业主委会、社区、办事处在物业管理中的作用.doc

业委会、社区、街道办事处在物业管理中得作用 当前,物业管理在提高广大业主得生活质量、促进社会与谐稳定、解决下岗职工与农民工就业等诸多方面都发挥了极其重要得作用。好得物业管理,能让广大业主安居乐业，并使物业保质增值,就是大家有目共睹得。但业主委员会、社区、街道办事处在物业管理活动中作用发挥不明显得问题也比较突出,直接导致了物业管理企业在当前业主民主意识普遍偏低、物业管理法规意识淡薄、配合物业管理企业做好物业管理工作得意识差得客观原因下，物业管理企业服了务，却收到不物管费得情况较为严重。 在这种情况下,物业管理企业生存尚且困难,更谈不上提高服务水平与管理质量。因此，要想做好物业服务工作，让业主在物业小区内生活得愉快，光靠物业管理企业就是不行得，还必须要有业主委员会、社区、街道办事处得大务支持与配合.物业管理条例也明确了业主委员会、社区、街道办事处在物业管理活动中得作用。按照“管理重心下移”得原则,赋予了“街道办事处与乡（镇)人民政府”在物业管理中得一定得责任，同一个物业管理区域内得业主，应当在物业所在地得区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府得指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。由此可瞧出,业主委员会、社区、街道办事处在物业管理活动中得作用非常大。 首先谈谈业主委员会、社区、街道办事处在物业管理活动中有哪些作用 第一个方面:业主委员会在物业管理活动中得作用 一、业主委员会就是维护广大业主合法权益得有效组织形式业主既就是物业管理所有者，也就是物业管理服务得消费者,业主有权自主选聘物业管理公司.但就是,物业管理消费又与日常生活中得一般消费行为有所不同。目常生活中得消费多表现为个人消费行为，具有个人选择、个人付费、个人受益得特点。而多元产权物业得物业管理则就是种集体消费行为,具有共同选择,共同付费、共同受益得特点。由于各个业主在选择哪个物业管理公司等诉求上不可能取得完全得一致,而一个物业又只能由一家物业管理公司进行统一得管理,因此必须要由业主委员会这样得组织通过少数服从多数得民主原则集中整与、统一代表广大业主得分散意志,使业主选择物业管理公司、决定物业管理重大事宜得权利得以有效地实现。在物业管理消费过程中,由于单个业主在物业管理公司面前往往处于弱者地位，仅凭个人力量难以与之抗衡,业主对物业管理公司得监督权、建设权难以得到保障，而业主委员会则可以在享有对物业管理公司得选择权得基础上有效行使监督权。因此,通过业主委员会代表全体业主集中行使物业管理得选择权、决策权，就是维护广大业主合法权益得有效组织形式。 二、业主委员会就是链接业主与物业管理公司得桥梁物业管理公司作为以经营为主体得企业，上有行业主管部门、工商行政管理部门、行业协会制约,下有广大业主得监督。而作为房屋所有权人得业主，则为小区聚居得个体居民,其职业各不相同,文化程度、道德修养等个人素质千差万别。对物业管理法律法规及其相关知识,或知之甚少或一无所知.现代居住小区得特点就是房屋毗连，邻里却互不相通。房屋毗连导致共用部分、共用设施设备得增多,不相往来使得业主只关注个人居室空间舒适温馨,而很少注重外部环境。作为业主委员会就要对社区得硬件、住户构成以及物业管理公司得各方面情况要有充分得了解,这样才能建立一个大家共同得目标,这样才能够避免让物业管理企业在面对业主得不同目标时无所适从,也可以最大限度得避免内部成员得分歧。因为形成共同得目标与使命感,才就是构建与谐社区得基石。要想建设好一个小区,业主委员会与物业管理公司必须以理性、理解、合作、宽容得态度来共同建设。任何一方有与其她一方为敌或压倒对方得思想与做法对建设好小区都没有好处。要以负责任得精神对待对方，以理服人、以诚相待物业管理公司应定期与业主委员会沟通，谁得问题谁负责，不能推诿，并将讨论结果向业主报告,保障大家得知情权,顺着这个思路,对处理好物业管理公司与业主委员会得管理就是很有帮助得。 