湖南盛世嘉园装修管理手册.docx

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时间：2021年x月x日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
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湖南盛世嘉园装修管理手册

房屋使用说明书
一、房屋基本情况
1、 盛世嘉我商住楼共十二栋，总建筑面积为71866平方米。临待面一层，设计为商铺，其余为车库和杂房；二至六层为住宅，共562户。本工程依据国家《住宅建设装修及设备标准》设计建造的砖混结构建筑，室内现有的墙体均为承重结构墙，用户装修时不得拆除与重开门窗洞。
2、 每户住宅由入口、客厅、厨房（餐厅）、卫生间、主卧室及卧室、阳台等组成，根据住户的具体条件，厨房（餐厅）、卫生间的布置可以在设计提供的方案中做出自己的选择，一经确认，不应更改。每户均设计空调室外机托台，并预留空调冷凝水管道，请在安装空调时将冷凝水接入其中。
3、 本楼的户门为具有防盗、隔音、保温三种功能的住宅专用门。 防盗门钥匙分A、B两类，A钥匙两片，为装修施工时使用，B钥匙为6片，为家用钥匙。当B钥匙使用时，A钥匙自动作废；外窗统一采用铝合金推拉窗。
4、 电源：用户配电箱统一设在一楼，分户使用，设计负荷4KW。配电箱内漏电开关跳开后，应首先检查是否有不安全用电隐患，确认无误后，先按一下复位按钮，再合开关。
二、燃气使用
1、 本小区邵阳市煤气公司供应的天然气，住户须购买经煤气公司确认的天然气灶具和热水器，并由煤气公司专人安装、调试、点火，原有的旧煤气灶具请与煤气公司联系改造后才能安全使用。
2、 住户可自行到市煤气公司开通天然气的使用，使用前请认真阅读煤气公司发放的《用户手册》，注意用气安全。
3、 使用时，如感觉燃气管道边有漏气时应立即报告市煤气公司进行检修。
4、 燃气灶工作时，若发现火焰顔色突然发黄，如果可以排除灶具自身的原因，有可能是室内氧气不足，应开启外窗。
5、 与灶具相连的软管应采用耐油加强橡胶管或塑料管，其耐压能力应大于4倍工作压力。当发现软管用的时间较长，已失去弹性（按下去比较硬）时，应及时更换新软管。
三、电力户表的交接使用：
1、 交验业主身份证明、销售部房款已交证明；
2、 签署前期服务合同和业主临时公约，办理有关装修手续；
3、 预交一定数量的电费；
4、 物业服务处将预交电费输入IC卡；
5、 用户将IC卡插入与自己相对应的电表，即可使用。
四、住宅使用须知
为了维护房屋业主的合法权益，确保用户拥有良好的居住环境，特作如下说明：
1、 根据房屋设计用途使用房屋，请勿改变其性质使用，住宅内的梁、柱墙均为结构件，装修时切勿破坏，以免影响结构的安全。
2、 住户室内装修时，请注意各种线路预埋管道的保护，以免受到破坏。
3、 燃气采用城市管道天然气，请务必按照燃气公司的有关规定，安全使用燃气。
4、 电视信号由市有线台提供，装修时请使用符合市有线台标准的接插口中。
5、 宽带线路由中国电信预埋，使用者请与服务处联系可直接与电信局联系。
6、 住宅楼厅、卧室地面为预应空心板，不具备防水性能，请住户勿将过量的水弄湿地面，以免造成渗漏；住户装修时，不要对地面、天花板进行开洞、穿孔、大面积钉钉等，否则会影响结构安全性。
7、 卫生间已进行防水处理，住户在装修时请勿破坏防水层；厨房、阳台为现浇楼面，未另做防水处理，不能进行闭水实验，只能做泼水实验。
8、 不可在楼内外、屋面上搭建棚屋及各类建筑，不听劝告者，管理处有权配合有关单位强制拆除，其费用由当事人支付。
9、 住户须配合毗邻房屋的正常维护和维修。
10、 为保证建筑外观整洁，同时避免破坏时暗管线，住户必须将空调安装在预留位置，不得随意钻孔。
11、 消火栓：DN65口径，L=25米长衬胶水龙带和19mm水枪喷嘴。栓口有调压功能。由消防队员使用。
12、 移动式灭火器；每个消火栓箱下部均设二瓶FM4磷酸铵盐干粉灭火器 ，装粉量4kg，必要时用户可自行取用。平时用户阅读灭火器上使用说明，学会使用。
13、 给排水设施：所有给排水公共设施用户均不得拆改。
14、 户内给排水立管不得拆改。排水横支管不应改动。给水户内水表之后管段，在征得管理部门书面同意后可请专业人员帮助调整。
15、 卫生设备选型应根据用户已经选定的排水与支管施工现状进行选型，请选型时注意排水口距墙的距离，其中大便器须选用下排水式。
16、 一层设计为小型及微型汽车停放库（指长宽高分别小于或等于4.8m、1.8m、2.0m的车辆），机动车由人大路入口进入小区，车库采用电动门系统，用户可以遥控车库门的开闭。
17、 遵照建设部试点小区要求，须保持住宅外观形象，住户装修请勿超过外墙滴水线，不能在窗外安装防盗窗（网）。
18、 本公司开发的小区实行物业管理，住户须遵守物业管理章程、物业管理制度，物业管理公司将给住户提供优质的服务。同时有权对住户的违规使用进行制止，并报相关职能部门处理。
19、 在承诺的保修期内，住宅本身如出现质量问题，住户应及时向本公司报修，公司将无偿提供服务。超过保修期申请维修，费用由住户承担。因住户使用不当或擅自改动结构、设备、管线、不当装修，造成的质量问题或对其他住户的损失，本公司不承担保修责任，由事故人承当相应责任。

