宏观经济连续增长的发动下，房地产需求不停上升，但由于房地产供给短期刚性，加上在保值增值心理影响下，于是导致房地产代价全面上升；与此同时，随着房地产代价上升，房地产开发商资产相应快速膨胀，在银行提供大量按揭的情况下，经过投资乘数等作用，结果导致房地产经济周期比宏观周期更快进入繁荣阶段。由于房地产周期的繁荣期更早来临，加之没有宏观经济那种各行业之间相互消长的综合影响，因而房地财产通常比宏观经济先期进入衰退现象。当宏观经济进入衰退后，房地产经济出现更为猛烈的下降历程，房地产代价大副下降，房地产生意业务也大大低落，房地产商品空置率明显提高。经过明显的财产紧缩之后，房地产经济进入相对连续时间较长的萧条阶段，直到宏观经济迟钝苏醒，才慢慢走出萧条期，重新进入新一轮的经济周期。本文关于房地产周期和宏观经济周期之间的相互干系阐发，仅是一种原则性的理论描述。由于研究要领差别，指标选择各异，使得在差别国度或地区、甚至在差别时段内，房地产周期与宏观经济周期的干系体现的较为庞大。3 房地产企业对宏观调控的应对计谋开发商如果要制定一个战略，应该考虑什么样的问题呢?第一，中国房地财产快速增长阶段即将结束，总的趋势是要进入一个迟钝增长的阶段。第二，银行对开发贷款和抵押贷款的审批条件日趋严格，使用高财务杠杆进行房地产投资越来越困难。第三，信息资源更容易以公然的渠道得到，房地产上市公司的增加等因素提高了整个房地产市场透明度和运行效率。第四，房地产资本市场分派资源的作用逐渐增强，低落了未来房地产消费市场供求失衡的风险。资本市场投资者对房地产开发企业的行为产生了制约。这一种相互制约有利于低落市场供求失衡的风险。第五，房地产开发运动不再仅由开发商或投资者扩张性的经营战略来驱动。第六，房地产开发企业从独立经营逐渐生长到进行战略联盟。中国搞房地产投资，最难和最重要的事情是要找到一个好的互助同伴。第七，产物和办事从无本性、无差别向差别性和品牌化转交13柳。第八，企业战略从“干系”操纵和强调位置向存眷客户的偏向转变，企业运行目标要从市场驱动向客户干系驱动转变。第九，房地产开发企业应当进行三维战略思考，即在地区、时机和物业类型三方面进行投资分派。3.2 应对计谋的具体内容1.投资决策理性化 投资范围理性化,不可盲目做大。凭据企业自身的资金实力,认真进行市场调研,正确进行目标市场定位,公道摆设投资范围。投资结构理性化。认真担当政府指导,吃准市场趋向,适应中低收入者需求,多开发中低价位住房。投资领域理性化,积极到场都市建立用地的拓展和全面整理。土地开发、土地拓展、土地整理,在地财产上是一个非常值得探索的领域。投资区域多样化,不要盲目会合城区。都市化进程中小城镇建立,对付房地产企业是一个可开拓的新市场。 2.经营治理科学化治理出效率,要求开发商练好内功,做好自己的产物。练内功主要着重鼎力大举提高治理人员素质,努力提高资金经营效率,公道摆设建立周期。注重品牌战略在市场经济条件下,企业的市场行为往往成为决定企业命运的要害因素。企业应当负担一定的社会责任,对消费者卖力,遵纪守法,照章纳税,以范例的市场行为创建良好的民众形象,从而赢得市场。房地财产已进入品牌竞争的时代。在品牌创业阶段,竞争的重心以从单个楼盘间的比力,酿成企业间实力的比拼。品牌是一种无形资产,更是一个整体看法,除有形产物外,还包罗附加产物,即消费者购房所得到的附加办事和附加利益。只有那些具有品牌优势并且经验富厚的房地产企业,才会赢得更大的生长机会。 3.多元化融资渠道银根收紧和房地产企业的资金门槛提高,无疑对中小型房地产企业的打击和影响最大。房地产开发企业可以转向寻求其它融资途径,运用吞并重组、联合、股东置换、利用民间资本或外资参股等形式资本运作,盘活现有资产,做大做强房地产开发企业,为新一轮的生长打下坚固的底子。 4.不停创新产物与办事单元和家庭由于经济实力的差别而对房地产包罗住宅具有差别条理的需求,同时随着人们收入水平的提高、生活水平的改进,人们消费需求也在产生变革。