房地产开发费用明细表.docx

房地产开发用度、流程图、融资及大众用水用电分摊参考资料房地产开发用度明细表序号收费单位用度名称尺度备注1领土局土地出让费 2财务局下属农税局(已改为地税征收)土方单税出让费的3% 3领土局土地登记费修建面积0.086 4筹划局配套费修建面积280 5建立局墙体修建节能费修建面积8 6建立局开发办开发治理费修建面积6 7质监站修建工程质监费工程造价的0.007% 8建立局代价调治基金工程造价的0.006% 9定额站定额测定费工程造价的0.1% 10发改局散装水泥专项基金修建面积2 11都市筹划技能办事中心用地筹划技能办事费土地面积1.8 12有资质的环评公司环评费修建面积0.5 13地动局建立工程抗震审批2元每平方米 14建工局（或建立局代收劳保费工程造价的2.6% 15人防办人防费底层总面积20 16气象局防雷修建面积1.2 17筹划局放线费用地面积3 18招标生意业务中心招投标治理费工程造价的0.055% 19工程招投标治理公司修建条约鉴证费工程造价的0.0014% 20建立局图审费修建面积3 21监理公司建立监理费修建面积8 22设计单位方案设计，单体设计费修建面积20 23设计单位勘察测绘费修建面积0.5 24工程治理公司可行性研究修建面积0.5 25市政排水治理部分排污排洪修建面积5 26通讯工程公司通讯修建面积5 27热力公司采暖修建面积50 28燃气公司管道煤气修建面积50 29地税局税金营业税及附加收5.55% 30地税局土地增值税收入的1% 31国税局所得税收入的3.75% 32房管局分丘测绘土地面积0.34 33房管局分户测绘修建面积1.36 34房管局生意业务手续费3元每平方米 35房管局白蚁防治费2元每平方米房地产开发事情流程图招投标治理流程房地产开发流程详解（网络整理） 1、土地证、建立用地筹划许可证、筹划要点批复阶段土地证和建立用地筹划许可证这两个证，加上筹划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样工具领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样工具的发出时间，根本上就可以判断出地块背后的故事。这三样工具涉及到领土部分和筹划部分旷日长期的权力斗争。目前我国执法也没有很好的范例这个问题。 简朴的说一下，土地证由领土部分发表，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建立用地筹划许可证由筹划部分发表，是审定土地用途及用地界线的执法依据；筹划要点批复由筹划部分发表，是确定土地使用强度指标的执法依据，如容积率啊修建密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包罗现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。新城乡筹划法第三十八条：在都市、镇筹划区内以出让方法提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，都市、县人民政府城乡筹划主管部分应当依据控制性详细筹划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等筹划条件，作为国有土地使用权出让条约的组成部分。未确定筹划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方法取得国有土地使用权的建立项目，在签订国有土地使用权出让条约后，建立单位应当持建立项目的批准、批准、存案文件和国有土地使用权出让条约，向都市、县人民政府城乡筹划主管部分领取建立用地筹划许可证。都市、县人民政府城乡筹划主管部分不得在建立用地筹划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让条约组成部分的筹划条件。2、项目公司设立、立项、情况评估、房地产开发资质 这四项险些是每一个项目要开始的时候必须要搞的工具。非常的社会主义特色。不外这里也有些工具很有趣，与执法的干系也比力大，好比设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国执法，不属于生意业务。再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于生意业务。再次强调：不属于生意业务。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在屋子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操纵模式没什么执法风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点范围的房地产公司都这么干。房地产开发资质就比力有技能含量一点，要害是专业技能人员难找。现在这些专业技能人员资料都是省内联网了，想搞几个球人乱来建立部分根本上做不到，建立部分也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感触一个。3、总平面审查阶段 这个阶段各地的叫法不一样，听得比力多的叫“修建性详细筹划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面筹划图纸，也就是审一个小区的修建物都是怎么排的，每栋单体修建有多高，有多大，各栋单体修建之间怎么隔断，间距是几多，日照够不敷，总容积率是多大，有没有凌驾划定的容积率，修建密度是几多，进出小区的门路怎么摆设，是不是切合消防范例，等等等等。在这里举例说明一下，好比修建密度，这个工具看起来很简朴是吧，就是修建物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有修建物，那么修建密度就是30%。看起来这个盘算应该是没有什么争议了。但是且慢。这 3000平方米的修建占地里面，有2000平方米是一个大型的排挤平台，排挤层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，这个2000平方米，到底算不算修建基底？你之所以限制我的修建密度，无非就是为了包管绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了工具，但是我这个工具顶上都是绿化啊，我的绿化没有淘汰啊，我的休闲空间没有淘汰啊，所以这个2000平方米不能算在修建密度里面。这种空中花圃型的排挤层到底要不要算修建密度的问题，横竖技能范例没有限死，有无穷的空间可以钻营。再举个例子，容积率，总修建面积除以净用地面积。也是看起来很简朴。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，照旧比这个面积大那么一点，一直到周边门路的门路中线去呢？