房地产开发业的检查方法.docx

第十章 行业查抄要领

本章共分十五节，分别介绍房地产开发业、交通运输业等十五个行业的查抄要领。每节分为两部分，第一部分介绍行业经营和核算特点，第二部分介绍行业常见涉税问题和主要查抄要领。

第一节 房地产开发业查抄要领

一、房地产开发业经营和核算特点
（一）房地产开发业简述
房地产开发，是指房地产开发企业进行的底子设施建立、衡宇建立，并转让房地产开发项目大概销售、出租商品房的运动。房地产开发方法可分为自行开发、互助建房、代建工程和提供劳务等，开发产物可分为土地、衡宇（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，其中商品房按修建结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设水平分为毛坯房、制品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费东西分为经济适用房和非经济适用房。
（二）房地产开发业经营特点
房地产开发业具有项目审批筹划性、经营方法多样性、开发产物牢固性、开发周期长、资金运作密集性等特点。
1.项目审批筹划性。在开发历程中，从征用土地、建立衡宇到商品销售，均严格凭据筹划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有筹划地进行，每一步都须经有关部分审批。
2.经营方法多样性。房地产开发业的经营方法包罗土地的开发与经营、衡宇的开发与经营、大众设施的配套开发以及代建工程。
3.开发产物牢固性。开发企业品的位置牢固稳定，均按套销售，不得支解拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。
4.开发周期长。开发产物从立项到交付使用，少则一年，多则数年才气完成，有的多个项目同时开发或先后转动开发。
5.资金运作密集性。主要体现为投入资金的密集性和回笼资金的会合性。
（三）房地产开发业治理体系

一般房地产开发企业内部组织治理体系见图10－1－1。

公司董事会

公司总经理

生长筹划部

销售租赁部

采购供给部

工程治理部

财务部

办公　室

项目开发可行性评估陈诉

组织开发项目招发标事情

工程竣工验收、返工和维修

治理现场施工，羁系工程进度和质量

项目动工前的报批手续　

开发　项目现场施工准备

修建质料、配套设备的采购、验收、储存

销售、租赁筹谋与实施

财务核算及工程预决算

文件发放及档案治理

图10－1－1 一般房地产开发企业内部组织治理体系

房地产开发业的外部羁系部分主要有土地治理部分、发改委、拆迁治理部分、筹划部分、建立部分、修建工程质量监视站、房产治理部分等。上述部分在事情历程中形成的大量信息与税务稽察密切相关。
——土地治理部分。卖力治理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发《国有土地使用证》。从土地治理部分可获取土地使用权出让和转让信息，包罗出（转）让方、出（转）让方地点、受让方地点、土职位置、土地面积、土地用途、土地成交代价、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。
——发改委。卖力开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建立单元、批复项目、投资概算、建立地点、项目存案号等信息。
——拆迁治理部分（拆迁办公室）。卖力审查发表《衡宇拆迁许可证》，审查、存案开发企业与拆迁方签订的《衡宇拆迁安顿赔偿协议》。《衡宇拆迁安顿赔偿协议》的主要内容包罗赔偿形式、赔偿金额、支付方法、安顿用房面积、安顿所在，是审核拆迁赔偿费的依据。
——筹划部分。卖力筹划总图的评审，核发《建立用地筹划许可证》；卖力报建图的审查，核发《建立工程筹划许可证》。从筹划部分可获取开发项目名称、性质、占地面积，筹划的修建面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及大众配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据。
——建立主管部分。卖力对工程开工条件进行审查，核发《修建工程施工许可证》。从建立主管部分可获取修建工程施工许可证书编号、建立单元、工程名称、工程地点、工程概算、施工单元、监理单元、开工日期等信息。
——修建工程质量监视部分。卖力对建立单元提供的竣工验收陈诉进行存案审查，出具建立工程项目竣工综合验收存案证明。从修建工程质量监视部分可获取开发项目完工的《工程竣工验收存案表》，收罗工程竣工验收时间、竣工验收意见等信息。
——房产治理部分。卖力审查商品房预售方案，核发《商品房预售许可证》；卖力对衡宇修建面积进行丈量，出具测绘陈诉；卖力批准新建商品房所有权初始（大产权证）登记以及分户产权登记。从房产治理部分可获取房产位置、修建面积、产权证号、发证时间等房产生意业务、预售许可证发放信息。

