湖畔春天西苑A区项目申请报告.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第77页 共77页目 录第一章申报单位及项目概况41.1 项目申报单位概况41.2 项目概况71.3主要编制依据81.4项目建设内容与规模101.5投资估算与融资方案111.6主要技术经济指标11第二章发展规划、产业政策和行业准入分析132.1规划背景分析132.2产业政策142.3行业准入分析15第三章资源开发及综合利用分析183.1资源开发方案183.2资源利用方案183.3资源节约措施19第四章节能方案分析224.1概述224.2节能规范和用能指标234.3能耗状况及指标分析244.4节能措施及效果分析25第五章建设用地征地拆迁及移民安置分析315.1项目选址及用地方案315.2土地利用合理性分析325.3移民安置分析33第六章工程方案346.1工程概况346.2建筑设计指导思想与原则346.3项目总体规划方案356.4景观与绿化396.5主体建筑设计406.6结构设计416.7给排水系统436.8电气系统476.9电梯系统54第七章环境和生态影响分析637.1环境与生态现状637.2生态环境影响分析647.3生态环境保护措施677.4地质灾害影响分析687.5特殊环境影响68第八章经济影响分析698.1投资估算与融资方案698.2行业影响分析718.3区域经济影响分析72第九章社会影响分析73第一章申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况1.1.1项目申报单位项目申报单位：河南信合建设投资集团有限公司1.1.2项目概况项目区概况：固始背靠中原，面向华东、华南经济区，区位优势明显，交通便利。既处于信阳、六安、阜阳小经济圈的中心，又处于郑州、武汉、南京、上海大经济圈内腹地。紧靠京九铁路、京珠高速，宁西铁路、沪陕高速、312国道、204省道、216省道穿境而过，阜阳国际交通港近在咫尺，固始逐渐成为豫、皖两省交界区域性中心城市。县城建成区面积35平方公里，人口34万，是“河南省卫生县城”、“河南省创建文明城市工作先进城市”，获得“中国人居环境范例奖”。农村集镇面积71.2平方公里，集镇人口29.8万人。有12个乡（镇）被确定为国家、省、市重点镇或综合改革试点镇。综合实力快速提升。2007年县内生产总值115.6亿元，财政收入2.89亿元，全社会固定资产投资68.75亿元，社会消费品零售总额43.92亿元，金融机构各项存款余额87.56亿元，各项贷款余额43.33亿元，城镇居民人均可支配收入8944元，农民人均纯收入3852元。县域经济基本竞争力连续五年跻身中部百强县（市）行列。工业发展势头强劲，以县城工业集聚区和史河湾工业集聚区为重点，大力发展园区经济，以援生制药、唯雪啤酒、固始蓼风、三高固始鸡、正和集团等为龙头的重点工业企业发展到137家，其中销售收入超亿元工业企业8家，超5000万元18家。拥有国家级农业产业化重点龙头企业1家，省级7家，市级9家。形成了柳编加工、木材加工、粮油加工、茶叶加工、畜禽水产品加工等五大加工业，培育了劳动密集型、资源加工型、科技创新型和出口创汇型的工业体系。新农村建设步入全国先进行列。全县文明村庄达到127个，沼气示范户12536户,80%农户住上了楼房和砖混房。全县公路通车里程2000多公里，油路1000多公里。光纤网络用户达6万多户，程控电话总量突破16万户，移动电话用户超过18万户，宽带用户突破7000户，均位于全省县区前列。基本实现村村通班车、通油路（水泥路）、通广播电视、通程控电话和移动电话无盲区，被评为“全国社会主义新农村建设示范县”和“全省社会主义新农村建设试点县”。中央党校在全国推广“固始模式”，新农村建设高层论坛也在固始成功召开。社会事业和谐发展。慈济高中、固始一中进入省级示范性高中行列，以永和高中为代表的民办学校发展到171所。近年来，固始县委、县政府实施城市化带动战略，并确立了现代化、生态化和区域性物流中心的城市发展方向，城市建设快速发展。随着城市人口不断增加，住房需求日益增加；随着城市化水平不断提高，城市人居观念正在发生根本性变化以及现代化城市发展的客观需要，建设“统一规划，合理布局；综合开发，配套建设”的现代化住宅小区已势在必行。项目申报单位概况：河南信合建设投资集团有限公司，原固始信合房地产开发有限公司，成立于1998年9月，注册资本1亿元，经营范围为房地产开发经营，位于固始县城陈元光广场世纪大厦。公司具备房地产开发二级资质，系中国扶贫开发会员单位和信阳市工商联合会会员企业。公司成立以来，一直秉承“品牌、责任、规范、服务、效率、细节”的经营理念，始终坚持以一流的工程，一流的小区奉献社会，以良好的信誉服务于社会，从年开发不足10万平方米的小公司，一跃成为年开发能力达80万平方米的集团公司，综合经济技术实力排名全县第一，房地产开发占据固始县市场60%以上，在固始县房地产项目的筹划、运作、建设等方面具有无可比拟的优势。