上海好地方策划报告.doc

上海好地方策划报告

95
2020年6月23日
资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。
翰林新府全程企划人员构架

总策划: 苏醒
一、 市场部经理---袁晓东
明锐的市场洞察力, 长达六年的研判经验, 我们称
之为”成功策划的守护神”。
市场部专员: 4名

二、 企划部
策略顾问---李隽人
成功操作楼盘十几家, 丰富的市场企划营销经历, 将会告诉
我们成功之路。
文案---龚云峰、 胡佩艺
创意连篇, 长期作战能力令我们惊叹不已。
资深设计师---高永明、 陈方勇
空间设计师---彭玲慧
高等学府, 塑造高等人才, 对于美学的观念, 她们独树一帜。

三、 销售经理---鲍忠卿
实战派高手, 将策划方案准确无误的执行, 她是我们的信心的保证。

目 录

一、 宗地周边环境概述
二、 企划缘起
三、 莘南地产品牌建设思考
四、 目标客户成分及购买动机
五、 消费者心理权重比预测及分析
六、 案名的缘起
七、 推广核心概念
八、 广告总精神
九、 企划思路卖点收集及提炼
十、 交大整合营销策略
十一、 导示策略
十二、 售楼处策略
十三、 样板房选择思路及策略
十四、 媒体的选择组合及投放时间

附各类表单

一、 宗地周边环境概述
( 一) 、 位置: 闵行区所在沧源小区三街坊西块
东临黄浦江
西临闵行工业区
南临西渡
北临莘庄

（二） .面积:
小区整体建筑规划面积140000平方米。
第一期建筑面积40406平方米。

（三） .地形、 地貌
宗地 东西向的距离为191M( 水平标准)
南北向的距离为156M( 水平标准)
为一较规则的长方形地块, 综合容积率控制
在1.35以下

（四） .交通状况
现有公交线路条:
徐闵线, 闵莘线, 闵吴线, 淞闵线及各线小巴士, 还有莘闵轻轨。

( 五) .周边主要建筑及景观

宗地南面 是陈旧杂乱的平房, 未来是我们社区的二三 期规划。
宗地北面 是上海交通大学学校园区。
宗地西面 是我们的竞争个案, 北欧丽景, 金榜世家。
宗地东面 是一块空地, 是其它发展商小区规划。

总结: 宗地的南面及东面为陈旧杂乱的建筑和空地, 其 景观状况会对以后本案楼盘的销售产生不利影响。针对此方面应在策划当中加以淡化, 并应着重强化未来发展前景。

( 六) 、 SWOT分析
项目分析( 宗地)

1、 优势:

（1） 沧源的发展商集中开发情况已成规模。
形成了很好的区域氛围, 生成了一定的区域市场认知度, 对购买力有很大的拉动力。
（2） 地处闵行沧源小区中心位置。
东川路是交通主干 道; 沧源路是公建及商配的聚集地; 两条路的交叉处就是本宗地所在地。因此绝对中心位置。
（3） 地块北边紧靠上海交大; 闵行中学, 交大附中, 交大附小是文化的聚集地, 文化气息非常浓郁。
而我们的目标客户群的购房心理对文化的需求很高。因为文化区的社区氛围好, 对居住及孩子的教育意义重大。因此这方面可作为我们将来主力卖点之一。
（4） 离闵行工业区1.5公里, 坐车只有三站路距离。
该工业区的开发已形成规模, 该区内企业中层的月收入可达到1500元以上, 具有一定的购买能力。因此可更大的拓展客户市场。
（5） 东川路主干道边, 有公交及规划轻轨可直达莘庄, 交通便捷。
莘庄是商业的聚集地更能方便购房者逛街购物。