房地产开发业涉及的中介机构主要有工程监理公司和审计师（管帐师）事务所。
——工程监理公司。主要职责是控制工程建立的投资、建立工期、工程质量；进行宁静治理、工程建立条约治理；协调有关单元之间的事情干系。其在工程监理历程中形成的《监理日记》、《监理月报》、《监理事情总结》等资料，对审核房地产开发本钱的真实性具有重要参考代价。
——审计师（管帐师）事务所。卖力对预（决）算陈诉进行审计，出具审计陈诉。审计陈诉是体例决算的依据，对审核预决算差别的真实性具有重要参考代价。
（四）房地产开发业务流程
房地产开发企业开发历程主要包罗开工准备期、组织施工期、预售和产权转移期等阶段。
1.开工准备期。通过招标、拍卖、挂牌得到土地的使用权，取得发改委印发的正式筹划书、筹划部分批准的《建立用地筹划许可证》和《建立工程筹划许可证》、土田主管部分核发的《建立用地批准书》、建委下发的设计方案审定通知书。在治理种种手续的同时，穿插进行施工项目设计，治理建立工程招投标，进行进场前的准备事情。
房地产开发企业在治理《建立工程筹划许可证》前，需提交工程结构施工图，该图中附有相关项目的配筋图。配筋图是由勘测设计单元依据国度颁布的有关设计范例中划定的最小配筋率而设计的受压构件钢筋含量的截面图，按工程结构的差别部位分为底子配筋图、立柱配筋图、横梁配筋图、板层配筋图、楼梯配筋图等，其参考数据是：七层以下的普通住宅每平方米需钢筋30—35公斤；小高层每平方米需钢筋50—60公斤。
2.组织施工期。凭据前期审批的筹划设计图纸和文件，通过正式的招标步伐，组织施工企业进场施工，到建立主管部分治理《建立工程施工许可证》。建立工程的主要承包方法有包工包料和包工不包料两种。
3.预售及产权转移期。凭据国度有关划定治理预售证，组织衡宇销售。预售衡宇时必须取得衡宇主管部分批准的预售许可证。衡宇产权移交给购买者，必须到房管部分治理存案及产权登记手续。
商品房开发事情流程见图10－1－2。

土地准备事情

竞买土地

　　领土局
《国有土地使用证》

发改委

商品房　　　　　　　　　　　
开发事情流程图
项目立项书

开工准备期

项目立项审查

筹划总图的审查
《建立用地筹划许可证》证
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　筹划局

　　　　　　筹划局
《建立工程筹划许可证》

施工图纸审查

确定施工步队
《建立工程施工许可证》
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 建委

组织施工期

签定施工条约
开始施工准备
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 施工单元

验收证明
施工中单项验收
监理公司

工程综合验收

《竣工验收存案表》

质监站

预售及产权转移期

商品预销售
《商品房预售许可证》
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房管局

　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房管局
签定销售条约阶段
《商品房销售许可证》

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房管局
治理产权转移
分户房产证

图10－1－2 商品房开发事情流程
（五）开发产物主要销售方法
主要销售方法可按商品房的完工水平和结算方法进行分类。
完工水平分为：
——商品房预售。是指开发企业将正在建立中的商品房预先出售给买受人，由买受人交付定金大概房价款。
——商品房现售。是指开发企业将竣工验收及格的商品房出售给买受人，由买受人交付房价款。
2.按结算方法分为：
——一次性收款销售。是指买受人一次性将购房款全部交付给开发企业。　
　　——分期收款销售。是指买受人在约定时间内分期、分批将购房款交付给开发企业。　　
——银行按揭销售。又称购房抵押贷款，是指买受人以所购衡宇的产权作抵押，由银行先行支付房款给开发企业，买受人再按月向银行分期支付本息。
——委托销售。是指开发企业委托房地产中介办事机构销售现房或期房并收取购房款，开发企业与受托方结算款项。
——先租后售。是指买受人可以先租住商品房，至买受人有能力购买商品房产权时，开发企业如数退还此前收取的租金，再按租住时议定的代价将商品房出售给买受人。
——售后返租。是指买受人购买商品房后，以双方议定的租价和租期返租给开发企业。
（六）房地产开发企业财务核算
房地产开发企业财务核算执行《企业管帐制度》，上市公司自2007年1月1日起施行《企业管帐准则－－－根本准则》和《企业管帐准则－－－具体准则》。在税务稽察中，应重点存眷以下三个方面的财务核算。
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按《企业管帐准则》中有关商品销售收入简直认原则进行确认。在实际操纵中，开发企业主要在开发产物交付使用，并将发票账单交付给买受人时确认销售收入。

