楼房土建及设备大中小修统一标准.doc

楼房土建及设备小修原则

序号
工程项目
小修内容
质量原则
时限规定
（一）
室内地面、散水
普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面块料面层松动、散水严重破损影响其功能，应修补，应修复，如磨损过薄；影响安全，可局部拆换。
普通水泥楼面地面及散水维修后应平整、光滑、接搓平顺；木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。
急迫性小修项目涉及：楼房厕浴间排污管道堵塞；室内给水系统小修、换管；烟道堵塞等。自接到报修之时起2小时到达现场。

除急迫性小修之外零修项目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内解决或与住户预约修复日期。

（二）
室内墙面及顶棚
内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落，应修补。
修缮后内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接搓平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。
（三）
检修门窗
钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损应进行修补。
修后钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧不露纱头。
（四）
烟道、垃圾道等
烟道裂缝、破损、堵塞现象；垃圾道堵塞；垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏应修复
修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水。
（五）
清扫屋面、采光井、雨落管等
每年应将屋面、雨水口及采光井积存杂物清扫干净；雨落管局部残缺、破损应更换。
屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。
（六）
屋面补漏
屋面局部滴漏以至影响使用属于屋面局部补漏范畴。
屋面局部补漏后应达到不再滴漏。
（七）
外檐装修
外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险，应排除险情。
排除险情后外檐装修，应不存在危险隐患。
（八）
阳台、雨罩等构造构件
阳台、雨罩。梁等构造构件保护层开裂，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀；保护层剥落，应补抹。
经维修后构造构件应不再有裂缝及露筋现象。
（九）
室内给水系统小修、局部换管
楼房户表表以内管道锈蚀脱皮应清除干净后，做防锈解决，管道锈蚀严重，应予以更换；给水系统漏水，应进行修理，严重，予以更换，零件残缺应予以补齐。
经修缮给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。
（十）
卫生设备
卫生设备及配件残缺应配齐，破损应维修。
修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。
（十一）
排水管道、化粪池、检查井等
楼房排污管道堵塞，排污不畅通应疏通；化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用应疏通或清掏，配件残缺应补齐。
楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢清掏应清除所有污物北粪池检查井局部损坏应修好，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。

小修工程是指：虽然修复房屋(或设备)在使用过程中其构部件小损坏，需要动用自行在两万元如下，以保证房屋(或设备)原有完损级别寻常养护工程。
收费原则：
（1）普通住宅为2.36元/平方米• 年
（2）乙类住宅为3.54元/平方米• 年
（3）甲类住宅为4.72元/平方米• 年
服务内容：按京房修字[1994]第521号告知
服务原则：（1）完毕零维修任务指标，零维修及时率均达到100%。
（2）水电维修不超过24小时，土建维修不超过3天。
备注：小修工程
（1）凡以及时修复小损小坏，保持房屋本来完损登记为目寻常养护工程。
（2）综合年均费用为所管房屋现时造价1%如下。
（3）房屋公共某些维修费占维修费38.7%。
楼房土建及设备大修原则
序号
工程项目
大修内容
备注
（一）
翻建
达到危险房屋原则或超过房屋设计使用年限且严重损坏房屋应翻修。
危险房屋是指承重构件已属危险构件，构造丧失稳定和承载能力，整栋房屋随时有崩塌也许，通过普通修缮仍不能保证住用安全房屋。严重损坏房是指构造有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆普遍老化见底，设备陈旧，配件不齐全，管道锈蚀严重，水卫、电照管线器具和零件残缺及严重损坏房屋。
（二）
屋面大修
坡顶挑修或会部换瓦；平顶换板；重作防水
屋面或屋顶承重构造达到严重损坏原则，渗漏房间占顶层房间总数30%以上或滴漏房间超过顶层房间总数20%，应做屋面大修。
1、平顶屋面：混凝土屋面板、梁明显变形，裂缝值超过设计规范，混凝土严重碳化，钢筋保护层剥落较多；加气混凝土板大某些明显变形，裂缝严重，某些板钢筋保护层剥落，钢筋严重锈蚀应挑顶或换板。防水层普遍老化，断裂翘边和封口脱开，有严重空鼓现象，局部补漏仍难解决时，应重做屋面防水。
2、坡顶屋面：钢屋架锈蚀严重，明显倾斜变形，某些支撑杆件弯曲松脱。木层架端节点糟朽、蛀蚀，有明显下垂下倾斜，节点联接松动，夹板裂缝，铁件严重锈蚀，支撑松动；木构件（如檩条、屋面板、椽条等）严重倾斜或下垂，腐朽蛀蚀，木质发脆，结点松动，榫头拨出或折断，榫眼压裂应挑顶；瓦件严重破碎、风化，脊瓦松动、破损、瓦条槽朽，油毡老化；铁皮屋面严重锈烂，变形下垂，应重作或更换屋面。
（三）
外墙防水、保温
整栋楼重做外墙板缝防水、保温
外墙板缝严重渗漏，经2次以上中修不能彻底根河，需整栋楼重做板缝防水。保温层损坏达到整幢楼外檐面积30%以上，影响安全和正常使用要重做保温层。
（四）
抗震加固
对整栋楼某些梁、板、柱、墙等主体构造进行局部加强加固改造
凡无抗震设防或设防原则低于现行原则楼房，应按我市抗震设防原则进行加固
（五）
综合维修
对整栋楼构造、装修、电气及设备等进行前面综合维修解决。
严重失修、失养破损限度已达严重损坏或需改进房屋使用条件，做到大、中、小修一次性应修尽修缮工程为综合维修。
（六）
地下室重做防水
整栋楼地下室需全面重作防水
地下室防水层老化失效，采用局部堵漏办法无法解决渗漏问题，需重新做防水。
（七）
上、下水及设备更新
更新整栋楼管线、阀门及水泵等。
上、下管线及设备达到或超过使用年限，且严重损坏，应进行更新改造。设备严重损坏是指：管道严重锈蚀、堵塞，零部件严重损坏、残缺，滴漏、冒水现象严重，无法正常使用
（八）
电气线路更新
整栋楼电线电缆更换，配电箱柜更换等。
当电气线路达到严重损坏原则时应做更新工程。电气线路更新可结合配电设施改造一并进行。
（九）
电梯
更换电梯

