广州荔湾区动感小西关项目物业发展.pptx

1非常感谢广州富凯房地产开发有限公司邀请上海天启开启机构进行荔湾动感小西关项目的合作沟通，上海天启开启机构十分荣幸也很有信心能参与到该项目的开发过程。前言上海天启开启机构非常重视贵司动感小西关项目，希望能通过我们的服务树立此项目在广州的标杆。因此，此服务建议书中服务内容及服务方式充分考虑了此因素，希望透过上海天启开启机构的真诚和专业能力获得贵司的认同，能与贵司携手将此项目的商业价值最大化，开创广州商业地产的新纪元。2PART 1PART 1PART 1PART 1PART 2PART 2PART 2PART 2PART 3PART 3PART 3PART 3附件附件附件附件策略前思考策略前思考项目基地研究分析项目基地研究分析项目定位与发展建议项目定位与发展建议执行团队执行团队Contents 目录目录 3PART 1策略前思考策略前思考4项目发展愿景项目发展愿景l更多元的消费选择l接轨国际时尚潮流l提高生活品质l引爆城市“活力”l提高区域整体形象l代言城市的价值l企业战略转型，树立企业品牌l积累综合开发经验l持续利润来源对城市对公众对企业5项目目前的发展定位有一定的局限性业态丰富，主力业态生命力较强，缺乏系统规划和运营，品质感缺失西关：身处西关腹地，具有西关风情（历史广州的人文）小：比起西关体量不大，是西关的缩影动感：时尚、潮流、娱乐、休闲的聚集地员工宿舍、如家酒店等银行、写字楼、汽车修理厂秦妈火锅、水疗会、梵桦瑜珈馆、日本料理等羽毛球馆、篮球馆等重新自我定义+赋予新的功能概念模糊、边界模糊自我定义不清晰开发模式不明确现实问题现实问题6关键洞察一核心问题不是操作的问题，而是重新自我定义，清晰核心属性的问题。关键洞察二小西关的功能定位必须置于“城市发展”与“区域人文”两个前提下来考量。项目策略思考项目策略思考关键洞察三由于小西关的空间结构与各经济指标的不确定性，所以必须在不断比较中论证落实。7对于老城三旧项目，如何挖掘它应有的价值关键定位决定了动感小西关未来市场竞争和区域占位中的地位富凯三旧改造示范者动感小西关价值=重新定义+赋予新功能项目策略思考项目策略思考8两种不同开发路径两种不同开发路径基于项目的用地性质，动感小西关两种开发路径的探索方向方向1方向方向2 以“居住”为主导，项目用地变身为商住用地性质 以“商业”为主导，项目用地仍维持商业用地性质9现实问题与操作推演增值性需求，长线收益最大化短期获利维持商业用地性质，“三旧”改造特色主题商业持有+销售LOFT/SOHO创意空间销售创意写字楼+特色酒店出租挂牌拍卖，直接获取65%的地价收益补35%的地价，拍回项目地块的使用权，重新开发商业裙楼销售（招租）+住宅销售v vs s方向方向1方向方向2正面影响：1.快速获取资金，挂牌拍卖，直接获取补尝地价2.拍地回来，只需要补部分地价，变成商住用地，开发住宅，短期内能获得最大收益负面影响：容易失去该地块使用权（政府门槛设置，各开发商竞争）失去可以打响品牌的机会，失去了长久的收益调控政策的打压，住宅市场的去货压力将不断加剧对企业形象的影响（政府和公众）失去了一次重要的建立产品体系和开发模式的机会影响企业在广州重要地段的价值占位给后续与政府协商取得土地时增加了难度正面影响：能掌控该地块，根据企业自身条件和需求开发长期的租金收益锻炼企业的团队打造成熟的产品模式、开发模式、营销模式的机会树立形象（政府公众）打响品牌企业未来的战略定位获得政府支持重要区域的市场占位负面影响：改造成本高，资金回笼较慢后期长效运营的不确定因素10核心问题1核心问题核心问题核心问题2老荔湾的居住价值已不容质疑，成功转变用地性质，迅速回笼资金已是业内共识。能否取回该地块不被大鳄吞掉，存在极高风险和不可控制因素。短期的资金收益与长效的物业增值、融资工具、品牌价值之间的取舍，是发展商面临的一个重要抉择！富凯-广州“三旧”改造的示范者，短期的资金收益是否是企业的最终目的？11方案一数值租/售单价小计总租金/销售收入容积率3.026.4亿元住宅约710000/7100028000约19.9亿元裙楼商业约150000/1500043000约6.5亿元总建筑面积86860.65开发费用（不含取地成本）：4亿元静态下总利润额22.4亿元假设：1.项目的容积率为3.0，总建筑面积为86860；2.假设项目的建设成本单价为：4500元/，则总建筑成本约为4亿元；3.在不计算取地成本的前提下，本项目静态下利润总额为22.4亿元。