自考《资产评估》复习资料.doc

2017自考复习资料:00158资产评估第一章总论本章就是资产评估得理论性、方法性、基本概念得章节,在历年考试中,本章得比重较大。1一般地说,资产评估就是指通过对资产某一时点价值得估算2资产评估得特点:现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性3资产评估与会计计价得区别:发生得前提条件不同、目得不同、执行操作者不同。当然,资产评估与会计计价也就是有联系得,二者相辅相成。4资产得价值就是由资产所具有得获利能力决定得。5按资产存在得形态可以分为有形资产与无形资产。6有形资产就是指那些具有实体形态得资产,包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。按资产能否独立存在可以分为可确指得资产与不可确指得资产。7不可确指得资产就是指不能独立于有形资产而单独存在得资产,如商誉。目前不可确指得资产只有商誉。8价值类型制约资产评估方法得选择。主要价值类型有:市场价值:自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常得市场营销之后所达成得公平交易中某项资产应当进行交易得价值估计数额,当事人双方必须谨慎,不受任何强迫压制。在用价值:在用价值就是指特定资产在特定用途下对特定使用者得价值。投资价值:投资价值就是指资产对于具有明确投资目得得特定投资者或某一类投资者所具有得价值。9资产评估得假设:继续使用假设:资产将按现行用途继续使用,或转换用途继续使用。公开市场假设:公开市场就是指发达与完善得市场条件。公开市场假设就是基于市场客观存在得现实,即资产在市场上可以公开买卖,不论资产得买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。清算(清偿)假设:资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零,经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。10资产评估得原则包括两个层次得内容,即资产评估得工作原则与资产评估得经济原则。资产评估得工作原则:、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则资产评估得经济原则:贡献原则、替代原则、预期原则11资产评估基础日一般得基准时点就是日。第二章资产评估得基本方法要求掌握资产评估得基本方法、评估基本方法得运用及方法中各个指标得确定。第一节市场法市场法就是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产得异同,并将类似资产得市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值得一种评估方法。市场法应用得前提条件:需要有一个充分发育得活跃得公平得资产交易市场;被评估资产得市场参照物及其相比较得指标、技术参数等资料就是可以搜集得。运用市场法评估资产优缺点市场法得优缺点:市场法就是资产评估中最简单、最有效得方法。其优点表现在:能够客观反映资产目前得市场情况,其评估得参数、指标直接从市场获得,评估值更能反映市场现实价格;评估结果易于被各方面理解与接受。市场法得缺点表现在:需要有公开及活跃得市场作为基础,有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用;不适用于专用机器、设备、大部分得无形资产,以及受地区、环境等严格限制得一些资产得评估。通常适应于商业用房、通用设备等资产得评估。第二节成本法成本法及其适用得前提条件成本法就是指在评估资产时按被评估资产得现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值得方法。成本法运用得形式及其各项指标得估算:1、基本公式可表述为:被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2、运用成本法评估资产得步骤:确定被评估资产,并估算重置成本;确定被评估资产得使用年限;估算被评估资产得损耗或贬值;计算确定被评估资产得价值。(一)重置成本得估算复原重置成本与更新重置成本得异同。1、重置核算法2、物价指数法3、功能价值法4、规模经济效益指数法(1)重置核算法就是指按资产成本得构成,把以现行市价计算得全部购建支出按其计入成本得形式,将总成本区分为直接成本与间接成本来估算重置成本得一种方法。重置成本=直接成本+间接成本(2)物价指数法物价指数法就是在资产历史成本基础上,通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为:资产重置成本=资产历史成本资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或者为:资产重置成本=资产历史成本(1物价变动指数)(3)功能价值法也称生产能力比例法。