（十）
中央空调
大修、更新、改造

（十一）
二次供水系统
大修、更新、改造

 备注：大修工程是指：需牵动或拆换某些主体构件或设备，但不需要所有拆除工程。如：
   （一）房屋主体构造部位，涉及基本、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固,且达到该部件30%。
   （二）整幢楼屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层。
   （三）外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30%以上，影响安全和正常使用，需要修缮。

楼房土建及设备中修原则

序号
工程项目
中修内容
备注
（一）
油饰
全楼门窗重新油饰。
当油漆失光、老化、翘皮、剥落见底时，应重做油饰。钢门窗及其各类钢铁部件应3-5年油饰一次；木门窗及其各类木部件应5-油饰一次。
（二）
粉刷
全楼内外墙粉刷（含墙地砖）
当装饰层粉刷掉粉、剥落及划痕污迹较多时应重做粉刷（只负责公共部位，涉及基层抹灰）。外墙涂料装饰及楼梯间、公共走廊室内涂料，应每10-涂刷一次。
（三）
更换门窗
所有或某些门窗更换
当门窗开关不灵活、松动、脱榫、糟朽、严重锈蚀，五金残缺时应更换门窗。
（四）
修补外墙装饰层
对整栋楼某些外墙装饰层、保温层进行修补或重做
当外装饰层空鼓、裂缝、风化、有脱落危险时应修补或重作。
（五）
修补外墙大板缝

当外墙板勾缝砂浆脱落；外墙板缝局部严重渗漏时应修补。
（六）
阳台、梁、板、柱加固

当以上构件浮现明显变形、裂缝值超过设计规范规定；钢筋保护层剥落，钢筋锈蚀时应做加固解决。
（七）
屋面维修
某些屋面维修防水层、保温层等
当屋面达到普通损坏原则；顶层漏雨房间占顶层房间总数10%-30%时，应维修；
1、平顶：当屋面防水层浮现空鼓、翘边、封口不严时应维修。
2、坡顶：当屋面瓦件有碎裂，屋脊抹灰开裂时更换损坏瓦件或屋面维修。
（八）
厨厕渗漏维修
厨厕重做防水
当厨厕渗漏影响到正常使用时，应维修
（九）
地下室防水
某些地下室重做防水
本地下室有积水时应查明因素、清除积水，维修或重作地下室防水层。
（十）
局部上、下水管线及设备更换