房地产开发企业的开发本钱按本钱盘算东西计入开发产物本钱项目，包罗土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、底子设施费、修建安装工程费、大众配套设施费和开发间接费等；用度按其与项目开发的干系分为开发本钱和期间用度。期间用度可直接进行税前扣除，包罗治理用度、财务用度、营业用度，具体内容见表10－1－1。
房地产开发业本钱用度明细一览表
10－1－1
项目
内容
土地征用及拆迁赔偿 费
指房地产开发时为征用土地所产生的各项用度，包罗土地出让金、劳动力安顿费、青苗赔偿费、土地赔偿费、拆迁赔偿费及其他因征用土地而产生的用度（如耕地占用税）。
前期工
程 费
指土地、衡宇开发前产生的总体筹划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项用度、测绘、勘察、设计、各项临时工程、“七通一平” 等用度。
底子设
施 费
指土地、衡宇开发历程中产生的门路、供热、供水、供电、供气、通讯、照明以及绿化（包罗排污、排洪、环卫）等设施用度。
修建安装工程费
指企业以出包方法支付承建单元的修建安装工程费和企业自营工程产生的修建安装费。
配套设
施 费
指在开发小区内产生的、可计入土地和衡宇开发本钱的、不能有偿转让的各项大众配套设施产生的用度，如锅炉房、水塔、大众茅厕、自行车棚等。凡能有偿转让的大众配套设施如商店、邮局、学校、医院等应在“配套设施本钱”中单独核算。
开发间
接 费
指企业所属的开发部分或工程指挥部分为组织和治理开发项目而产生的各项用度支出，包罗人为、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动掩护费、周转房摊销等。各行政部分为治理公司而产生的各项用度不在此列，应在“治理用度”中核算。

开发项目本钱的核算实行制造本钱法，可分为土地开发本钱、衡宇开发本钱、配套设施开发本钱和代建工程开发本钱。其根本核算步伐：
（1）确定本钱核算东西
开发产物本钱核算东西是指在开发产物本钱的盘算中，为了归集和分派开发用度而确定的用度包袱者。其根本原则是：
①一般的开发项目，以每一独立体例的概算或施工图预算所列单项工程为本钱核算东西。
②同一开发所在、结构类型相同的群体项目，开、竣工时间相近且由同一施工单元施工的，可并为一个本钱核算东西。
③对付个别范围较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，分别本钱核算东西。
本钱核算东西应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互殽杂。
（2）确定开发产物本钱项目。本钱项目是归集生产用度的明细科目，具体反应计入开发产物本钱的生产用度的用途和开发产物本钱组成。
（3）审核开发本钱的真实性与正当性。
（4）归集与分派开发本钱。开发产物完工前产生的直接本钱、间接本钱和配合本钱，应按配比原则将其分派至各本钱东西。其中，直接本钱和能够分清本钱包袱东西的间接本钱，直接计入本钱东西中；配合本钱以及因多个项目同时开发或先后转动开发不能分清包袱东西的间接本钱，应按各个本钱东西（项目）占地面积、修建面积或工程概算等要领盘算分派。
（5）体例本钱盘算单，结转完工产物本钱。盘算已完工开发项目从筹建至竣工验收的全部开发本钱，结转进入“开发产物” 科目。
（6）结转主营业务本钱。按对外转让、销售和结算开发产物的实际本钱结转主营业务本钱。
本钱用度核算流程见图10－1－3。