方向方向1备注：以上为在第一种开发模式即以住宅为主导，静态下的价值测试，可实现利润总额21亿元，与第二种开发模式下即以商业为主导，静态下的利润总额63亿元（详见第二种开发模式下的价值测试）的整体收益，在40年经营期内，相差约40.6亿元。12地块周边在售同质住宅项目价格一览项目名称所在区域均价逸翠湾黄沙大道8号26000元/M2逢源新城市荔湾区逢源路25000元/M2荔庭雅居荔湾西华路30号18500元/M2金域华府荔湾区康王中路24000元/M2兰亭璟豪大德路24000元/M2宏新华庭光复北路（陈家祠）24000元/M2美荔尚筑中山七路26000元/M2元邦明月星辉文昌北24500元/M2华林国际誉品长寿路与康王中路交界18000元/M2龙锦大厦龙津东路19000元/M2本项目住宅部分初步预估销售均价（加上开发到可预售一年半以后的自然增长率5%）28000元/M213地块周边在售同质商业项目价格一览项目名称所在区域均价万科-金色康苑裙楼商业荔湾区康王北路55000元/M2逢源新城市裙楼商业荔湾区逢源路50000元/M2目前荔湾区再售的同质商业很少，通过选取同区域内金色康苑与逢源新城市再售的裙楼商业做比较，推测本项目裙楼商业的销售均价：权项与权值金色康苑逢源新城市本项目临街展示面0.90.80.3与地铁的关联度0.80.90.5商业氛围0.70.80.5项目体量0.80.60.5在第一种开发模式下，假设本项目商业裙楼面积为1.5万平方米，综合以上各项权值的对比分析，本项目商业裙楼部分，未来的商业定位将主要以社区配套商业为主，按照目前广州市中高档社区配套商业的租金均值大约80-100元/月，按照8%的投资回报率，在40年的使用期内，推算本项目目前商业裙楼的销售均价大约为 35000元/，（加上开发到可预售一年半以后的自然增长率5%），预计本项目商业部分2015年销售时的价格约为43000元/。14本项目本项目如何站在城市及区域发展的高度，将本项目打造成荔湾区独具特色的都市综合体商业项目，代言区域商业价值，引领区域商业发展？这是一个战略议题，上海天启&开启机构将凭借自身多年的房地产系统运营开发经验，通过系统专业分析、整合内外资源，为本项目寻找最佳的解决方案！实现城市营造者、发展商、投资商、经营户、消费者等的多面共赢！实现城市营造者、发展商、投资商、经营户、消费者等的多面共赢！方向方向2 以以“商业商业”为主导，项目用地变身为商业用地性质开发模式探讨：为主导，项目用地变身为商业用地性质开发模式探讨：15以下将主要针对本项目在第二种发展路径即商业用地开发模式下商业用地开发模式下，项目的可行性分析、发展建议及服务建议的探讨，在达到利润最大化同时，树立企业品牌形象。16PART 2项目基地条件研究分析项目基地条件研究分析1.1.研究的思路体系研究的思路体系研究的思路体系研究的思路体系2.2.项目地块解读（城市、区域）项目地块解读（城市、区域）项目地块解读（城市、区域）项目地块解读（城市、区域）3.3.市场研究分析市场研究分析市场研究分析市场研究分析17项目研究思路项目研究思路 城市机遇城市机遇城市机遇城市机遇 区域机遇区域机遇区域机遇区域机遇 地块条件地块条件地块条件地块条件 市场判断市场判断市场判断市场判断 案例借鉴案例借鉴案例借鉴案例借鉴 本项目发展目标及方向18城市规划解读城市城市机遇机遇19 A.A.广佛同城一体化不断推进广佛同城一体化不断推进 B.B.广佛肇经济圈升级和优化广佛肇经济圈升级和优化 C.C.广州国际大都市日趋显现广州国际大都市日趋显现空间结构、产业结构、交通体系不断优势互补、转型调整、升级优化20珠三角规划纲要珠三角规划纲要对广州的定位对广州的定位：区域文化教育中心、国家中心城市、综合性门户城市和广东宜居城乡的“首善之区”和面向世界、服务全国的国际大都市 。广州作为岭南文化的中心地、改革开放前沿地、近现代革命策源地、海上丝绸之路的发祥地，有着两千多年的历史，文化积淀深厚，创造了雄厚的物质和精神财富；广州作为国家重镇，国民生产总值十几年来一直保持全省第一、全国第三的位置。2 2、总结、总结课题一：在广州国际大都市的进程中，本项目应该扮演什么样的角色？21区域规划解读区域区域机遇机遇22 广州市城市空间结构规划构建紧凑多中心组团式网络结构，在市域范围内划分“一主六副”七个分区，每一个分区内形成多个紧凑发展的组团，使广州城乡空间发展形成“舒展的紧凑城市系统”。