当上、下水管线局部损坏、严重锈蚀和少量设备损坏时，应局部更换管线和设备。
（十一）
局部电气线路更新

当电气线路局部严重损坏时，应局部更换线路及供电设备。

中修工程是指：需牵动或拆换少量主体构造或少量设备，需要动用资金达到该部件15%，但保持原房(或设备)构造和规模工程，维修后基本保持房屋完好率不减少。
备注：中修工程
（1）凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋规模和构造。
（2）中修工程一次费用在该建筑物同类构造新建造价20%如下。
（3）中修后房屋70%以上必要符合基本完好或完好规定。
（4）中修工程重要合用于普通损坏房屋。房屋公共某些维修费占维修费38.7%。

收费原则：
（1）普通住宅为5.42元/平方米• 年
（2）乙类住宅为7.06元/平方米• 年
（3）甲类住宅为8.19元/平方米• 年

楼房土建及设备中修原则（室内某些）

序号
工程项目
中修内容
备注
1
木门窗
重新油饰或更换
当油漆失光、老化、翘皮、剥落见底时，应重做油饰，木门窗及其各类木部件应5-油饰一次。当木门窗及其各类木部件变形、开裂严重影响使用功能且不可修复，或开关不灵活、松动、脱榫、糟朽、五金残缺严重应当更换门窗。
2
钢门窗（含防盗门）
重新油饰或更换
当面层失光、老化、翘皮、剥落见底时，应重做油饰，钢门窗及其各类钢铁部件应3-5年油饰一次。当开关不灵活、松动、脱榫、糟朽、锈蚀、五金残缺严重影响使用功能，应当更换门窗。
3
铝合金门窗
更换
当门窗开关不灵活、松动、脱榫、糟朽、五金残缺或老化、变形严重影响使用功能时应更换门窗。
4
纱窗
更换
当纱窗老化、破损、变形严重影响使用功能应当更换。
5
栏杆
更换
含窗内外各类防护栏杆。当栏杆锈蚀、变形、老化、松动严重，且导致安全隐患，应当更换。
6
构造楼板、墙体、梁、柱
局部或全面加强、加固
当楼板、墙体、梁、柱等主体构造开裂、变形、露筋严重，超过设计规范，有也许导致安全隐患，应当采用加强加固办法。装修面层脱落、开裂、空鼓、起砂等属于小修范畴。
7
室内保温墙
局部修补或重做
含内保温体系和外保温体系。当保温墙空鼓、开裂有脱落危险时，应当局部修补或重做。
8
后砌墙
拆除重做
含各类砖砌墙、预制板拼装墙、龙骨板材墙等非主体构造墙。当以上墙体开裂、变形、松动严重且不适当进行小修，应当所有拆掉重新做。
9
烟、风道
拆除重做
当烟风道裂缝、破损、堵塞严重，且影响使用功能，应当拆除重做。
10
屋面维修
维修防水层、保温层等
当屋面或开敞式阳台达到普通损坏原则，导致下层住户渗漏，应维修其防水层及保温层等。
11
厨卫防水
厨卫重做防水
当厨卫渗漏影响到正常使用时，应维修或重做防水。
12
给排水管道
更换
含室内雨水、给水、排水、供暖各类管道。当管道锈蚀、老化、破损严重且影响使用功能应当更换。
13
暖气片
更换
含各类暖气片及配件，当暖气片或配件腐蚀、破损严重影响使用功能，应当更换。
14
电气线路
更换
当电气线路及配电箱（含强、弱电）老化、破损严重，且易导致安全及使用隐患，应当重新穿线或更换电气元器件。
15
弱电设备
更换
含对讲、家报、呼喊、消防及燃气系统室内设备。当设备老化、破损严重影响使用功能，应当更换。
 中修工程是指：需牵动或拆换少量主体构造或少量设备，需要动用资金达到该部件15%，但保持原房(或设备)构造和规模工程，维修后基本保持房屋完好率不减少。
备注：中修工程
（1）凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋规模和构造。
（2）中修工程一次费用在该建筑物同类构造新建造价20%如下。
（3）中修后房屋70%以上必要符合基本完好或完好规定。
（4）中修工程重要合用于普通损坏房屋。房屋公共某些维修费占维修费38.7%。