准则执行问题讲解王.pptx

2024年9月23日内 容 说 明1 1、仅针对三项评估准则，对收集的部分问题进行讲解。、仅针对三项评估准则，对收集的部分问题进行讲解。（1）企业国有资产评估报告指南 （2）资产评估准则评估报告 （3）资产评估准则评估程序2 2、对于争议问题的解释，仅代表专家组观点。、对于争议问题的解释，仅代表专家组观点。涉及的问题，部分是目前评估实践中具有争议的问题，并没有在 理论与实务界达成共识，目前很难形成标准的答案或权威的结论。相关解释，只代表专家组对相关问题进行的讨论和解释。3 3、讲解采用的思路：、讲解采用的思路：（1）专家组的意见，会声明出处或专家看法，不代表个人意见。（2）如果是个人看法，会明确提醒：“个人认为”（3）评估准则、相关法律法规原文引用；涉及理解性质，会提醒：“我分析认为”。2024年9月23日讲解问题讲解问题 清单清单 1关于资产评估准则评估报告与企业国有资产评估报告指南的关系问题2关于资产评估准则评估报告特别事项说明（以产权瑕疵为例）3关于资产评估准则评估报告引用其他机构报告4关于资产评估准则评估程序“隐蔽工程”的处理5关于资产评估准则评估程序与审计师共同函证问题6关于资产评估准则评估程序现场抽样问题7关于企业国有资产评估报告指南摘要签字问题8关于企业国有资产评估报告指南业务约定书作为附件是否合适？9关于企业国有资产评估报告指南“相关当事方”与“承诺函”10关于企业国有资产评估报告指南取消调整后账面值的原因及相关处理的疑惑11关于企业国有资产评估报告指南债权评估依据之窘12关于企业国有资产评估报告指南企业价值评估中评估方法介绍内容位置问题13关于企业国有资产评估报告指南 有效批复文件的范围14关于企业国有资产评估报告指南评估范围帐外无形资产 15关于企业国有资产评估报告指南单项资产、资产组及其评估问题 16关于企业国有资产评估报告指南 收益法评估后的“填表”与“建账”问题17关于企业国有资产评估报告指南被评估单位的概念解释18关于企业国有资产评估报告指南产权登记证是否有必要作为附件19关于企业国有资产评估报告指南国资项目两种方法选择问题20关于企业国有资产评估报告指南企业提供收益状况及预测说明问题 收集的问题比较凌乱，但可以定性为对两个准则的定位和功能方面的理解，所以侧重介绍两个准则定位和功能一、关于一、关于资产评估准则资产评估准则评估报告评估报告与与企业国有资产评企业国有资产评估报告指南估报告指南的关系问题的关系问题4 企业国有资产企业国有资产评估报告指南评估报告指南金融企业国有资金融企业国有资产评估报告指南产评估报告指南行政事业单位国有行政事业单位国有资产评估报告指南资产评估报告指南（一）每一项准则都有规范的范围和角度（一）每一项准则都有规范的范围和角度5各个层次资产评估准则的作用各个层次资产评估准则的作用（二）两者的关系（二）两者的关系母子母子/依据依据资产评估准则资产评估准则评估报告评估报告第一条为规范注册资产评估师编制和出具评估报告行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据根据资产评估准则资产评估准则基本准则基本准则，制定本准则。根据监管部门的不同要求，从其监管角度对评估报告提出更细的要求，作为资产评估准则评估报告的“子准则”，是更好服务于国有资产评估领域的重要举措，也是资产评估准则体系不断完善的必要步骤。企业国有资产评估报告指南企业国有资产评估报告指南第一条：为规范注册资产评估师编制和出具企业国有资产评估报告行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据国有资产评估管理有关规定国有资产评估管理有关规定和资资产评估准则产评估准则评估报告评估报告，制定本指南。资产评估准则资产评估准则评估报告评估报告：是根据市场变化和执业实践不断完善评估报告的技术规范，是评估报告的基本要求。其主要内容是评估报告的基本要求和一般内容构成。国有资产评估关系到国有资产权益，对国有资产评估项目的管理不可能脱离对资产评估报告的管理。因此，企业国有资产评估报告指南企业国有资产评估报告指南：是在资产评估报告最低要求的基础上，为满足企业国有资产评估管理的需要，根据企业国有资产评估管理的相关规定，针对性地对五部分内容做出更为详尽的规定，充分反映企业国有资产评估监管的要求。（三）规范的范围（三）规范的范围8 u指南提出评估报告由标题及文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表、评估说明等构成。