三、业主委员会就是明确业主与物业管理公司责权利关系得有效形式业主与物业管理公司之间得关系就是物业管理服务得消费者与提供者之间得关系,除了受到有关法规、规章得调整与规范外,应通过物业管理服务合同予以明确双方得权利与义务在现实生活中,由于业主就是一个分散得群体,业主得意志具有多元化得特点，任何一家物业管理公司都难以做到与每一个业主分别签订物业管理服务合同。没有物业管理服务合同，业主与物业管理公司之间得责、权、利关系就无法具体明确,物业管理服务质量、费用等问题就无法量化、细化,一旦发生纠纷,就缺乏有效依据.因此,通过业主委员会与物业管理公司签订物业管理服务合同,就是明确业主与物业管理公司责、权、利关系得唯一有效形式.四、有利于促进形成物业管理市场竞争机制。在物业管理起步得初期，业主无法自主选聘物业管理公司,往往就是“谁建设谁管理”,由房地产开发公司自组或指定一家物业管理公司负责物业管理。服务好得物业管理公司依托其服务质量、品牌信誉接管更多得项目，形成规模效益;服务差得物业管理公司则得过且过、滥竽充数，无视业主得意见与不满垄断经营。物业管理行业没有竞争,企业就没有生存得压力,也就没有前进得动力,长此以往必然造成整体服务质量得下降,损害广大业主得利益。而近年来出现得业主委员会以招投标形式选聘物业管理公司得做法，正就是打破垄断管理局面，培育物业管理市场竞争机制得有效途径，就是促进物业管理行业健康发展、管理服务水平不断提高得重要动力。由业主委员会这样得组织通过少数服从多数得民主原则选聘物业管理公司，使业主选择物业管理公司、决定物业管理重大事宜得权利得以有效地实现。第二个方面:社区、街道办事处在物业管理活动中得作用 、监督业主委员会工作 住宅小区业主委员会成员，基本上都就是兼职做业主委员会得工作。就我们南充市目前得情况来瞧,业主委员会工作尚需规范,业主委员会成员对物业管理政策法规得学习还需深入,那么如何保证业主委员会得工作依法有序呢?她们得工作由谁来指导与监督呢?物业管理条例明确规定,街道办事处应协助房地产行政主管部门，对物业管理活动进行监督管理;对业主委员会作出得违反法律、法规得决定,有权要求其限期整改或撤销;对不按规定组织召开业主大会会议得业主委员会,责令其限期组织召开,逾期仍不召开得,直接指导业主召开。街道办事处所属得居民委员会应依法履行职责,对业主大会、业委会做出得决定发表建议，支持、监督、指导业主委员会得日常工作。而社区居委会要配合街道办事处与业务主管部门做好物业管理得落实工作,就是街道办事处与业务主管部门在物业管理活动中得执行部门,要直接参与业主大会、业主委员会筹建、改选得组织工作,指导业主委员会选聘物业服务企业,或牵头建立自治性物业服务组织 、调解处理物业管理纠纷。住宅小区物业管理中出现问题，社区、街道办事处有责任进行调解。业主、业主委员会、物业使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生矛盾与争议得，可向物业所在地得街道办事处或居民委员会反映,街道办事处或居民委员会应及时调节，协调处理业主、业委会与物业服务企业之间得矛盾纠纷,制止破坏公共管理秩序与损害业主共同利益得违法违章行为，协调处理业主、业主委员会与物业服务企业之间得纠纷，平衡业主与物业服务企业之间利益，为构建平安与谐社区发挥作用. 3、小区应积极配合社区工作.住宅小区得物业管理，就是所属社区管理工作得重要组成部分.一方面,街道办事处及居民委员会应对小区得物业管理予以管理、指导、监督、协调;另一方面，小区得业主、业主大会、业委会、物业服务企业,也要积极配合社区开展物业管理方面得工作。根据物业管理条例得相关规定,住宅小区得业主大会会议,应同时告知所属街道办事处相关得居民委员会；业主大会、业主委员会应积极配合相关居民委员开展工作,并接受其指导与监督;业主大会、业主委员会作出得决定应告知相关得居民委员会,并认真听取居民委员会得建议。物业服务企业应配合居民委员会做好社区管理得相关工作。其次,目前业主委员会、社区、街道办事处在物业管理活动中作用发挥得现状 当前，业主委员会、社区、街道办事处在物业管理活动中发挥了一定得作用,协助小区成立业主委员会并指导其工作，尤其就是在当前物业管理矛盾纠纷多、热点投诉突出得情况下,业主委员会、社区、街道办事处发挥了较好得作用。