公司先后在固始、郑州成功开发的踏月寺街现已成为固始县最繁华的中心商业街；2004年开发的22万平方米纯生态、智能化小区香樟苑，是固始县又一亮点；信合集美建材大市场经营品种齐全，成了固始及周边县市最大的专业市场。2005年建设的凤凰新城开发项目，是一个集文化教育、休闲旅游、现代人居、商贸物流、工业园区为一体的现代化城市新区。2006年建设的湖畔春天小区，占地600亩，总建筑面积53万平方米，已售出房屋1300多套，全部入住可容纳20000余人。于2007年建设的金色阳光住宅小区占地195亩，规划建设面积18万平方米。信合集团开发建设的住宅小区在给固始居民生活方式和人居观念带来巨大变革的同时，也成为固始大型人文品质社区的典范之作。2010年，集合集团确立了“立足本土，面向全国”的发展战略，积极开拓县外市场，进军二、三线城市，在信阳、郑州、焦作、鹤壁、合肥都投资了自己的房地产项目。1.2 项目概况1.2.1项目名称项目名称：信和湖畔春天西苑A区项目1.2.2项目拟建地点项目拟建地点：项目选址位于固始县凤凰新城，红苏路西侧，番国大道南侧。土地用途为商住用地，容积率3.99，绿地率42.7%。1.2.3用地规模项目总用地面积67001.56平方米（约100.5亩）。1.2.4工程地质条件该区地质结构稳定，根据中国地震烈度区划图（1990），项目区地震烈度为度防震。1.2.5水文条件项目场址地下水主要为上层滞水，贮存于上部素填土及粉质粘土中，水位随季节影响较大。1.2.6气象条件固始县四季分明，气候宜人，处于亚热带向暖温带的过渡地带，气相温和湿润。主要气候条件如下：年平均气温 15.3极端最高气温 40.9极端最低气温 -20年平均相对湿度 74.5%年平均日照时数 2172.9h年平均降水量 1194mm年最大降水量 2019mm年最小降水量 721mm主导风向 东北风年平均风速 3.1米/秒历年最大风速 18米/秒平均无霜期 222天1.3主要编制依据1.3.1主要政策文件中华人民共和国城乡规划法；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国城市房地产管理法；城市房地产开发经营管理条例；中华人民共和国建筑法；中华人民共和国节约能源法；中华人民共和国招投标法；河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定；国务院办公厅关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）；国务院国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200726号）；国土资源部 关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知（国土资发2007236号）；建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）；建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知；河南人民政府关于贯彻国发（2007）24号文件切实解决城市低收入家庭住房困难问题的实施意见（豫政（2007）72号）；关于制止违规集资合作建房的通知（建住房 2006196号）；信阳市人民政府关于印发信阳市城市房屋拆迁管理办法的通知（信政200324号）；固始县城市总体规划(20042020年)；城市用地分类与规划建设用地标准；始县土地利用总体规划；固始县土地利用年度计划。1.3.2其他依据其他国家及省、市有关房地产开发的现行政策；其他有关现行工程技术方面的标准、规范、指标和要求；项目申报单位关于编制项目申请报告的委托书；项目申办单位提供的有关基础资料；编制人员调查的有关资料、数据等。1.4项目建设内容与规模根据市场需求预测和企业发展能力、资源条件等现状，初步确定本项目建设内容为：总建筑面积为67001.56m2，其中：高层住宅面积为217359 m2，商业面积为45291m2，花园洋房面积3308 m2，会所、幼儿园面积1723 m2，公厕垃圾站等建筑面积68 m2 。1.5投资估算与融资方案项目总投资人民币45474万元，融资方案：建设资金由项目单位自筹解决。