广州城市空间结构规划广州城市空间结构规划1 1、规划解读、规划解读23番禺副城市中心番禺副城市中心广州广州CLDCLD广佛之心广佛之心白鹅潭国际商务中心白鹅潭国际商务中心广佛都市圈广佛都市圈CBDCBD广佛新城广佛新城芳村南海板块广佛同城示范区芳村南海板块广佛同城示范区珠江新城珠江新城中央商务区中央商务区广州广州CBDCBD白云新城白云新城广州城北文化商业中心广州城北文化商业中心大学城大学城琶洲琶洲国际会展中心国际会展中心十三行国际商圈十三行国际商圈广州广州RBDRBD亚运新城亚运新城东东部部科科学学城城 广州城市格局概况广州城市格局概况24项目所属区位广州RBD荔湾十三行国际商圈25白云新城白鹅潭地区中轴线南段地区琶洲地区6新十三行国际商圈珠江新城-员村地区广州市中心主城区区主要广州市中心主城区区主要6大功能区大功能区 根据最新规划，广州市中心主城区目前主要有：1.珠江新城-员村地区；2.白云新城功能区；3.琶洲会展功能区；4.广佛白鹅潭地区；5.中轴线南段地区；以及已申报规划的：6.新十三行国际商圈。26荔湾新十三行国际商圈6 6，广州都市级游憩商业区 RBD 广州岭南文化展示区广州建设世界文化名城主力区规划定位规划定位规划理念规划理念依托十三行商贸及西关风情历史底蕴，融古今文化、中依托十三行商贸及西关风情历史底蕴，融古今文化、中外风情于一身，挖掘十三行作为外风情于一身，挖掘十三行作为海上丝绸之路海上丝绸之路发源发源地和广州地和广州重商重商传统文化的精髓着力重新打造十三行传统文化的精髓着力重新打造十三行的辉煌、广州千年商都的名声。的辉煌、广州千年商都的名声。27在2008年，荔湾区首次提出打造“十三行国际商圈”的构想。将发展为以商业购物、商业购物、餐饮，娱乐及特色酒店餐饮，娱乐及特色酒店为主要功能的为主要功能的广州都市级游憩商业区（广州都市级游憩商业区（RBDRBD），），以广州的首条以广州的首条商业步行街上下九为中轴线，用地范围北至中山路商业步行街上下九为中轴线，用地范围北至中山路,南隔六二三路与沙面欧陆风情区相南隔六二三路与沙面欧陆风情区相邻，东至人民南路，西至宝华路邻，东至人民南路，西至宝华路，用地面积约245.6公顷。2011年3月8日，荔湾区政府透露：为重塑十三行文化品牌，荔湾在十三行商圈的统筹规划上将有更大的空间。具体的规划范围是东以人民路、站前东以人民路、站前路为界，西临黄沙大道、珠江路为界，西临黄沙大道、珠江水道、增埗河，北以铁道为界，水道、增埗河，北以铁道为界，南至珠江前航道及沙面以北，南至珠江前航道及沙面以北，总面积约为总面积约为10.2510.25平方公里平方公里。规划范围地处老荔湾城区，包括金花、西村、南源、逢源、金花、西村、南源、逢源、多宝、龙津、昌华、岭南、华多宝、龙津、昌华、岭南、华林、站前、彩虹街林、站前、彩虹街等11个街道所辖范围。基本上，原老荔湾，即西关地区整体划入了十三行商圈的规划范围。目前荔荔湾十三行商圈的最新规划设想湾十三行商圈的最新规划设想已经成案，近日就将上交到市已经成案，近日就将上交到市里审批里审批。十三行国际商圈十三行国际商圈本项目本项目28白鹅潭商务区白鹅潭商务区滨江风情规划滨江风情规划区区 十三行国际商圈十三行国际商圈 发展纲要发展纲要根据最新的规划范围、改造目标，初步确定改造的策略和理念：如左图（1）按价值划分：）按价值划分：核心风貌保护区、一般城市地区核心风貌保护区、一般城市地区（2）按类型划分）按类型划分：根据旧城的特征，把旧城改造单元分为拆除重建区、更拆除重建区、更新发展区、历史保护区新发展区、历史保护区三大类型。备注：本项目位于一般城市地区范围，项目性质属于拆除重建区29根据荔湾区的发展规划，未来几年内，荔湾区将把根据荔湾区的发展规划，未来几年内，荔湾区将把“十三行国际商圈十三行国际商圈”打造成打造成广州的首广州的首个个RBDRBD，形成未来荔湾商贸业发展的内核和龙头形成未来荔湾商贸业发展的内核和龙头。力争到2015年，建设成为岭岭南文化展示区南文化展示区和广州建设世界文化名城主力区广州建设世界文化名城主力区 。依托十三行商贸及西关风情历史底蕴，融古今文化、中外风情于一身，挖掘十三行作为海上丝绸之路发源地和广州重商传统文化的精髓着力重新打造十三行的辉煌、广州千年商都的名声。