土地

治理用度

牢固资产

用度总额

期间用度

财务用度

经营用度

直接扣除

土地征用及拆迁赔偿费

前期工程费

底子设施费

建安工程费

配套设施费

开发间接费

开发本钱归集与分派

商品性土地开发

自用土地开发

项目二期

项目一期

大型配套设施

营利性或自用产物

土地开发本钱

衡宇开发本钱

配套设施开发本钱

代建工程开发本钱

商品房

出租房

周转房

代建工程

开发
产物

完工结转

企业自用

主营业务本钱

图10－1－3 本钱用度核算流程

（七）房地产开发业相关税收政策
1．《国度税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税治理问题的通知》（国税发[2001]142号文）
2．《国度税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号文）
3.《 国度税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知》（国税发[2006]187号文）
4．《财务部 国度税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号文）
5. 《国度税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）
二、房地产开发业常见涉税问题及查抄要领
对房地产开发业的查抄，应以已完工或阶段性完工的开发项目为重点，从立项、开发、竣工、销售四个环节入手，全面调取销控台账、销售条约、行政审批文书和证书、招投标条约、施工预决算书、监理记录等资料，运用建安成天职析控制、利润率阐发控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等要领找准疑点，接纳实地查抄与询问视察相结合、账内查抄与外调相结合的要领，全面审核项目的收入和本钱用度支出的真实性和准确性。本节主要对房地产开发业的收入、本钱、用度等常见涉税问题进行剖析，由此而影响的营业税、企业所得税、土地增值税、都市维护建立税、教诲费附加等税款的盘算不再细述。

房地产开发业常见涉税问题
（一）销售开发产物收取的价款和价外用度未按划定入账，隐匿收入
（二）开发产物完工前收取的预售收入未按划定申报纳税，产物完工后未按划定结转收入
（三）以银行按揭方法销售开发产物收取的价款，未按划定结转收入
（四）产生视同销售行为，未按划定结转收入或申报纳税
（五）虚列拆迁赔偿费，虚增本钱
（六）编造条约、协议，虚列、多列或重复列支生产用度
（七）取得不切合划定发票的入账，多列本钱用度
（八）殽杂本钱核算东西，未按配比原则结转产物本钱
（九）将纳资天性支出直接列支当期本钱，淘汰应纳税所得额
（十）扩大期间用度列支范畴及尺度，淘汰应纳税所得额
（一）销售开发产物收取的价款和价外用度未按划定入账，隐匿收入
【问题描述】
1.收取的售房款恒久滞留在销售部分，未按划定入账。
2.接纳委托销售方法销售开发产物，部分售房款由中介办事机构收取并开具发票或收据，开发企业隐匿收入。
3.将售房款剖析为两部分，一部分记入账内，另一部分记入账外。
4.销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按划定入账。
5.私改筹划，增加销售面积，隐匿增加面积部分的收入。
6.旧城改革赔偿给搬家户新房，超出赔偿面积部分的差价款未按划定入账。
7.客户放弃的购房定金、没收的违约包管金、施工方延误工期的罚款收入、取得的政府嘉奖收入、先租后售收取的租金等收入，未按划定入账。
【主要查抄要领】
1.实地察看、了解楼盘开发、销售情况，查对房源销售平面图，视察、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。
2.调取售楼处资料，收集销控台账、销售条约、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售条约统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。检察物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，查对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行查对,查抄企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。
3.调取开发企业与中介办事机构签订的署理销售条约、协议，凭据计提的销售佣金金额和比例反向盘算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差别，并比较查抄中介办事机构的销售明细表，查抄有无剖析开票，隐瞒销售收入问题。
4.将《建立工程筹划许可证》中开发项目的修建面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及大众配套设施等信息，与账面记录面积、实地开发面积查对，查抄有无私改筹划，增加可售面积，销售后不计收入问题。
5.调取开发项目的《动迁衡宇产权变更协议书》或回迁安顿协议，抽取部分拆迁户进行视察，核实变更衡宇的面积和超出赔偿面积差价款的情况，查抄收取的超面积安顿收入是否并入当期应纳税所得额申报缴纳企业所得税，是否按赔偿尺度面积的工程本钱价与差价款之和盘算缴纳营业税等相关税款。
6.视察部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。
7.到金融机构调取企业开户信息和企业主要卖力人、销售卖力人、财务卖力人等相关人员的小我私家银行储备账户、信用卡账户信息，核实有无隐匿账外资金的情况。
【图示】
查抄历程如图10－1－4所示。