因此适应差别条理人的要求,适应差别条理人水平提高了以后对住房的需求,就要求房地产企业不停推出的新产物、新形态、新种类,以满足市场的需求。只要有变革就是新的卖点,就可以推动房地产开发向一个新条理、新的高度生长。（1）利用宣传，引起社会和决策层的存眷，使政府压力增大，有助于促进房价的回暖。（2）积聚资金，强强联盟，不但能抑制房价下降，并且能在下降后加快房价回暖。在房地产市场中，房地产开发企业作为市场最根本、最主要的主体，它是以自己的资本为底子，以得到最大利润为目的，独立从事房地产开发、经营、销售或办事等经济运动的经济单元。正是房地产企业的微观经济运动，组成了整个房地产市场的经济运行。只有房地产企业在市场情况中以追求利润最大化为直接的经营目标，才有可能和有须要了解、掌握、反应房地产市场上的种种信号，凭据市场导向决策自己的生产经营运动，到场市场竞争，适应市场需求，从而使市场机制作用得到发挥。供求机制的导向作用、竞争机制和风险机制的驱动和制约作用、代价机制的调治作用等，只有通过房地产企业才气得以实现。5.范围化开发计谋房地产范围化开发是行业生长的一定结果，成熟的财产会合度将体现“帕累托最优”；范围化开发是市场竞争日趋猛烈的一定结果，范围化开发是企业自身生长的需要，能实现范围经济并节约本钱，提高抗风险能力。企业实现范围化开发重点需要解决以下三方面的问题：第一，在可预见的期限里，贮备足量的土地，没有土地空谈范围经济；第二，房地财产是典范的资金密集型财产，故企业资本积聚能力、筹融资能力便成为能否实现范围经济的必备条件；第三，范围化开发势必治理难度成倍加大，这就迫切需要提升企业的治理能力。6.基于资源整合的互助计谋“基于资源整合的操纵方法”有两个焦点。一是转向范围效应更显著的产物结构和效率更高的经营方法：另一个就是体现出最成熟的互助意识，成为种种资源拥有者和掌控者首选的互助工具，并且能够驾御最灵活的互助方法。7.土地储备的战略因为土地资源的稀缺性、不可重复性，使得开发商对土地的竞争十分猛烈，所以对开发商来说，最重要的任务就是土地储备。竞购土地是房产运作模式，一般通过土地的招拍卖形式得以实现。土地资源对付房地产公司可连续生长的战略意义是不言自明的。土地资源的不可再生性、特殊化的地块代价与普遍化的级差地租之差以及现实中可开发土地的有限性，是企业必须创建土地储备的三个根本因素。资金、土地、人力资源、技能、牢固资产及无形资产都是房地产公司的生产力要素，但只有土地要素是不可再生的。每一块土地都是惟一的，具有不可替代性。正是由于土地的不可再生性，土地才得以不停增值。特殊化的地块代价与普遍化的级差地租之差，是形成超额利润的源泉之一，也是房地产公司追逐的重要目标。理论上土地供给的无限性和现实中可开发土地的有限性，使得有效的土地储备成为8.注重现金流量风险控制计谋增强土地储备就意味着需要大量的资金，同时，从各家企业生长筹划上看，如果要全部落实到项目运作层面的话，资金问题明显成为一些企业的瓶颈，各家企业都在纷纷操持对策。万科在年报中披露，公司预计2006年用于土地和工程建立的资金需求将约有200亿元。为满足资金需求，公司将加快销售，增加经营运动现金流入，并将加大与境外资本的互助力度，推进房地产基金项目互助。另外，公司筹划年内进行一次股权融资，具体融资方法将凭据政策前提及市场情况酌情考虑，并以对股东有利为原则。金地方面则预计2006年公司经营现金净流出约25亿元，主要通过刊行短期融资券、新增银行贷款及战略互助解决。华润置地方面在3月27日也宣布了2005年度的财务陈诉，陈诉显示该公司最新土地储备为39556万平方米，其中住宅开发占33187万平方米，投资物业则占6368万平方米。今年将会投资约20亿至30亿元，以增加土地储备。别的，将会通过现金和股票的方法，向母公司收购资产。