城市更新流程解读.pptx

城市更新流程分析研讨城市更新流程分析研讨深圳市光明佳兆业城市更新办公室主讲：林崇杰 拆除重建类城市更新深圳市城市更新办法深圳市城市更新办法实施细则流流 程程 图图 城市更新主要程序二、土地权属及物业确权二、土地权属及物业确权三、编制更新单元规划及报批三、编制更新单元规划及报批四、拆迁补偿标准制定及谈判四、拆迁补偿标准制定及谈判五、实施主体确认五、实施主体确认六、产权注销及缴纳地价六、产权注销及缴纳地价七、开发建设七、开发建设一、更新单元规划制定计划一、更新单元规划制定计划主要实施流程图流流 程程 图图 主要流程简介：（一）业主信息收集（一）业主信息收集 对更新单元范围内的土地及地面上建构筑物的权属情况进行详细的摸底核查，并收集记录业主的所有相关信息，归纳形成档案。例如坂田01项目即是我司与岗头村股份公司成立联合工作组，由村里将所有业主及建筑物信息汇总之后交付我司存档备案。（二）查丈测绘（二）查丈测绘 对更新单元范围内的所有建筑物进行查丈测绘，获取更新单元范围内所有建筑物的准确位置、建筑面积等相关参数，为后续制定补偿方案提供准确的数据支持。查丈报告经过国土局测绘大队盖章之后即是该构筑物唯一法律承认的建筑面积证明材料。同样以坂田01项目为例：1、由村股份公司、测绘队及我司人员组成工作组开展查丈工作；2、由测绘队出具查丈报告并盖章；3、由我司将查丈数据进行分类汇总，为经济测算提供准确数据。主要流程简介：（三）意愿征集（三）意愿征集 征集更新单元范围内权利主体的更新意愿并签订相应的更新意愿改造委托书。在实际操作中，一般是由村股份公司召开股东大会，经由大部分股民同意后，形成股东大会决议书，该决议书即可做为村股份公司的更新意愿改造委托书。主要流程简介：流流 程程 图图 主要流程简介：（四）申报立项（四）申报立项 对符合深圳市城市更新办法、深圳市城市更新办法实施细则的更新项目，申报主体可按照申报指引的相关要求准备申报材料向政府部门申请将其纳入深圳市城市更新单元计划当中。所需申报材料：所需申报材料：1、申请书 2、申报表格 3、申报主体身份证明材料 4、图纸（更新单元范围图、现状权属图、建筑物信息图）5、更新意愿证明材料 6、权属材料 7、照片 5、其它材料拆除重建类城市更新申报条件拆除范围用地面积应当大于10000平方米1拆迁范围用地应大于更新单元总用地的702更新单元内完善合法手续用地应大于703规划用地功能基本符合新区规划或法定图则5单一地块内2/3以上建筑面积且2/3以上权利主体同意申报；多个地块的，同意地块面积占总用地面积的4/5以上6无偿移交给政府的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%4资格初审及公示（公示资格初审及公示（公示7日）日）签订实施监管协议、资金监管协议签订实施监管协议、资金监管协议其它工程报建手续其它工程报建手续拆除重建类城市更新申报程序用地方案图缴交地价、签订土地出让合同实施主体确认实施主体确认（新区城建局）（新区城建局）核发实施主体确认文件核发实施主体确认文件 用地方案图用地方案图产权注销产权注销（房地产登记中心）（房地产登记中心）用地规划许可证用地规划许可证建设用地手续建设用地手续（市规土委光明管理局）（市规土委光明管理局）缴交地价、签订土地出让合同缴交地价、签订土地出让合同更新单元计划申报（新区城建局）更新单元计划审批（公告5日）（市规土委）更新单元规划报市规土委光明管理局初审，征求新区管委会意见后报市规土委审批（公示1个月）（市规土委）申请人形成单一主体（作价入股、签订补偿协议、收购）计划公告后一年内完成土地及建筑物信息核查及更新单元规划申报更新单元计划审批（公告更新单元计划审批（公告5日）日）（市规土委）（市规土委）申请人形成单一主体申请人形成单一主体（作价入股、签订补偿协议、收购）（作价入股、签订补偿协议、收购）计划公告后一年内完成土地计划公告后一年内完成土地及建筑物信息核查及更新单及建筑物信息核查及更新单元规划申报元规划申报更新单元计划申报更新单元计划申报（新区城建局）（新区城建局）更新单元规划报市规土委光明管理局初审，征求新区管更新单元规划报市规土委光明管理局初审，征求新区管委会意见后报市规土委审批（公示委会意见后报市规土委审批（公示1个月）个月）（市规土委）（市规土委）更新单元计划审批（公告更新单元计划审批（公告5日）日）（市规土委）（市规土委）流流 程程 图图 主要流程简介：（五）专项规划编制及送审（五）专项规划编制及送审 已经纳入深圳市城市更新单元计划的项目，开发企业会根据实际情况，征询政府及业主等相关部门的意见后，按照相关规定和要求编制更新单元专项规划并报政府相关部门进行审批。（六）制定补偿方案及意见征集（六）制定补偿方案及意见征集 根据本项目的查丈报告数据进行精确的动态经济测算，结合当地实际情况及市场行情，在征得业主及相关部门意见后制定拆迁补偿方案。流流 程程 图图 主要流程简介：（七）签订拆迁补偿协议（七）签订拆迁补偿协议 开发商与业主协商一致后，双方就补偿事宜等可签订拆迁补偿协议。（八）拆迁收房（八）拆迁收房 拆迁补偿协议签订完毕后，开发商统一对相应的拆迁房屋开展征收工作。坂田01项目位于坂雪岗大道与环城北路交汇处，坂田街道二办以南，华为单身公寓以北，项目范围内包含岗头社区下属四个自然村，占地约66公顷。双方的合作路径如下：1、双方于2012年底签订框架协议，并形成董事会决议；2、双方于次年2月底正式成立旧改联合工作组；3、3月份开展现状调查工作，并进行证据保全；4、工作组分别在各村开展入户查丈工作，并于6月份完成全部查丈工作；5、现阶段工作组正进行立项资料的准备工作；6、我司根据国土局盖章的查丈数据进行动态经济测算；7、双方商定拆迁补偿方案；8、开展专项规划编制及送审工作；9、开展拆迁谈判工作；10、开展征地拆迁工作；经验分享：流流 程程 图图 主要流程简介：（九）开工建设（九）开工建设 对已经完成前期手续的更新项目，开发商会严格按照建设规划的相关要求进行开工建设。（十）业主回迁（十）业主回迁 待更新项目竣工验收合格后，业主可按照拆迁补偿协议的约定进行回迁，开发商会协助做好业主回迁安置工作。