金融部分

掌握项目分期、修建面积、修建结构、销售状况

实地察看、视察、询问

统计完工住宅、网点、阁楼、车库、地下室数量

售楼处的查抄

条约、发票与住户查对，收款记录与发票、收据查对，手工台账与电子数据查对，售楼处数据与财务账载数据查对　

收取销售款未入账

询问购房户、回迁户

销售条约、发票、收据，销售台账及电子数据

委托销售协议

储备账户、信用卡信息及储备资金

外部信息收罗

筹划审批资料

回迁安顿协议

物业入住情况

图10－1－4 收入和价外用度查抄流程

【实例】
[例10－1－1]某房地产开发企业连续两年申报亏损，税务构造于2007年7月份对该其企业所得税申报缴纳情况进行了查抄。查抄前，稽察人员先对该企业开发的XX小区进行了实地察看，对门卫及住户进行了视察，发明该企业开发的产物销售情况较好，住宅及车库已根本售完，而企业申报的预售收入却较少，且销售代价偏低。随后，稽察人员调取了企业售楼处、财务部分和工程部分的账簿资料，经查对查抄，确认该企业在收入方面存在三个问题：一是在收取房款时，向买受人开具发票和收据各一张，将开具发票的收入记入账内，而将开具收据的收入记入账外；二是2007年6月预售房余额725万元既未实时结转收入，又未按划定申报缴纳营业税、企业所得税和土地增值税；三是销售车库取得的收入579万元未按划定核。
（二）开发产物完工前取得的预售收入未按划定申报纳税，产物完工后未按划定实时结转收入
【问题描述】
接纳预售方法销售，取得的预售收入未按划定申报缴纳税款。
2.开发产物完工后，预售收入恒久挂在“预收账款”等往来账户，未按划定结转收入并做纳税调解。
【主要查抄要领】
“预收账款”等账户及纳税申报资料，核实预收的房款是否按划定申报纳税。
2.实地察看各期楼盘开发销售进展情况，凭据《工程竣工验收存案表》确定开发产物完工项目，凭据已售楼号、门牌号，比较预售款确定应税收入，与“主营业务收入”和“预收账款”明细账进行比对，核实预收账款是否按划定结转收入。
【图示】
查抄历程如图10－1－5所示。