与资产评估准则评估报告相比，增加了评估明细表、评估说明。u资产评估准则评估报告未强制要求注册资产评估师在出具评估报告的同时，另行出具资产评估说明和评估明细表。中评协编制出版的资产评估准则评估报告讲解中提出“对于国有资产评估项目，对于国有资产评估项目，注册资产评估师可以根据所属的国有资产行政主管部注册资产评估师可以根据所属的国有资产行政主管部门的要求，另行提供相关评估说明和明细表，作为国门的要求，另行提供相关评估说明和明细表，作为国有资产评估核准备案专用材料的一部分有资产评估核准备案专用材料的一部分”。u实际上，本指南中提出的评估明细表相当于资产评估准则评估报告附件内容中“评估对象涉及的资产清单或资产汇总表”的细化。国资报告指南与评估报告准则的具体衔接国资报告指南与评估报告准则的具体衔接（四）中国资产评估准则体系中的（四）中国资产评估准则体系中的”披露披露“规范体系规范体系评估准则体系，特别是实体性准则，就是操作和披露要求的规范u专门的规范u专门的章节u专门的条款10 非金融企业金融企业行政事业执行参照企业国有资产评估报告指南金融企业国有资产评估报告指南（刚发布）行政事业国有资产评估报告指南（规划）专门的准则专门的准则资产评估准则资产评估准则评估报告评估报告执行专门的章节专门的章节基本准则基本准则资产评估准则资产评估准则基本准则基本准则第四章第四章 报告准则报告准则第十九条第十九条 注册资产评估师应当在执行必要的评估程序后，编制并由所在评估机构出具评估报告。第二十条第二十条 注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。第二十一条第二十一条 注册资产评估师应当根据评估业务具体情况，提供能够满足委托方和其他评估报告使用者合理需求的评估报告。实体性准则实体性准则专门的章节专门的章节专门的条款专门的条款第十条第十条 注册资产评估师应当在评估报告中提供必注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。注册资产评估师不得出具含有虚假、不实、有偏见注册资产评估师不得出具含有虚假、不实、有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报告。或具有误导性的分析或结论的评估报告。资产评估职业道德准则资产评估职业道德准则基本准则基本准则第二十八条第二十八条 注册资产评估师应当在执行评定估算注册资产评估师应当在执行评定估算程序后，根据法律、法规和资产评估准则的要求编程序后，根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告。制评估报告。资产评估准则资产评估准则评估程序评估程序（五）（五）企业国有资产评估报告指南企业国有资产评估报告指南出台后出台后 相关规范的衔接相关规范的衔接15 国务院国有资产监督管理委员会国务院国有资产监督管理委员会 二九年九月十一日二九年九月十一日2024年9月23日废止的财政规范性文件目录（415件）320.关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知（1999年3月2日财政部财评字199991号）324.关于转发资产评估操作规范意见（试行）的通知（1996年5月7日国家国有资产管理局国资办发199623号）二、关于评估报告特别事项说明（以产权瑕疵为例）二、关于评估报告特别事项说明（以产权瑕疵为例）特别事项是指在已确定评估结果的前提下，注册资产评估师揭示在评估过程中已发现可能影响评估结果，但非注册资产评估师执业水平和能力所能评定估算的有关事项；特别事项的说明提示评估报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响，揭示注册资产评估师认为需要说明的其他问题。LU1大部分从事准则研究的学者认为：大部分从事准则研究的学者认为：评估中的特殊事项实际上是委托评估资产的现实状态与评估假设和限定条件不相一致的事项，可以以特殊假设的方式进行披露。评估报告特别事项披露有助于规避评估风险 由于特别事项不是注册资产评估师执业水平由于特别事项不是注册资产评估师执业水平和能力所能评定估算的有关事项，而且这些事项和能力所能评定估算的有关事项，而且这些事项可能影响评估结论。评估报告中特别事项说明是可能影响评估结论。