为了满足未来的资金需求，各公司应加快销售，增加经营运动现金流入，充实运用财务杠杆空间，积极寻找战略互助时机，并进一步开拓融资渠道，加大与境内外资本互助力度，推进房地产基金项目互助的实践，探索房地产金融市场的创新模式。4 长虹置业的应对计谋4.1 长虹置业的现状阐发（SWOT阐发法）优势（strength）1、有完善的可行性研究系统、有利预防项目风险房地产行业是一个周期长、涉及面广、资源整合性行业，在投资开发历程中存在大量不确定风险因素，随着市场竞争日益增强，房地产投资的风险提高，这就有须要对项目进行可行性研究，而在房地产开发的整个历程中，可行性研究是最要害的一步。面对各个不确定因素，房产商只能做出概率性的预计。长虹置业在生长的历程中始终掌握科学稳健的决策，时刻保持对外部情况变革的阐发，尤其是国度出台的相关政策，从而更好的预测项目可能存在的风险。在此历程中，各部分分工明确：项目筹谋部卖力进行项目定位深化的市场研究，组织体例项目筹谋陈诉、项目定位陈诉和项目开发指导书；设计部/工程治理部卖力提生产物发起、项目看法筹划方案设计和提出工程施工筹谋开端方案；本钱部/财务部卖力项目本钱测算、财务经济指标测算、本钱测算和提出融资需求；营销筹谋部提出营销筹谋发起和陈诉并组织项目筹谋的听证会；最终交给领导签批。2、增强设计治理控制本钱本钱风险是房地产项目开发的整个历程中最大的风险之一，而本钱主要是设计阶段决定的，差别的设计方案将直接影响项目的本钱，而设计阶段对本钱的影响可能性是35%75%，设计的方案和设计变动又是设计阶段的主要风险，因此接纳步伐增强对项目前期的治理从而有效控制本钱风险。长虹置业以先进的筹划、修建、园林设计理念，做到方案和设计的精致。公司都是与实力雄厚的设计院互助，并以条约的形式确定该设计院最优秀的设计团队，这样淘汰了设计图中存在的问题，更进一步淘汰设计变动的产生。3、创建专门的风险治理部分控制风险在机构设计上，长虹置业专门设有风险治理部以促进公司质量治理体系健全、公道，并推进其有效运行；为公司经营治理提供执法支撑和治理发起；公道预防、转移和规避种种经营治理风险。风险治理部另有完善的风险治理模板：执法意见书、纠正预防步伐陈诉、审查通知、审计陈诉、审计方案、事情稿本等。该部分主要职责如下：1.卖力审核公司质量治理体系的适宜性、充实性和执行有效性；2.卖力审核与公司相关的经济条约；3.卖力为公司重大经营决策提供执法意见和治理发起；4.卖力处置惩罚与公司相关的执法事务；5.卖力公司任命干部及重要岗亭人员的离任审计；6.凭据总经理批示开展专项审计事情。4、拥有强大的品牌后援长虹置业依附四川长虹团体强大品牌的支持，在资金方面得到保障也淘汰了资金链短缺可能造成的危险；别的、2008年2月，四川长虹为长虹置业增资一亿，其控股比例提高到69.52。长虹置业将成为四川长虹的三大主营业务之一。劣势（weakness）长虹置业公司是2005年才创建的公司，虽然其拥有完善的公司内部治理体系和长虹团体强大的后援，但在房地产行业，其照旧一个新生儿，相对其他更具实力和知名度的地产商，长虹置业还稍显渺小。长虹置业目前开发土地均为长虹团体以前的厂房，土地储备量较少，并且，公司目前并未乐成的竞买过一寸土地，虽然到场过土地竞标，但由于团体公司在竞标流程上的步伐过于庞大，导致不能定时竞标，最终不能乐成竞买土地。过于依赖长虹团体的治理，在公司内部治理流程上不敷灵活。团体在未来房地财产这个领域的战略导向不明确，资金分派不敷公道。长虹置业的目前主要的项目还在三级都市，而在一级都市的生长更能将公司品牌打出去。长虹置业员工大多是通过校园招聘的新员工，在房地产相关专业知识上另有待提高。时机（opportunity）截止2009年我国都市化率为47%左右，还远不及发达国度的水平，这意味着中国房地产属于供小于求的局面，生长空间相当大，加上现在我国整体生活水平提高，更促进房地产的生长。