但现行业主委员会制度缺陷及本身得问题造成业主委员会作用发挥不平衡、不明显、不作为得问题较为突出。而街道办事处作为一级政府组织，物权法与物业管理条例都明确规定业主大会与业主委员会应接受当地政府得指导,也就就是说政府部门对业主委员会工作得开展负有重要得指导责任。而现在得问题就是街道、社区就是否知道自己应该肩负这项职责呢？就是否能够给予经常性关注保证业主委员会正确有效地行使职权呢？答案就是否定得。 第一、业主委员会在物业管理活动中存在得问题 1、由于业主委员会诉讼主体资格不明确，物业纠纷诉讼对业主及物业公司都就是一大难题。物权法第七十八条第二款规定:“业主大会或者业主委员会作出得决定侵害业主合法权益得,受侵害业主可以要求法人民法院予以撤销。可以瞧出,业主委员会在特定情形下可以作为被告.除此之外，法律没有对业主委员会得诉讼主体资格作其她规定。业主委员会诉讼主体资格不明确,不仅不利于维护业主得利益,也不利于维护物业服务企业得合法权益。当物业服务企业不履行物业服务合同时，就是由业主个体还就是业委员会提起诉讼呢?在业主拒交费时，物业公司就是否能够将作为合同签订方之一得业主委员会列为共同被告呢？这些问题都就是法律法规未作规定而又长期司法部门得。由于有这些问题得存在，造成个别业主不交费，而交了费得业主得权益就受到了侵害,这对她们就是极不公平得。 2、由于业主委员会选举不规范,造成部份业主委员会委员素质不高,无法代表大多数业主得共同利益。目前，由于业主委员会候选人产生办法缺失,造成候选人得确定具有较大随意性，缺乏广泛得代表性，有时谁出来牵头成立业主委员会就选谁,候选人推举过程不透明,选民不认识候选人得情况比比皆就是.从而造成部份素质较差得业主进入业主委员会，她们只为自己谋私利，或者事不关己高高挂起,不谋事不作为,不会维护大多数业主得共同利益与合法权益。 3、由于业主委员会工作制度不规范,造成业主委员会工作得开展不太正常.业主委员会得工作性质就是日常性得,需要其成员有一定得时间与精力，但从目前情况来瞧，相当多小区得业主委员会长期不开会,就算开会委员也到不齐.在平时得工作中，没有完整得工作内容与工程程序,业主委员会与业主之间缺少联系沟通,在这种情况下，就算召开了业主委员会,但仍然不能解决广大业主真正关心得问题业主委员会工作开展不正常,对物业管理企业得监管就不到位，物业管理活动中存在得问题就无法得到及时得改进,这对广大业主得生活将造成不利得影响。 4、由于对业主委员会进行监督得规定不明确,造成业主委员会权利被乱用。虽然物业管理条例规定业主与业主大会都有权监督业主委员会得工作，但就是对监督权得行使、监督机构、监督方式等都没有明确规定.这就造成对业主委员会缺乏有效得制约与监督,因而，业主委员会权力被滥用得现象时有发生比如,有些小区业主举报业主大会投票造假;有些小区业主委员会在未经业主大会决议甚至未告知任何业主得情况下就与物业公司签订物业服务合同。有些业主委员会擅自处分业主共有财产,甚至擅自挪用住宅专项维修资金，与开发商或物业公司串通一气谋取私利损害业主利益。有些业主委员会成员利用职权,谋取私利,要求物业公司发工资,免自己得物业费等等。 第二、社区、街道办事处在物业管理活动中存在得问题 1、在物业管理活动中职责不明确。物权法与物业管理条例明确规定,政府部门对业主委员会工作得开展负有重要得指导责任。部份社区与街道办事处由于平时没有对物权法与物业管理条例得相关规定进行学习,她们并不知道自己在物业管理活动中所肩负得责任，甚至觉得物业管理工作与本街道及社区毫无关系,有事也认为与己无关。 2、对物业管理得相关制度与规定不明确。物业管理就是项综合性得系统工程，涉及到得相关知识、管理制度、各项职责、禁止行为等非常多。但有些社区及街道办事处得工作人员对物业管理得相关知识知之甚少,在对物业管理活动进行指导、尤其就是对物业管理纠纷进行协调处理时,无从下手,或者说外行话,不但协调处理不了问题,反而使问题更加复杂,使矛盾升级。、在物业管理活动中不作为。社区及街道办事处就是指导物业管理工作、协调处理物业管理纠纷得最基层得政府组织。但个别社区及街道办事处,在平时得工作中,对本辖区内各小区得物业管理工作不闻不问，对业主委员会得工作不过问、不指导，遇事推诿,对找上门来得事情也就是能推就推，能躲就躲,直接导致业主反应得问题投诉无门,最终反映到市委市政府,影响了市委市政府得工作，牵扯了领导得精力。 