评估报告中特别事项说明是注册资产评估师提醒评估报告使用者应注意特别注册资产评估师提醒评估报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响，揭示企业未纳入评估范事项对评估结论的影响，揭示企业未纳入评估范围的相关资产和负债账面情况以及揭示注册资产围的相关资产和负债账面情况以及揭示注册资产评估师认为需要说明的其他问题。因此，注册资评估师认为需要说明的其他问题。因此，注册资产评估师应当重视对特别事项的披露，对特别事产评估师应当重视对特别事项的披露，对特别事项的披露不仅有助于评估报告使用者更好地了解项的披露不仅有助于评估报告使用者更好地了解评估报告，也有助于评估机构和注册资产评估师评估报告，也有助于评估机构和注册资产评估师有效地规避评估风险。有效地规避评估风险。资产评估准则资产评估准则评估报告评估报告企业国有资产评估报告指南企业国有资产评估报告指南总体要求注册资产评估师应当说明特别事项可能对评估结论产生的影响，并重点提示评估报告使用者予以关注。评估报告应当说明对特别事项的处理方式、特别事项对评估结论可能产生的影响，并提示评估报告使用者关注其对经济行为的影响。特别事项的种类1无引用其他机构出具的报告结论的情况，并说明已了解引用报告结论的取得过程，承担引用报告结论的相关责任2无担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系3产权瑕疵权属资料不全面或者存在瑕疵的情形4未决事项、法律纠纷等不确定因素评估基准日存在的法律、经济等未决事项5重大期后事项评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项6在不违背资产评估准则基本要求的情况下，采用的不同于资产评估准则规定的程序和方法评估程序受到限制的情形；评估资料不完整的情形；7无本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形（一）关于特别事项说明的类型 1、执行中提出的问题：“指南指南”第二十二条，第二十三条（二）第二十二条，第二十三条（二），在实际工作中，国资委不允许披露瑕疵，在实际工作中，国资委不允许披露瑕疵，国资报告指南又提出对于瑕疵或者受条件限国资报告指南又提出对于瑕疵或者受条件限制的评估可以披露，请问在具体操作中应该制的评估可以披露，请问在具体操作中应该如何处理二者关系？如何处理二者关系？（二）关于产权瑕疵和程序受限问题 p第四条规定：第四条规定：注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注关注评估对象法律权属并予以恰当披露披露。p第五条规定第五条规定：对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。注册资产评估师不得明示或暗示具有对评估对象法律权属确认或发表意见的能力，不得对评估对象的法律权属提供保证。p第七条规定：第七条规定：委托方和相关当事方所提供评估对象法律权属资料存在瑕疵，注册资产评估师应当对评估对象法律权属予以特别关注，要求委托方和相关当事方提供承诺函或说明函予以充分说明。2、解释：（1 1）“产权瑕疵产权瑕疵”的说法的说法注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 u应关注应关注u应披露应披露u不确认不确认u不发表意见不发表意见u不明示暗示具备能力不明示暗示具备能力u不提供保证不提供保证指导意见指导意见的的”四不四不“和和”二应二应“l“产权瑕疵”是一种法律界定的结果；权属资料仅仅是一个方面；评估实践表明：评估对象法律权属资料不完备并不一定是权属瑕疵。因此，指南基于“权属资料的不完备，不必然是产权本身的瑕疵”而提出“权属资料不全面或者存在瑕疵的情形”，在评估报告中披露。l另外，产权权属资料不完整，可能导致也可能不另外，产权权属资料不完整，可能导致也可能不导致产权的瑕疵，但根据资产评估的一般原则，导致产权的瑕疵，但根据资产评估的一般原则，要得到完整的产权权属资料，否则应当在特别事要得到完整的产权权属资料，否则应当在特别事项中说明项中说明。专家组理解：24 资产评估准则资产评估准则基本准则基本准则第第24条条l注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象的法律权属，并在评估报告中对评估对象法律权属及其证明资料来源予以必要说明。注册资产评估师不得对评估对象的法律权属提供保证。因此，我国注册资产评估师应当重视如何对评估对象法律权属进行恰当关注。