土地使用权出让.pptx

第三讲 土地使用权取得方式一、土地使用权出让基本规则二、土地使用权的取得方式三、土地使用权的合同及违约处罚一、一、案情介绍案情介绍 2000年年4月，由村委会作为转让方，由房月，由村委会作为转让方，由房地产公司与集团公司作为共同受让方，三方签订地产公司与集团公司作为共同受让方，三方签订了土地使用权转让合同。合同规定，村委会将其了土地使用权转让合同。合同规定，村委会将其集体所有的土地集体所有的土地50亩转让给房地产公司和集体公亩转让给房地产公司和集体公司，每亩转让价格司，每亩转让价格40万元，转让价总计万元，转让价总计2000万万元。合同签订后，集团公司按与房地产公司的约元。合同签订后，集团公司按与房地产公司的约定，向村委会拨付了定，向村委会拨付了2000万元地价款。随后，万元地价款。随后，房地产公司开始着手进行开发项目的报建工作。房地产公司开始着手进行开发项目的报建工作。经疏通各种关系，获取了规划许可证和建设工程经疏通各种关系，获取了规划许可证和建设工程开工证。开工证。2000年底，房地产公司要求集团公司年底，房地产公司要求集团公司拨付工程建设款，集团公司于拨付工程建设款，集团公司于2001年年2月又向其月又向其拨付了拨付了3800万元。房地产公司遂开始开发项目万元。房地产公司遂开始开发项目的建设。后国家出台了宏观调控措施，市政府开的建设。后国家出台了宏观调控措施，市政府开始对房地产业清理整顿。某商住城被确定属于非始对房地产业清理整顿。某商住城被确定属于非法用地开发项目，被勒令立即停建。法用地开发项目，被勒令立即停建。问题问题1、房地产公司、集团公司与村委会订立的土、房地产公司、集团公司与村委会订立的土地使用权转让合同合法吗？地使用权转让合同合法吗？2、集团公司可以通过什么样的合法途径，取、集团公司可以通过什么样的合法途径，取得土地使用权？得土地使用权？一、一、土地使用权出让土地使用权出让1、定义：是指国家以土地所有人身份、定义：是指国家以土地所有人身份将土地使用权在一定年限内将土地使用权在一定年限内让与使用让与使用者者，由土地使用者向国家支付土地出，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。让金的行为。2、性质：既是、性质：既是行政行为行政行为又是又是民事法律民事法律行为行为。3、法律关系中的、法律关系中的主体主体和和客体客体。二、土地使用权的取得方式二、土地使用权的取得方式 1、出让出让：以合同的方式，通过支付一：以合同的方式，通过支付一定出让金，一定期限内具有排他性土定出让金，一定期限内具有排他性土地使用地使用 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定2、划拨划拨：最主要的特征是行政性、无：最主要的特征是行政性、无偿性和无期限性。偿性和无期限性。3、国有土地租赁国有土地租赁三、土地使用权出让合同三、土地使用权出让合同及其违反后果及其违反后果 1、土地使用权出让合同、土地使用权出让合同（1）形式：国家有专门的土地使用权出让合同文）形式：国家有专门的土地使用权出让合同文本本国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同（2）内容：）内容：A、自然状况的描述；、自然状况的描述；B、使用权出让、使用权出让期限；期限；C、出让金及其支付方式和期限；、出让金及其支付方式和期限；D、土地、土地使用条件；使用条件；E、违约责任、争议解决方案。、违约责任、争议解决方案。（3）双方义务与权利：）双方义务与权利：A、义务：受让人支付出让、义务：受让人支付出让金，出让人提供合同；金，出让人提供合同；B、权利：任何单方违约、权利：任何单方违约另一方都有权终止合同和提出赔偿。另一方都有权终止合同和提出赔偿。2、改变土地使用方式的后果、改变土地使用方式的后果处罚措施：警告、罚款直至无偿收回处罚措施：警告、罚款直至无偿收回土地使用权土地使用权特例：如果受让人征得出让人及相关特例：如果受让人征得出让人及相关主管部门的同意，可以签订使用权主管部门的同意，可以签订使用权出让合同变更协议或者重新签订土出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，以改变土地用地使用权出让合同，以改变土地用途。途。四、土地使用权登记四、土地使用权登记我国法律规定：我国法律规定：“土地使用者在支付全部土土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。