查对主营业务收入账户及纳税申报表

实地察看各期楼盘开发进展情况

凭据竣工存案表确定完工楼盘

凭据楼号、门牌号，比较预售款确定应税收入

统计应税收入，查抄“预收账款”、“主营业务收入”、“应交税款”等账户。

预收账款未计预售、销售收入，未申报纳税

图10－1－5 预售收入查抄流程

【实例】
[例10－1－2]某房地产开发公司于2004年11月创建，已开发XX花圃一期和二期两个项目，筹划修建面积为20万平方米，其中一期和二期分别为10万平方米。稽察人员于2007年4月对其进行查抄时，发明该公司至2006年底一直未进行完工清算，按预售收入8200万元申报缴纳了税款。稽察人员实地察看了楼盘，对住户进行了视察，了解到该项目一期在2006年上半年早已完工。稽察人员又从质监部分获取了《工程竣工验收存案表》，证实一期工程已于2006年4月竣工验收及格。稽察人员凭据完工楼盘、门牌号，结合销控台账、销售条约、售房发票等资料，与“预收账款”、“主营业务收入”、“应缴税款”账户进行了比对，查出企业未实时进行一期项目完工清算，未实时结转营业收入，少申报缴纳税款。
（三）以银行按揭方法销售开发产物收取的价款，未按划定结转收入
【问题描述】
开发产物，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，未按划定计税。
“短期借款”账户，隐匿收入。
【主要查抄要领】
1.到贷款银行查抄银行按揭的包管金账户存款余额（银行按贷款额的5%－7%收取包管金），推算按揭贷款数额，与结转的收入比力，查找涉税问题。
2.到开发企业开户银行查询按揭贷款的发放情况，查对计税收入。
3. 查对银行存款日记账与银行对账单，查抄从银行按揭贷款账户转入的款项是否记入“预收账款”或“主营业务收入”。
【实例】
[例10－1－3]税务构造在查抄某房地产公司时，发明该单元在“短期借款”科目中有一笔800多万元的贷款，经查对原始凭证，只有一张银行进账单作为附件。经查抄利息支付凭单，系本公司职工的按揭贷款利息。经询问公司卖力人及财务人员，查明该公司为解决资金紧张问题，以公司职工购房名义治理“虚假按揭”，取得按揭贷款归公司使用，贷款利息由公司包袱。凭据税法例定，按揭贷款手续齐全，衡宇购销条约已经签订，在执法上已经产生效力，应确认收入。同时，该公司列支的应由购房者小我私家包袱的按揭贷款利息应调增应纳税所得额。
（四）产生视同销售行为，未按划定申报纳税
【问题描述】
1.以开发产物抵顶质料款、工程款、告白费、银行贷款本息、动迁赔偿费等债务，未按划定计税。
2.以开发产物调换土地使用权、股权，未按非钱币性资产互换的准则进行税务处理惩罚。
3.将开发产物用于捐赠、赞助、告白、样品、职工福利、嘉奖、对外投资、分派给投资者，未按划定申报纳税。
【主要查抄要领】
1.比对房源销控台账登记的开发产物销售数量、财务账簿登记的已确认相关收入的开发产物销售数量，查找两者之间的差别，进行实地视察，核实未售房产的真实性。
2.审查各项集会记录、董事会决议，核实有无抵债、赠送等特殊事项产生。
3.审查互助建房协议，查抄以衡宇所有权调换土地使用权、股权等是否按划定核算收入。
4.视察、询问部分债权人，核实恒久挂账的大额未付款项的真实性，查抄是否有隐匿售房款的行为。
【实例】
[例10－1－4]甲房地产开发公司无房地产开发资质，挂靠在乙房地产开发公司，以乙开发公司第二项目部的名义在税务构造治理了税务登记，并独立申报纳税。其后，甲公司以每亩30万元的代价向乙公司购买土地126亩，自行开发住宅。2006年10月，税务构造在对甲房地产开发公司进行查抄时，发明其仅向乙公司支付土地款2500万元。经审查土地转让条约及增补协议，确认甲公司将其开发的一栋商品楼（40套住宅）抵顶了拖欠乙公司的土地款。
（五）虚列拆迁赔偿费，虚增本钱
【问题描述】
1.虚增拆迁户数，多列拆迁赔偿费。
2.虚增赔偿金额，多列拆迁赔偿费。
 【主要查抄要领】
1.向拆迁治理部分（拆迁办公室）了解拆迁政策，并获取《衡宇拆迁许可证》，调取《衡宇拆迁安顿赔偿协议》，抽取部分拆迁户进行视察了解，审查包罗赔偿形式、赔偿金额、支付方法、安顿用房面积、安顿所在，核实是否多列拆迁赔偿费。
2.将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，到有关银行考核企业银行存款账户、企业卖力人和财务卖力人等有关人员的储备账户、信用卡账户，查抄资金支付行为的真实性，核实有无资金回流情况。
（六）签订虚假条约、协议，虚列、多列或重复列支本钱用度
【问题描述】
1.签订虚假单项条约，取得虚开发票，加大建安工程费。
2.从有关联干系的贸易公司购进质料，向关联企业发包或分包工程，人为提高质料代价或建安用度，转移利润。
3.接纳包工不包料方法发包工程，在开发企业提供的质料、水电和其他物资已凭发票计入开发本钱的情况下，指使施工企业按劳务费和质料价款的合计金额再次开具发票，并包袱其多开部分的税款，重复列支开发本钱。
【主要查抄要领】
1.接纳工程本钱总量控制法，视察了解本地同类开发产物的平均修建本钱，对代价过高的修建本钱进行重点审查。
2.聘请专业的工程造价师，比较图纸，进行工程量和工程造价评估，与企业列支数额进行查对。凭据工程结构施工图中配筋图的设计，运用中国修建科学研究院开发的PKPM结构设计软件或聘请专业技能人员，盘算出单体项目需用的钢筋重量，再凭据钢筋市场代价确定钢筋本钱，与决算书中的本钱进行比力，寻找差别。
3.审查施工条约和预（决）算书，查对工程内容，参照审计事务所出具的审计陈诉，对决算超出预算代价过高的项目，重点审查单项条约、增补协议的真实性。
《质料物资进场试验陈诉》，核实有关质料的真实性。
关联企业，通过行业比力、营业通例等方面比拟阐发是否存在利用关联干系转移利润。
款项支付的约定要求，审查企业资金支付情况，对恒久挂账的大额应付款项，到对方核实未付款项的真实性。
【图示】
查抄历程如图10－1－6所示。