盛世嘉园装修管理规定

为加强盛世嘉园房屋装修的管理和监督，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护大楼环境整洁、美观及住户的正常生活秩序，使住户有一个安全、清洁、优美、舒适的居住环境。参照国家有关法律政策和《业主临时公约》，针对业主（住户）对房屋进行装修，应当保证建筑工程质量和结构安全，符合物业管理、消防、供水、供电、供气、环境保护等有关规定和标准，特制定以下有关规定：
一、装修审批
1、 房屋装修应由业主本人（或业主委托人持业主书面委托书）会同其委托的装修施工单位提前3天向物业管理部申报；
2、 详细如实填写《房屋装修申请表》，经管理部审批同意后，由业主（住户）和装修施工单位签定《装修工程责任书》，装修施工单位负责人还应签定《防火责任书》。
3、 申请人在办理申请后，应向管理部交纳装修保证金、公用设施使用维护补偿费（用于楼道粉刷、道路清理）、装修垃圾清运费等相关装修费用（详见《人和物业管理收费项目及标准》），同时须持负责人一张一寸免冠照片，领取《装修施工许可证》，挂于施工现场。工程完工后，经管理部验收，无违章等情况发生，管理部在1个月内退还装修保证金，否则，要从保证金中扣除相应违约或赔偿金，多退少补。
4、 装修作业人员，凭身份证或其它有效证件及一张一寸免冠照片到管理部办理《装修人员出入证》，凭证方可出入小区。
5、 办公楼或商铺的装修需由消防部门审批的，还须到消防部门办理相关审批手续，审批后，按审批要求进行装修。
6、 对未向管理部申报或不符合规定条件自行开工的装修工程，管理部有权采取强制措施制止其装修行为，并处以500—1000元违约金。
二、装修范围
1、房屋装修活动必须严格按照《住宅使用说明书》要求进行设计和施工，保证建筑物结构的使用安全，禁止下列行为：
1）房屋装修涉及公共设施、公共空间；
2）改变房屋承重结构；
3）在承重墙上穿洞，拆除边接阳台的墙体、门窗；
4）不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙壁、超负荷吊、安装大型灯具等；
5）任意创凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；
6）破坏或者拆改卫生间的地面防水层；
7）使用不符合消防要求的装修材料；
8）户内给水管全部为暗埋，由物管部人员告知所标明暗埋管线位置，暗埋管线部位严禁使用电锤或凿打，以保证水管的安全使用；
9）其他违章装修活动。
确需适当改变或加大负荷的，应通过设计院设计并征得物业管理部同意，采取相应保护措施，并承担相应责任。
2、为使大楼外观美观整洁，不得随意安装外置防盗网，但可在物业管理部统一尺寸规格、用材要求下，在玻璃以内或不凸出外墙范围内安装内置防盗网；雨阳棚、门面招牌要在物管处的统一要求下安装；不得随意改动。
 3、安装空调须按物业管理部规定安装：室外机必须按设计要求装在指定位置，并统一排放冷凝水，无设计指定位置的须由物管理部批定位置，且支架应采用不锈钢材质，支架尺寸符合物管要求。
4、禁止擅自拆改供电、通讯线路。
三、装修施工管理
1、 转换层装修应自开工之日起的 90日内完成装修。如确实需要延期，装修公司应提前10日（或业主委托人持业主书面委托书）前来物业部办理延期手续。
2、 房屋装修施工作业时间为每天7：00—12：00，14：00—19：00；在节假日及非工作时间内，不得进行有噪声及散发刺激性气味的施工，否则，物业管理部有权责令停工，并处以100—200元违约金。
3、 房屋装修施工必须遵守安全操作规程，保证作业人员及周围居民和财产的安全。因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等，应由装修公司负责修复赔偿，并处以100—1000元违约金。
4、 装修施工临时动火，应提前向管理部申报，并填写《临时动火申请表》，说明动火部位，使用工具的品种、负荷、动火作业起止时间，动火作业安全措施等，本小区违者责令停工，并处以300—500元违约金。
5、 装修施工作业应遵守消防规定，施工单位必须负责施工现场的消防工作。每个作业现场应至少配备一个干粉灭火器，并指定施工负责人为防火负责人，签定《防火责任书》，负责施工现场的防火安全工作，确保各项防火安全措施的落实，如因违反装修管理规定所发生的消防事故，由导致事故的施工单位按规定承担一切经济及法律责任。
6、 散装建材须袋装处理，并做到成袋扎口，拖运垃圾时残留在楼梯上的渣土需及时清理干净。 
7、 装修施工人员必须保证公共设施完好、清洁，未经物管部批准不得随意在公共通道堆放装修材料，严禁在楼道内乱涂乱画，违者将责令恢复原状，赔偿经济损失，并处以300—500元违约金。