记，领取土地使用证，取得土地使用权。”原因：由于登记之前受让人只享有债权，不原因：由于登记之前受让人只享有债权，不具有对抗他人的效力，如果第三人不知情，具有对抗他人的效力，如果第三人不知情，与原出让人签订合同并获得登记，那么原与原出让人签订合同并获得登记，那么原受让人并不能因为其订立出让合同在先而受让人并不能因为其订立出让合同在先而对抗新受让人，主张新受让人的使用权无对抗新受让人，主张新受让人的使用权无效。因此当事人必须履行登记手续，才能效。因此当事人必须履行登记手续，才能确保自己的权力。确保自己的权力。小小 结结土地使用权直接获得方式有出让、划拨和土地使用权直接获得方式有出让、划拨和国有土地租赁三类。国有土地租赁三类。要签订要签订国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同，还，还必须履行土地使用权登记手续，即取得土必须履行土地使用权登记手续，即取得土地使用证。地使用证。五、土地使用权的其他取得方式五、土地使用权的其他取得方式1、土地使用权转让、土地使用权转让2、土地使用权出租、土地使用权出租1、土地使用权转让、土地使用权转让（1）转让条件）转让条件第一，按照出让合同约定已经支付全部土地第一，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；使用权出让金，并取得土地使用权证书；第二，房屋建设工程要完成第二，房屋建设工程要完成25%的投资。的投资。（2）转让要件：）转让要件：第一，签订书面转让合同第一，签订书面转让合同第二，进行变更登记并注销原使用权人的权第二，进行变更登记并注销原使用权人的权利，取得利，取得土地使用权证土地使用权证。（3）转让性质）转让性质物权转让范围，但受让人只能享有原权利人物权转让范围，但受让人只能享有原权利人剩余的权利，并履行相应的义务。剩余的权利，并履行相应的义务。2、土地使用权出租、土地使用权出租（1）类型：以承租土地使用权为目的而订立）类型：以承租土地使用权为目的而订立的合同；以使用地上建筑物为目的订立合的合同；以使用地上建筑物为目的订立合同。同。（2）条件：出租的土地使用权应是出让土地）条件：出租的土地使用权应是出让土地使用权，划拨土地使用权可在转化为出让使用权，划拨土地使用权可在转化为出让土地使用权后出租。土地使用权后出租。（3）期限：租赁期限不得超过）期限：租赁期限不得超过20年，超过年，超过部分无效。部分无效。（4）生效时间：自租赁合同成立起生效，登）生效时间：自租赁合同成立起生效，登记并非其生效要件。但记并非其生效要件。但15日内要持租赁合日内要持租赁合同及相关文件申请土地使用权出租登记。同及相关文件申请土地使用权出租登记。小小 结结 以上为土地使用权取得的间接方式，以上为土地使用权取得的间接方式，间接方式取得的土地使用权相对于直接方间接方式取得的土地使用权相对于直接方式而言，有一定的限制性。式而言，有一定的限制性。让于所包含的内容让于所包含的内容 让与行为：出让合同履行的结果让与行为：出让合同履行的结果既完成了权利的创设，也完成了权利既完成了权利的创设，也完成了权利的转移。在民法上，这两个行为被合的转移。在民法上，这两个行为被合称为一个行为称为一个行为他物权设定行为。他物权设定行为。属于行政行为的理由属于行政行为的理由 土地出让方是土地管理者，是行土地出让方是土地管理者，是行政机关，在充当土地使用权人出让土政机关，在充当土地使用权人出让土地时，其行政管理者的身份没有改变；地时，其行政管理者的身份没有改变；且其目的不完全是为了取得收益。且其目的不完全是为了取得收益。属于民事法律行为的理由属于民事法律行为的理由 国家在土地使用权出让的法律关国家在土地使用权出让的法律关系中，其法律地位与受让人的法律地系中，其法律地位与受让人的法律地位完全平等。而不是以位完全平等。而不是以“土地所有权土地所有权人人”身份出现，在这一阶段没有管理身份出现，在这一阶段没有管理者与被管理者的关系。者与被管理者的关系。法律关系中的主体法律关系中的主体1、出让人：土地所有权人、出让人：土地所有权人国家国家（各级政府机构和各级土地行政管理（各级政府机构和各级土地行政管理部门）部门）2、受让人：获得土地使用权的人、受让人：获得土地使用权的人中华人民共和国境内外的公司、企业、中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律规定者以外。其他组织和个人，除法律规定者以外。法律关系中的客体法律关系中的客体客体：一定期限的土地使用权。