1.6主要技术经济指标项 目单 位数 量 备注建设用地M67001.56总建筑面积M267749其 中高层住宅建筑面积M217359商业建筑面积M45291花园洋房M3308公厕垃圾站建筑面积68人防地下车库面积M14015普通地下车库面积M13702地下自行车库面积M6517居住总户数户2154户型比其中户型面积90M户86840.3%90M户型面积144 M户128659.7%容积率-3.99建筑密度%26.8绿地率%42.7停车位个2188其 中地上个249地下个1939第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1规划背景分析“十一五”期间，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了“保增长、保民生、保稳定”的方针，许多地方政府则把发展房地产作为“保增长”的主要途径，从而出现了房地产市场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进一步飙升。过高的房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。“十二五”期间房地产业应从“保增长”转向“保民生”，在控制、防范和释放风险的前提下，进入一个平稳健康的发展期。未来五年要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。要加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。坚持科学发展观的指导，严格按照“十二五”规划的总方针，落实“十二五”规划的总部署，要以生态、环保、节能为主，真正的使规划落实到实际中，真正保障百姓安居乐业。信阳市政府有关部门制定了信阳市住房建设规划20082012及信阳市住房建设计划20082012，以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，引导住宅产业健康、协调、可持续发展。该项目建设符合国家、省和固始县 “十二五”规划、住房建设规划20082012及住房建设计划20082012选址布局、建设规模、结构和年度建设计划要求。2.2产业政策国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知（国办发200438号）规定：针对固定资产投资增长过快、规模过大，同时煤、电、油、运和重要原材料供求紧张的矛盾突出，加大对部分投资过热行业宏观调控。2004年以来，国家发展改革委加强了对房地产业投资跟踪调查，定期分析房地产市场形势，严格清理和控制高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等高档房地产项目开发建设，积极配合有关部门把好“土地和信贷”两个闸门，督促地方落实中央有关调控措施，确保房地产投资规模控制在合理水平以内。关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见规定切实调整住房供应结构：一是制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十二五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十二五”发展规划和近期建设规划。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。二是明确新建住房结构比例。“十二五”时期，要重点发展普通商品住房。综上所述，本项目符合国家现行相关产业政策，可以实施。2.3行业准入分析依据城市房地产开发经营管理条例的内容：为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据中华人民共和国城市房地产管理法的有关规定，制定相关规定如下：（1）房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。（2）房地产开发经营的原则应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。（3）设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：企业的注册资本在100万元以上，并且满足4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件做出高于前款的规定。（4）房地产开发建设1）明确的房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。2）确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。3）房地产开发用地应当以出让方式取得，但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。（5）房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。