房地产相关术语总.docx

第二章：与面积有关的观点01）、修建面积：修建物各层面积总和，每层修建面积按修建物勒角以上截面盘算，包罗使用、帮助面积和结构面积 02）、使用面积：修建物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和，便是总套内使用面积之和除以总修建面积。03）、帮助面积：修建物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。 04）、公摊面积：1 大众门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼办事的大众用房和治理用房的修建面积2、 各单位与楼宇大众修建空间之间的分开以及外墙墙体水平投影面积的50%05）、套内修建面积：套内使用面积与套内墙体面积之和。106）、公用修建面积：整栋楼的修建面积 套内修建面积 不应分摊的修建面积 07）、结构修建面积：修建物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和08）、使用率：使用面积与修建面积之比，用百分数表现。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。09）、实用率：套内修建面积和住宅面积之比。 10）、商品房销售面积：套内使用面积 + 分摊的服从修建面积11）、(住宅)衡宇使用面积： 是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包罗日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线盘算。12）、(住宅)衡宇修建面积：衡宇的修建面积系指衡宇外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包罗阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220M以上（含220M）的永久性修建。13）、套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包罗在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 14）、套内阳台修建面积：套内阳台修建面积均按阳台外围与衡宇外墙之间的水平投影面积盘算。其中关闭的阳台按水平投影全部盘算修建面积，未关闭的阳台按水平投影的一半盘算修建面积。15）、住宅套内使用面积：是每套住宅内除墙体厚度外合部净面积的总和（即地毯面积）。其中包罗卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、蕴藏间、壁柜、户内楼梯（按投影面积）、阳台。斜面屋顶结构的房间，层崎岖于的部分不计入面16）、衡宇施工面积：是指陈诉期内施工的衡宇修建面积，包罗本期新开工面积和上年开发跨入本期继承施工的衡宇面积，以及上期已停建在本期复工的衡宇面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的衡宇面积仍包罗在施工面积中，多层修建应填各层修建面积之和。17）、预售面积：是指陈诉期末已竣工的可供销售或出租的商品衡宇修建面积中，尚未销售或出租的商品衡宇修建面积，包罗以前年度竣工和本期竣工的衡宇面积，但不包罗陈诉期已竣工的拆迁还建、统建代建、大众配套修建、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的衡宇面积。18）、衡宇预测面积：预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的正当销售项目）销售中，凭据国度划定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的衡宇丈量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国度丈量范例对尚未施工的衡宇面积进行一个预先丈量盘算的行为，它是开发商进行正当销售的面积依据。 19）、衡宇实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后，工程计划相关主管部分审核及格，开发商依据国度划定委托具有测绘资质的衡宇衡宇测绘机构参考图纸、预测数据及国度测绘范例之划定对楼宇进行的实地勘测、画图、盘算而得出的面积。是开发商和业主的执法依据，是业主治理产权证、结算物业费及相关用度的最终依据。20）、人均住宅修建面：（新增指标）是指按居住人口盘算的平均每人拥有的住宅修建面积。盘算公式：人均住宅修建面积（平方米/人）=住宅修建面积居住人口21）、人均住宅使用面积：是指按居住人口盘算的平均每人拥有的住宅使用面积。盘算公式：人均住宅使用面积（平方米/人）=住宅使用面积居住人口22）、共有修建面积分摊系数：整幢修建物的共有修建面积与整幢修建物的各套套内修建面积之和的比值，即为共有修建面积分摊系数。23)、住宅结构面积：是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积。第三章：房地产面积的测算一、修建识图在衡宇销售中最常用的是户型图，它是将修建平面图简化，以便清楚地表现每一套衡宇的平面结构和房间的相对位置。一套完整的修建施工图包罗修建总平面图、修建施工图、结构施工图、暖通几空调施工图、给排水施工图、电器施工图等。1、总平面图用来说明修建物所在具体位置和周围情况干系的平面图，一般在图上标出拟建修建物和周围已建修建物的外形、层数和它们的相对位置干系，标出修建物周围的地形、门路、水源、电源等，图上一般绘有指北针。2、修建施工图：包罗修建平面图，修建立面图、修建剖面图。修建平面图：按一定比例绘制的修建物水平剖视图，表现修建物的平面形状、水平偏向(收支口、走廊、楼梯、房间、阳台等)的部署和组合干系。是全套图纸中具有重要引导作用的图纸。3、修建立面图：按一定比例绘制的修建物在垂直偏向上的投影图，主要表现修建物的外观形状，是做外部装修的外部依据。4、修建剖面图：按一定比例绘制的把修建物沿竖直偏向剖开的投影图，主要表现修建物的内部结构形式、空间干系。5、结构施工图：主要表明修建结构专业的设计内容，同时反应修建、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求。6、效果图：有小区总体效果图和装修效果图，是由专业人员设计的，在修建物尚未建成前对修建物的多种描述，是一种对修建物进行美化的要领。7、鸟瞰图：是指在一定的高度由上往下直视整个项目社区及各方位的效果图。 