8、 装修垃圾能袋装的必须袋装，不能袋装的应全部用绳索捆扎，并按照物业管理部指定的位置、方式和时间进行堆放，由物业管理部统一清运。严禁向窗外、阳台外抛撒垃圾，严禁在楼梯、过道、天台等公共场所堆放垃圾，严禁将垃圾倒入下水道或将生活污水由雨水管道排放。违者将处以500—1000元违约金。
9、 需留宿楼宇装修户内的施工人员，必须持有效证件由施工单位负责人出面到物业管理部办理担保手续后，方可留宿。严禁私自留宿在楼宇装修户内，违者将报公安部门部理，并处以每人次100—200元违约金。
10、 装修施工人员凭《装修人员出入证》出入小区，工作期间应佩戴此证；《装修人员出入证》不得涂改或转借，不慎遗失应立即到物业管理部补办。
11、 物业管理部对装修户每天将不定时派人进行巡查，装修施工单位应将在申报时办理的《装修施工许可证》及施工平面图挂在施工现场，以便于巡查工作的进行（隐蔽工程须经物业管理部检验合格后才能进行下一道工序施工）。
12、 物业管理部对上述违规问题轻者责令现场纠正，重者将下发《装修违规通知单》，限期整改，并视情节轻重, 给予相应处理。对拒不接受处理或屡次违反规定的装修单位,  情节严重者, 物业管理部有权取消其在本小区的装修资格，并保留追究其法律责任的权力。
四、设施现状确认：
1、泡水48小时：确认卫生间无渗漏水。
2、通水试验：确认卫生间、阳台下水道无堵塞，通水流畅。
3、电器线路绝缘检测：确认空调线路，插座线路，照明线路绝缘良好。
五、装修期间补充注意事项：
1、建筑构件外立面、梁体及公墙禁止敲凿和打孔，地面、顶棚打电锤不得超过2.5公分，并不得开槽，特殊情况需要开槽时，长度不允许超过50公分，深度1公分。室内电气线路,上水管线区域不得敲凿、打电锤和钉钉子。地面每平方米限载200公斤，堆放装修材料须分别堆放并靠梁堆码不得超载。以防楼面开裂。
2、管线安装按安全操作规程横平坚直并穿管，同时吊顶骨架材料须涂防火涂料。
3、严禁梁体外地面砌砖墙，只允许砌轻质隔墙。
4、厨房卫生间下水管及地漏改道不允许穿过地面，若需改道必须提出报告申请，不能影响地面结构，并在封闭前进行通水试验，确认无漏水，并出具保证不渗漏水的书面承诺书，水电安装其隐蔽工程，在封闭施工前须经物管部指派专人现场打压和电器线路的绝缘检测（有偿服务），确认无渗漏水和绝缘达到要求后方可进行封闭施工。
5、厨房、卫生间吊顶必须留承水弯检修口，主下水管封闭装饰应便于随时拆除。 
6、装修期间必须确认电动工具及其他用电器绝缘良好，不漏电，方可使用，否则由此造成电器线路故障而引起单元总屏跳闸，引起其他入住业主投诉的将处装修违规违约金。
7、楼道间禁止设计改变任何设施结构的装饰内容，门口不得摆放有碍楼道畅通的设施。 
8、楼道间不得存放装修垃圾。必须定时送到指定垃圾区域。
9、装修期间，户内外不得设置和张贴有关宣传内容的广告。严禁撬门，越窗私自侵占他人房间住宿、加工装修材料，一经查出将严格按规定处违约金。
10、阳台、窗台不得用木方及其他衬托物凉晒衣物。否则由此造成物品坠落甚至造成任何严重后果的，必须承担一切责任。
11、严格遵守装修作息时间施工，禁止在规定时间以外使用有影响小区环境的噪音设备。
12、雨棚、防盗窗必须严格按物管部尺寸、颜色要求制作。
13、装修期间，装修公司有配合物管部督促装修人员共同维护大楼装修秩序的义务，对于施工期间的一切违规行为应予以制止。
以上事项，请装修队伍共同遵守。严格按规定内容文明施工，否则由于违章施工造成严重后果的，将处100—1000元违约金，直至扣除装修押金，情节特别严重的将通过法律途径进行处理。
六、装修验收程序：
1、装修验收前须提供水电安装图。
2、具备装修补充规定第一项目的确认资料。
3、参照装修申请审批内容进行逐项验收。若装修项目超出审批内容，擅自改动主体结构的，装修保证金不予退还，并责令恢复原状。
4、电器线路由物管部专人进行免费检测一次，达不到标准的经装修人员整改后按200元/次进行补检。对于在整改过程中存在困难，物管部可协助装修方提供有偿检修服务，由物管部开具安装维修单，费用按50元/半天收取，以此类推，直至合格。
5查阅档案，无任何装修违规行为。
6、其他必须符合物管要求，方可在验房单上签字认可。
七、违章装修处理措施
物业管理部工作人员有权检查装修情况，装修人员应自觉接受巡查人员的检查、监督、指导，对违反规定者，物业管理部有权采取如下措施：
1）责令停工；
2）责令恢复原状；
3）扣留或没收工具；
4）停水、停电；
5）赔偿经济损失；
6）处以违约金；
7）诉诸法律。
以上几种处理可同时并处。
邵阳市人和物业管理有限公司盛世嘉园管理部
                                  二00七 年  六 月 一 日