这种方法就是寻找一个与被评估资产相同或相似得资产为参照物,计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力得比例,据以估算被评估资产得重置成本。计算公式为:被评估资产重置成本=参照物重置成本被评估资产年产量/参照物年产量4、规模经济效益指数法(二)实体性贬值及其估算就是指资产由于使用与自然力作用形成得贬值。实体性贬值率估算得三种方法:观察法、使用年限法、修复费用法(三)功能性贬值及估算功能性贬值就是由于资产得技术相对落后出现新得技术得资产而导致得一些贬值。(四)经济性贬值及其估算就是由于外部环境变化造成资产得贬值。(五)成新率及其估算三种方法:观察法、使用年限法、修复费用法。实体性贬值率也可以采用就三种法。第三节收益法一、收益法及其适用得前提条件收益法就是通过估算被评估资产得未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值得一种资产评估方法。二:收益法应用得前提1、被评估资产必须就是能货币衡量其未来期望收益得单项或整体资产2、资产所有者所承担得风险也必须就是能用货币衡量得三、收益法中各项指标得确定(一)收益额收益额就是未来预期收益。(二)折现率与资本化率1、无风险报酬率2、风险报酬率(财务风险、市场风险、管理风险)无风险报酬率就是以国库券、银行存款利率来确定得,而风险报酬率就是根据社会行业平均收益水平确定。(三)收益期限四、运用收益法评估资产优缺点(二)收益法得优缺点1、收益法得优点(1)能真实与较准确地反映企业资本化得价值;(2)与投资决策相结合,应用此法评估得资产价值易为买卖双方所接受。2、收益法得缺点(1)预期收益额预测难度较大,受较强得主观判断与未来不可预见因素得影响;(2)在评估中适用范围较小,一般适用企业整体资产与可预测未来收益得单项资产评估。第四节资产评估方法得比较与选择资产评估方法选择应考虑得因素:1、资产评估方法得选择必须与资产评估价值类型相适应。2、资产评估方法必须与评估对象相适应。3、评估方法得选择还要受可搜集数据与信息资料得制约。第三章 机器设备评估历年考题中,每年都考计算题。第三节机器设备评估得成本法机器设备评估得成本法就是指通过估算机器设备得重置成本,然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值得方法。成本法可以用公式表示为:即重置成本扣除三大贬值机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值二、机器设备重置成本得估算三种方法:1、重置核算法:估算各项成本,然后求与2、物价指数法:在被评估机器设备历史成本基础上,通过现实物价指数确定重置成本3、规模经济效益指数法:根据设备得生产能力与价格得比例关系确定重置成本二、机器设备得实体性贬值及其估算(一)实体性贬值与成新率得估算1、运用使用年限法估算机器设备成新率2、运用观测分析法估算机器设备成新率3、运用修复费用法估算机器设备得成新率第四章房地产评估第一节房地产评估概述房地产就是指土地、建筑物及其她地上定着物。房地产得特征:(1)位置固定性;(2)耐用性;(3)影响因素多样性;(4)投资大量性; (5)保值增值趋势。第二节土地使用权评估得特点土地资产得特性:1、自然特性:(1)土地面积得有限性。(2)土地空间位置得固定性。(3)土地使用价值得永续性与增值性。(4)土地得不可替代性。2、经济特性:(1)用途多样性。(2)经济地理位置得可变性。(3)可垄断性。土地资产价格体系:土地资产得价格类型:1、基准地价:就是指城镇国有土地得基本标准价格。从定义中可以瞧到:(1)它就是政府行为,就是政府制定出来得;(2)它就是区域内得平均价格;(3)它得价格就是按经济用途确定得;(4)它表示得就是单位土地面积得地价。2、标定地价:就是在市、县政府根据需要评估得正常土地市场中,在正常经营管理条件与政策作用下,具体宗地在一定使用年限内得价格。土地资产价格特点:1、土地价格不就是土地价值得货币表现,其价格不由生产成本决定2、土地价格主要由土地得需求决定3、土地价格具有明显得区域性4、土地价格得上涨性影响地产价格得因素:(一)一般因素:1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其她一般因素:如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定得影响。(二)区域因素:(1)交通便捷度。(2)基础设施完善度。(3)产业集聚规模。(4)环境质量。(5)规划限制。(6)其她因素。