综合上述条例规定，本项目各项条件均符合中华人民共和国城市房地产管理法和城市房地产开发经营管理条例的相关规定，有利于推进房地产业的建设工作。第三章资源开发及综合利用分析3.1资源开发方案本项目不涉及到资源开发。3.2资源利用方案一、建筑材料利用情况本项目作为住宅楼建设，所用材料包括三材、石灰、卵石、沙砾等。（1）钢材：可由当地或武汉市、郑州市购进。（2）水泥：水泥由当地水泥厂供应，如华新水泥有限公司出品的425#、325#、525#水泥，其水泥经抽样检验，性能指标均满足标号要求。水泥出厂直接采用汽车运至工地。（3）木材：可从本地购进（4）片、块、碎石材料：本项目所用的片、块、碎石材料主要岩性为石灰岩，可由本地料场供应，上述料场的材料经试验，可用作上、中、下面层材料，也适用于路面基层、垫层、构造物和防护工程。（5）砂、砾石材料：周边砂、砾石、中（粗）砂材料均比较丰富，采运方便。（6）施工用水：项目区域内有市供水管网接入环状供系统，所以本区域内施工期间，施工用水非常方便，水质较好，对混凝土无腐蚀作用。其中三材用量估算为:钢材：212.16吨;水泥：9440.6吨;木材：138.3吨。二、根据区域水文地质资料，地下水位年变化幅度约为0.5米，本场地地下水主要赋存于第四系覆盖层及风化基岩孔隙、裂隙之中，其类型为潜水，地下水主要补给来源由大气降水补给。本项目基础部分与地表（下）水有联系，只在施工过程中有轻度固体污染，可由地表（下）水自洁消除，项目建成后所产生的废水、废气、废固都统一经市政设施收集集中排放处理，不会对地表（下）水造成不利影响。3.3资源节约措施3.3.1 节地措施3.3.1.1 优化结构，控制户型项目以市场需求为准绳，使住宅的供给结构与居民的收入结构和消费需求结构相适应，满足不同层次的住房需求，从而使有限的住宅用地在各个层次中达到合理配置，最大限度地节省土地。鉴于可持续发展的需要，控制户型，充分满足不同层次收入者的住房需求。3.3.1.2 拓展空间，充分利用鉴于土地资源紧缺的基本国情，能够用于住宅建设土地的有限性，因而拓展空间，提高土地的利用率，就成为必然的选择。3.3.1.3 提高质量，延长寿命随着经济发展、收入增加，城镇居民的住房需求从保障型向舒适型享受型转换，对住房功能、品位、环境的要求也越来越高。要求房地产开发商从质量、功能方面多下工夫。提高质量，延长住宅寿命就是其中重要一环。本项目注重提高住宅质量，改善功能，既满足不断提升的住房需求，又能避免拆建带来的资源浪费，还可以缩减新建住宅量，节省住宅用地。3.3.1.4 合理布局，高效利用在住宅楼建设中，同量的土地布局合理与否，对土地资源的利用效率会产生重大的影响。本项目注重住宅楼的规划设计，合理安排用地，尽可能提高住宅面积的比重。3.3.2 节材措施当前，一些城市和村镇大量使用粘土砖，建筑建造中普遍使用钢材，钢材消耗高出发达国家10%25%，新型和可再生建筑材料、墙体材料、节能保温材料、节能门窗等使用率低，循环利用率低，造成资源的极大浪费。本项目拟采取以下措施，推广节材。（1）使用可循环利用的新型建筑体系（如钢结构、木结构）；（2）应用高性能、低耗材的建筑材料（如高强混凝土、高强钢筋等）；（3）因地制宜地选用当地的、可再生的材料及产品；（4）装修一次到位，减少耗材、耗能和环境污染；（5）对废弃的建筑垃圾及时进行回收与再利用。3.3.3 节水措施（1）大力推广节水型器具。配水装置和卫生设备是水的最终使用单元，它们节水性能的好坏直接影响着建筑节水工作的成效，大力推广使用节水器具是实现建筑节水的重要手段和途径；（2）供水系统中，尽量使用节约型阀门、水龙头等产品，做到有效合理用水，减少浪费；（3）加强用水管理，配置流量计、水表等计量工具，对用水装置实行管理，消除跑冒滴漏；（4）大力发展中水设施。探索生活污水回用和雨水利用技术。第四章节能方案分析4.1概述能源是人类赖以生存的物质基础。在当今世界，能源和环境，是全人类共同关心的问题，也是关系我国社会发展的重要问题。我国正处在经济发展的重要阶段，随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，工业化、城镇化进程的加快，能源需求将大幅度上升。我国能源正面临以下严峻的形势：一是储量严重不足，我国人均能源资源占有量仅为世界平均水平的一半；二是能源利用效率远低于世界先进水平，我国的能源利用效率目前仅为33，比发达国家落后20年，相差近10个百分点；三是以煤为主的能源结构导致环境污染严重；四是大量进口石油严重威胁国家的经济安全。能源大量消耗和环境严重污染的粗放型经济增长模式，影响全面建设小康社会总目标的实现。能源是中国崛起的动力，也是制约我国经济社会发展的重要因素。要缓解能源约束，减轻环境压力，保障经济安全，实现可持续发展，必须按照科学发展观的要求，高度重视行业节能措施的制定和推行。