这个工具底子说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总修建面积自然就水涨船高。其他的地方，譬如消防通道的设置，高层修建四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化根本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防门路。这么搞行不可？横竖小我私家不知道行不可。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求的。审总平面是整个开发报建历程中最有技能含量的活，这个历程一般都要2到3个月，往往都要和筹划部分重复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才气通得过。也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科照旧富力照旧雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不敷，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是筹划部分的专业审查内容之一，现在专门拿出来讲，因为这个工具实在是非常，非常的专业啊。搞得欠好的话，实在是害死人啊。并且，被这个工具害死的公司触目皆是。列位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个工具就跟伐鼓传花似的，一轮到就死。说了半天，管线综合是啥？包罗三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，凭据各项设计范例科学统筹摆设，放到同一张图纸上。给排水不消多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、种种通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样工具要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路啊什么的，必须要公道的摆设好，不能随处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好欠好，只需要看两个工具：1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，根本上这个小区你就不消多考虑了。 2、沙井盖是不是根本沿着小区门路排布，不是搞到随处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，根本上这个小区你就可以考虑放弃了。为什么要这么强调这个管线综合呢？如果它设计欠好有什么结果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对付年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商底子没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质办事都不可，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，否则就得在暗中之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标记啊。管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不可。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？现在报告你们，无论开发商们在事先做几多准备事情，做几多观察事情，都无法包管预留的接口不产生变革。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不敷，那也完蛋了。这种事情太常见了。各人肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我横竖是被这个工具搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，比及施工完毕，要正式接的时候，突然发明那个变电站已经搬走了，又大概它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引，引到几多电算几多电。再说到这个排水许可证。这个工具是市政部分发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个工具管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个工具反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。再说立项，这个工具纯粹是筹划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个工具应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个工具，政府是从什么角度来治理的。横竖现在各地由于市场经济的深度差别，所以在这个事情的治理上也差别。有些地方根本上不太管，有些地方就管得非常严。并且立项到底需要什么质料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他步伐的先后干系那更是异常随便的事情。譬如最近国度的政策，要求先把情况评估搞了，再转头来立项。这是基于增强情况掩护促进可连续生长的考虑。但在许多地方，环评的一项主要前提质料就是立项批文。立不了项底子做不了环评。不外上有政策下有对策，事情都是人办出来的。横竖到目前为止，建立项目都在纷纷的上马中，我也不知道各人都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。操办这些事情，根本上都是直接去这些部分，譬如去筹划部分，就让他们给我推荐可行性研究陈诉的体例公司，去环保局，就让他们给我推荐情况评估陈诉的体例公司，然后让这些公司卖力把这些手续办出来。体例用度稍微给多点都没干系。5、单体审查、修建工程筹划许可证 划部分对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对付总平面筹划，就比力容易通过一点。单体设计是啥呢？就是在总平面筹划的底子上，落实单体修建的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？小我私家是这么总结的：要害就是落实各空间的巨细尺寸。