2、 劣势:
（1） 靠近西渡, 离市中心繁华商业区距离较远, 乘车时间长。
在市民的心目中属于是很偏僻地区。不能引起外区客户对此处的心里认同感, 从而产生较强的抗性。
（2） 附近没有大型娱乐场所及大型商场的配套。
对购房者产生购买心理障碍, 我们在企划中会淡化此点。
（3） 竞争个案较近, 目标购房客户群较局限与集中。
客户会对所有的房产做一个比较。竞争会对客户购房产生分流, 因此在企划中我们会强化提升卖点。
（4） 地块东面, 南面是待开发地区, 环境较差。购房者如现场观看的话, 会引起客户直观上的不良感觉, 从而降低对楼盘的品质。
（5） 本块宗地分三期开发, 跨越时间段长。
容易引起购房者对未来开发前景展望产生不确定性。这方面我们会在企划及销售当中会对宗地整体运做。

3、 机会点:

（1） 依托政府的政策, 紧扣政府倡导全民健身运动这一精神文明建设的主题。
与政府进行合作。由政府出面搭台, 将其引向深入, 借以提高我们楼盘的品位与档次。
（2） 政府规划中的轻轨, 从该地区穿过, 会使交通更加便捷。
未来发展的良好展望会带来一定的机会。
（3） 与交大相邻, 能够视为机会。
与其进行双向沟通, 发展一种相依互补的关系, 把机会发展成为真正成功的品牌与楼盘。

4、 威胁点:

主要来自区域市场竞争对手的威胁。

因为当地的竞争对手有了一定连续开发的品牌效应, 可是威胁同机会总是共存的。我们具有自身的强大优势, 以正和出奇胜, 树立健康这一人类永恒主题, 将威胁转化成为机会与优势。

二、 企划缘起
经过前期对市场实地现场的详细调研已经掌握了本案相关资料基础, 其后又进行了深入浅出的分析作为背景依据。
企划工作就是对市场调研进行延伸及升华, 更是结合本案自身的优劣势对产品进行整合。
树立本案发展商良好的经营理念和品牌观念; 度衡把握好本案全局观; 建立本案的精神理念中心主题; 围绕中心展开对产品卖点的罗列与提炼; 要环环紧扣主题理念, 形成一个全新势能整体组合。
做好本案销售前的一系列准备工作。包括销控表的制作, 销售人员的培训, 销平、 销海、 楼书的制作, 导示系统的建立, 广告预算, 样板房的确立, SP活动的策划等。
这一切的一切, 是为了最终创造楼盘销售佳绩而努力。

三．莘南地产
品牌思考与建设 ( 一) 品牌建设思考缘起
当前, 上海市的房产市场的竞争环境日趋激烈, 各房产商尽出招数以提升房产的品质, 吸引购房者的购买欲望。而消费者在购房上面已不局限于对产品的本身要求精益求精, 对发展商的实力背景和品牌认知度也放在重要选择上面。本案是莘南地产在上海开发的第一个楼盘区, 她应该是在沧源乃至闵行甚至上海树立品牌的一次机缘; 是一期的销售的重要条件; 也是为二三期的营建, 价格的提升, 奠定良好的基础。
例: 深圳万科集团自创业以来, 始终坚持树立公司及品牌在房产市场的形象。经过无形资产的积累, 不但在消费者群体中建立了良好的口碑, 而且形成无形产业化资本经营, 给公司带来了丰厚财富回报。
例: 易通房产公司也是我们的全程策略伙伴。在我们的共同努力下, 坚持独特的经营理念, 树立良好的公司及品牌形象, 现在已在苏州房产市场及消费者群体中形成了良好的口碑, 使房产开发与销售蒸蒸日上。
例: 上海北桥房产公司之因此继成功开发金榜世家后, 又连续开发北欧丽景, 也是因为其公司及品牌在消费者当中建立了良好口碑, 从而对销售产生积极的辅助作用。楼盘销售上去了, 自然增加了连续开发的信心。

( 二) 建议:
1.莘南地产导入公司整体CI系统( 建议)
( 1) 对公司以前的发展历史作整合。
( 2) 导入企业理念识别 MI
( 3) 导入企业法则识别 BI
( 4) 导入企业形象识别 VI