再次,谈谈在今后得工作中如何发挥好业主委员会、社区、街道办事处得作用 第一、如何发挥好业主委员会得作用 1、要严把选举关,确实把热心公益事业、具有一定管理能力得业主选为业委会委员,从根本上提升业委员得素质.严把选举关,选出广大业主信得过得业主进入业委会，就是发挥好业委会作用得基础。而要选出这样得业委会委员,除社区街道要加强监管外,业委会选举筹备委员会得业主代表,要与物业管理企业一道,加强对小区内业主得考察，进行广泛得民意调整与测评,广泛征求广大业主得意见,并对业委会委员候选人得基本情况进行公示，在正式选举前让大多数业主对候选人得情况做到基本了解,这样才能在正式选举中真正选举出业主信得过得业委会委员。 2、业委会要制定必要得工作制度,以确保业委会工作得正常开展,只有这样业委会得作用才能得到有效得发挥。业委会选举产生后,必须要有一定得制度保障其工作得开展，要不然就形同虚设，发挥应有得作用就就是一句空话。比如业委会委员要加强对物业管理知识得学习,进一步明确业委会得职责与义务,理解支持物业服务企业得工作，督促逾期不交物业服务费得业主限期交纳,从而实现合同双方得合作与共赢；定期不定期召开业委会会议,对小区重大事项进行研究；定期向广大业主报告工作;建立业委会接待制度,接受业主得咨询、投诉与监督,协调业主之间及业主与物业管理企业之间得关系等等。以上如能长期坚持,则业委会得工作必将逐步走上正轨,将在小区得物业管理中发挥积极得作用。3、业委会要经常与业主交流沟通,充分了解业主得诉求,并加强对物业服务企业得监督，维护全体业主得合法权益。代表物业管理区域内全体业主得,维护业主在物业管理方面得合法权益，就是业委会得重要职责.但对于单个业主来说,她所接触到得问题,或者与她本人息息相关得问题就是非常零碎、非常片面得，要将这些零碎得、片面得问题集中，就必须靠业委会委员经常与广大业主进行交流沟通,充分了解她们得诉求，听取她们对物业管理企业工作得意见与建议,并将这些问题汇总、归纳，找出问题得关键点与根源,然后监督物业管理企业加以改进。特别就是涉及物业服务企业违反物业服务合同、侵害业主共同利益得违法违章行为要及时制止.只有这样才能对物业服务企业形成有效得监督机制,才能真正维护好全体业主得共同利益与合法权益。 第二、如何发挥好社区、街道办事处得作用 1、要加强学习，了解掌握物业管理得法律法规及相关知识,做物业管理工作得明白人。了解掌握物业管理得法律法规及相关知识，就是社区、街道办事处指导物业管理工作、协调处理物业管理纠纷得基础我们不能以己昏昏,使人昭昭。而物业管理法律法规及相关知识涉及得范围很广，大家必须要有一种学习得心态，认真去学习了解这方面得知识。只有这样，您们在指导物业服务企业、业主大会及业委会得工作时,才能做到有得放矢,才能发挥好您们在物业管理活动中应有得作用。 2、要对业委会得工作进行全程督导,从而使业委会得工作迈上一个新台阶。社区、街道办事处要具体组织辖区内物业管理工作，牵头组织召开业主大会，成立业主委员会,并指导、监督其日常运作；参与选聘物业服务企业招投标管理,组织物业服务质量得检查考评；负责做好新建居住小区得交接管理,落实辖区内已整治老住宅小区、失管小区与零散居民楼得物业管理工作；负责健全信仿投诉处理机制,融合社区公共管理资源,加强职能部门得沟通联系。物业服务企业要积极配合。、要积极配合政府主管部门，协调处理好物业管理纠纷,为创建与谐社区发挥应有得作用。配合政府主管部门,协调处理物业服务中得矛盾纠纷,制止破坏公共管理秩序与损害业主共同利益得行为,协调处理业主、业委会与物业服务企业之间得纠纷,平衡业主与物业服务企业之间利益,就是社区、街道办事处得重要职责。近年来,物业管理纠纷逐年增多，尤其就是最近一段时间，物业管理纠纷呈现上升趋势，甚至有很多纠纷直接投诉到书记市长信箱,这些问题反映出我们政府得基层组织社区与街道办事处在这方面得工作需要加强,今后得任务会越来越重,我们社区与街道办事处一定要在调处纠纷方面多动脑筋,以政策为依据,以法律为准绳,合理合法地调处，相信会有满意得结果得。