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合肥车位专项市场研究报告综述

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2020年4月19日
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合肥车位专项市场研究报告综述

一、研究背景和概括
经过此次调研及分析，旨在对合肥小区业主对车位产品的市场需求状况及车位产品附加值提升能力的基本情况进行了解，同时为支持公司自有项目车位的销售提供方法和思路。
根据研究分析，当前合肥市场中接受较高车位销售价格多为购买高档项目的客户，住宅产品的价格与车位产品的价格形成了一定的量化对应关系。一般在购买120万元左右住宅产品的家庭一般能够承受10~12万元以上的车位售价，购买80万元左右住宅产品的家庭一般能够承受8-10万元的车位售价；购买60万元左右住宅产品的家庭一般能够承受6-8万元的车位售价；购买60万元以下住宅产品的家庭，由于车辆保有率较低，对车位的需求极小。住宅销售均价与小区车位产品的销售价格呈现一定的正比对应关系，销售现均价在8000元/平米以上的高档社区，车位平均销售情况一般均较好，平均销售率能够达到60%以上；车位销售现均价在6000元/平米以下的小区，车位销售情况均较差。
当前市场出现的车位产品为地上停车库、地下停车位、地下人防车位三类，其中有产权可售车位为地上停车库、地下停车位，地下人防车位由于不具有产权，不可销售，只能够租赁。
从发展趋势上来看，合肥的住宅项目当前正处于品质升级时期，因此，地面停车位数量比例呈下降趋势，多数转向地下车位。在这个转型期，客户需求由地上停车被迫开始转为地下停车，由此所带来的客户纠纷增多。
车位作为商品的一种，在当前的市场情况下，城市家庭车辆保有率当前还未进入到供不应求的状态，区域价格的差异化主要是受到客户消费观念和消费能力差异的影响，这种差异化在未来较长时间内将持续保持。今后车位需求的走势将经历一个先平后扬的趋势，价格增幅较缓。

二、调研成果及结论精要
1、车位形式
当前合肥社区车位产品主要形式有：地面停车、地下人防及非人防车库、地上架空层等形式。现有的项目所采用的车位形式主要为地上路边车位结合地下停车库形式，地上架空层车库极少。机械停车位、停车楼等形式当前还未在社区出现，机械停车位形式有个别小区拟在建设中，但实际应用较少，分析其主要问题此类产品不具有产权，只能租不能售，资金回收方式和速度不理想，且客户接受度差，管理难度高。
2、车位设计
当前多数社区车位规划数量均以满足政策规范要求为依据，但有部分高档社区采用增大车位规划数量的方法体现项目配套的高档次。调研发现，车位数量的增加在一定程度上能够提升项目的整体价值，但对于车位售价和项目售价的提升所起到的作用较小。
3、设备设施
当前多数社区地下车库的设备设施只包含基础的：门禁系统、电子监控设备等较为低级水平的配套，少数小区配备有电子车位锁。对于地下新风系统、采暖系统、手机信号增强设备等较为先进的手段几乎没有发现应用。
4、车位产权
调研项目的车位一般采用租售结合的形式，租售比例不确定。在产权方面，地下可售车位均具有产权，少数小区地下带人防车位采用租赁方式提供给业主，地上路边停车位免费提供给业主使用。产权使用时间一般跟住宅统一为70年产权，可单独办理产权证，可是不能够单独出售给小区以外的业主。
5、销售策略
多数销售较好的高档楼盘均采用抵价券、免管理费、购房赠车位等直接或变相打折方式吸引业主成交，例如万科采用的开盘8.8折+免 车位管理费+赠送洗车大礼包5000元，印象西湖采用的抵价券2~6万元，巴黎春天采取的买房赠车位等创造了良好的销售成绩；
6、车位管理
现有项目的车位管理水平一般，物业公司主要负责车库车位系统的清洁、照明、安全、调度等工作，对于业主车辆损失等的赔偿要视业主是否合理停车及物业签署合同而定，因此在车位管理方面，由物业引发的纠纷较多；

7、租售价格
从市场情况看，车位产品的价格由市场而定，同档次项目之间价格差异不大。车位产品的租售价格与车位产品品质的量化对应关系不明显，当前车位市场主要表现为市场需求导向而非产品差异化导向。
地上车位小区一般采用免费提供给业主使用，但配置数量较少；
地下人防车位一般采用租赁方式提供给业主使用，租金水平在100~240元/月不等。
地下有产权车位一般销售价格在5~10万元/个（70年产权），销售价格的制定并没有固定标准，中低档社区的车位售价范围在5-7元左右，中高档社区及高档社区一般售价范围在7-10万元。
8、车位政策关注
n 规划设计方面：
3月合肥市建委、国土局、规划局、房产局联合签发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》十二条中相关内容
“按照新规定，合肥市今后将适当降低居住小区停车位配建标准。90平米以下套型住宅停车指标调整为0.5车位/户；轨道交通站点及沿线500米范围内小区90平方米以上套型住宅及其它的停车位配建指标按照《合肥市城市规划管理技术规定》的标准进行折减，折减系数为0.85。居住小区已经预留地下机械停车设备安装空间的，经房地产开发企业书面承诺后，能够允许其分期建设”。
n 产权方面：
《物权法》第七十四条相关内容
“规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人经过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
《安徽省物业管理条例》
“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”
“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人经过出售、附赠或者出租等方式约定。”
“占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
n 价格方面
《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施办法》中相关内容
“地面车位小型车为60元/辆/月、中型车为80元/辆/月；地下车库（位）小型车收费标准为200元/辆/月（业主共用。其中含物业管理服务费40~50元）或50元（已售产权或使用权）。”

备注：调研案例详见《附件：可售产权（地下）车位调研概况》表

营销策划部
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附件：可售产权（地下）车位调研概况
项目名称
车位售价
车位配比
销售情况
印象西湖
8．5万元/个
1:1
一期推出车位已售50%；

国建香榭水都

9~10万元/个

1:0.8
一、二期推出车位已售约60%；
宋都西湖花苑
7~8万元/个
1:0.7
一期推出车位已售完；
绿地国际花都
玫瑰苑
7.4万元/个
1:1
当期车位已销售约60%；
绿城玉兰公寓
9万元/个
1:0.8
当期车位销售约43%；
绿城百合公寓
6~7.5万元/个
1:1
销售已近60%；
安高城市天地
7.5~8万元/个
1:1
销售已近60%；
万科金色名郡
7.8~11.8万元/个
1:0.65
一期推出车位销售完毕；
华润幸福里
10万元/个
1:0.8
一期推出车位已售60%；
巴黎春天
5.2~6万元/个
1:0.8
已基本销售完毕；
家天下
8~8.5万元/个
1:1
已售近20个；

香江生态丽景
6~6.5万元/个
（地下车位）

1:0.7

车位销售情况较差；