威胁（threat）2008年全球金融危机给房地财产带来一次极重打击，在加上从2009底开始到2010年4月，国度陆续出台了“国四条”、“国十一条”和“国十九条”，今年4月，国务院又明确了严格的差别化住房信贷政策，进一步打压住房的投机行为。这如同四道金牌一样，停止房价过快上涨的势头。现在国度宏观政策的调控下，对整个房地产行业是一次打击，固然，对长虹置业也是一种考验。4.2 长虹置业的应对房地产反弹期的计谋1、认真阐发近几个月整个房地财产的兴衰纪律，准确掌握可能出现房价反弹的时间段。6月份70个大中都市房价涨幅继承回落，房价环比在经过连续15个月上涨后，首次出现环比下降。国度统计局12日宣布的数据显示，6月份，全国70个大中都市房价环比下降0.1%，较5月份回落个百分点。专家认为，70个大中都市房价环比下降0.1%，说明全国房价“拐点”正式确立。专家预计，下半年房价将会维持下跌态势，预期明年一季度会触底。对付下一步的政策走势，住房和城乡建立部有关卖力人12日明确体现，当前房地产市场运行整体上出现积极变革，部分都市房价过快上涨的势头得到了停止。下一阶段，住房和城乡建立部将督促各地继承刚强不移地贯彻国发201010号文件及相关配套政策步伐，严格执行差别化的住房信贷政策，在支持居民公道住房消费的同时，果断停止投资投机性购房；继承接纳积极步伐，促开工、促销售，努力增加普通商品住房供给，加快推进保障性住房建立和种种棚户区改革；继承增强房地产市场羁系，促进房地产市场平稳康健生长。房价下半年有望维持跌势数据显示，6月份，70个大中都市商品房销售代价同比涨幅达11.4%，较上月淘汰1个百分点，商品住宅销售代价上涨15.8%，普通住宅销售代价上涨15.2%，高等住宅销售代价上涨18.0%。自4月份成为这轮房价同比增幅的高点后，连续第2个月出现回落。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，今年剩余月份，这一增幅将连续回落，预期明年一季度出现负增长。杨红旭阐发说，6月份，70个大中都市房价环比下降0.1%，较5月回落个百分点，其中新建住宅与上月持平，二手住宅下降0.1%。这是房价环比在经过连续15个月上涨后，首次出现环比下降。这说明全国房价“拐点”正式确立。下半年，房价将会维持下跌态势，预期明年一季度会触底。记者发明，虽然房价涨势有所停止，但同比涨幅仍旧高达两位数。上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟阐发说，全国6月房价同比涨幅仍处高位运行，这与去年同期的基数相对较低有关，并且去年房价快速上涨阶段主要会合在下半年和今年3、4月份，因此房价同比涨幅出现明显回落至少要比及今年四季度左右，但房价同比涨幅出现回落说明调控政策正在发挥作用。21世纪不动产团体市场总监林蕾认为，从具体的统计数据看，全国房价仍还会继承下行。凭据国度统计局的数据显示，新政已经到达了预期效果，全国房价快速上涨势头已经得到了明显的停止。另外，凭据市场纪律，在二手房房价下跌之后新房房价开始随之下滑，“现在的情况是，二手房价已经明显下跌，而新房这块儿才刚开始。”“从我们对北京、上海、深圳等都市的监测结果阐发来看，未来市场将出现量稳价跌的态势。”林蕾预计，在新政稳定的情况下，新房代价的下调压力会日趋增大，今年9、10月份新房或迎来全面下跌。直至明年初，贬价态势才会得到一定水平的停止。全年成交量或降两成就在房价出现变动的同时，记者了解到，成交量、开发商资金链、供求干系等也在产生着变革。1至6月，全国商品房销售面积亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1至5月回落个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%。