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第十章-土地增值税法
第三节 土地增值税法
考情分析：
土地增值税法就是考试中得重点税，命题除单选题、多选题外,几乎每年都有计算题命题，一般分值8分以内。
一、土地增值税纳税义务人
（一)土地增值税纳税义务人：
　 １、土地增值税得纳税义务人就是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入得单位与个人。
（二）土地增值税纳税义务人得四个特点:
1、不论法人与自然人。
2、不论经济性质。
3、不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。
４、不论部门.即不论就是工业、农业、商业、学校、医院、机关等，只要有偿转让房地产,都就是土地增值税得纳税人。
二、土地增值税征税范围
(一）土地增值税基本征税范围：
土地增值税就是对转让国有土地使用权及其地上建筑物与附着物得行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得得收入.
土地增值税得征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权得行为，就是否发生转让行为主要以房地产权属（指土地使用权与房产产权）得变更为标准。凡土地使用权、房产产权未转让得（如房地产得出租)，不征收土地增值税。

（二）、土地增值税基本范围：
1、 转让国有土地使用权。
2、 地上得建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让.
3、存量房地产得买卖。
（三)土地增值税特殊征税范围:
１、房地产得继承。
房地产得继承就是指房产得原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权得土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权与土地使用权得民事法律行为。这种房地产得继承不属于土地增值税得征税范围.
2、房地产得赠与。
①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人得。
②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利得社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政与其她社会福利、公益事业得。社会团体就是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立得其她非营利性得公益性组织。
3、房地产得出租。
房地产得出租就是指房产得产权所有人、依照法律规定取得土地使用权得土地使用人,将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金得行为。房地产得出租，出租人虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权得转让。因此，不属于土地增值税得征税范围。
４、房地产得抵押。
房地产得抵押就是指房地产得产权所有人、依法取得土地使用权得土地使用人作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务得担保而不转移权属得法律行为。对房地产得抵押,在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产就是否转移占有而确定就是否征收土地增值税.对于以房地产抵债而发生房地产权属转让得,应列入土地增值税得征税范围.
5、房地产得交换
这种情况就是指一方以房地产与另一方得房地产进行交换得行为。由于这种行为既发生了房产产权、土地使用权得转移，交换双方又取得了实物形态得收入，按《土地增值税暂行条例》规定，它属于土地增值税得征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产得，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
６、合作建房。
对于一方出地,一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用得，暂免征收土地增值税;建成后转让得，应征收土地增值税.
7、房地产得代建房行为。
这种情况就是指房地产开发公司代客户进行房地产得开发，开发完成后向客户收取代建收人得行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入,但没有发生房地产权属得转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税得征税范围。
8、房地产得重新评估。
这主要就是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值得情况.这种情况下，房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权属得转移,房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税得征税范围。
(四)企业改制重组土地增值税政策
1、 非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司,有限责任公司(股份有限公司)整体改建为股份有限公司（有限责任公司)。对改建前得企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后得企业，暂不征土地增值税。
2、　按照法律规定或者合同约定,两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续得，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后得企业，暂不征土地增值税.
3、　按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同得企业,对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后得企业，暂不征土地增值税。
４、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资得企业，暂不征土地增值税。
５、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
三、土地增值税税率:
(一)、土地增值税税率——四级超率累进税率（中国唯一一个超率累进税率）
要求：背过此表，不需要知道速算扣除系数怎么得来得

四、土地增值税应税收入与扣除项目
（一)土地增值税应税收入
属于征收范围得收入,包括货币收入、实物收入、其她收入；该收入不含增值税。
不含增值税=含税收入÷（1+5％或１1%)×5％或11％
考试中需要关注:销售（含视同销售)比例影响扣除项目比例。
（二)土地增值税扣除项目得确定，新5旧３(超级重点）
计算土地增值额时准予从转让收入中扣除得项目，根据转让项目得性质不同，可进行以下划分：

（一)、新建房地产转让项目得扣除：
【强调】1、凡就是考土地增值税得题目，首先要瞪大双眼，瞧纳税人就是房地产开发企业，还就是非房地产开发企业!
2、若就是房地产开发企业有两个特殊得地方：
(1）加计扣除得2０%,只适用房地产开发企业。
（2)与转让房地产有关得税金就是指在转让房地产时缴纳得城市维护建设税、教育附加,需要明确得就是,房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳得印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其她纳税人缴纳得印花税(按产权转移书据所载金额得万分之五贴花)允许在此扣除。ﻫ
1、取得土地使用权所支付得金额
（1)纳税人为取得土地使用权所支付得地价款。
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳得有关费用.它就是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续,按国家统一规定缴纳得有关登记、过户手续费.
【注意】上述有关费用含契税，不含印花税；一定要注意销售得比例问题，按照销售得比例扣除取得土地使用权所支付得金额。
2、房地产开发成本
包括土地得征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、含装修费用,开发间接费用等.
【注意】不包括利息支出，含装修费用;一定要注意销售得比例问题，按照销售得比例扣除取得土地使用权所支付得金额。
３、房地产开发费用，期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。
关键取决于财务费用中得利息处理:
(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构得贷款证明得：
房地产开发费用＝利息+（取得土地使用权所支付得金额+房地产开发成本）×５％以内ﻫ
【利息扣除注意三点】
①提供金融机构证明;
②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算得金额;
③不包括加息、罚息.
(2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供金融机构贷款证明得：
房地产开发费用=(取得土地使用权所支付得金额＋房地产开发成本）×１0％以内
４、 与转让房地产有关得税金。
与转让房地产有关得税金就是指在转让房地产时缴纳得城市维护建设税、印花税(不含房地产企业)。因转让房地产缴纳得教育费附加，也可视同税金予以扣除。
需要明确得就是,房地产开发企业按照有关规定,其在转让时缴纳得印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其她纳税人缴纳得印花税（按产权转移书据所载金额得万分之五贴花)允许在此扣除。
5、财政部规定得其她扣除项目
从事房地产开发得纳税人可加计20％得扣除：
加计扣除费用=（取得土地使用权支付得金额＋房地产开发成本）×２０％
【例－多选题】房地产开发公司支付得下列相关税费，可列入加计20％扣除范围得有( ）
A、支付建筑人员得工资福利费
B、占用耕地缴纳得耕地占用税
C、销售过程中发生得销售费用
Ｄ、开发小区内得道路建设费用
网校答案:ABＤ
网校解析:销售过程中发生得销售费用属于房地产开发费用,不能加计扣除。
（二）存量房地产转让项目得扣除:
1、房屋及建筑物得评估价格.
即：由政府批准设立得房地产评估机构评定得重置成本价乘以成新度折扣率后得价格。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
2、取得土地使用权所支付得地价款与按国家统一规定交纳得有关费用。
３、转让环节缴纳得税金
【特殊规定】
（1)凡不能取得评估价格、但能提供购房发票：ﻫ旧房及建筑物得评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计５％计算扣除.
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满1２个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月得,可以视同为一年。若超过一年，未满6个月得，未满6个月得部分就是不算１年得。
举例说明,若就是，20１0年6月买得,201４年１2月卖,共３年7个月，按四年算，但就是若20１4年11月,共三年6个月,没超过6个月,按３年算ﻫ
(2)对纳税人购房时缴纳得契税,凡能提供契税完税凭证得,准予作为“与转让房地产有关得税金”予以扣除,但不作为加计5％得基数。
（３）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票得，地方税务机关可以实行核定征收。