注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见l强调注册资产评估师在产权问题上应履行收集产权资料、对产权资料进行查验、完整披露产权情况及存在的瑕疵、关注产权瑕疵对评估结论的影响等工作程序。u拟上市、或上市公司的相关披露，拟上市、或上市公司的相关披露，如如招股说明书招股说明书，对产权权属证，对产权权属证书问题的表述为书问题的表述为”产权证不完备产权证不完备“26 权属依据：只能查验资料的完整性”鉴别”“无责、无力”27（2 2）国资委不允许披露国资委不允许披露“瑕疵瑕疵”的来由的来由28 国资产权国资产权【20092009】941941号文件，是对号文件，是对企业核准备案评估报告的要求，也就企业核准备案评估报告的要求，也就是说，从出具评估报告的角度，尽管是说，从出具评估报告的角度，尽管出具了评估报告，但从核准备案通过出具了评估报告，但从核准备案通过条件的角度，存在上述问题不予受理条件的角度，存在上述问题不予受理29 u比如说评估程序受到限制的情形，如地下深埋管线，对其观察显然不符合实际情况，就应当在评估报告披露，但也并不说明该披露影响评估的备案核准；u再如一个改制设立公司评估项目的土地使用权产权权属资料不完整的情形，假如土地已经签署出让合同，也已缴纳出让金，评估披露未取得国有土地使用权证的情形，并不说明该披露影响评估的备案核准；u再如，一个改制设立公司的评估项目，评估报告出具时，土地使用权处置未取得批复，但在核准备案文件下发前，可以取得该土地处置方案批复文件，企业先行报审评估报告，评估报告应当对此事项可能对评估结论产生重大影响进行披露。等等。因此，企业国有资产评估项目应根据实际存在的具体情况，完因此，企业国有资产评估项目应根据实际存在的具体情况，完整披露相关信息。当然，在企业国有资产评估报告核准、备案整披露相关信息。当然，在企业国有资产评估报告核准、备案前，应要求企业对文件中提到的三类瑕疵事项做出妥善解决，前，应要求企业对文件中提到的三类瑕疵事项做出妥善解决，对已经解决相关问题的瑕疵事项，评估报告中则无需再做披露对已经解决相关问题的瑕疵事项，评估报告中则无需再做披露指南指南是针对一些情况而言的：是针对一些情况而言的：三、关于三、关于企业国有资产评估报告指南企业国有资产评估报告指南 引用其他机构报告引用其他机构报告（一）执行中提出的问题；（一）执行中提出的问题；（二）对（二）对“引用引用”的分析的分析 评估实务中，我们的引用是什么性质？评估实务中，我们的引用是什么性质？（1 1）国外的情况）国外的情况 （2 2）我国的实际）我国的实际 （3 3）结论（原因和实质）结论（原因和实质）（三）操作建议（三）操作建议（四）引用矿业权值得关注的一个情况（案例）（四）引用矿业权值得关注的一个情况（案例）拟讨论以下几个问题：拟讨论以下几个问题：p在实际工作中，如引用其他评估机构评估结果，是否要先在报告中分析其评估结果是否合理，如有分歧，如何解决？p评估报告中使用其他中介机构报告的数据时，评估机构承担引用责任，这个引用责任到底是什么责任，引用有误和其他中介机构报告数据有误两种责任怎样划分？p由于都是独立的中介机构，评估师可以提出疑问但是无权要求其他机构进行修改调整，若产生分歧，是否可以引用？p若引用有误要承担什么法律后果？到底应该怎么引用，承担什么责任？（一）执行中提出的问题（一）执行中提出的问题（二）解释（二）解释u利用专家协助工作，是评估、会计行业尊重客观的利用专家协助工作，是评估、会计行业尊重客观的专业选择。专业选择。u在评估中，因涉及特殊专业或特殊领域，评估师可在评估中，因涉及特殊专业或特殊领域，评估师可能需要自觉聘请相关专家提供专业协助。其聘请能需要自觉聘请相关专家提供专业协助。其聘请主主体、程序、结果利用、责任界定体、程序、结果利用、责任界定等应当是等应当是“利用专利用专家协助工作家协助工作”规范的内容。规范的内容。u实际上，我国资产评估准则，对此有一些原则性的实际上，我国资产评估准则，对此有一些原则性的规范，如：规范，如：1、“引用引用”、“利用专家协助工作利用专家协助工作”，是行业特殊性，是行业特殊性决定决定 国外国外承认专业局限，自觉主观行为承认专业局限，自觉主观行为 2、国际评估界，关于、国际评估界，关于“引用引用”“利用专家利用专家”的规范的规范国际评估准则委员会（IVC）出版的国际评估准则(International Valuation Standards，IVs)中的“行为守则”关于专业胜任能力部分专门规范了“外部协助”，指出：当需要动用必要的外部协助以弥补评估师自身技能时，评估师应当首先确信相关外部协助人员均具备必要的技能和职业道德。