杨红旭阐发说，下半年，同比增幅还将连续回落，预计全年成交量将比去年出现两成左右的下滑。成交量的下滑也将令开发商的资金链在下半年经受考验。数据显示，1至6月，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%，增幅较1至5月淘汰个百分点，自1至2月增幅触顶之后，连续回落。接下来增幅将连续收窄，开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变，预计下半年资金将出现一定水平的紧张局面，随着恒大、万科、绿地、保利等地产巨头纷纷开始促销，开发商贬价现象将越来越普遍。“从月度情况来看，6月份房地产开发企业资金来源为6431亿元，比5月份上升，相较去年12月份和今年1至2月份则是大幅下降。这说明开发商资金面最宽松的时候已经已往。”杨红旭说。在资金链之外，开发商在下半年还将应对供大于求会合显现的情况。上海易居房地产研究院的陈诉显示，1至6月商品房新开工亿平方米，同比增长67.9%，涨幅较1至5月回落个百分点，继承位于历史高位，但增幅已经出现拐点，接下来数月，将会连续回落。商品房新开工面积的超速增长，有助于增加2010年商品房供给量，从而逆转商品房求过于供的格式，有助于调解房价。当前部分都市已现供大于求的格式，下半年会合中显现。林蕾报告记者，数据显示，上半年无论是在施工面积、新开工面积、竣工面积、土地购买面积，均有大幅上涨。这意味着，未来一段时间将有大量供给入市，但在新政影响下，需求没有增加，这就将导致供需矛盾减缓甚至逆转的情况产生。“如果开发商不接纳停工缓建的话，大范围供给将陪同着大范畴贬价，在三季度极大地影响市场和买卖双方心理。”林蕾说，从现在已宣布的上市公司年中报看，相当一部分企业上半年未能完成原筹划销售任务的一半。记者了解到，近期各地二手房市场体现也十分低迷，成交代价继承下跌。中原地产统计显示，和5月份相比，6月各大都市二手住宅成交量均有差别水平回升。但由于上月水平乃是历史低位，因此，尽管有所回升，成交量的绝对值水平却并不高，市场依然十分低迷。凭据中原统计，上海、广州和天津二手房住宅成交量环比增加约20%；北京环比增加1.5%。凭据中原所监测的新增盘源量、新增客户量及业主挂牌代价变革等数据来看，近期业主心态仍处于弱势，挂牌代价连续下调。而由于买卖市场的冷淡，业主放盘意愿并不积极，而客户也仍在张望。调控政策仍将继承随着种种听说的不停出现，楼市调控走向的不确定性似乎在逐渐增加。不外，住房和城乡建立部等部分明确体现，调控政策仍将继承。对付后续调控政策走向问题，专家认为，目前诸多调控政策效果尚未完全显现，更严厉的调控政策会否出台有待视察。如果楼市调控不能到达预期，不排除会有后续政策跟进，但短期内处于对换控效果的监测期，出台新的政策会比力谨慎。中国指数研究院近日宣布的2010年上半年房地产政策阐发及走势展望陈诉认为，对付地方政府而言，相比于过往政策，新“国十条”已十分严厉，鉴于各地区房地产市场生长情况差别，倘若地方细则再过于严格，出现房地产投资大量收缩，市场非常萎靡状况的可能性将增大，从而对楼市及实体经济的生长均会造成极为倒霉的影响。因此，地方细则为制止市场下行的硬着陆，对需求方面的严格管控相对“松动”，近期调解偏向更倾向会合于确保供给与范例市场生意业务秩序等方面，过严政策恐难再出。中原地产也认为，凭据宏观经济的生长态势，楼市短期内出台重大政策的可能性较小，更多的可能是对前期新政的细化和落实。中国房地产学会副会长陈国强担当经济参考报记者采访时说，现在海内外经济形势确实都面临一些不确定性因素，比如担心三、四季度经济增速有所回落，海内经济二次探底等等，这些都给下一步的楼市调控带来了不确定性因素，至于更严厉的调控政策会否出台仍有待视察。近期有关部分也纷纷亮相称，楼市调控将继承。