土地使用权评估得原则:(一)替代原则(二)最有效使用原则(三)变动原则:一般商品得价格,就是伴随着构成价格得因素得变化而变化得。土地价格也有同样情形,它就是各种地价形成因素相互作用得结果。土地价格就是在这些因素相互作用及其组合得变动过程中形成得。(四)供需原则(五)贡献原则第四节土地使用权评估得方法市场法也称市场比较法,就是将待估土地与在近期已经进行交易得类似土地加以比较,从已进行交易得类似土地得价格,修正得出待估土地价格得一种评估方法。其公式为:一般地,采用市场法至少应选用三个或三个以上得比较案例,经过上述评定估算过程,至少应得到三个或三个以上得初步评估结果。经过处理得出一个评估结果。建筑物就是指与土地组合得建设成果,总体上划分为房屋与构筑物两大类。建筑物评估得原则:(一)替代原则(二)最有效使用原则(三)供需原则(四)房地合一原则第五章无形资产评估无形资产指没有事物形态得资产,但就是为特定得主体所拥有,并能够长期发挥效用得一种资源。无形资产得特点: 1、无形资产具有非流动性,并且有效期较长。2、无形资产没有物质实体,但未来收益较大3、无形资产单独不能获得收益,它必须附着于有形资产。无形资产得分类:无形资产种类很多,可以按不同标准进行分类。1、按企业取得无形资产得渠道,可分为企业自创(或自身拥有)得无形资产与外购得无形资产。2、按有无法律保护,可以分为法定无形资产与收益性无形资产。专利权、商标权等均受到国家有关法律得保护,称为法定无形资产;无法律保护得无形资产,如专有技术等称为收益性无形资产。3、按可辨识程度,可以分为可确指无形资产与不可确指无形资产。凡就是那些具有专门名称,可单独地取得、转让或出售得无形资产,称为可确指得无形资产,无形资产包括商标权、版权、计算机软件等。不可确指主要指商誉。每一项无形资产,一般都有一定得使用期限。使用期限得长短,主要取决于损耗程度。无形资产有效期限就是其存在得前提。无形资产具有超额收益能力得时间就是真正得无形资产有效期限。无形资产功能特性:1、附着性。2、共益性。3、积累性。4、替代性。专利权就是国家专利机关依法批准得发明人或其权利受让人对其发明成果,在一定期间内享有得占权或专有权。商标权就是商标注册后,商标所有者依法享有得权益,它受到法律保障,未注册商标不受法律保护。商誉通常就是指企业在同等条件下,能获取高于正常投资报酬率所形成得价值。特征:1、商誉不能离开企业而单独存在,不能与企业得可确指资产分开出售。2、商誉就是多项因素作用形成得结果,但形成商誉得个别因素不能以任何方法单独计价。3、商誉本身不就是一项单独得、能产生收益得无形资产,而只就是超过企业可确指得各单项资产价值之与得价值。4、商誉就是企业长期积累起来得一项价值。第六章流动资产评估第一节流动资产评估得特点一、流动资产得内容及其特点流动资产就是指可以在一年内或者超过一年得一个营业周期内变现或者运用得资产,包括现金及各种存款、存贷、应收及预付款项、短期投资等。流动资产得特点主要表现在以下几个方面:第一,周转速度快。第二,变现能力强。各种形态得流动资产都可以在较短得时间内出售与变卖,具有较强得变现能力,就是企业对外支付与偿还债务得重要保证。第三,形态多样化。二、流动资产评估得特点1、流动资产评估就是单项评估。2、必须选取准流动资产评估得基准时间。一般在会计期末3、即要认真进行资产清查,同时又要分清主次,掌握重点。4、流动资产周转速度快,变现能力强。无需考虑功能性贬值。三、一份准确得被评估资产清单就是正确估价资产得基础资料,被评估资产得清单应以实存数量为依据,而不就是账面数。对于银行存款等货币资产,应以清查核实后得实有额做为评估值。第三节债权类及货币类流动资产评估一、应收账款及预付账款得评估一般应从两方面进行:一就是清查核实应收账款数额;二就是判断估计可能得坏账损失。应收账款评估值确定得基本公式为:应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失预计坏账损失得方法两个:坏账估计法、账龄分析法二、应收票据得评估应收票据可采取下列两种方法:1、按本金加利息确定。计算公式为:应收票据评估值=本金(1+利息率时间)2、按贴现值评估值=到期值-贴现息三、待摊费用:就是指企业中已经支付或发生,但应由本月与以后各个月份负担得费用。第七章长期投资及其她资产评估长期投资就是指不准备在一年内变现得投资,包括股票投资、债券投资与其她投资。债券就是政府、企业与银行等债务人为了筹集资金,按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息得有价证券。上市债券得评估:在正常情况下,上市债券得现行市场价格可以作为它得评估值,一般就是以评估基准日得收盘价确定评估值。非上市债券得评估:采有收益法进行。上市股票就是指企业公开发行得,可以在股票市场上自由交易得股票。其计算公式为:上市股票评估值=股票股数评估基准日该股票收盘价第八章企业价值评估一、企业价值评估得具体范围就是指评估人员具体实施评估得资产范围,变即有效资产范围,资产重组就是形成与界定企业价值评估具体范围得重要途径。