十三行国际商圈十三行国际商圈 发展目标发展目标302 2、总结、总结荔湾区整体区域价值不断提升荔湾区整体区域价值不断提升广佛同城广佛同城广佛同城广佛同城白鹅潭经济圈白鹅潭经济圈白鹅潭经济圈白鹅潭经济圈荔湾新十三行荔湾新十三行荔湾新十三行荔湾新十三行国际商圈国际商圈国际商圈国际商圈荔湾区商贸环境不断提升荔湾区商贸环境不断提升荔湾区整体形象不断提升荔湾区整体形象不断提升荔湾，前所未有的发展机遇！荔湾，前所未有的发展机遇！竞争激励，机会与挑战并存！竞争激励，机会与挑战并存！课题二：课题二：在荔湾新十三行在荔湾新十三行国际商圈、广佛国际商圈、广佛同城白鹅潭经济同城白鹅潭经济圈建设、圈建设、荔湾区荔湾区崛起崛起的过程中，的过程中，本项目应该占据本项目应该占据什么样的战略地什么样的战略地位？以引领区域位？以引领区域的发展？的发展？31项目地块分析地块地块条件条件32 项目位于荔湾路穿湖大道以西，周门路以东，总用地面积约为28953，现有总建筑面积约54622，原土地用途为厂房，现为“临商”用途，项目已被列入荔湾区“三旧”改造重点项目，用地性质暂定为商业，容积率为3.0.项目用地项目用地项目用地情况项目用地情况33项目周边环境分析项目周边环境分析t项目周边居住氛围浓厚，居住氛围浓厚，人口密集，大部分为原住人口密集，大部分为原住当地居民为多当地居民为多；t项目周边生活配套完善，超市、医院、学校、图书馆、体育馆、少年宫、粤剧馆、公园、市民广场等公建设施完善。t地块处于筹划中的大十三行国际商圈内。按该商圈初步规划，中山路以北，即项目所在位置定位为居住区为主。本项目周边居住氛围浓厚，生活配套完善本项目周边居住氛围浓厚，生活配套完善 ，同时，亦处于荔湾区的行政、文化核心区域。，同时，亦处于荔湾区的行政、文化核心区域。离离陈家祠文化广场、流花湖公园仅仅5-85-8分钟步行路程，区域整体居住环境良好，商业目前分钟步行路程，区域整体居住环境良好，商业目前主要以社区配套型商业为主。主要以社区配套型商业为主。周门路周门路荔湾路荔湾路中山路中山路康王路康王路项目用地项目用地广医荔湾医院荔湾体育馆广州市十二中西关外语学校附属小学居民区居民区居民区居民区居民区居民区居民区居民区彩虹市场广州市三十二中陈氏书院陈家祠广场广州市四中广州设计港荔湾体育馆大新百货34213123地铁一号线陈家祠站地铁五号线中山八路站地铁五号线和平新村站 EDCBAABCDE康王路-流花湖隧道-广园快速路 东风路-黄埔大道-外环高速 海八路-中山路-黄埔大道内环路AB线外环高速-佛山一环项目交通环境分析项目交通环境分析地铁交通地铁交通项目距离周边三个地铁站步行路程均为10分钟左右城市道路交通城市道路交通可以通过东风路、康王路、中山路快速接驳内环线、广园快速路、外环高速项目周边交通环境非常便利，可以通过项目周边交通环境非常便利，可以通过地铁网线、城市快速路地铁网线、城市快速路无无缝接驳快速抵达广州其他各区及周边珠三角主要城市。缝接驳快速抵达广州其他各区及周边珠三角主要城市。35区位：区位：隶属广州荔湾区十三行国际商圈的规划范畴，隶属广州荔湾区十三行国际商圈的规划范畴，位于荔湾路，区位价值认同度较高。位于荔湾路，区位价值认同度较高。交通：交通：周边三个地铁站环绕，毗邻多条城市快速通周边三个地铁站环绕，毗邻多条城市快速通道，可快速抵达广州其他各区及珠三角主要城市。道，可快速抵达广州其他各区及珠三角主要城市。环境：环境：居住氛围浓厚，各项配套设施完善。居住氛围浓厚，各项配套设施完善。根基：根基：具备深厚的地域文化根基，同时，现有的具备深厚的地域文化根基，同时，现有的“动感小西关动感小西关”品牌具备较好的认知度。品牌具备较好的认知度。规划：规划：受荔湾新十三行国际商圈规划和白鹅潭经济圈受荔湾新十三行国际商圈规划和白鹅潭经济圈规划的双重利好。同时，也是荔湾区重点规划的双重利好。同时，也是荔湾区重点“三旧三旧”改造改造项目，政策利好。项目，政策利好。背景：背景：广州国际化大都市、广佛同城化的不断推进，广州国际化大都市、广佛同城化的不断推进，荔湾区的地位和整体形象不断攀升，产业结构的不断转荔湾区的地位和整体形象不断攀升，产业结构的不断转型、优化，为本项目的发展带来巨大的契机。型、优化，为本项目的发展带来巨大的契机。后亚运时代城市机遇后亚运时代城市机遇：广州旅游市场的整体热度不断：广州旅游市场的整体热度不断提升，并且开始由景点式的旅游上升到了城市旅游。提升，并且开始由景点式的旅游上升到了城市旅游。