编造协议、条约，虚列、多列、重列工程本钱

实地察看、了解开发地块状况

土地征用、拆迁费审查　

审查企业付款记录及往来账户。

调取监理公司施工监理记录

审核施工图纸，进行工程量和工程造价评估

通过实地察看、外部视察及工程本钱总量控制，审查协议、条约、预决算的真实性。比较现金和应付账款科目审查付款的真实性。

工程总量及本钱的核实

资金流的查抄

调阅拆迁文件，了解拆迁户数、政策

视察询问拆迁户

审查施工条约和预决算书

图10－1－6 虚列、多列或重复列支本钱用度

【实例】
[例10－1－5]某房地产开发企业开发的产物为框架结构的楼房，账面反应建安本钱达928元/㎡,远高于本地700－800元/㎡的平均水平。稽察人员通过调阅、阐发施工条约、变动条约、施工监理记录，证实项目施工无特殊性；审核付款记录发明有近千万元的工程款通过现金支付或挂在应付款中。通过核实款项支付，审查开发企业卖力人的集会记录，取得了该开发企业通过编造虚假变动条约，唆使建安企业虚开建安发票的证据。另外，稽察人员发明该单元与施工方签订单项虾池土方回填条约400万元，经实地视察本地群众和政府,项目开发前政府已将开发地块周边公路修好，不存在大面积虾池，属虚假条约。在核实购进的保温砂浆时，通过监理部分视察取证，证实该项目墙体保温是由施工单元用废弃的塑料泡沫颗粒掺上水泥抹墙完成的，没有用保温砂浆，监理记录也无送验的该质料，属虚构业务。
（七）取得不切合划定的发票入账，多列本钱用度
【问题描述】
1.取得旧版作废发票入账。
2.涂改、伪造、自行填开发票入账。
3.取得第三方开具的发票入账。
4.取得开具内容不实的发票入账。
【主要查抄要领】
收罗大额本钱用度发票的开具时间、发票代码、发票号码、开票单元、开具项目及金额等信息。对差别字段进行排序阐发，并在CTAIS中查询发票流向,发明问题,区别处理惩罚。

（1）查抄发票版次，检察有无旧版作废发票。国税函[2004]521号文划定自2004年7月１日起启用新的普通发票编码规矩。新版发票在发票右上角由12位代码和8位号码组成。
（2）审核发票代码信息与发票上的印章单元及实际业务是否一致，查抄有无从第三方取得发票问题。
（3）从发票开具陈迹上辨别真伪。检察有无调解打印格式、字体，反面有无复写陈迹等问题。对从一般纳税人取得的发票是否是微机票（国税发[2006]78号划定一般纳税人自2007年1月1日起开具的普通发票纳入增值税防伪税控系统治理）。
查询发票流向，对有问题发票外调取证。
3.比较条约、协议、预决算和付款情况，审查开具内容的真实性。
【图示】
查抄历程如图10－1－7所示。

排序阐发

票面
审查

陈迹辨别

CTAIS发票流向查询

查询、比对阐发

外调取证

开具内容真实性审查

条约、预决算

付款情况查对

对差别字段排序阐发，查找疑点。在CTAIS中查询发票流向，审核发票出处的正当性。比较条约、协议、预决算及付款情况审查开具内容的真实性

取得违规发票，多列本钱用度

图10－1－7 取得不切合划定的发票查抄流程

（八）殽杂本钱核算东西，未按配比原则结转产物本钱
【问题描述】
凭据开发项目的特点及实际情况确定本钱核算东西，所有开发工程本钱在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发本钱。
2.企业各期本钱核算杂乱，提前列支下期项目的本钱。
3. 一次性列支应由各期分摊的土地本钱（含土地隶属本钱）。
4. 未单独核算有偿转让或自用配套设施的本钱，将其全部计入可售衡宇开发本钱。
5.虽单独核算有偿转让或自用配套设施的本钱，但只分摊修建安装工程费，而土地本钱、前期工程费、底子设施费、借款利息等用度在已售衡宇中分摊。
6.产生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转本钱。
【主要查抄要领】
《建立工程筹划许可证》及筹划总图，确定本钱核算东西。查抄是否按确定的本钱核算东西归集与分派开发用度。
2.审查土地转让协议是否有附加条件，查抄在账面如何列支、分摊，有无全部计入完工产物本钱。
测绘陈诉，确定完工项目总可售面积。审核是否将拆建换建面积、产权归全体业主所有的大众配套设施、开发企业自用的配套设施及周转房等不可销售或出租的衡宇面积计入总可售面积。是否按测绘陈诉中的修建面积盘算可售面积。
4.查抄企业开发产物本钱明细账，审查是否将有偿转让或自用的配套设施开发本钱计入可售衡宇开发本钱。成天职配盘算表核算内容是否缺项，分摊比率是否准确。
5.凭据当期销售面积以及可售单元工程本钱，盘算当期销售本钱。查抄企业销售本钱明细账，将销售本钱与销售收入比拟阐发，复核计入销售本钱的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致，有无销货退回只冲减收入不冲减本钱问题。
【图示】
查抄历程如图10－1－8所示。