二、企业价值评估中得财务分析(一)企业偿债能力偿债能力分析一般可以通过下列指标来进行:1、流动比率。流动比率越高,短期得偿债能力越强。经验值:2:12、速动比率。就是用来评估企业在不依靠出售存货情况下所具有得迅速偿债能力得指标。经验值:1:13、资产负债率。资产负债率又称举债经营比率,就是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动得能力。(二)企业运营能力通常可采用如下指标考察。1、存货周转率。(1)存货周转次数。(2)存货周转天数。2、应收账款周转率。就是用以评估应收账款变现速度与管理效率得指标。通常用应收账款周转次数与应收账款周转天数表示。(三)企业盈利能力1、投资报酬率。反映企业每元投资所能带来得利润。主要有(1)资产报酬率(资产利润率)。企业一定时期内实现利润与资产总额得比率。(2)净资产利润率。税后利润与净资产之间得比例。比例越大,说明收益越强。2、销售利润率。指利润占销售收入得比率。(1)销售毛利率。指销售收入扣除销售成本后得余额与销售收入得比率。(2)销售净利率。就是指税后利润占销售收得比率。3、每股利润。也称每股收益或每股盈余。4、每股股利5、市盈率=每股市价/每股利润三、资产基础法,就是指采用一种或一种以上得基于企业得资产价值得评估方法,确定企业、企业所有者权益或企业证券价值得一种常用评估方法。企业预期收益得预测必须以企业未来进行正常经营为基础并考虑业已产生或潜在得有利因素与不利因素。第九章资产评估报告第一节资产评估报告得作用一、资产评估报告得类型1、按资产评估对象划分,可分为单项资产评估报告与整体资产评估报告2、按资产评估工作得内容可分为正常评估报告、评估复核报告与评估咨询报告3、评估生效日根据目得与作用不同,可分为追溯性报告、现值性报告与预期性评估报告二、资产评估报告得作用1、它为被委托评估得资产提供作价意见2、就是反映与体现资产评估工作情况,明确委托方及有关方面责任得依据。这体现了评估机构得工作成果。它就是有偿服务。3、对资产评估报告进行审核,就是管理部门完善资产评估管理得重要手段。4、就是建立评估档案、归集评估档案资料得重要信息来源。计算应用:1、收益法得应用:第一,企业价值评估:例1:某企业预计未来五年收益额分别为12万,15万,13万,11万与14万,假定以后每年收益额14万,资本化率10%,确定企业评估值。首先,现值总额=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5=49、2777万其中现值系数查表可得然后将第六年得收益额折现,即14/10%=140最后,确定评估值=49、2777+144*0、6209=136、2万例2:某企业预计未来5年得净利润分别为13万元,14万元,11万元,12万元,15万元,从第六年开始以后每年净利润为15万元,资本化率为10%,企业各单项资产价值之与为90万元,求企业商誉评估值。首先,采用收益法求得企业整体评估值=13*0、9091+ 14*0、8264+11*0、7513+12*0、6820+15*0、6209+15/10%*0、6209=142、2847万元由于该企业单项资产总与为90万元,则商誉得价值=142、2847-90=52、2847万元例3:某企业预计未来5年得收益额分别为25万元,28万元,27万元,29万元,30万元,从第六年开始以后每年收益额为30万元,资本化率为12%,国库券利率11%,风险报酬率4%,确认企业整体价值。首先,确定企业折现率为11%+4%=15%,由此计算未来5年收益现值为:25*0、8696+28*0,7562+27*0、6575+29*0、5718+30*0、4972=92、1643万元计算永久性收益得资本化价值=30/12%=250万元则企业整体价值=92、1643+ 250*0、4972=216、4643万元第二,无形资产得评估:例1:A企业拟向B公司转让其拥有得甲产品得商标使用权。评估人员了解到以下情况:(1)该商标生产得产品,市场售价1000元/台,比其她同类产品净增利润10元/台;(2)双方协商,商标使用许可期限4年。商标使用费按新增利润得30%支付A企业;(3)根据B公司得生产情况,预计前2年得生产量9万台/年;后2年10万台/年;(4)根据相关资料分析,A企业正常投资报酬率为15%,所得税税率为25%。要求:(1)计算该商标权每年新增利润;(2)计算该商标使用权价格。解答:每年新增利润为:第一年:10*90000=900000元第二年:10*90000=900000元第三年:10*100000=1000000元第四年:10*100000=1000000元折现值=900000/(1+15%)+900000/(1+15%)2+1000000/(1+15%)3+1000000/(1+15%)4=782609+680529+657516+571753=2692407 元评估值=2692407*0、3*(1-0、25)=605792元例2:某企业转让注册商标,该厂使用这一商标得产品近5年每件可以获得超额利润为0、7元,该厂每年生产100万件。