这个阶段有些工具也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大都市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大要的配置要求根本上都是这样，各都市大同小异。车位不敷，根本上都别想通过单体审查。固然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不外那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不敷，一般来说筹划部分不会很在意车位够不敷，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都市用上。好比所谓的子母车位啦，底子停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不敷，那也有步伐，就是宣称我这里要做立体机器停车位。立体机器停车位相信许多人都见过，那玩意非常的欠好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不外无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机器停车装置那是绝对不会安装的。那么，为什么开发商那么不肯意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，简直只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分管的面积，根本上都是 35到45平方米。筹划部分都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观纪律。固然这个是大概经验，在有些都市，停车位照旧能赚钱的，好比广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不外这个不代表一般纪律。审完单体设计，设计公司再细化一下出修建施工图，就可以申领建立工程筹划许可证。这个历程比力没什么技能含量。不值得多说。6、消防和人防专项审查 这两样工具搞死人。直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是及格。就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰巨的，但是如果说简朴，也可以很简朴。至于人防报建，这个工具莫名其妙。先从消防说起。消防部分是武警官兵，不是政府机构，这个各人心里要有数。我国的消防审查，在许多时候都是权要的。另外呢，我们的开发商要满足消防范例的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为许多消防上的要求是非常影响使用的，好比电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。根本上来讲，消防设计绝对不可能严格按范例做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各生长商都是委托消防施工企业署理报建。为什么呢？因为这些企业恒久和消防部分打交道，跟消防部分之间的干系千丝万缕源远流长，往往由他们出头才气把事情办成。但是，在这里说句公正话：涉及生命宁静的消防范例，根本上没人敢动手脚。好比12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置铰剪楼梯，这些强制性范例已经是铁律。没见过有开发商能绕得过这些强制性范例的，纵然能绕已往将会得到巨大的回报，譬如淘汰一套楼梯，那是何等好的事情啊， 但是根本上没人敢去办。人防工程是非常神经的一样中国特色的工具。真要有空袭了绝对不会呆在高层修建的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对生坑掉。人防部分属于政府部分，不是军队体例。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上种种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。现在报告你们，所有的人防用途的工具，产权都是国度所有。国度为了勉励各人搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。因为人防用途部分的车位只不外是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想步伐淘汰人防面积。另外，人防设备那也是非常猖獗的工具，好比人防那个宁静门，那都不知道算啥，那个工具要真放进地下室，还真是搞堡垒了。7、节能审查、施工图审查 在领取建立工程筹划许可证之后，设计公司在修建施工图的底子上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构盘算书等，完成节能设计，做一个节能盘算书，就可以开始这两项审查了。节能审查，在小我私家经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可连续生长，修建节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些工具，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些工具，夏天空调得开到猖獗掉。不外老黎民都喜欢这种新鲜工具。恩，在这里南北差别非常明显：北方一般在节能审查上都比力能达标，老黎民在看法上也比力能担当这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的屋子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种工具就比力不待见，我就好这一口，你管得着啊。开间凌驾6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积简直可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，并且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就险些是不可能完成的任务。屋子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，茅厕就不知道摆在哪里了。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在外貌上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果卖力。但是，基于我国的审查技能非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技能都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，底子没办法审。