2、 品牌及发展商形象定位( 建议)
立足上海市场, 制定长远发展规划, 形成连动开发建设, 产业化运作经营; 以服务于大部分中薪阶层市民为己任, 注重产品质量与品牌, 树立良好市场口碑的金牌房产发展商。

关于品牌建议, 如业主有意见, 我方可进行商讨提议。

四． 目标客户锁定和
成份分析及购买动机
剖解 缘起:
房产市场的根基是由购房消费者组成的。本案的销售基础是由目标客户构成的。谁抓住了消费者的心, 谁就是胜利成功者。因此锁定目标群体, 进行成分分析, 对购买动机的剖析更是关键节点, 不能不为。

（一） 当地居民( 年龄30-50岁)
1.对本地生活有依存眷恋情绪的人。
2.收入一般的白领阶层。
3.对产品单价, 房型, 总价能够考虑承受的人。家庭正常
收入应在3000元以上。
4.在条件允许的情况下, 想对生活条件有所改变的人。
5.自己文化修养不是很高, 但对孩子的要求期望很高。孝
学孟母择邻而居。
6.需求房型二居室的的人。价格抗性较高。

( 二) 动迁客源( 年龄35-50岁)
1. 由于建设性动迁而失去了房子的人, 因为她们有一部分动迁
补贴, 需要购买住房的人。
2. 由于现在的房产市场中各类产品很多, 选择余地很大, 不一
定买我们房子的人。
3.对环境, 配套有一定要求的人。
4.价格的高低会影响她们的购买欲望。
5.她们是引导消费型群体, 必须经过各方面的手段来刺激她
们。
需求房型二居室以上的人。价格抗性较高。

（二） 私营小企业主( 年龄30-45岁)
（1） 因为工作的需要, 而忙忙碌碌的人
（2） 经常出门在外, 要求家里有安全保安系数高的人
（3） 有一定的资产的人, 对购房的目的有多种需求。
（4） 因生意的对子女很少看管, 但对孩子要求期望很高。
（5） 对新鲜事物有盲从性, 对价格不是问题。
（6） 需求房型三室以上的人。价格抗性较低。

( 四) 当地收入较高的白领( 年龄30-45岁)
（1） 她们是有一定知识文化品位的人。
（2） 对时尚事物有自己的看法, 也爱跟潮流。
（3） 购房的目的是对自己多年的努力要求一个回报安慰。
（4） 对住房要求比较高, 但一旦自己看中, 其产生购买行动的考虑时间短暂。
（5） 需求房型三室以上的人。价格抗性较低。

（五） 待婚职业者( 年龄25-35岁)
（1） 需要买房子已备结婚的人。
（2） 新时代的年轻人, 对新鲜事物有很强的追随能力。
（3） 对房子的环境, 外立面, 房型很看中, 要求时尚。
（4） 对离上班场所的方便情况, 也要求很高。
（5） 购房当中可能会搀杂很多其它人的意见, 比如双方父母。
（6） 一旦看中会马上产生购买行动。
（7） 需求房型三室以上的人。价格抗性较一般。

( 六) 有想法和父母分开住的家庭( 年龄30-35岁)
（1） 很向往自己的家庭生活, 喜欢独立出来过隐秘小天地。
（2） 有一定的积蓄, 并有较稳定的工作。
（3） 由于现在有房子住, 因此并不急于马上购房。
（4） 这可能是她们一生中唯一的一次买房。因此参考的方面很多。
（5） 有一定的文化基础, 她们对自己的未来要求很高。
（6） 需求房型三室以上的人。价格抗性较一般。