中华人民共和国建设部令110号

《住宅室内装饰装修管理办法》已于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，现予发布，自2002年5月1日起施行。
部长：汪光焘
二○○二年三月五日

《住宅室内装饰装修管理办法》

第一章 总则
第一条为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公
众利益，根据有关法律、法规，制定本办法。
第二条　在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，应
当遵守本办法。
本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称
装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。
第三条 住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。
第四条 国务院建设行政主管部门负责全国住宅室内装饰装修活动的管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。
第二章　一般规定
第五条　住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承
重结构；
（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
第六条　装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
（一）搭建建筑物、构筑物；
（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（三）拆改供暖管道和设施；
（四）拆改燃气管道和设施。
本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。
第七条　住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。
第八条　改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。　　第九条　装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。
第十条　装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量。
第十一条　装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。
第十二条　装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。
第三章　开工申报与监督
第十三条　装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。
非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。
第十四条　申报登记应当提交下列材料：
（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；
（二）申请人身份证件；
（三）装饰装修方案；
（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；
（五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；
（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。
非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。
第十五条　物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。
装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。
第十六条　装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装
修管理服务协议。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
（一）装饰装修工程的实施内容；
（二）装饰装修工程的实施期限；
（三）允许施工的时间；
（四）废弃物的清运与处置；
（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
（六）禁止行为和注意事项；
（七）管理服务费用；
（八）违约责任；
（九）其他需要约定的事项。
第十七条　物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。
第十八条　有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。
第十九条　禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。　　第二十条　装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。
第二十一条　任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量
缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。
第四章　委托与承接
第二十二条　承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审
查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。
第二十三条　装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有相应资质等级的装饰装
修企业。
第二十四条　装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利
和义务。
住宅室内装饰装修合同应当包括下列主要内容：
（一）委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；
（二）住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求
以及质量验收方式；
（三）装饰装修工程的开工、竣工时间；
（四）装饰装修工程保修的内容、期限；
（五）装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；
（六）合同变更和解除的条件；
（七）违约责任及解决纠纷的途径；
（八）合同的生效时间；
（九）双方认为需要明确的其他条款。
第二十五条　住宅室内装饰装修工程发生纠纷的，可以协商或者调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
第五章　室内环境质量
第二十六条　装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。
第二十七条　住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他地方。
第二十八条　住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。
第二十九条　装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。
第六章　竣工验收与保修
第三十条　住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。
物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。
第三十一条　住宅室内装饰装修工程竣工后，装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的，应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。
第三十二条　在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。
第七章　法律责任
第三十三条　因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。
装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。
第三十四条　装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十五条　装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处500上1千元以下的罚款。
第三十六条　装修人违反本办法规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处500上1千元以下的罚款。
第三十七条　装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十八条　住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：
（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款；
（二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的罚款；
（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款；
（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。
第三十九条　未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。
第四十条　装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。
第四十一条　装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处1千元以上1万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处1万元以上3万元以下的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。
第四十二条　物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。
第四十三条　有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。
第八章　附 则
第四十四条　工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。
第四十五条　住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理，按照《建设工程质量管理条例》执行。
第四十六条　省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以依据本办法，制定实施细则。
第四十七条　本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第四十八条　本办法自2002年5月1日起施行。