施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴。8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 余泥和噪音，这两个工具专门拿在这里讲，是因为这两样工具是最扰民的。以前在许多都市，险些没怎么管这两样工具：余泥和噪音。但现在，越来越多的都市，开始增强了对这两样工具的治理。余泥在运输历程中，很容易污染路面。余泥排放现在都快成了各大公路治理部分，包罗公路、交通、警察，的主要生财门路了。运输施工余泥的车辆，只能在划定时间，划定门路上行驶。但在许多时候，底子不可能这么范例。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没步伐，只能买通各路神仙。噪音排放许可，是指只能在划定时间，用范例的，噪音较轻的方法施工。这个是情况掩护部分管着的。现在许多都市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，险些没给锤傻了。固然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。别的，对那些夜间连续施工的，更要予以管束。现在在一些都市，这个夜间连续施工的治理，就管得非常好，好比广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找干系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。9、质量监视、宁静监视质量监视站和宁静监视站都是建立部分下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。看来，质量问题都是宁静问题。在现实的操纵中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发明毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，好比桩荷载检测、水泥检测，这些工具，都是收费项目，所以质监在治理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监根本不收费，但是他们也能想出非常多的收费办事出来，譬如宁静生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。现在在有些都市，质量检测的功效已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。打完桩必须做检测。检测及格了，才气做承台，继承往上建。不外呢，绝大多数的都市，这个功效被质量监视站牢牢的把持着。这个也是建立部分的生财主道啊。10、施工招投标、监理报建首先，必须说明，凭据我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济身分），其房地产项目不需要做修建施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大都市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在治理上严重违反行政许可法的地方。在大多数都市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。 监理招标的步伐跟施工招标的步伐及做法险些一致。 监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理筹划和监理细则，交建立部分审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。监理筹划和监理细则，从来没看到建立部分真的做过审核。11、施工许可证施工许可证所须质料根本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。但在与同行的交换中，也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请转头再把前面10个大项看一遍，根本上每个大项里的每一个小项的事情日不会少于20个。并且得一步一步来。这是什么观点？这是卡死你的观点。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER。因此，我们经常可以看到，除了一些治理相对范例和严格的大都市，许多的都市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了许多事情，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后到达的平衡。哪怕是在这些治理相对范例的大都市，也有空子可以钻，好比基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目支解成许多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，相互妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。13、放线、验线这个就简朴的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的修建物在实地上落实一个具体的位置，这是个技能活，要丈量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是筹划部分下属的测绘院或类似的测绘机构干，不外有些发达都市也已经把这个事情半市场化了。嘿嘿， 又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的事情。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”事情。放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个修建简直是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。这个验线事情跟日后的验收有莫大的干系。所以测绘院也得要像天子老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。14、预售许可证预售现在的治理已经比力严格了。现在房地产预售许可都要求在网上治理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。预售许可最重要的条件是：高层修建结构完成3分之2，低层修建结构封顶。这个条件跟银行治理按揭贷款的条件又不一样：无论层数崎岖，全部封顶才气放贷。