发挥优势，发挥优势，弱化劣势弱化劣势挖掘机会，挖掘机会，化解威胁化解威胁S S优势优势优势优势T T威胁威胁威胁威胁WW劣势劣势劣势劣势OO机会机会机会机会自身：自身：项目地块面积较小，且展示面很小，主入口项目地块面积较小，且展示面很小，主入口处被荔湾路人行天桥遮挡。处被荔湾路人行天桥遮挡。规划：规划：项目现有项目现有“十十”字规划路严重破坏了项目地字规划路严重破坏了项目地块的完整性块的完整性外围：外围：区域内现有商业主要以生活配套为主，区域区域内现有商业主要以生活配套为主，区域整体商业环境未被充分挖掘，整体形象不高。整体商业环境未被充分挖掘，整体形象不高。认知：认知：所在区域的整体商业价值未被公众充分认可所在区域的整体商业价值未被公众充分认可消费力：消费力：区域高端消费力外溢严重。区域高端消费力外溢严重。市场竞争：市场竞争：1.1.在荔湾崛起的大背景下，区域内的热度将不断释放，在荔湾崛起的大背景下，区域内的热度将不断释放，区域价值跳跃式的增长过程中，片区内的板块之争将不区域价值跳跃式的增长过程中，片区内的板块之争将不断升级。断升级。2.2.区域内原有产业缺乏有效整合，行业间恶性竞争不断区域内原有产业缺乏有效整合，行业间恶性竞争不断加剧。加剧。项目项目SWOTSWOT分析分析36弱化劣势，化解威胁外部外部变竞争为竞合变竞争为竞合共同打造区域新形象共同打造区域新形象 提升板块热度及档次提升板块热度及档次 强化项目本身的吸聚力强化项目本身的吸聚力内部内部加强自身商业配套加强自身商业配套制定差异化产品体系制定差异化产品体系建立项目特色开发模式建立项目特色开发模式发挥优势，挖掘机会价值挖掘价值挖掘区域价值挖掘区域价值挖掘自身价值挖掘自身价值挖掘文化价值挖掘文化价值挖掘产品结构挖掘产品结构挖掘客户外延挖掘客户外延挖掘树立标杆树立标杆整合资源，突破现状整合资源，突破现状充分利用现有内外部优势充分利用现有内外部优势充当新十三行商圈开拓者、示范者充当新十三行商圈开拓者、示范者S S优势优势优势优势T T威胁威胁威胁威胁WW劣势劣势劣势劣势OO机会机会机会机会解决途径解决途径37项目核心价值提炼广州RBD荔湾新十三行国际商圈的示范区区区位位价价值值岭南特色 西关风情深厚的地域文化底蕴地地域域人人文文动感小西关 深入人心品品牌牌价价值值三个地铁站环绕城市通道快速接驳交交通通环环境境38本项目具备塑造本项目具备塑造中高端特色商业中高端特色商业的基本条件，在开发过程中：的基本条件，在开发过程中：应以 突出区位、把握机遇、再造价值、重整资源、树立地位突出区位、把握机遇、再造价值、重整资源、树立地位 为原则项目地块研究综合结论为老城区稀有的商业用地为老城区稀有的商业用地.区域成熟度较高，生活配套设施完善，地域文化特征明显。区域成熟度较高，生活配套设施完善，地域文化特征明显。规划利好，隶属于新十三行国际商圈规划的范畴。规划利好，隶属于新十三行国际商圈规划的范畴。交通便利，城市快速通道、地铁站环绕交通便利，城市快速通道、地铁站环绕.本项目位于荔湾老城区，地理位置优越，周边居住氛围浓厚，交通便利，区域规划利好，本项目商业可塑性强，且目前周边尚无代表性的高端商业项目，为本项目的入市提供的很好的契机。39市场分析与判断市场市场判断判断激烈的竞争环境要求我们找准市场空白点，同时激烈的竞争环境要求我们找准市场空白点，同时也要求项目必须具备不一样的产品体系也要求项目必须具备不一样的产品体系40分析和比较不是我们的终极目的分析和比较不是我们的终极目的寻找重要的竞争对手才是我们的动机所在寻找重要的竞争对手才是我们的动机所在我们的核心竞争对手是谁？我们的核心竞争对手是谁？他们在哪里？他们在哪里？41主题商场市场通过对广州各个区域较具代表性的集中性主题商场的对比分析，寻找适合本项目的发展方向及模式。42物业类物业类型型前身为广州著名夜场“Yeath”，改造为烟酒名品专业展贸交易中心地地 点点荔湾东风西路132号首层轨道轨道交通交通东风西与康王路交界，交通便利开盘时开盘时间间2010年10月营业营业时间时间2011年8月前经营面经营面积积1.2万平方米占地面积占地面积约5000平方米开间面开间面积积6-60平方米管理费管理费16元/平方米*月售价售价均价为3万-12万元。起价30000元/平方米均价75000元/平方米最高价120000元/平方米租租 金金东风西路临街商铺租金150-200元/平方米楼层介楼层介绍绍共四层，每层面积为3000平方米，总面积达1.2万平方米，共有铺位800个首层世界名酒旗舰展贸区、世界名酒庄展贸区；二层红酒烈酒展贸区；三层红酒、咖啡、雪茄及系列名品器具展贸区；四层24小时恒温私家酒窖（酒类银行）、酒类品鉴交易中心、红酒文化传播、国际酒类交易博览展厅项目简项目简介介1.