8、俯视图：是指用投影要领由修建物的屋顶往下直至地面的下视图 9、上视图：是指用投影要领由修建物的地面往上直至屋顶的上视图 10、立面图：是将衡宇的下正面用正投影要领在垂直投影面积得到的投影图，它表现修建物的外部形状和高度等。 11、剖面图：是指按划定比例绘制的把修建物沿竖直偏向剖开的剖视图，它扼要表现修建物的结构形式和构建的位置。 12、标准平面图：指按划定比例绘制的把修建物水平剖面视图，表现修建物内房间、走道、楼梯、墙柱等在水平线上的位置。（单位户型图、装饰见参考图） 二、盘算全部修建面积有哪些？1）永久性结构的单层衡宇，按一层盘算修建面积；多层衡宇按各层修建面积总和盘算。2）屋内的夹层、插层、技能层及楼梯、电梯间等其高度在米以上部位盘算修建面积。3）穿过衡宇的通道，衡宇内的门厅、大厅，均按一层盘算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在米以上的，按其水平投影面积盘算。4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按衡宇自然层盘算面积。5）衡宇天面上，属永久性修建，层高在米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在米以上的部位，按外围水平投影面积盘算。6）挑楼、全关闭的阳台按其外围水平投影面积盘算。7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积盘算修建面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半盘算修建面积。8）与衡宇相连的柱走廊，两衡宇间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积盘算。9）修建间永久性的关闭排挤通廊，按其外围水平投影面积盘算修建面积。10）地下室、半地下室及其相应收支口，层高在米以上的，按其外围（不包罗采光井、防潮层及掩护墙）水平投影面积盘算。11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积盘算。12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为衡宇外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际丈量数据时，按幕墙外围水平投影面积盘算修建面积；在修建施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米盘算，竣工后盘算竣工面积时仍接纳150毫米的数据。13）属永久性修建有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积盘算。14）依坡地修建的衡宇利用吊脚做排挤层，有围护结构的，按其高度在米以上部分的外围水平面积盘算。15）有伸缩的衡宇，若其与室内相通的，伸缩缝盘算修建面积。三、盘算一半的修建面积有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半盘算面积。2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半盘算面积。3）未关闭的阳台，按其水平投影面积一半盘算面积。4）修建物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半盘算面积。5）修建物间有顶盖的排挤通廊，按其投影面积的一半盘算面积。四、不盘算修建面积的有那些?1）空出衡宇墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2）检验、消防等室外爬梯。3）没有围护结构的屋顶水箱、修建物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4）修建物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。5）舞台及背景悬挂幕布、背景的天桥、挑台。6）修建物内外的操纵平台、上料平台及利用修建物的空间安顿箱罐的平台。五、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用面积包罗套（单位）门以外的室内外楼梯、内外廊、大众门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技能层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层办事的值班警卫室、修建物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。公摊率：公摊面积与修建面积之比；六、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层排挤层中作为大众使用的机动车库、非机动车库、大众开放空间、都会大众通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的修建面积、消防遁迹层；为了整栋修建物使用的配电房；百姓防护地下室以十种情况不计入修建面积凭据新的国度级标准房产丈量范例，10种情况下修建面积不盘算。10种情况包罗：1、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技能层和地下室、半地下室；2、突出衡宇墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；3、衡宇之间无上盖的排挤通廊；4、衡宇的天面、挑台、天面上的花圃、泳池；5、修建物内的操纵平台、上料平台及修建物的空间平台及修建物的空间安顿箱、罐的平台；6、骑楼、过街楼的底层用作门路街巷通行的部分；7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖修建的衡宇；8、运动浅易衡宇；9、与衡宇室内不相通的衡宇间伸缩缝。10、据了解，新的房产丈量范例将按精度品级差别，分别允许误差范畴为0.26、0.6、1.4，而旧标准允许面积丈量误差为1.4。