共性分析:
她们主要是为了改变居住环境, 同时部分客户追求对生活休闲与舒适的向往。追求质量保证和安全保证。

五．沧源小区三街坊消费者心理权重比预测及分析。
缘起:
( 一) .沧源小区三街坊消费者心理权重比预测

规划
设计单位
环境
单体设计
房型
建材
周边商配

30%
10%
25%
10%
5%
10%
20%

会所
小区配套
人气
品牌效应
人文环境
地理位置
竞争个案
合计
10%
15%
5%
5%
5%
-10%
-30%
100%

( 二) .沧源小区三街坊
消费者心理权重比分析

1. 规划35%: 规划是一个小区的灵魂所在, 也是最有创意的地方。目标购房者对社区的规划是放在第一位的。只有好的规划才有好的环境才能很好的生活。我们使用”健康五法则”精心度量的绿色住宅。她是我们拉升产品及整体售价的重点所在。因此预计占35%。

2. 设计单位5%: 设计是能够利用目标购房者的盲动跟随心理, 其本身对购房者的影响力很小; 如果没有名牌设计单位的话, 就能够避过不提。

3. 环境20%: 环境对目标购房者的影响能够排在第二位。环境好坏直接影响居住的舒适及身体的健康。我们在此上作了卖点的分析提炼, 突出绿色生态健康的主题。营造一个目标购房者倾心的环境, 对整体售价的提升起重要作用。预计占权重比的20%。

4. 单体设计5%: 这方面是引导的目标购房者的一方面, 由于各方面原因不能做大的调整, 因此占的权重比很小, 可简化这部分。

5.房型5%: 房型对于目标购房者说是很重要的, 关系着大小, 布局合理的问题。由于先天不足, 后天各方面原因不能做大的调整, 因此只能强化优点, 避开缺点。最后起到的作用可能很少。

6.建材10%: 这方面关系到目标购房者的购买后的生活质量。能够此来弥补其它的不足, 因此应提高建材质量, 把好建筑质量, 努力做到100%。她对我们楼盘整体售价的拉升作用非常重要。

7.周边配套30%: 这方面关系到目标购房者的购买后将来的生活方便问题, 因直接性很强, 因此非常重要。但本楼盘周边配套先天不足, 只有强化优势淡化劣势。与交大门当户对, 绿色生态校园交大, 就便成了我们的最长处, 我们进行了卖点的提炼拉升, 对整体售价有主要的拉升作用。因此, 在权重比中预计占到30%。

8.会所10%: 她对于我们的目标购房者只是一个辅助参考作用。但我们的” 平方米的三层会所”由于豪华气派, 功能配置合理, 能够作为一个大卖点, 引导消费者的购买冲动, 起到对整体售价的全面拉升。
9.小区配套10%: 小区的各方面配套要齐全, 及良好服务, 她对目标购房者也是非常重要的, 对买房后的生活有很大辅助作用。因此, 我们在这方面建议很多, 对其进行提炼拉升, 最终起到拉升整体售价的作用。

10.人气5%: 人气是售房的基础, 只有聚集更多人气, 才能将销售策略顺利的执行。我们的很多事情都是服务与她。可是她是一个非常可变的因素, 因此我们只把她预计为5%。
11.品牌效应5%: 因为当前的目标购房者不但对产品的本身关心, 而且对楼盘的发展商也要求金牌, 她们原来做过那些名牌楼盘, 这些都是她的重点参照物。( 如: 万科她就形成了名牌的象征, 只要是她开发的楼盘就热销。当然这是她多年来逐步积累的成绩。) 我们在此也进行了提炼和提升。对整体销售应有初步成效。
12.人文环境5%: 人文环境由于我们的楼盘的定位与针正确目标购房者是一致的, 当然也有一个提炼, 拉升以吸引更广泛的购房者。但由于各方面原因的影响, 只把她预定为5%。
13.地理位置-10%: 我们的整体地理位置不理想, 因为这是在目标购房者心里根深蒂固的, 因此可能对我们的楼盘产生很大的不利因素, 预计会是-10%。
13.竞争个案-30%: 周围的竞争个案对我们的冲击很大, 她们的共同点是以经连续开发, 建立了一定的品牌优势, 产品也更趋成熟; 外部配套与我们很相似, 目标购房者群体相近。在这种不利的情况下我们会运用我们独特的整体包装策略, 对我们的产品进行整合, 作到拉升整体售价。但我们预计来自竞争个案的负面因素最大, 因此将其定为-30。
以上就是我们根据多年来市场经验的整合策略, 与消费者的心理和竞争对手及我们产品本身优劣点所做的权重比。她对我们的所有工作起到整体精神的指导作用。