可售面积、已售面积的审查

注意开发本钱（土地本钱）、开发产物、主营业务本钱、牢固资产等科目，比较销售数据、条约、协议进行审核，准确盘算结转产物本钱

与销售收入比对，确定已售面积　

销售本钱结转的审查

殽杂本钱核算东西，不配比结转产物本钱

完工本钱结转的审查

销售本钱的盘算

完工产物本钱结转

确定可售总面积

土地本钱的结转

独立核算项目本钱结转

已售、退回产物本钱结转及冲回

筹划总图的审查

确定本钱核算东西

图10－1－8 殽杂本钱核算东西查抄流程

（九）将资天性支出直接列入当期本钱，淘汰应纳税所得额
【问题描述】
1.将办公用的电子设备、汽车、音像设备等牢固资产计入销售用度或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除。
投资建立的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按牢固资产进行账务处理惩罚。
3.在开发小区内制作的会所、售楼部、停车场库、物业治理场等产权归开发企业所有的，未按牢固资产进行账务处理惩罚。
【主要查抄要领】
1.通过现场查抄，核实有无可有偿转让的配套设施,如商店、银行、邮电所等。
2.查抄牢固资产明细账，核实是否作为牢固资产治理。
3.审核看立项陈诉书和竣工验收单，了解公用设施、配套设施和经营资产的处理惩罚情况，查抄企业治理产权情况，核实是否将产权为本企业所有的开发产物作为牢固资产进行账务处理惩罚。
【实例】
[例10－1－6]稽察人员查抄某房地产公司的XX花圃项目时，发明其账面记录的配套设施有幼儿园和居委会、配电室等，而经实地查抄发明有2000平方米的会所作为企业办公用房。经审核牢固资产明细账，发明账面未登记该项目。稽察人员到房管部分收罗了有关信息，证实该会所已治理房权证，产权属开发企业所有。经询问企业卖力人及财务人员，查明企业将会所的制作本钱500余万元直接计入已销衡宇开发本钱，多转营业本钱。
（十）扩大期间用度列支范畴及尺度，淘汰应纳税所得额
【问题描述】
1.预售收入作为告白费、业务宣传费、业务招待费的盘算基数，多列治理用度。
2.开发产物完工前的借款利息，一次性计入当期损益，虚增财务用度。
【主要查抄要领】
1.以核实的销售收入为基数盘算告白费、业务宣传费、业务招待费的扣除尺度，审核是否多列“三项用度”。审核以前年度结转扣除的“三项用度”是否凌驾3年期限（2008年1月1日起，告白费、业务宣传费的扣除执行新的《企业所得税法》）。
2.审核银行借款利息支付凭证，是否属于本钱东西完工前产生的，是否计入开发产物本钱。

思考题：
开发产物可售面积、已售面积？
2.从房地产企业外部羁系部分可收罗哪些信息，有何用途？

第二节 公路运输业查抄要领

一、公路运输业经营治理及核算特点
（一）公路运输业简述
公路运输是交通运输业的其中一项业务，主要是指以公路为运输途径，通过使用运输东西将货品或旅客送达目的地，使其空间位置得到转移的业务运动。
（二）公路运输业经营治理特点
1.根本结构
公路运输企业一般设经理、办公室、财务、安保、业务(车队)等部分及下属的站（场）等部分，各部分按职责开展事情，以实施完成货运或客运业务。
公路运输企业组织结构见图10－2－1。
经理