当需要外部协助时，应当征得委托方的同意，并在评估报告中披露提供协助者的身份及其职责范围。我理解这至少包含四层意思：我理解这至少包含四层意思：p一是：是否需要外部协助和所协助工作的内容，是评估师自身的专业权利和主动自觉行为，当评估师认为自身专业技能不能满足具体评估项目需要时，可以根据需要协助的内容动用外部协助；p二是：应当征得委托方的同意；p三是：在评估报告中披露提供协助者的身份及其职责范围；p四是：确信相关外部协助人员均具备必要的技能和职业道德。同时，要求披露“寻求外部协助时，评估师应当对协助情况进行说明，并说明外部协助的性质及其依赖程度”。英国皇家特许测量师学会（RICS）RICS估价标准执业规范中指出：如果估价师不具备专业知识妥善处理委托估价的某些领域，估价师应决定需要何种帮助；如果雇佣另外的事务所提供某些估价，则必须获得客户的正式许可；如果估价师在估价报告中合并了由另一估价师或公司提供的估价结论时，必须确认这些估价时遵循了RICS估价标准或在特殊情况下适用的其他标准我理解：我理解：1、这充分体现了评估师的“自觉”行为。2、RICS估价标准对评估结论引用的规范，同样体现出评估师专业权利的内涵。美国评估准则（USPAP）要求：如果评估师应邀承接某项评估业务，但缺乏胜任该项目相关专业知识或经验时，可以采取与其他被合理认为具有相关专业知识和经验的评估师联合，或聘用具有所需专业知识或经验的人士 世界几个主要国家的评估准则和国际评估准则，均承认评估专业人员在执行具体评估项目时可能存在的专业局限，均允许并予以规范依赖外部评估或其他评估专业人员工作要求。这些规范均基于一个共同的思想：即评估师的自觉主观行为，这些规范均基于一个共同的思想：即评估师的自觉主观行为，而并不是因制度安排产生。而并不是因制度安排产生。这和国内会计师行业的做法十分类似。我国独立审计具体准则第12号利用专家的工作是专门规范利用专家工作获取适当审计证据的规范，其中也包括了利用评估师的工作其中也包括了利用评估师的工作进行进行“特殊资产的估价特殊资产的估价”。在规范中，是否聘请专家要取决于注册会计师的工作需要和专业判断。如，第四条规定，在审计过程中，注册会计师可以根据需要，利用专家协助工作。第五条规定了注册会计师决定是否需要利用专家协助工作应当考虑的因素。国际的共同做法：国际的共同做法：国际的评估做法与会计师相似国际的评估做法与会计师相似利用专家工作获取审计证据，具有充分的主动性。利用专家工作获取审计证据，具有充分的主动性。国内国内评估行业管理体制使然，被动行为评估行业管理体制使然，被动行为 实践：当对一个整体企业进行评估时（特别是企业改制评估项目），受评估行业管理体制的限制，企业同时委托不同评估专业机构（如我国土地使用权和矿业权的评估）对企业资产分解评估，分解备案审批，资产评估机构将不同评估专业的评估结果合计汇总，得出企业整体价值 即使资产评估机构及其从业人员具备土地使用权或矿业权评估的执业能力，也不能进行土地和矿业权评估，或者不能出具单独的土地和矿业权评估报告，这时，就不得不在资产评估报告评估结果中汇总土地和矿业权评估报告的评估结果，从而形成了我国独有的评估引用模式，被各界默认！3、国内评估实务中引用情况、国内评估实务中引用情况p由企业聘请隶属于不同评估行业的机构，对同一企业不同的资产进行评估，各自完成“备案”“审核”。p由资产评估机构汇总这些评估结论。p由资产评估师承担全部责任“被迫引用被迫引用”行为图示行为图示？与西方国家评估行业产生的背景条件不同的是，我国中介估价机构产生是由政府直接推动的结果，各专业中介估价机构大多从创办之日起，就是挂靠在政府部门，导致多部门分割管理，分业经营的现状。这对于起步阶段各相应专业在执业水准、素质和标准方法上的提高，都起到了历史的作用。但引发出的诸如方法标准不一、道德规范不一、报告格式不一等种种弊端，甚至对一项资产特别是企业整体资产肢解评估、重复评估、多头评估，以及同一项资产评估结果的多头核批的现象也一直是客观存在的。多个政府部门分别规定进入其服务市场的特许权，即“资格”和“证书”作为确认其特许的方式，是典型的表现方式。上述做法的根源上述做法的根源分割的评估行业管理体制分割的评估行业管理体制p因评估行业分割管理体制形成的表面因评估行业分割管理体制形成的表面“依法依法”实为实为“被迫被迫”的的引用行为，导致执业责任不清。引用行为，导致执业责任不清。p这也是不是这也是不是“评估引用评估引用”的本属（如国外，是自觉主观）的本属（如国外，是自觉主观）“六龙治水六龙治水”的中国评估行业的中国评估行业我国六大评估专业根据2003年国务院101号文件，我国价值鉴证类中介服务行业评估行业由六大专业组成 1.