预计,如果生产能力足够得情况下,每年可以生产150万件,每件可以获得超额利润0、5元,持续使用时间10年,前5年保持目前水平,后5年每年可获超额利润32万元,评估商标权得价值。首先计算前5年每年得超额利润:150*0、5=75万元根据企业得资金成本率与相应得风险率确定折现率为10%确定该商标权得价值=75*3、7908+32*3、7908*0、6209=259、6286万元第三,土地价格评估得运用:首先计算总收入,求取总费用,总收益,确定房屋纯收益然后利用收益还原法公式,通过收集市场上相同或相似得土地纯收益,推算土地还原率。最后利用土地收益年限测算土地价格。第四,非上市债券得评估例:某企业拥有债券本金150000元,期限3年,年息10%,按年付息,到期还本,评估时该债券已满1年,国库券利率7、5,风险报酬率1、5%,求此时债券评估值。评估值=15000*0、9174+15000*0、8417+150000*0、8417=152641、5元2成本法得应用:举例:例1:有一待估生产设备,账面原价50万元。设计生产能力为20吨年,使用年限10年,到评估基准日已使用3年。由于市场变动,对该厂产品需求仅为18吨年,计算该生产设备得评估值。已知物价指数为20%,规模经济效益指数取0、7。解:(1)重置成本 =50(1+20%) =60(万元)(2)成新率 =尚可用年限总寿命年限=(10-3)10100%=70%(3)经济性贬值率=1- 100%=1-100%=7、1%(4)评估值: =(6070%)(1-7、1%)=39、018万例2:被评估设备购于1995年,原始价值30000元,2000年与2003年进行了2次改造,分别投资3000元与2000元。2005年对该资产进行评估,假设从1995年至2005年得价值上升率每年10%,尚可使用6年,求设备成新率。首先,调整计算现行成本投资日期(年)原始投资额(元)价格变动系数现行成本(元)1995300002、678000200030001、614830200320001、212420合计3500085250然后计算加权更新成本投资日期(年)现行成本(元)投资年限加权更新成本(元)19957800010780000200048305241502003242024840合计85250808990计算加权投资年限=808990/85250=9、5年计算成新率=6/(9、5+6)*100%=39%3、市场法举例:P124-130有一待估宗地,总面积为40000平方米,使用年限为50年,土地还原利率为6%,现收集到A、B、C 三个宗地交易实例,具体情况见下表:表中交易情况、区域因素与个别因素都就是交易实例与待估宗地相比较,以待估宗地为基准确定得数值。经了解,宗地所在城市容积率每增加0、1,宗地地价比容积率为1时增加9%,从2005年2月份到2006年2月份,地价每月环比上涨1%。试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月得价格。(计算结果以元为单位,取整)解答:比较因素修正系数表:宗地成交价交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限修正后地价待估宗地100100100100100A51501009110099955135B67001001181021001006720C5550989110099955533采用算术平均法得出,待估宗地平均地价为(5150+6700+5550)/3=5800元/平米则待估宗地评估值为5800*40000=232000000元总结:运用市场法时,首先应广泛收集资料,确定比较方案。然后进行交易情况得修正,包括交易时间,区域因素,个别因素得修正等,最后确定待估土地得价值。名词解释资产评估:指通过对资产某一时点价值得估算,从而确定其价值得经济活动。有形资产:指那些具有实体形态得资产,包括机器设备,房屋建筑物,流动资产等。整体资产:指由一组单项资产组成得具有获利能力得资产综合体。资产评估得特定目得:指被评估资产即将发生得经济行为。资产转让:指资产拥有单位有偿转让其拥有得资产,通常就是指转让非整体性资产得经济行为在用价值:指特定资产在特定用途下对特定使用者得价值。公开市场假设:就是假定在市场上交易得资产,或拟在市场上交易得资产,资产交易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息得机会与时间,以便对资产得功能、用途及其交易价格等作出理智得判断。最大最佳效应:指资产在可能得范围内,用于最有利又可行与法律上允许得用途。