邵阳市盛世嘉园商住小区
前期物业管理委托合同

第一章 总则
第一条　本合同双方当事人：
委托方（以下简称甲方）：邵阳市金瑞房地产开发有限公司；
受本商住小区开发商的委托，签订本合同（委托书见附件1）。
受托方（以下简称乙方）：邵阳市人和物业管理有限公司；
根据国家有关法律、法规、政策、在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将邵阳市盛世嘉园商住小区委托给乙方实行统一、专业化物业管理，特订立本合同。
第二条　物业基本情况
物业类型：多层，坐落位置：邵阳市火车南站开发区27-2# 、28-2#地，占地面积42869m2，建筑面积：71866m2 (委托管理的物业构成细目见附件2)。
第三条　乙方提供服务的对象为本物业全体业主和非业主使用人，本物业的全体业主和非业主使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章　委托管理事项
第四条　房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面，承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。
第五条　公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备等。
第六条　市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、池、停车库等。
第七条　公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。
第八条　附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等。
第九条　公共环境卫生清扫、保洁，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等。
第十条　道路交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条　配合公安部门维护住宅小区（大厦）的公共秩序，做好安全防范工作。
第十二条　管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料和业主档案材料（资料清单见附件3）。
第十三条　配合社区居委会组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条　乙方提供的物业管理服务不承担业主、非业主使用人的人身安全与财产保管责任。
第三章　委托管理期限
第十五条　本合同委托管理期限为三年。自二○○七年 八月 日零时起至二○一○年 八 月 日 时止。
第四章 双方权利义务
第十六条　甲方权利义务
（一）代表本物业（盛世嘉园）的全体业主、非业主使用人签订《物业管理委托合同》，维护业主、非业主使用人的合法权益；
（二）制定业主公约并督促业主和非业主使用人遵守业主公约（物业使用守则）和物业管理公共规章制度；
（三）执行业主大会或业主代表大会的各项决议，接受广大业主的监督；
（四）监督公共建筑、公用设施的合理使用；
（五）审核乙方提出的物业维修计划预算书，监督物业维修专项资金的合理使用，并负责物业维修专用资金不足部分的筹集；
（六）审定乙方提出的物业管理方案和物业管理公共规章制度；
（七）向乙方提供物业管理用房300平方米,其中物业经营用房 平方米;
（八）当业主和非业主使用人不按规定交纳物业管理费用时,负责催交或以其他方式偿付;
（九）贯彻执行并督促业主遵守物业管理有关法律、法规、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作和宣传教育、文化娱乐活动；
（十）协调处理本合同生效前发生的遗留问题；
附件3：资料清单列明项目 ，协助移交；
第十七条　乙方权利义务：
（一）对业主和非业主使用人违反国家有关法规、规章及业主公约和物业管理公共规章制度的行为根据情节轻重，采取批评、规劝、制止等措施，或提请有关行政职能部门处理。
（二）可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
（三）依据政府有关法规政策和本协议向业主、非业主使用人收取物业管理各项费用；
（四）向业主和非业主使用人告知物业使用的有关规定，当业主和非业主使用人装修物业时，告知有关限制条件，在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正，对拒不改正的，应当告知甲方，并报有关行政管理部门依法处理。
（五）编制物业公共部位、公用设施、设备的维修计划预算书和维修资金使用方案，经甲方审核后组织实施；
（六）编制物业管理方案和拟定物业管理公共规章制度，经甲方审定后组织实施。