客体：一定期限的土地使用权。条件：条件：1、必须是国有土地、必须是国有土地2、必须经政府批准、必须经政府批准3、符合土地利用规划和城市规划、符合土地利用规划和城市规划4、具备城市基础设施配套条件、具备城市基础设施配套条件5、落实拆迁安置房源、落实拆迁安置房源土地使用权出让取得方式土地使用权出让取得方式土地使用权出让取得方式土地使用权出让取得方式出让出让方式方式出让人准备出让人准备材料材料受让人准备受让人准备材料材料定价方法定价方法报价报价次数次数竞价竞价时间时间协议协议 协议用地通知协议用地通知书、有关地块书、有关地块材料材料申请用地报告、申请用地报告、项目初步布置项目初步布置图图协商协商多次多次不定不定招标招标 编制出让文件编制出让文件 资格审查，填资格审查，填写标书，缴纳写标书，缴纳保证金保证金各自报价，各自报价，综合考虑受综合考虑受让人各方面让人各方面的条件的条件每人每人一次一次不定不定拍卖拍卖出价最高且出价最高且高于底价作高于底价作为最后价格为最后价格每人每人多次多次几小几小时时挂牌挂牌多于多于10工工作日作日划拨土地使用权取得方式划拨土地使用权取得方式类型：类型：适用于公益目的的新的划拨土地使用权；过去适用于公益目的的新的划拨土地使用权；过去体制下形成的旧划拨土地使用权。体制下形成的旧划拨土地使用权。划拨土地使用权与出让土地使用权的区别：划拨土地使用权与出让土地使用权的区别：1、性质：划拨土地使用权是行政方式；出让土地使用、性质：划拨土地使用权是行政方式；出让土地使用权是合同方式权是合同方式2、出让金：划拨土地使用权不需要出让金；出让土地、出让金：划拨土地使用权不需要出让金；出让土地要使用权支付一定数额的出让金要使用权支付一定数额的出让金3、使用期限：划拨土地使用权没有使用期限；出让土、使用期限：划拨土地使用权没有使用期限；出让土地使用权法律规定了其具体的使用期限地使用权法律规定了其具体的使用期限4、流转情况：新制度的划拨土地使用权不可以流转，、流转情况：新制度的划拨土地使用权不可以流转，旧有体制的划拨土地使用权可以流转；出让土地使旧有体制的划拨土地使用权可以流转；出让土地使用权可以流转。用权可以流转。旧有的划拨土地使用权的流转方式旧有的划拨土地使用权的流转方式1、原则：先出让后处分，即必须先办理出让、原则：先出让后处分，即必须先办理出让手续，才能进行市场化处分。手续，才能进行市场化处分。2、程序：、程序：（1）申请土地管理部门和房产管理部门批准）申请土地管理部门和房产管理部门批准（相关材料）（相关材料）（2）签订土地出让合同，）签订土地出让合同，交纳出让金交纳出让金（出让（出让年限、标定地价、支付方式）年限、标定地价、支付方式）（3）办理土地使用权出让登记手续（由划拨）办理土地使用权出让登记手续（由划拨土地使用权证变为出让土地使用权证）土地使用权证变为出让土地使用权证）其他流转方式其他流转方式1、划拨土地上的房屋转让（房屋已办有产权）、划拨土地上的房屋转让（房屋已办有产权）2、划拨土地使用权抵押（地随房走）、划拨土地使用权抵押（地随房走）3、划拨土地使用权作价入股（企业改组为公、划拨土地使用权作价入股（企业改组为公司）司）4、企业破产和债务纠纷执行时引发的土地使、企业破产和债务纠纷执行时引发的土地使用权流转（先出让再处分的做法）用权流转（先出让再处分的做法）国有土地租赁国有土地租赁1、概念：国有土地租赁是指国家将国有土地、概念：国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁与土地使用权租赁的区别土地租赁与土地使用权租赁的区别p71：（1）各自的主客体不同；）各自的主客体不同；（2）市场级别不同；）市场级别不同；（3）权力范围不同。）权力范围不同。租赁类型和租金标准租赁类型和租金标准1、类型：短期租赁（、类型：短期租赁（5年以下）和长期租赁年以下）和长期租赁（5年以上，最高使用年限以下）年以上，最高使用年限以下）2、租金标准：与地价均衡的原则。、租金标准：与地价均衡的原则。3、取得方式：、取得方式：6个月以上的要与土地行政主个月以上的要与土地行政主管部门签订租赁合同，并履行土地租赁登管部门签订租赁合同，并履行土地租赁登记手续；如需改变土地用途，还必须提供记手续；如需改变土地用途，还必须提供城市规划部门批准的文件。城市规划部门批准的文件。4、处分权：承租人转让、转租赁土地使用权、处分权：承租人转让、转租赁土地使用权时需要出租人同意，否则无效。时需要出租人同意，否则无效。5、性质：租赁合同约定权利义务的转移。、性质：租赁合同约定权利义务的转移。