项目经营定位为代表广州地区的全球顶端酒类、雪茄、咖啡交易中心，补充现时广州商业市场上该类奢享品商业的市场空白，主要消费目标为城区新贵、高级白领、小资等喜爱有高品位生活的人士2.国际级酒业巨头带旺经营：利用多年商业营运的资源优势，成功邀请保乐力加集团携手下属33大一线酒类品牌及轩尼诗两大国际级酒业巨头进驻项目稳场旺场。金利壹号国际名品酒汇金利壹号国际名品酒汇金利壹号国际名品酒汇金利壹号国际名品酒汇 43 定位：殿堂级酒类交易中心，奢享级完美名品业态综合体 项目特色：红酒文化传播推广交易的平台；国际级规划配套开发：引进酒类银行概念；设24小时恒温酒窖、酒类品鉴中心；建立项目专有网站，为商户提供各动态信息；宣传口号：投资批发铺，才是至赚钱 宣传方式：推售期间，邀请香港知名男星到场剪彩及组织多场红酒品鉴会 销售模式：产权商铺销售，投资商以每年8%返租额，在成交总额中一次性向买家返还3年；头3年买家将商场交运营商统一招商运营。目前购买享有9折优惠。金利壹号国际名品酒汇金利壹号国际名品酒汇金利壹号国际名品酒汇金利壹号国际名品酒汇 44物业物业类型类型住宅裙楼商业、打造为潮流购物中心地地点点荔湾区西华路418号轨道交通轨道交通项目所在西华路属于二级马路，可与地铁一号线陈家祠、西门口站出站，步行15分钟开盘时间开盘时间2010年5月营业时间营业时间2010年7月经营面积经营面积约1.7万平方米占地面积占地面积约1万平方米开间面积开间面积660以小开间为主管理费管理费10元/平方米*月售价售价一楼均价为8万元/二楼均价为5.8万元/三楼均价为4.5万元/月租金月租金目前属于开发商返租期内。附近西华路、人民北路商场租金：西华路临街：150500元越富：500-700楼层介绍楼层介绍五层设计，首期推出单位为13层的部分铺位。其中，一楼主要以香港品牌为主，二楼则为国际新锐品牌，三楼则为明星自营店。项目简介项目简介1.该项目是香港铂誉和香港名品免税集团联手投资，由卓华整合运营，拥有丰富港产资源。2.凭借“与明星同场经营”及“国际新锐品牌基地”的概念，号称引入多位香港影视明星开设的专卖店。这一经营模式，在广州市场可谓首次出现。3.推售期间，每周安排香港明星到场助威，星光熠熠，吸引大批年轻消费群捧场及媒体的大量曝光，知名度骤升。星玺星玺星玺星玺越富创兴星玺潮坊45 定位：广州首个明星潮流商城 宣传口号：西关商业新地标“与明星同场经营”及“国际新锐品牌基地”宣传手法：推售期间，每周邀请香港一二线明星到场做活动，为期2个月，明星前后达10多位。开展名牌服饰走秀及名车展，提升人气及知名度。销售模式：产权商铺销售，投资商以每年8%的租金回报，在成交总额中一次性向买家返还3年；头3年商场交运营商统一作招商运营。星玺星玺星玺星玺46星域动感小西关荔湾广场华林玉器新光百货物业物业类型类型住宅裙楼改造的社区型商业地地 点点康王北路轨道轨道交通交通负一层直接连通地铁一号线陈家祠站开盘开盘时间时间2010年底营业营业时间时间2011年中经营经营面积面积2万平方米占地占地面积面积5000平方米 开间开间 面积面积普通铺：5-20餐饮铺：30-100管理费管理费10元/平方米*月售售 价价普通铺：410万元/餐饮铺：3万-4.5万元/租租 金金康王北路的二手街铺售价在5万-7万元/，租金大概在150-200元/楼层楼层介绍介绍负一层至楼上四层共五层，拥有近300米长的临街铺面，商场内设有垂直穿越式扶手梯。项目项目简介简介早期定位为香港朗豪坊式明星商城，目前有10多间香港特色餐饮小店确定率先进驻。自本年3月起，主题更换为“数码电玩铺王”，向电玩方向转变。星域星域星域星域472011年3月起，星域转换主题：数数码电玩铺王码电玩铺王星域星域星域星域2010年底至2011年3月推售期间，连番邀请多位香港明星前来做活动，拉动人气48西城都荟地址：位于荔湾黄沙地铁站上盖，地铁1号线和6号线交汇。定位：“国际级悠乐式”商场为主题，定位中高档，尚未公布开业时间。规模：约5万平方。495号停机坪定位：定位：白云区定位以航空文化为主题、集国际精品、时尚旗舰名牌、国际特色餐饮、特色主题休闲娱乐、观光旅游于一体的大型购物中心。50中华广场定位：定位：越秀老区烈士陵园商圈内唯一一个高端主题特色商场，51万国广场定位：广州海珠区的中高端商业中心，世界名品工厂直销中心、特卖中心、现代生活的中心。