六、 案名的缘起: 一个好的案名, 能够充分表现了房产的特征, 也能够体现 出一个楼盘的品质感, 好的案名经过广告的推广能被消费者认可, 接受。因此我方在此提出了以下三个案名以供参考。

1、 翰林新府之缘起: 翰林在字面的意思为非常大的森林的意思。其出现最多的是过去朝廷里都有个叫翰林院部门, 其最大的职称叫翰林院大学士, 她是学识渊博的最高体现, 身份也是尊高之极。我们的楼盘和交大是门对门, 时时接受着来自一流大学书香的熏陶, 提升了我们的楼盘的层次。新府就是与以前的概念区分开, 我们有自己的特色和新异。给出我们的楼盘一是”大”; 二是社区档次高; 三是文化气氛浓; 四是又有与众不同的地方; 这第一印象与概念。

2.书香茗苑的缘起: 也是以我们的一大卖点与交大门对门这一概念为发想点, 提出一流大学书香四溢。茗是茶的意思。饱尝着书香, 还要品味一杯极品的好茶, 这是人生多么惬意的事。从中拉升我们的产品, 给出居住在这样意境当中可谓人生无虚度这第一印象与概念。

3.花语树城的缘起: 鲜花是没有声音语言的, 但她用美丽的色彩, 诱人的花香的形体及味道来为每一个人的生活带来无限精神享受。花的语言是最美的, 是人类生命中不可缺少的事物。树; 她吸进的是废气, 排出的是人类赖以生存的氧气, 她是人类的守护神, 失去了她世界将不付存在。因此, 用鲜花和绿树建造成的住宅小区是最适合人类居住的, 也最能保证人类健康。从中推出我们的住宅是最健康, 最适合居住的, 买了这样的住房, 健康将与你同在, 新生活就从此开始。

七、 推广核心概念:
本案购房者大部分属于工薪阶层, 她们都有把对未来期望寄托在下一代成就的实际想法; 对自己文化修养也有提高的需求。经过大量的市场调研; 经过对目标消费者定位和消费心理的分析; 对我们产品的细化提升精髓; 推出了我们的全新核心概念, 希望在闵行区树立我们产品的独特生活品质, 品位。在其它产品中拉高出来, 作到标新立异, 产品独道。

与交大门当户正确健康住宅

—你一定买得起的健康住宅

八．广告总精神:
广告总精神是对楼盘的所有卖点进行提炼揉成精髓, 整个楼盘的推广都以此为精神支柱。广告总精神的推出进一步拉升了本案的楼盘形象, 为房产的销售奠定基础。

广告总精神:

与交大生态学府相呼应的---

一座动静相宜的双重绿色健康住宅

九．企划思路
卖点收集及提炼
（一） 发展商理念篇( 建议)
概念提炼:
1、 创造健康生活专家, 提倡全健身概念, 造
就知识型文化社区, 造福社会。
2、 坚持持续经营, 引导住宅知识文化理念,
不断超越自我,
3、 让房子真正成为人类健康组成的一部分,
让社区成为一个人文化层次的象征, 让房
子的价值不在只是建筑本身这么简单。

( 二) 整体规划总精神:
倡导人类健康生活五大法则, 树立
健康住宅典范
健康法则——亲近水, 花, 草、 树、
远离噪音, 灰尘
要求空间广阔
追求知识文化, 净化人类心灵
坚持身体锻炼, 强健人类体质
在这里让你感受人要健康, 一切空间也要求健康。更强调人与空间的健康共存。在这里健康法则充分发挥它的执法性, 对你身边的空间严格度衡, 每寸空间力求做到健康合格。让你的身体每块空间放满了健康的力量, 体味浩然天地, 健康共存的人与自然健康新理念。