因此现在高层修建往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项生意业务税费却要按足成在当年予以盘算。但是在北方许多都市都是在没有取得预售证之前就开始内部认购卖VIP卡了，预售证也是想法提前拿出来，发票都是在交房之后再开。 在预售许可方面另有个值得一说的地方就是预测绘。房管部分下属的衡宇丈量部分，凭据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地丈量，就是实测了。现在为了制止面积方面的纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通衡宇丈量机构的事情上。总之无论到时候实测面积是几多，衡宇丈量机构都照样按着当初的预测面积出陈诉。15、关于预售中的土地解押先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规矩越来越严格了。土地必须在治理了施工许可证之后才气抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在根本上都是凭据施工许可证载修建范围来确定和发放的。在这方面，全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须治理抵押登记，这个是知识了。凭据现在越来越严厉的销售治理规矩，治理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都一定会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在治理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么调换抵押物，否则这个预售许可证就出不来了。现在的任务是：即不还贷，又不调换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。其中的两个步伐。现在绝大多数的都市，领土部分和房管部分都是分散的。在领土部分治理土地抵押登记，在房管部分治理预售许可证。这两个部分绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行事情，比力公道的，能让双方的脸面都过得去的借口，是调换抵押物。调换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物治理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是公道的。无论银监照旧上级什么部分来查，都可以解释已往。那么我们就利用这个悬空期吧。先以调换抵押物的理由非常公道的将土地解押掉（有些人把银行的事情做得很通的，连调换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶快去房管部分，给他们看，我的土地证已经解押了啦。房管部分一看，哦，简直如此，于是收质料办预售许可证了。只要他们一收质料，立马又把这个土地证重新送进领土部分办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部分还会再看看土地证的话，可以先等个 1天两天再去领土部分办抵押，也行。领土部分与房管部分分散，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。别的，在可以治理在建工程抵押的都市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个都市都办得了。许多都市的房管部分不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种要领在领土与房管归并的地方也能用。总之，步伐都是人想出来的。人有多大胆，地有多大产，在房地产行业，那得算是真理啊。16、筹划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收存案，交筹划验收主要是验收各项筹划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，根本上验线可以通过，筹划验收的时候也不会有太大的麻烦。根本的历程如下：筹划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就归去该干啥干啥了。消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不外。这也是开发商不敢冒犯这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。讲个电的事情。在报装的时候，说定了装3台变电箱。施工历程中因为资金压力比力大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不公道，要酿成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这底子都说不清楚。并且还不敢盘算这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。只要不冒犯这几项专业的施工单位，验收根本上都通过。但是，验收陈诉上肯定会留有伏笔，根本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云。质量验收现在非常简朴了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收陈诉出来就行了，然后交给质监站存案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢冒犯甲方，乃至在绝大多数的施工历程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就卖力签字盖印。质量验收和各专业验收都完成了，筹划验收也搞完了，就是最终的到建立局去搞竣工验收存案。这个存案就没什么许多多少说了。竣工验收存案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收存案表，业主可以拒绝收楼。各项手续根本上到这里就结束了。17、结束语这整个历程，也只不外是个大概，罢了。事实上另有许多需要跟各个部分扯皮的事情，没写进来。譬如工程造价的预算陈诉的问题，干过这个活的人肯定知道，和建立局扯这个预算单价是不是公道，都不知道扯得何等辛苦。但是这个工具又只不外是整个历程中的一件小事。在漫长的施工、报建、融资、销售历程中，有无数次的台底生意业务和私下勾通。再好的朋友也会在这种气氛中开始相互猜疑并导致最终散伙。规行矩步的报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗？可以很明确的报告你们：不可能。