52太古汇广告语：发现，探索。无限。定位：引进国际高端品牌，定位中高端市场，面向全球。53万菱汇定位：与太古汇错位经营，只做专卖店。“主力店+半主力店”并配合特色零售店铺的策略54珠江太阳城广场定位：定位：广州市“汇国际时尚，领世界潮流”的最高档大型购物中心。55 1、目前广州各区市场上的经营中或即将开张的代表性的中大型集中式商场同质竞争激励，全年龄段、全天候、全功能的综合型商场特色主题商场仍是空白。2、广州已开业或招商中的大小购物中心，商场主题定位于大众化的潮流、时尚，或走高端品牌旗舰路线，众多商场定位较为雷同，无自身特色。同质竞争激烈同质竞争激烈定位趋于雷同定位趋于雷同结论本项目如何在广州商业地产狮王争霸赛中，标新立异，树立特色，建立自身的标杆，代言区域价值，稳坐王者地位？56公寓市场分析通过对广州各个区域较具代表性的公寓的对比分析，寻找适合本项目的发展方向及模式。57v君临国际公寓君临国际公寓v4141141141平方公寓平方公寓v均价均价2.562.56万万v装修标准装修标准60006000v朱美拉公寓朱美拉公寓v50-8050-80平方公平方公寓寓v均价均价2.52.5万万，装，装修标准修标准45004500v邦泰国际公寓邦泰国际公寓v5050100100平方平方v均价均价1.941.94万万，装修标准装修标准50005000v威尼国际公寓威尼国际公寓v4040200200平方平方v均价均价1.51.5万万，装，装修标准修标准30003000v敏捷国际公寓敏捷国际公寓v5151107107平方平方v均价均价2.22.2万，万，装修标准装修标准25002500v保利中环广场保利中环广场v47-5747-57平方单间、平方单间、74-9074-90平方一房、两房平方一房、两房,，均价，均价2.42.4万万v达镖国际中心达镖国际中心v42426666平方单间平方单间v均价均价2.22.2万万装修标准装修标准30003000 环市东路环市东路 海珠区海珠区v珠江新岸公寓珠江新岸公寓v44448888平方单间、平方单间、一房、两房一房、两房v均价均价2.22.2万，万，豪装标豪装标准准50005000v星汇云锦星汇云锦v8383100100公寓，公寓，9595283283三房三房v均价均价2.62.6万，万，豪装标豪装标准准55005500v正佳万豪金殿正佳万豪金殿v57577373平方单平方单间间124-180124-180公寓公寓v均价均价3.53.5万万，装，装修标准修标准65006500目前公寓供应分布v保利世贸公寓保利世贸公寓v7070110110平方平方v均价均价2.12.1万万，装修标，装修标准准60006000基本集中在城市中轴线上58珠江新城CBD公寓市场概况59珠江新城的产品结构住宅项目约为65个，总建筑面积大约为590万平方米；写字楼项目约33个，总建筑面积大约为210万平方米；酒店项目7个，约有1300套房间。目前，珠江新城各类不动产的空置率较高，根据网络数据信息显示，空置率达到30以上，根据实地考察，这一空置率还是比较可靠，高空置率说明了市场吸纳速度跟不上供给的速度。珠江新城公寓以小户型为主珠江新城公寓以小户型为主1房-3房的格局都是项目普遍采用的格局达到80%而大房型则多用于顶级的酒店式公寓。60投资回报率多少？投资回报率多少？公寓公寓租金（元租金（元/（月（月平方米）平方米）售价（元售价（元/平米）平米）回报率（回报率（%）嘉裕丹顿阳光嘉裕丹顿阳光53-6053-6025000250002.1-2.32.1-2.3星汇国际公寓星汇国际公寓40-4940-4917778177782.2-2.72.2-2.7朱美拉公寓朱美拉公寓49-7849-7832000320001.5-2.41.5-2.4嘉裕嘉裕礼顿阳光礼顿阳光54-8154-8122000220002.4-3.62.4-3.6双城国际双城国际34-6534-6518300183001.8-3.41.8-3.4新大厦国际公寓新大厦国际公寓38-5438-5417227172272.1-32.1-3铂林国际公寓铂林国际公寓59-6559-6521106211062.7-32.7-3富力爱丁堡国际公寓富力爱丁堡国际公寓61-6961-6922300223002.6-32.6-3目前珠江新城已建成的公寓，投资回报率平均仅为2.6%，与同等城市同等区域的公寓市场的投资回报率有很大的差距。