第四章：相关修建分类知识1、从组成衡宇修建结构的质料分：木结构（老楼，一般为12层修建）砖木结构（老楼，一般为13层修建）砖混结构（一般为6或7层修建）钢筋混凝土结构（高层修建，为8层以上的修建）钢结构（例如纽约市贸大厦）2、从衡宇层数高度分：低层 13层（木结构、砖木结构）多层 46层（砖混结构）中高层 79层（钢筋混凝土结构）高层 1030层（钢筋混凝土结构）超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）3、按衡宇修建耐火性和耐久性水平分：一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）二级 50100年以上(砖混)三级 2550年（平房）4、衡宇修建用途分：生产性修建；居住修建；大众修建名词解释:低层：低层衡宇是指高度低于或便是10米的修建物，一般是1-3层修建物，如平房、别墅等。低层衡宇一般修建结构简朴，施工期短，制作本钱低廉，给人以亲切安定、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间标准优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层衡宇占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的都会难以遍及开发。多层：多层衡宇指高于10米、低于或便是24米的修建物。多层衡宇一般为4 -8层，一般接纳砖混结构，少数接纳钢筋混凝土结构。多层衡宇一般规格(房型)整齐，通风范光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层衡宇公用面积少，得房率相应提高，这是许多人喜欢多层衡宇的主要原因。小高层： 人们一般把7层至11层的修建称为“小高层”。小高层住宅一般接纳钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安定、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染水平低等优点，很受购房人接待。同时，小高层对土地的利用率提高，土地本钱相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越来越多板式小高层：作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的界说。一般说来，7至11层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。 跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层摆设起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层摆设卧室、书房、卫生间等。复式：复式住宅在观点上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，摆设卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。第五章：衡宇修建结构相关知识一、衡宇修建构件一幢修建物一般是由底子、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。二、衡宇承重结构的根本构件类型钢筋混凝土结构（还包罗钢结构、钢和钢筋混凝土结构）：承重的主要结构构件全部接纳钢筋混凝土制作（主要承重部件为梁和柱）。砖混结构：承重的主要结构接纳梁、柱和墙体制作 。梁和柱是指砖混结构衡宇楼板及梁是钢筋混凝土制作，墙体是用砖或砌体修建的。 砖木结构：承重的主要结构接纳砖、木制作的。其他结构（浅易结构）：承重的主要结构接纳竹、砖石、等质料制作的浅易衡宇。差别修建结构的优缺点比力：砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。三、地基与底子地基：地基指底子底面以下，受到荷载作用影响范畴内的部分岩、土体。整个修建物的全部荷载都通过底子传给地基来蒙受。地基蒙受荷载的能力是有一定限度的。底子：底子是衡宇的重要组成部分，位于衡宇的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，便是衡宇的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为底子。底子用来蒙受衡宇的全部荷载，并将荷载传给地基。底子的类型：按底子的质料及受力特点分类：（1） 刚性底子：刚性底子是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性质料制作的底子，这种底子抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。（2） 柔性底子：钢筋混凝土底子称为柔性底子。底子按结构形式分：（1） 条形底子：（2） 独立底子：指呈独立柱墩形式的底子，是钢筋混凝土排架结构柱下底子的主要形式之一。（3） 筏板底子：又叫满堂红，一般为50CM厚，对多层和高层修建，本地基土质差，接纳条形底子不能满足地基的容许承载力和修建物上部结构的容许变形时或当修建物要求底子具有足够的刚度以调治不均匀下沉时，可接纳筏板底子。（4） 箱型底子：用于高层修建。（5） 桩底子：预制桩、灌注桩、钢桩、组合质料桩底子的应用：（1） 多层住宅七层及其层以下可接纳砖混结构，可凭据地基情况接纳柔性底子、筏板底子，如需要与桩相结合。（2） 中高层住宅可接纳框轻结构、框剪结构，凭据地基情况接纳柔性底子、条形底子、筏板底子，如需要与桩底子结合。（3） 高层住宅可接纳框剪结构、剪力墙结构，凭据地基情况接纳筏板底子、箱型底子并与桩底子相结合。四、墙体分类：（1） 按平面位置：外墙和内墙；（2） 按墙的偏向：纵墙和横墙；（3） 通常纵墙间的间距为衡宇的进深，横墙间的间距为衡宇的开间；（4） 按墙的受力分：承重墙、非承重墙。五、楼层、地面：（1） 楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层 、木楼层。（2） 按施工要领：现浇、预制。六、楼梯：（1） 楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。（2） 楼梯形式：直跑式、双跑式等。（3） 楼梯的使用性质：主要楼梯、帮助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯七、屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。屋顶类型：平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般接纳3%以下，上人屋顶坡度为1%-2%。坡屋顶：坡度较陡，一般在10%以上。曲面屋顶：一般用在大跨度的大型修建。明在筹谋 赢于市场