特别建议:
邀请专业的知名环境设计师来执笔。

( 三) 建筑规划篇
( 产品分析及卖点提炼: )
1、 社区规划[健康住宅的基础]
A．整个地块西临永平路, 南临得安路, 北临东川路、 东临另外一个社区。14万平方米规划分三期营建。第一期40406平方米。
B．规划中北面为一栋住宅, 东西各为三栋住宅, 南面为一栋住宅; 建筑按合理布局形成一个大的社区围合。主体景观设在社区中心及社区西北角主门处, 会所和网球场设在社区中心。
C．道路交通: 区内以围绕中心会所区的环行大道为交通主干道, 向东西楼间延伸, 形成东西各成支干道。
D．在景观布置上, 八栋楼共享中心景观; 每座楼前后有不同风格的景观设计; 东、 南两面临街规划; 大门外是一块广场, 并向东延伸出一块长条形沿路绿化。

概念提炼: 与文化生态学府相互呼应的——
14万平方米景观规划, 围合
式健康住宅新观念
特别建议:
将东面所拉的隔离墙可采用绿荦爬墙式环抱型绿障。

2.建筑立面风格 [健康住宅的定义]
建议: 定位于欧陆罗马现代实用风格。整体采用简约的手法, 注重平面的干净, 稳重, 大方, 及立体感。色彩方面用稳重的浅灰。局部采用一些罗马式的门廊柱头, 雕花装饰屋檐, 楼道进门口采用彩色玻璃镶嵌。材料用有质感的面砖。

概念提炼: 建筑师无声的语言为你诉说欧陆文化时尚
特别建议:
附立面建议设计图。

3、 景观规划篇 [健康住宅的构成 ]
1) 景观整体布局
产品分析: 总体上来说景观规划主题为动静相宜欧洲现代健康时尚风格。整个景观分布为三大块, 一块是小区大门口的罗马石柱, 跌落式流泉, 健康休闲广场, 延街绿色观景长廊。一块是小区中心花园, 内设会所, 网球场, 配置树木花卉。一块是楼寓之间的绿化花卉点缀, 局部小品。
概念提炼: 运动, 休闲, 小栖, 处处有天地

2) .门前健康休闲区
产品建议: A.小区门楼以罗马石柱连通1—2号
楼并配射灯。靓丽水景自此呈跌
落式流向门前广场, 配水底灯。
以绿化围合, 鹅石铺路。广场低
部马赛克拼图铺面, 运动器械散
布期间。绿化地带设休闲椅。广
场中心配运动流线型标志雕塑。
B.小区门口191米的条形绿化带,
延街骑楼商场正面采用全玻璃设
计, 门前配射灯。
概念提炼: 沧源中心一道靓丽的运动, 休闲, 娱乐风景线
特别建议: 门前广场中心建造大型人物雕像。( 例: 科学家, 创造家, 艺术家的雕像) 塑造精神文化的堡垒。