原因主要是：1.市场同质竞争激励；2.珠江新城还处于成长阶段。61总 结广州目前公寓市场整体同质竞争激烈，投资回报率偏低；在高档租务市场中，客户去留的决定，60%70%受物业管理水平高低的影响；在其他水平相当的情况下，物业管理是未来酒店式服务公寓竞争的焦点，将加速国际品牌引入；不少发展商开始引入国际服务和管理品牌，包括Shama,W,Oakwood等，广州公寓市场进入服务升级阶段。2010-11年前后广州投入使用的高端服务式公寓预计2500套左右；现时服务式公寓的面积基本在100以上，租金水平为高端公寓150-200元/，中端公寓为100-150元/。62写字楼市场分析通过对广州各个区域较具代表性的写字楼的对比分析，寻找适合本项目的发展方向及模式。63v太古汇太古汇v4141141141平方公寓平方公寓v均价均价2.562.56万万v装修标准装修标准60006000v广州国际金融中心广州国际金融中心v22002200平方平方v只租不售只租不售v中州中心中州中心v15015012001200平方平方v均价均价2.2.万万v会展中央商务会展中央商务v天立中心天立中心v200-2000200-2000平方平方v均价均价2.2.万万，v达镖国际中心达镖国际中心v14014017001700平方平方,v均价均价1.81.8万万v海珠地标垂直城市海珠地标垂直城市 珠江新城珠江新城 海珠区海珠区v财智大厦财智大厦v150150400400平方平方v均价均价1.81.8万万v会展财富时代会展财富时代v汇美大厦汇美大厦 v80080016001600平平,v均价均价2.32.3万万，标准装，标准装修修,环保节能大厦环保节能大厦v保利中心保利中心v57577373平方单平方单间间124-180124-180公寓公寓v均价均价3.53.5万万，装，装修标准修标准65006500佳兆业中心佳兆业中心面积面积80-120080-1200未定价未定价，下半年下半年推出推出v富力盈系列富力盈系列v80-200080-2000平方平方v均价均价2.22.2万万，vCBDCBD国际商务区国际商务区v中石化大厦中石化大厦v200-2000200-2000平方平方v均价均价2.52.5万万，v富力金禧富力金禧v80-160080-1600平方平方,v均价均价1.81.8万万v城央滨江商务地标城央滨江商务地标v维多利大厦维多利大厦v小户型小户型v未定价未定价，v利通大厦利通大厦v只租不售只租不售v烟草大厦烟草大厦v只租不售只租不售基本集中在城市中轴线上目前写字楼供应分布写字楼市场64广州“三旧”改造市场分析通过对广州各个区域较具代表性的“三旧”改造项目的对比分析，寻找适合本项目的发展方向及模式。65 广州市场“三旧”改造 创意地产部分代表性项目T.I.TT.I.T创意产业园创意产业园前身为前身为前身为前身为19561956年落成的广州纺织机械厂年落成的广州纺织机械厂年落成的广州纺织机械厂年落成的广州纺织机械厂地址：地处广州新电视塔南侧，广州地铁2、3号线南北交汇此，与CBD珠江新城一江之隔。占地面积9万平方米，建筑面积约5万平方米。毗邻中大服装服饰、琶洲会展商圈。紧靠中山大学、广州美术学院、服装学院、珠影厂、文化氛围浓厚，人才网络丰富。定位：利用自身产业优势，引进纺织服装行业，且只允许行业内的设计部门进驻。区内功能分布：由基本的6区域组成，品牌设计区、跨界创意、商业文化、展示发布、配套服务、休闲红酒区等功能板块；南北两侧还配有接待厅和新闻发布厅；园内有两条主干道，靠近东侧的一条为机动车道，串起两旁的公寓、酒店、会所、展示厅等，西侧的则是一条名店街，主要经营世界顶级奢侈品。66目前进驻的企业以服饰设计为主，已有目前进驻的企业以服饰设计为主，已有30多多家企业入驻，并吸引部分跨界公司入园家企业入驻，并吸引部分跨界公司入园根据具体的行业盈利状况而界定租金，租金均价根据具体的行业盈利状况而界定租金，租金均价200元元/方方，按占地面积计算费用；，按占地面积计算费用；租期租期5年年，2按按1租，第租，第2年起递增年起递增6%，管理费，管理费10元元/方方；租金可观，甚至超天河北珠江新城甲级写字楼租价租金可观，甚至超天河北珠江新城甲级写字楼租价（全广州甲级写字楼租价在（全广州甲级写字楼租价在100-205元元/月之间，第一季全市均价月之间，第一季全市均价133元元/月）月）目前仅余目前仅余2个个厂房