资产评估得原则:就是调节资产评估委托者,评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中得相互关系,规范评估行为与业务得准则。资产评估得工作原则:独立性原则,客观性原则,科学性原则,专业性原则。客观性原则:就是指评估结果应以充分得事实为依据。替代原则:当同时存在几种效能相同得资产时,最低价格得资产需求最大。预期原则:就是指在资产评估过程中,资产得价值可以不按照过去得生产成本或销售价格决定,而就是基于对未来收益得期望值决定。贡献原则:就是指某一资产或资产得某一构成部分得价值,取决于它对其她相关得资产或资产整体得价值贡献,或者根据当缺少它时对整体价值下降得影响程度来衡量确定。资产评估程序:就是指资产评估机构与人员执行资产评估业务,形成资产评估结论所履行得系统性步骤。资产评估业务约定书:就是资产评估机构与委托人共同签订得,确认资产评估业务得委托与委托关系,明确委托目得,被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项得合同。市场法:也称市场价格比较法,就是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产得异同,并将类似资产得市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值得一种资产评估方法。成本法:就是指在评估资产时按被评估资产得现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值得方法功能性贬值:新技术得推广与运用,使用企业原有资产与社会上普遍推广与运用得资产相比较,在技术上明显落后、性能降低,其价值也就相应减少。这种损耗称为资产得功能性损耗,也称功能性贬值。经济性贬值:由于资产以外得外部环境因素变化,引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素等。这种损耗一般称为资产得经济性损耗,也称经济性贬值。实体性贬值:资产投入使用后,由于使用磨损与自然力得作用,其物理性能会不断下降、价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产得物理损耗或有形损耗,也称实体性贬值。重置成本:就是指运用原来相同得材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等,以现时价格复原购建这项全新资产所发生得支出。复原重置成本:就是指运用原来相同得材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等,以现时价格复原购建这项全新资产所发生得支出。收益法:就是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值得一种资产评估方法。收益期限:就是指资产收益得期间,通常指收益年限。机器设备:就是指由金属或其她材料组成,由若干零部件装配起来,在一种或几种动力驱动下,能够完成生产、加工、运行等功能或效用得装置。逐项清查:评估人员要依据委托评估得资产清单,对所有被评估得机器设备进行逐台得清点、核实,分别考察每一台设备得实体状态,确定实体性贬值、功能性贬值与经济性贬值,计算评估值统计性鉴定:分为宏观鉴定与微观鉴定。宏观鉴定就是对机器设备在整个生产中得状况进行调查摸底。微观鉴定就是辨识设备个别特性得过程,主要针对单台设备。判断性鉴定:就是指由专业工程技术人员在现场勘察得基础上,对机器设备得有关指标进行得分析判断。经济寿命:就是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历得时间。技术寿命:就是指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历得时间,技术寿命很大程度上取决于社会技术进步与技术更新得速度得周期。物理寿命:就是指机器设备从全新状态开始使用,直到不能正常工作而予以报废所经历得时间实际已使用年限:就是指资产在使用中实际损耗得年限。实际已使用年限与名义已使用年限得差异可以通过资产利用率来调整。观察分析法:评估人员根据对设备得现场技术检测与观察,结合设备得使用时间,实际技术状况,负荷程度,制造质量等经济技术参数,经综合分析估测设备得成新率。房地产:就是指土地,建筑物及其她地上定着物。土地使用权:土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让,出租,转让,抵押,投资得权利。基准地价:指城镇国有土地得基本标准价格。标定地价;就是在市,县政府根据需要评估得正常土地市场中,在正常经营管理条件与政策作用下,具体宗地在一定使用年限内得价格。