3） .中心花园区
产品建议: 会所正门整体采用水晶玻璃门; 后面围墙采用绿色爬山虎装饰; 网球场采
用塑胶地面。周围以绿化围绕并配以四
季鲜花, 庭院灯。

概念提炼: 当你贴近花草树, 健康就是你朋友

特别建议:
安装背景音乐系统, 增加社区文化底蕴。

4） .楼寓区及其它区域。
产品建议: 条形绿化配以四季鲜花, 组团花卉; 小品雕塑点缀期间, 庭院灯。环行大道两旁低矮灌木及庭院灯围绕。

概念提炼: 闲情漫步, 家家户户好景色

特别建议:
沿路铺设隔草砖, 为业主增加休闲情趣。

5) 环境特别建议:
A．自行车场及配电房等公建建筑风格与小区整体规划 相统一。
B．四季花卉观赏( 参考) :
l 观赏期 1 月开花: 腊梅/红千木
l 观赏期 2 月开花: 梅花/心茶花/二月兰
l 观赏期 3 月开花: 迎春花/阔叶十大功劳/结香/白玉兰/
紫藤/山茶花/杜鹃
l 观赏期 4 月开花: 桃花/红叶李/紫荆/樱花/丁香/紫玉
兰/红花继木
l 观赏期 5 月开花: 红枫/月季/海桐/含笑/塔枫
l 观赏期 6 月开花: 金丝桃/石榴/凤尾兰/女贞/八仙花
l 观赏期 7 月开花: 凌霄
l 观赏期 8 月开花: 紫薇
l 观赏期 9 月开花: 桂花
l 观赏期10月开花: 凤尾兰
l 观赏期11月开花: 八角金盘
● 观赏期12月开花: 腊梅

( 四) 商配篇:
闵行沧源中心健康住宅
交通中心: 徐闵线, 闵莘线, 闵吴线, 淞闵线及各线小
巴士, 还有莘闵轻轨。
健康延长线: 闵行公园, 地段医院
娱乐邻近点: 闵行路商业街; 东川酒店。
名校资优区: 与交大门对门; 交大附小, 附中; 闵行中
学;
便利生活: 商场, 超市, 农贸市场, 邮电局, 银行一应
俱全。

概念提炼: 与交大同成长, 让大学生活只是起点

特别建议: 增加到莘庄的穿梭小区巴士。每天早上6点30分—7点30分, 每15分钟一班, 正常30分钟一班; 双休日增加到麦得隆等大型超市的穿梭小区巴士。

( 五) 物业管理篇:
[健康生活的保障]
概念提炼: 安心是我们给你的保障称心生活从家开始
用爱心、 细心、 诚心、 专心、 贴心来为住户服务; 无论是个性化深度到家的服务, 还是把高科技搬入社区, 让房子变得聪明, 都深切地让您感到现代化住家服务提供的全新时尚概念, 生活的享受从回家开始。
产品建议:
1.个性化家居服务
公共服务项目( 不另收取费用)
专项, 配套有偿服务
1.二十四小时保安, 消防和车辆管理;
1．各项健身, 娱乐活动;
2.公共场所保洁;
2.保健, 医疗;
3.公共绿化园艺保养和培植;
3．提供小型商务会议场所及服务;
4.住宅区生活垃圾收集和清倒;
4．传真, 复印, 打字;
5.公共设施的维修与保养;
5．临时照看儿童;
6．电话及访客留言转告;
6．钟点清洁;
7．组织区内业主联谊会活动;
7．老人, 病人的护理;
8．代收缴水电费;
8．礼仪服务;
9．代收带缴有线电视收视费;
9.代管房屋;
10.代办报刊订阅和收发, 邮件收发;
10．代理房屋租赁;
11．代请保姆;
11．机动车清洗;
12．代请家教;
12．住宅水电设备的维修( 免人工费)
13．代聘装潢设计, 施工单位;
13．住宅外墙的清洗和粉刷( 免人工费)
14．私宅报警日常检查和维护;

特别建议: 智能化让服务变得现代化, 聪明人享受聪明的服务
与国内著名信息产业公司合作发展, 聪明人住聪明房子, 全新智能化网络住宅。透过高容量( 100M) 的光纤网络, 不但使用户能够高速上网, 同时还能享受功能齐全的网络服务, 而每月只需支付低廉的费用。网上银行服务、 网上贸易、 住宅办公室、 股市财经专讯、 电子传真等等, 您能够全面掌握市场脉博, 运筹帷幄。借助带宽达100M的网络平台, 将建立独立社区网站, 提供包括网上游戏、 业主交流空间、 个性化网页、 社区商家服务等服务, 让住家拥有一个并非虚拟的网上世界。而物业管理亦借此资源, 形成社区安保网络监控系统、 访客对讲系统、 紧急求助系统、 智能一卡通服务系统等诸多功能强大的新型管理服务网络。
注: 因考虑到在本地市场发展现代智能化服务条件不成熟, 因此我们应有选择的做这件事情。