我国与国外的评估利用外部专家提供专我国与国外的评估利用外部专家提供专业协助的做法，并不是一个概念业协助的做法，并不是一个概念2.我国评估实务中，土地和矿业权评估引我国评估实务中，土地和矿业权评估引用的做法，是一种结果汇总用的做法，是一种结果汇总汇总其汇总其他专业评估结果，具体做法是将其他专他专业评估结果，具体做法是将其他专业评估结果汇总或合并到评估结果中。业评估结果汇总或合并到评估结果中。3.这种做法是评估行业分割管理体制下的这种做法是评估行业分割管理体制下的不得已或被动行为。不得已或被动行为。结论：结论：（三）建议（三）建议u现行体制下的建议1.核实所引用资产的状况核实所引用资产的状况2.特别关注所引用报告的特别事项特别关注所引用报告的特别事项3.关注所引用报告的审批制度等情况关注所引用报告的审批制度等情况4.十分谨慎十分谨慎“增减值增减值”分析分析 1 1、核实所引用资产的状况、核实所引用资产的状况土地使用权土地使用权现场勘察资产时，对土地的账面记录、数量、面积、权属等进行核查，并与现场的土地估价师进行沟通矿业权矿业权现场勘察时，对矿业权的账面记录、核算（摊销）、价款缴纳情况、产能、权属等进行核查，并与现场的矿业权评估师进行沟通特别注意，自行勘查形成的矿产地，其矿业权账面无记录，会计师也不会确认资产时，矿业权资产实际是评估师评估师“确认确认”的。（后面分析案例）p尽管土地资产评估是其他机构承做，但站在资产的整体性角度，从优秀的职业道德出发，现场勘察资产时，对土地的账面记录、数量、面积、权属等进行核查，并与现场的土地估价师进行沟通。p引用结果时，应建立在仔细分析所得到的完整的土地估价报告和技术报告的基础上。p分析评估结果时，尽管不对土地估价结果本身发表看法，也需分析账面记录的构成，以及人账时土地市场价格水平，提高资产评估结果的合理性和说服力。p资产评估准则基本准则第九条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，可以聘请专家协助工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。如果将“引用”看成是“专家工作”，也应采取上述措施确信土地估价结果的合理性。企业国有资产评估报告指南企业国有资产评估报告指南的考虑的考虑 2 2、特别关注所引用报告的特别事项、特别关注所引用报告的特别事项土地使用权估价报告土地使用权估价报告设定的用途、完善权属、抵押担保、地价定义等矿业权矿业权资源储量评审备案、证载生产能力和实际产能的差异、价款的缴纳、权证有效期等。这些都有可能因引用，而对汇总评估结论产生影响。这些都有可能因引用，而对汇总评估结论产生影响。应特别关注。应特别关注。3 3、关注所引用报告的审批制度等情况、关注所引用报告的审批制度等情况根据现行制度，土地使用权和矿业权评估领域，存在对评估项目的备案（审批、核准等）的制度，应掌握这些制度，引用时，应关注所引用报告的有效、合法性等效力根据现行有关规定，土地使用权估价、矿业权评估均需要相应行政主管部门备案。指南要求所引用的专业报告，如应当经相应主管部门批准（备案）的，应当将相应主管部门的相关批准（备案）文件作为评估报告的附件。48 u关于印发企业改制土地资产处置审批意见(试行)和土地估价报告备案办法(试行)的通知(年月日国土资源部办公厅国土资厅发200142号)通知中的”备案表“，应当作为附件u国土资源部“关于规范矿业权评估报告备案有关事项的通知”（2008年9月4日国土资源部国土资发2008182号）规定，探矿权和采矿权价款评估（以下统称“矿业权价款评估”）实行统一的评估报告备案监督管理。对通过合规性审查的矿业杈价款评估报告，公示无异议的予以验收，向评估机构出具备案证明。2 2、相关专业报告的备案文件、相关专业报告的备案文件49 土地估价报告备案办法土地估价报告备案办法(试行试行)的通知的通知 土地估价报告备案表 土地估价结果初审表50文件格式：文件格式：中 国 资 产 评 估 协 会CHINAAppraisalSociety51 4 4、十分谨慎、十分谨慎“增减值增减值”分析分析十分关注账面原始入账价值、原始入账价值与评估价值内涵外延的一致性（或差异）、摊销政策、账面值建议：轻易不要妄下增减值原因（评估实务中多数情况，做的分析是存在问题的）53 引用土地使用权增减值分析引用土地使用权增减值分析u土地账面值有多种形成方式u同一形成方式其价值定义也不同u有原始入账价值、账面价值（摊销余额）的之别。