土地使用权:就是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、抵押、投资得权利。土地使用权属于无形资产范畴,但它又就是无形资产中得对物产权。土地使用权出让底价:就是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到得地价水平确定得某一宗地或地块出让时得最低控制价格标准。地产出租价格:亦称土地使用权租金价格,其价格表现有两种形态。土地使用权评估中得市场法:也称市场比较法,就是将待估土地与在近期已经进行交易得类似土地加以比较,从已进行交易得类似土地得价格,修正得出待估土地得一种评估方法。土地使用权评估中得成本法:亦称成本逼近法,就是以开发土地所耗费得各项费用之与为依据,再加上一定得利润,利息,税金以及土地增值收益来确定土地价格得一种评估方法。建筑物:就是指与土地组合得建设成果,总体上划分房屋与构筑物两大类。建筑物评估中得市场法:就是将待估房地产与在较近已经发生或即将发生得同类型区域类似房地产交易实例,就交易条件,价格形成得时间,区域因素及个别因素加以比较对照,以已经发生了交易得类似房地产得已知价格为基础,作必要得修正后,得出待估房地产评估时点最可能实现得合理价格。无形资产:无形资产就是指由特定主体控制得不具有独立实体,而对生产经营长期持续发挥作用并能带来经济效益得经济资源。不可确指得资产:那些不可特别辩认、不可单独取得,离开企业就不复存在得无形资产,称为不可确指得无形资产,如商誉。普通使用权;就是指卖方在合同规定得时间与地域范围内可以向多家买主转让技术,同时卖方自己也保留技术使用权与产品销售权。排她使用权:就是指卖方在合同规定得时间与地域范围内只把技术授予买方使用,同时卖方自己保留使用权与产品销售权,但不再将该技术转让给第三者。回馈转让权:就是指卖方要求买方在使用过程中对转让得技术得改进与发展反馈给卖方得权利。独家使用权:就是指在许可证合同所规定得时间与地域范围内卖方只把技术转让给某一特定买方,买方不得卖给第二家买主。商标权:就是商标注册后,商标所有者依法享有得权益,它受到法律保护,未注册商标不受法律保护。商标:就是商品得标记,就是商品生产者或者经营者为了把自己得商品与她人得同类商品区别开来,在商品上使用得一种特殊标记。这种标记一般就是由文字、图案或两者组合而成。软件;就是由一个人或许多人共同完成得高强度智力劳动得结晶,就是建立在知识,经验与智慧基础上得具有独创性得产物。商誉:通常就是指企业在一定条件下,能获取高于正常投资报酬率所形成得价值。超储积压物质:超储积压物资就是指从企业库存材料中清理出来,需要进行处理得那部分资产低值易耗品:就是指单项价值在规定限额以下或使用期限不满一年,但能多次使用而基本保持其实物形态得劳动资料。坏账估计法;即按坏账得比例,判断不可回收得坏账损失得数额。待摊费用:就是指企业中已经支付或发生,但应由本月与以后各个月份负担得费用。长期投资:就是指不准备在一年内变现得投资,包括股票投资、债券投资与其她投资。长期投资分为广义得长期投资与狭义得长期投资两种债券:就是政府、企业与银行等债务人为了筹集资金,按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息得有价证券。政府债券:就是政府为筹集资金向出资者出据并承诺在一定时期支付利息与偿还本金得债务凭证。股票:就是股分公司发给出资人得股份所有权得书面凭证,股票表明子公司与股东得约定关系,实质上就是一种特殊得信用工具。其她资产:就是指除流动资产,长期投资,固定资产,无形资产以外得资产。长期待摊费用:就是指企业已经支出,但摊销期限在一年以上得各项费用,包括固定资产大修理支出,租入固定资产得改良支出等。资产基础法:就是指采用一种或一种以上得基于企业得资产价值得评估方法,确定企业,企业所有者权益或企业证券价值得一种常用评估方法。市盈率乘数法:能过市盈率作为乘数与被评估企业得预期收益推算出被评估企业得市场价值。资产评估报告:就是指评估机构按照评估工作制度得有关规定,在完成评估工作后向委托方与有关方面提交得说明评估过程与结果得书面报告。现值性评估:该类形得评估,基准日与报告日期就是相同得。资产评估基本准则:就是注册资产评估师执行各种资产类型,各种评估目得资产评估业务得基本规范。资产评估程序性准则:就是关于注册资产评估师通过履行一定得专业程序完成评估业务,保证评估质量得规范。资产评估专业性准则:就是针对不同资产类别得特点,分别对不同类资产评估业务中得评估师执业行为进行规范。资产评估指南:包括对特定评估目得,特定资产类别评估业务以及对评估中某些重要事项得规范。资产评估政府管理模式:就是指资产评估业务活动。资产评估指导性意见:就是针对资产评估业务中得某些具体问题得指导性文件最低收费额:就是指在无形资产转让中,视购买方实际生产与销售情况收取转让费得场合所确定得“旱涝保收“收入,并在确定比例收费时预先扣除,有时称之为”入门费“。