住房和城乡建立部有关卖力人12日就明确体现，将督促各地继承刚强不移地贯彻国发201010号文件及相关配套政策步伐。领土资源部近日也明确提出，下半年领土资源事情的重要内容之一是积极到场房地产调控。陈国强认为，应当对峙当前的调控力度，“虽然目前已经看到了一些调控效果，但更大的调控作用和效果，还需要更长的时间才气充实体现出来。加大保障房建立、范例市场治理、信贷政策执行等政策效果都不是立即显现的，我们至少需要半年以上的时间才气看到比力充实的市场效果。”2、 做好反弹期前的准备在反弹期产生前肯定是个低迷期，而这个低迷期也会导致与房地产相关的财产的下滑，特别是为房地产公司提供原质料的企业，它们的代价肯定会很低，所有如果充实掌握这个时间段，在这个时间段采购质料，做好施工，做好相应的营销计谋，那么在商品房建好之后恰好遇上反弹期的“波峰”期，这样的就会实现利益最大化。3、 做好与相似楼盘的“博弈”现实中并不存在房地产企业竞相贬价导致利润为0的极度情况，也不存在企业只考虑产量而不考虑代价的情况，其实代价和产量比如一枚硬币的两个面，厂商在做决定时大多都是将它们放在一起综合考虑，故一般情况下代价和销售量的模型在现实的房地产市场中体现为“囚徒困境”模型的形式：乙甲互助（维持代价、低落产量）叛逆（低落代价、提高产量）互助（维持代价、低落产量）5, 5-2, 8叛逆（低落代价、提高产量）8，-21, 1表3.1 房地产开发商间的代价战博弈表考虑到现实情况，居民生活水平提高及购房能力的增强，改进生活等自住类型的购房需求量相当巨大，所以两家开发商都可以接纳不理睬市场的张望气氛，维持其代价体系稳定。由于大部分人都有着良好的经济预期，总归会有人逐渐入市消耗掉开发商手中的存货，这样高房价带来的利润能满足各方的利益，双方收益均到达最大值是5；如果其中有一家接纳贬价促销手段的话，就会导致购房者偏向贬价一方，而另一方的销售压力增大，其中的资金链连接、利息及开发本钱等利差正好一正一负，贬价方得到的利润虽然没有维持代价时高，但是不光出清了手中存货，解决了现阶段的销售压力，并且得到了公司连续生长的能力，尤其是对一个资金存在问题的公司而言更是利大于弊；如果双方都接纳贬价步伐的话，随着张望者的入市，两家都解决了销售问题，但是利润大大淘汰，只有1。凭据以上阐发可以看出，对付开发商来说最好的团体计谋是选择都不贬价，各人一起维持现有的代价体系稳定，以谋取最大的生产者剩余，这也是开发商的代价联盟容易形成的原因。但是应该注意的是，这种利益同盟并不是非常牢靠的，一旦市场中有贬价楼盘的出现，从周边扩展到整个区域的贬价压力会波及到所有开发商，此时全线贬价似乎不可制止。4、接纳分期推出楼盘分期卖房的考虑范围的考虑这是最本源的考虑。对付一栋2000平米的商务楼来说，很少有开发商说要分几期开发，如果有也可能就是这栋楼原先是个死盘，被人再接办，然后命名为某某项目的二次开发，谐音为“二期开发”。固然这个范围的巨细是相对付开发商的实力来说的。此处我们讨论的分期开发主要针对的是一个市场中的大盘开发，一般范围在10万平米以上。资金的考虑这是最贴心的考虑。在北京市场上一个范围30万平米的中档项目，其运作资金需要动辄10多个亿，一个开发商很难有实力一下在两三年内将如此数目的资金注入到一个项目上。现在开发上只有3个亿的资金能够注入到这个项目，怎么办？这就得运用市场上常说的“转动开发”计谋。说白了，就是开发商首先注入3个亿的启动资金，开发一部分地块，然后等着部分地块的钱收返来，我就继承开发下一部分的地块。销售的考虑谈谈房地产项目为什么要分期开发这是最实在的考虑。资金的考虑只能说明对付大项目要分期开发，但到底分为几期呢，除了看开发商有几多钱，要考虑的就是我开发商资金投入几多时，通过销售我就能从市场回笼资金了，重要的是回笼几多资金。据一个反偏向的例子，如果说为了包管公司的生长和项目的正常开发，给销售的任务就是一年半内销售完项目并回笼资金18个亿。