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图范例做事，老实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审1年。亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了筹划要点，审总平面，审1年没审出来，筹划要点到期了重新归去领，再审总平面，审一年又没审出来，再归去领筹划要点，但是总规恰好改了，给他把土地功效改成教诲用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在筹划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：你这个总平面图，地下室界限线和地上修建的界限线，要用两种颜色表述嘛，否则我怎么能看得明白？退归去给你重新改过再来。无论你们在各自的领域内是何等的优秀。你们可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你们试图进入地产行业，你们就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产治理规矩的人，都市受到血一样的教导。在这个行业里面，遵循规矩比任何行业都要显得重要。房地产项目融资-质料1、国有土地使用证、建立用地筹划许可证、建立工程筹划许可证、修建工程施工许可证2、房地产开发二级资质(大概大股东有)3、投入项目总额的30%以上1、介入模式：信托通常通过两种形式介入房地产项目，一种是房地产信托贷款的形式，此种形式需满足四三二的尺度，即四证齐全，二级资质，35%自有资金到位，四证包罗土地证、用地筹划证、建立工程筹划证、施工证。第二种形式为股权互助的形式，即大信托模式，对付该种模式前提为融资公司已经与领土部分签订土地出让协议，且自有资金与融资金额至少包管1：1，信托公司提倡信托筹划，信托筹划持有项目公司90%以上股权，融资公司以自有资金认购信托筹划的次级部分，以此包管优先受益人的资金宁静。2、融资本钱：融资人融资本钱不得低于20（含20），且信托报酬不得低于5。3、公司团队：公司有成熟的开发团队、有着一定的开发经验，所做投资筹划及销售回款真实可信。4、还款来源：公司有着稳定的回款来源，能够到期送还借款。5、包管步伐：公司有富足的抵押物，用作包管信托资金的宁静，在对抵押物代价进行评估时，对付其作价往往不得高于评估代价的50%。6、限制内容：不得介入各地“地王”项目，不得未经信托业务委员会审议在土地挂牌前与企业签署融资意向协议，不得介入低密度（容积率低于以下，含）及别墅项目。房地产名词之一一、五证一照A、土地使用权证B、预（出）售许可证C、立项施工许可证D、资质证书E、建立工程筹划许可证F、营业执照二、容积率、修建密度修建密度是指小区内修建用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和运动园地越大。高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。容积率=总修建面积/基地总面积修建密度=修建物占地面积/基地总面积三、修建间距指修建平面外轮廓线之间的距离。四、得房率 总套内修建面积/总修建面积；是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的盘算是以楼为单位的，所以相同的房型在差别的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有差别。五、绿化率、绿化笼罩率是指筹划建立用地范畴内的绿地面积与筹划建立用地面积之比绿化率=绿化用地/基地总面积绿化笼罩率=绿化笼罩面积/基地总面积成片小区绿化率30%（市中心20%）独栋绿化率10%六、建立用地面积建立用地面积:指都市筹划行政主管部分确定的建立用地界线所围合的用地水平投影面积，不包罗代征地的面积。七、筹划建立用地面积筹划建立用地面积：是指项目用地红线范畴内的土地面积，一般包罗修建区内的门路面积、绿地面积、修建物所占面积、运动园地等等。八、修建笼罩率修建笼罩率:指修建基底面积占建立用地面积的百分比。九、商品房的使用率是指衡宇的使用面积与修建面积的比例十、修建基底面积修建基底面积:指修建物首层的修建面积。十一、土地使用权是指土地使用者在执法允许范畴内对依法交由其使用的国有土地大概团体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。十二、住宅所有权住宅所有权是指住宅修建自己和其隶属设备的所有权。不包罗宅基地和院地。十三、标高标高分为绝对标高与相对标高。绝对标高：将青岛黄海的平均海平面为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准。相对标高：把首层室内主要地面标高为相对标高的零点。标高数值以“米”为单位，一般标注至小数点后三位数（总平面中为两位数）十四、尺寸线数值以“毫米”为单位十五、修建要素修建功效、物质技能条件、修建形象十六、生地、毛地、熟地A、生地-纯粹未开发的土地物质B、毛地-经三通一平的生地C、熟地-七通一平十七、三（七）通一平三通一平-水、电、交通、园地平整七通一平-上、下水、污水、电力、电讯、煤气、交通、园地平整十八、红线、修建红线A、红线：门路用地的界线B、修建红线：修建物外方面不能逾越的界线*在红线内不允许有任何永久性修建十九、公寓式办公修建&一般办公修建A、公寓式办公修建-单位式小空间分别，每个单位之平均建面大于即是150M2，有爱猫扑.爱生活卫生设备，若每个单位修建面积小于150M2，按居住修建处置惩罚。B、一般办公修建-非单位式小空间分别，按层设置卫生设备。二十、群房与高层紧密相连，组成一整体的多、低层修建，最大高度24M。二十一、日照间距指前后两排衡宇之间，为包管后排衡宇在划定的时日得到所需日照量而保持的一定隔断距离。二十二、住宅的层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层衡宇的高度。在1987年宣布的住宅修建模数协调尺度中，明确划定了砖混结构住宅修建层高接纳的参数为：米、米、米。二十三、住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上外貌到上层楼板下外貌之间的距离。净高和层高的干系可以用公式来表现：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。二十四、修建分类按修建结构使用的质料分：砖混结构修建：用砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板制作的修建钢筋混凝土结构修建：修建物的主要承重构件全部接纳钢筋混凝土钢结构：修建物的主要承重构件全部接纳型钢（如钢柱钢梁制作的超高层修建）按施工要领分为：装配式修建