（七）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商同意后报有关部门批准方可实施；
（八）为业主、非业主使用人提供房屋自用部位、自用设备设施的维修养护等特约有偿服务，建立健全本物业的物业管理档案资料；
（九）协助处理本合同生效前发生的遗留问题；
附件3：资料清单列明项目 ，协助移交；
第五章　物业管理服务质量
第十八条：乙方按国家规定的二级服务标准执行服务质量，实行目标管理。
第六章　物业管理服务费用
第十九条　甲方委托乙方向业主、非业主使用人收取下列费用：
（一）物业管理综合服务费：按双方的约定标准由乙方收取：住宅：0.6元/每平方米建筑面积·月（优惠价为0.5元，优惠至业主委员会成立）、非住宅2.00元／每平方米建筑面积·月、空置房按上述标准的70％收取；本物业的物业管理综合服务费利润率原则上为10％；
（二）装修垃圾清运费：按物价部门规定的标准一次性收取，按建筑面积每平方米1元；
（三）水、电周转金：按物价部门规定的标准在入住时一次性收取；
（四）公共设施设备、共用部位的用水、用电（如公共照明等）费用按实（含亏空分摊部分）结算，由乙方向业主、非业主使用人代收代缴；电耗亏空部分按户或按使用量分摊收取；经双方约定住宅每户每月10元由乙方包干。
（五）受供水、供电部门委托，由乙方向业主、非业主使用人代收代缴水、电费的，乙方经实际使用量向业主、非业主使用人收取水、电费。
（六）停车管理费、泊位费：按物价部门规定的标准收取。
（七）法律、法规、政策规定的其他费用；
业主和非业主使用人不按规定交纳各项物业管理费用，从逾期之日起按每天应缴额的１‰交纳滞纳金；三个月后仍不缴交的，乙方可向人民法院申请强制追缴。
第二十条　根据市府有关规定，委托乙方管理利用本物业设置广告，并负责收取广告设置费，其广告设置费收入的50％按规定缴主管部门开设的本物业维修资金专户，50％用于物业管理。
第二十一条　乙方对业主和非业主使用人的房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其他特约服务，由乙方与当事人按市场价格协商收费。
第二十二条 房屋的共用部位，公用设施、设备，公共场地的日常维修、养护及大中修的更新改造，由乙方提出预算计划，经甲方审查同意后，报物业维修资金主管部门核拨，列入维修资金开支。
第七章　违约责任
第二十三条　甲方违反本合同第十六条规定，造成乙方不能按期完成规定管理目标的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应承担赔偿责任。
业主、非业主使用人违反有关规定的行为造成其他业主、非业主使用人经济损失的，行为人应承担赔偿责任。
第二十四条　乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应承担赔偿责任。
第二十五条　乙方违反本合同第六章约定，擅自提高物业管理服务收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应承担赔偿责任。
第二十六条　甲乙双方任一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方违约费；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。
第八章　附　则
第二十七条　本合同期满后，乙方全部完成合同约定内容，大多数业主和非业主使用人反映满意，甲方应与乙方续订合同。
第二十八条　双方可对本合同的条款进行调整、补充，或以书面形式签订补充协议的，补充协议与本合同具有同等效力。
第二十九条　本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
第三十条　本合同正本连同附件共7页，一式三份，甲乙双方及物业行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第三十一条　本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十二条　本合同执行期间中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意向邵阳市仲裁委员会申请仲裁。
第三十三条　本合同自签订之日起生效。

甲方签章：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
代表人签名：

乙方签章：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
代表人签名：
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2007年7月28日

盛世嘉园业主