取得取得方式方式原始入账原始入账价值内涵价值内涵账面价账面价值内涵值内涵评估价评估价值内涵值内涵分析误区分析误区划拨土地使用者缴纳补偿安置等费用后或者无偿交付其使用（摊余价值）包含一定年期、开发程度、土地用途等信息的评估价值上述原始入账价值，除房地产开发企业外，都按照法定的年限进行摊销形成了账面价值，而且变成了评估增减变化分析的比较基础。增值本身就包含了摊销额；其次以入账的部分价值作为评估增减变化分析的比较基础，增值本身也包含了未入账的部分（假设评估价值完全与入账时的价值一致）。实践中，评估说明中反映的“市土地价格上涨造成评估增值。”内容显然是错误的。出让土地使用者向国家支付土地使用权出让金（指出让的土地使用权价格）（摊余价值）同上租赁土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付的租金。（摊余价值）同上受让土地使用者从其他土地使用者以市场价格购买剩余出让年期土地使用权支付的价格（摊余价值）同上清产核资1995年清产核资对土地的估价结果按政策规定入帐的部分与原始账面价值一致同上54 正确分析变动原因，首先首先，要了解土地账面值的构成，然后进行比较。原始入账价值，除房地产开发企业外，都按照法定的年限进行摊销形成了账面价值，而且变成了评估增减变化分析的比较基础。增值本身就包含了摊销额；其次其次，以入账的部分价值作为评估增减变化分析的比较基础，增值本身也包含了未入账的部分（假设评估价值完全与入账时的价值一致）。实践中，评估说明中反映的“市土地价格上涨造成评估增值。”内容显然是错误的。原始入账价值，除房地产开发企业外，都按照法定的年限进行摊销形成了账面价值，而且变成了评估增减变化分析的比较基础。增值本身就包含了摊销额；其次以入账的部分价值作为评估增减变化分析的比较基础，增值本身也包含了未入账的部分（假设评估价值完全与入账时的价值一致）。实践中，评估说明中反映的“市土地价格上涨造成评估增值。”内容显然是错误的。u分析内容分析评估结果时，尽管不对土地估价结果本身发表看法，也需分析账面记录的构成，以及入账时土地市场价格水平，提高资产评估结果的合理性和说服力55 u作为“无形资产”核算的采矿权，其会计核算采用摊销方式核算，评估价值与原始入账价值比较，显然不存在可比较的基础。根据现行有关规定，矿业权取得方式有以缴纳矿业权价款“出让”取得，通过二级市场的“转让”取得两种方式。通过缴纳矿业权价款“出让”取得的矿业权，原始入账价值是经矿业权评估、并经国土资源行政主管部门确认的、已缴纳的矿业权价款。u当以经矿业权评估、并经国土资源行政主管部门确认的全额价款作为所取得矿业权价款入账时，未缴纳的部分体现在“其他应交款”中；当以经矿业权评估、并经国土资源行政主管部门确认的、已缴纳的矿业权价款部分作为所取得矿业权价款入账时，在“其他应交款”中未体现未缴纳的矿业权价款。对于后一种方式，评估价值与原始入账价值比较，显然不存在可比较的基础。1、矿业权账面记录的情况引用矿业权结果的增减值分析引用矿业权结果的增减值分析56 探矿权不作为探矿权不作为“无形资产无形资产”采矿权作为采矿权作为“无形资产无形资产”57 矿业权价款可矿业权价款可以分期缴纳以分期缴纳58探矿权价款探矿权价款分分2年缴纳，年缴纳，采矿权价款采矿权价款分分10年缴纳年缴纳59 矿业权账面值有也有多种形成方式，同一形成方式其价值定义也不同，而且有原始入账价值、账面价值（摊销余额）的区别。正确分析增减值原因，首先要了解矿业权账面价值的构成，然后进行比较。（而且存在储量前后不同，价值发生差异的情形）。如：出让情形下：故：故：（四）引用矿业权评估结论，值得关注的情况（四）引用矿业权评估结论，值得关注的情况 账面无记录时的处理实务中，有两种完全不同的情况：实务中，有两种完全不同的情况：一是：账面有记录一是：账面有记录（意味着会计师已经确认了资产，（意味着会计师已经确认了资产，引用引用单纯评估值的引用）单纯评估值的引用）二是：账面无记录二是：账面无记录（引用的话，意味着：一方面评估（引用的话，意味着：一方面评估师确认资产，其次是引用评估值的问题）师确认资产，其次是引用评估值的问题）通常，通过缴纳价款出让、或二级市场受让所取得的采矿权，账面有记录（已经缴纳的价款、受让价款），而自行投资勘查形成的矿产地，账面无记录。这时，会计师出具的审计报告没有对其确认和核算。61 案例案例某上市公司为取得其一煤矿周边的某企业一煤矿山采矿权，进而决定通过”收购全部股权“方式实施该计划，经谈判达成意向，随委托矿业权评估公司对矿业权进行评估，后为了报批的需要，又委托一资产评估机构目标企业的整体资产进行评估（注：实际上，收购双方都清楚，交易的核心，也是价值的所在是煤矿资源，但从报批的角度，资产评估机构面临的监管风险，比矿业权评估机构大的多。