四重保安系统让您的家固若金汤

保安系统建议如下: 第一重安全: 周界保护系统
1. 红外线对射报警器
2. 红外线摄象机
3. 围墙灯光报警
4、 四周岗哨

第二重安全: 社区保安系统
1. 警卫白天夜间岗哨定点巡逻
2. 社区报警电话, 按钮
3.社区道路摄象机
4.车辆出入管制

第三重安全: 社区控制中心
1. 电视监控
2. 周界安全控制
3. 呼叫保安协同行动
4. 接听报警电话
5. 紧急110报警

第四重安全: 室内防盗系统
1. 一楼门窗防盗设施
2. 室内火灾报警
3. 室内煤气报警
4．盗窃紧急按钮

( 六) .房型篇 房型决定决定生活方式, 房型也将是身份
和生活舒适度的重点体现

房型分析: 南北通风, 户户朝阳;
1. 增设室内空间弹性化设计, 能够让你对住 宅理念任意发挥;
2. 厨房设在北面, 上海是吹东南风, 让你的家居不受油烟困扰;
3. 起居室, 主卧室朝南, 采光性好;
4. 部分房型错层设计, 功能分区, 空间更居多元化;
5. 三房卫生间与主人间是套间形式设计, 更方便, 私隐性更强;
6. 复式有下层50平米的客餐厅, 南北通风, 有储藏室; 27平米的露台; 下层南北阳台。
建议: 主人房凸窗采用50CM低窗设计, 增加1/3的采光率, 增加主人的私人聊天情调。

概念提炼: 私密住宅, 窗外就是绿色花园, 一样空间, 同样宽大

房型分类分析:

二室一厅一卫
建筑面积
套数
百分比
88.7
18
5.3%

二室二厅一卫
83.4
138
40.6%
87.2
40
11.8%
89.5
12
3.5%

208
61.2%
优点: ( 1) .面积配置比较合理; 业主居住舒适度强。总价不高, 客户面就会扩大。
( 2) 二房型套数占总套数的的比例较合理; 适合当
地购房者的需要。
（3） 有南北双阳台; 生活更方便, 观景更全面, 室内更利于通风。
（4） 厅和主卧均朝南; 采光性好, 光线充分。
（5） 部分的厨房和卫生间共享北阳台; 生活环境更合理, 更舒适。
（6） 南北通风, 空气更清新, 生活更健康。
缺点: ( 1) 房型过于雷同, 可选择面太少。
( 2) 餐厅空间设置相对较小, 不利于业主家庭的就餐环境。
( 3) 1.2号楼因骑楼设计原因, 业主生活私密性较差。
( 4) 卫生间间接采光, 光线较差, 业主心情不舒适。
( 5) 主卧和厅的开距不大, 物品不宜安置。
（6） 功能设置动线不合理; 对业主的日常居家生活舒适度较差。
（7） 部分房型上午或下午没有阳光, 采光较差, 自然阳光照射少。
三室二厅二卫
建筑面积
套数
百分比
110.3
12
3.5%
120.9
28
8.2%
122.1
18
5.3%
123.1
44
12.9%

102
29.9%
110.3平方米D型
优点: ( 1) 三边采光, 全明设计; 采光合理, 生活健康的基础。
( 2) 厅宽4.2米, 设计的合理, 可合理安排物品,
宽敞舒适不拥挤。
( 3) 二间卧室朝南, 采光好, 居住环境理想。
( 4) 设有壁橱, 可随意安排衣物及其它物品, 不
占有其它空间。

缺点: ( 1) 大部分室门向客厅开, 利用率不高。
( 2) 朝南卧室阳台窗不是落地窗; 不利于采光及观景。
建议: 改为落地窗。
( 3) 主卧没有阳台, 房型设计过于对称; 房型过
于死板, 不能满足购房者需要。
( 4) 餐厅空间较小; 家庭就餐环境拥挤, 缺少生
活情趣。
( 5) 厨房, 卫生间没有小阳台, 不能放置一些生
活杂品