节能是解决我国能源问题的根本途径，是当前经济工作的一项紧迫任务，是全面落实科学发展观的本质要求。要从战略和全局的高度，充分认识加强节能工作的极端重要性和紧迫性，增强忧患意识和危机意识，增强历史责任感和使命感，把节能摆在更加突出的战略位置，采取更强有力的措施，努力实现“十二五”节能目标，促进国民经济又快又好地发展。4.2节能规范和用能指标4.2.1节能规范公共建筑节能设计标准（GB507.32-2005）绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）绿色建筑技术导则(建科【2005】199号)夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JCJ134-2001）民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JCJ26-95采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）地源热泵系统工程技术规范（GB50366-2005）民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB50364-2005） 民用建筑热工设计规范（GB50176-93）建筑照明设计标准（ GB50034-2004）建筑采光设计标准 （GB/T 50033-2001）城市道路照明设计标准 （GJJ45-91）采暖居住建筑节能检验标准（ JGJ 132-2001）民用建筑电气设计规范（ JGJ/T16-920）空调通风系统运行管理规范 （GB50365-2005）4.2.2用能指标该项目单位面积负荷指标：商业按100W/m2估算，住宅按40W/平方米估算，经计算该项目负荷为13912 KW。该项目建设期用水量为1300T/D,运行期最大日用水约为1700T/D，最大时用水量为1400T/D。4.3能耗状况及指标分析信阳为夏热冬冷地区，根据建筑物所在地区、气候与建筑类型等特点，对各项指标进行分析。一、夏热冬冷地区护围结构传热系数和遮阳系数限值围护结构部位传热系数K W/（m2k）屋面0.70外墙（包括非透明幕墙）1.0底面接触室外空气的架空或外挑楼板1.0外窗（包括透明幕墙）传热系数KW/（m2k）遮阳系数SC（东、南、西向/北向）单一朝向外窗（包括透明幕墙）窗墙面积比0.204.70.2窗墙面积比0.33.50.550.3窗墙面积比0.43.00.50/0.600.4窗墙面积比0.52.80.45/0.550.50.25且0.30窗墙面积比0.30且0.35窗墙面积比0.35且0.45窗墙面积比0.45且0.50北（偏东60。到偏西60。范围）冬季最冷室外平均气温54.74.73.22.5-冬季最冷室外平均气温54.73.23.22.5-东、西（东或西偏北30。到偏南60。范围）无外遮阳措施4.73.2-有外遮阳措施（其太阳辐射透过率20%）4.73.23.22.52.5南（偏东30。到偏西30。范围）4.74.73.22.52.5本项目的建筑物的造型设计简洁、完整，尽量避免复杂的轮廓线，但局部也服从了建筑美观的要求。2、门窗设计建筑物的外窗及阳台门的气密性等级，不低于现行国家标准建筑物外窗空气渗透性能分级及其检测方法GB7170规定的级，7层及7层以上的外窗及阳台门的气密性等级，不低于该标准的级。各部分的传热系数（KW/（m2.K）和热惰性指标（D）屋顶*外墙*外窗（含阳台门透明部分）分户墙和楼板底部自然通风的架空楼板户门K1.0D3.0K1.5D3.0按表2的规定K2.0K1.5K3.0K0.8D2.5K1.0D2.53、建筑物的屋顶受阳光照射的建筑物屋顶，表面温度比其他围护结构高得多，夏季用沥青材料的平屋顶表面温度可达6070oC，对室内温度影响很大，顶层住房冬冷夏热现象十分明显。对此，除必须考虑与隔热保温措施以外，还从建筑设计角度考虑在顶屋设置通风隔热层等，形成2次隔热，减少屋面温度的影响。三、采暖空调和通风节能设计1、根据当地资源情况，经技术经济分析，及用户对设备运行费用的承担能力综合考虑，本项目不配置采暖设施，但预留空调外机摆放位置，在设计统一的分体空调器室外机安放搁板时，充分考虑其位置有利于空调器夏季排放热量、冬季吸收热量，并应防止对室内产生热污染及噪声污染。2、采用分散式空气调节器进行空调(及采暖)时，其能效比、性能系数必须符合国家现行有关标准中的规定值。3、建筑采暖、空调设备，优先采用符合国家现行标准规定的节能型采暖、空调产品。4、今后有条件的话，采用太阳能等可再生能源。5、建筑通风设计时充分考虑了处理好室内气流组织，提高通风效率。四、电力本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，全速选择负荷中心，节约电能。