资产评估机构在四个方面做出了处理：1、评估对象与评估范围2、评估技术说明3、评估结论及其分析4、评估报告特别事项说明各部分处理如下：仅供仅供参考参考62 1 1、评估对象与评估范围的处理、评估对象与评估范围的处理评估对象为田野省山河矿业有限公司股东全部权益，评估范围是田野省山河矿业有限公司在评估基准日账面记录的、经审计调整后的全部资产及负债，资产总额为 该公司账面未记录的XXX钼镍多金属矿采矿权，委托方另行委托北京大地资源咨询有限责任公司以2011年3月31日为评估基准日进行了评估，并出具了XXX钼镍多金属矿采矿权评估报告书（大地评报字（2011）第074 号），应委托方的要求，XX资产评估有限公司出具的本评估报告结论汇总汇总上述采矿权的评估结果。采矿权信息摘录如下：企业整体评估的评估范围，由审计调整并经企业确认，评估结果汇总表应与评估范围对应一致。这种情形可以有两种处理：1，表外反应；2，表中反应，但采取汇总（业务约定书相应明确）63 2 2、评估技术说明的处理、评估技术说明的处理 根据评估行业惯例，评估行业惯例，我们将由北京大地资源咨询有限责任公司出具的XXX钼镍多金属矿采矿权评估报告书（大地评报字（2011）第074 号）的评估结果9,439.62万元，汇入无形资产科目汇入无形资产科目。同时，我们充分关注可能存在的采矿权价款缴纳事项。但在汇总采矿权评估结论时，未见有可能存在的采矿权价款缴纳信息，因此，所汇总的9,439.62万元采矿权价值，直接增加净资产9,439.62万元。资产评估的很多做法，是互相套模板套出来的行业惯例。资产评估师，没有认真研究过矿业权的会计处理，总是将探矿权和采矿权“看成”是无形资产。为什么这么做呢？是因为：账面无记录，评估师不仅为什么这么做呢？是因为：账面无记录，评估师不仅仅是引用结果，关键是评估师确认了一项资产，而且仅是引用结果，关键是评估师确认了一项资产，而且确认为无形资产。暂不论正确与否，至少评估准则没确认为无形资产。暂不论正确与否，至少评估准则没有这方面的规定有这方面的规定我个人观点。我个人观点。64 3 3、评估结论及其分析中的处理、评估结论及其分析中的处理在说明了资产基础法评估结果后，补充了：在说明了资产基础法评估结果后，补充了：注注：以上资产和净资产评估值汇总了采矿权评估值9,439.62万元，该评估值来源于“大地评报字（2011）第074号”XXX钼镍多金属矿采矿权评估报告书。评估结论分析：净资产账面价值400.00万元，评估值9,858.76万元，评估增值9,458.76万元，增值率2,364.69%。增值主要由汇总采矿业权评估结果产生，北京大地资源咨询有限责任公司对对XXX钼镍多金属矿采矿权的评估结果为9,439.62万元。表内汇总的补充性说明；表内汇总的补充性说明；如果是表外另行说明矿业权评估结果的话，不采取如果是表外另行说明矿业权评估结果的话，不采取这种方式。这种方式。65 4 4、评估报告、评估报告特别事项说明的处理：特别事项说明的处理：（一）应委托方的要求，本报告评估结论汇总了由北京大地资源咨询有限责任公司出具的XXX钼镍多金属矿采矿权评估报告书（大地评报字（2011）第074 号）的评估结果。委托方与相关当事方参考本评估报告实施交易行为，并报批相关文件可能涉及对评估报告的理解、评估报告信息采用等事项，应当依据相应的评估报告。也应当将北京大地资源咨询有限责任公司出具的XXX钼镍多金属矿采矿权评估报告书（经纬评报字（2011）第074 号）一并使用。（二）提请委托方和相关当事方，关注北京大地资源咨询有限责任公司出具的XXX钼镍多金属矿采矿权评估报告书（大地评报字（2011）第074 号）中披露的特殊事项。本报告仅对资产评估过程中发现的特殊事项予以披露：1、汇总采矿权评估结果时，我们充分关注可能存在的采矿权价款缴纳事项，但未见有可能存在的采矿权价款缴纳信息。提请委托方和相关当事方注意，本评估报告汇总结论未考虑可能存在的采矿权价款缴纳事项。66 1.资产评估引用土地、矿业权评估结果，通常（几乎）采取的都是简单的“引用了，欲了解，应参阅，”的模式。而不论引用的是否是企业、会计师已经确认为资产、确认资产的过程中相关费用合理处理。2.本案例的处理，明显的特点是：（1）利用评估结论、报批相关文件时，应同时用两个报告。（2）评估报告不披露任何矿业权报告的特殊事项（因为，矿业权报告和资产报告同时用的）（3）矿业权