1、采用先进的施工技术和设备，提高能源利用效率，降低能源消耗。不得选用已公布淘汰的机电产品，国家产业政策限制内的产业序列和规模量。2、合理规定施工时照明度数，节约用电。3、选用高效率、低能耗的变压器。4、采用功率因素自动补偿装置，提高功率因素，减少电能损耗。5、采用常规道路照明灯具时，灯具效率低于60者不应选用。6、采用泛光灯时，灯具效率低于55者不应选用。第五章建设用地征地拆迁及移民安置分析5.1项目选址及用地方案5.1.1项目建设地点依据我国现行的城乡规划及土地利用、环境保护等法律法规、标准和拟建项目性质及特征、有害因素状况，结合建设地点的规划与项目址水文、地质、气象等因素，保障和促进人群健康需要，进行综合分析确定。同时考虑以下选址原则：符合当地土地利用规划；选择水电、交通便利之地，具有良好的投资前景和投资价值；以人为本，符合住宅项目建设；避免占用耕地。根据以上场址选择原则，经综合分析，最终选定固始县凤凰新城，红苏路西侧，番国大道南侧地块，占地面积约100.5亩。项目选址符合固始县土地利用总体规划(20062020)要求，选址已经取得规划许可证，选址可行。5.1.2场址土地权属类别土地类别：该项目用地属固始县建设用地；土地用途：该宗地用途为居住用地；土地权属：该项目用地属于国有出让土地。5.1.3土地利用状态项目址地形平整；该项目建设将从项目规划与设计开始，在项目建设和运营期，充分考虑合理利用土地资源。5.1.4土地面积及取得土地方式该项目建设用地面积约100.5亩。建设单位经“招拍挂”程序，合法取得土地开发权，土地权属为国有出让。5.1.5项目建设的不利影响(1)建设用地的拆迁及文物保护分析项目建设用地地表有部分建筑物，相关资料显示，地下无历史文物遗存，建设前期对场地不用平整即可使用，涉及建构筑物需要拆迁，不存在对地下文物的破坏问题。(2)建设用地压覆矿产分析根据信阳市矿产资源分布情况及项目区地质勘察报告，项目建设用地范围内未压覆重要矿产资源。5.2土地利用合理性分析中华人民共和国土地管理法规定：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地，提高土地利用率，统筹安排各类、各区域用地，保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用，占用耕地与开发复垦耕地相平衡。城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者尽量少占农用地。经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。本项目占地规模为67001.56平方米，总建筑面积267749平方米，容积率：3.99。没有占用耕地，符合固始县土地利用规划，占地规模合理，符合集中和有效使用土地的要求。该用地方案为建设用地，项目建成后基本不会妨碍居民正常生活和生产，项目选址合理。5.3移民安置分析本项目不涉及拆迁安置等事项第六章工程方案6.1工程概况拟建的项目位于固始县凤凰新城，红苏路西侧，番国大道南侧，地理条件优越，交通便利。该项目建设用地面积67001.56m2，约合100.5亩，总建筑面积为267749m2，包含住宅楼以及相关的商业、会所、幼儿园、公厕等公共服务配套。承办单位可充分挖掘地块天然的区域优势，高度融合自然环境与人文环境，丰富文化健康设施，把项目建成集居住为主，休闲、健身、服务等功能于一体、配套齐全、高品味、生态社区。6.2建筑设计指导思想与原则遵循以人为本，统筹人与自然、统筹人与社会，构建和谐社会，建设魅力城市的指导思想，按照绿色、环保、节能的理念，本着美化城市、丰富城市元素，提升城市整体功能，改善人居条件的开发原则，在规划中发挥建筑设计及空间、环境的能动作用，充分尊重入住居民的对居住品质的高要求，融入“夏威夷风情”的设计理念，打造高档的水景溪流社区。设计总体目标为：强调“以民为天，以家为荣”的设计理念，融和周边环境，营造布局合理、设施配置齐全、空间尺度宜人、建筑个性鲜明、坡地溪流景观怡人的新时代综合性居住社区。按照总体规划“统一规划，分期实施”的工程组织原则，可将该项目分期分步实施，保证工程的建设品质，使该项目成为精品工程。6.3项目总体规划方案6.3.1总平面布置总平面布置原则：根据工程所在地的地形条件和项目的功能定位，按照城市规划和充分利用周边自然条件，考虑地块的公共空间对城市开放性，在小区中优先考虑公共空间，建立安全的步行系统和多功能复合的行车系统、有界面清晰的组团空间，对土地资源进行有效的利用。尽可能利用现有景观资源、保持地表植被、减少土方量并尽量做到挖填土方平衡，坚持合理、适度的平面布局原则：1、规模适度原则。平面规模布局应科学把握区域平面和空间尺度，营造适宜的行为空间。建筑高度适宜，主要由小高层建筑组成。2、因地制宜原则。充分利用