房地产交易的类型和流程.pptx

房地产市场与交易 福州大学管理学院 （管理科学与工程系）陈世发 2.房地产交易的类型和流程房地产交易的类型和流程o2.1 房地产交易的含义房地产交易的含义 o2.2 房地产交易的特点房地产交易的特点 o2.3 房地产交易的基本流程房地产交易的基本流程 o2.4 房地产交易的主要类型房地产交易的主要类型 o2.5 房地产市场的界定房地产市场的界定 2.1 房地产交易的含义房地产交易的含义根据第一章所讲授的，主要是：根据第一章所讲授的，主要是：o“物物”和和“法法”的角度：一方面指房地产转的角度：一方面指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等行为。让、房地产抵押和房屋租赁等行为。另一另一方面是有偿取得或者转让房地产的有关权利方面是有偿取得或者转让房地产的有关权利的法律行为。的法律行为。当然也可以基于以下角度，但属于房地产当然也可以基于以下角度，但属于房地产的交易类型（见的交易类型（见2.4）交易客体的角度：地产交易与房产交易交易客体的角度：地产交易与房产交易2.2 房地产交易的特点房地产交易的特点(一一)o收集的观点，不妨讨论收集的观点，不妨讨论(1)(1)房产交易与地产交易的有机统一房产交易与地产交易的有机统一 。(2)(2)交易地点不固定。交易地点不固定。(3)(3)交易的实质是房产和地产无形权利的转移。交易的实质是房产和地产无形权利的转移。(4)(4)交易双方必须按规定签订交易合同、办理交交易双方必须按规定签订交易合同、办理交易公证、进行产权登记，以使房地产权益受易公证、进行产权登记，以使房地产权益受法律保障。法律保障。(5)(5)交易涉及大量资金，往往需要金融机构支交易涉及大量资金，往往需要金融机构支持，采取分期付款方式交易。持，采取分期付款方式交易。(6)(6)交易活动可一次完成，也可按时间分期陆续实现。交易活动可一次完成，也可按时间分期陆续实现。(7)(7)交易受法律约束。受国家监督和检查，政策性强。交易受法律约束。受国家监督和检查，政策性强。(8)(8)房地产个别性强、差异性大，不可能有统一的价格标准，需房地产个别性强、差异性大，不可能有统一的价格标准，需要专业人员提供可据参考的交易价格。要专业人员提供可据参考的交易价格。(9)(9)交易受区域性的限制，地区间的房地产交易价格不易比较。交易受区域性的限制，地区间的房地产交易价格不易比较。(10)(10)市场结构复杂，交易过程中，专业性强，手续、信息繁杂，市场结构复杂，交易过程中，专业性强，手续、信息繁杂，需要广泛的中介服务。需要广泛的中介服务。(11)(11)由于房地产具有保值与增值的作用，因而房地产交易具有由于房地产具有保值与增值的作用，因而房地产交易具有消费与投资的双重性质。消费与投资的双重性质。2.2 房地产交易的特点房地产交易的特点(二二)2.3 房地产交易的基本流程房地产交易的基本流程o结合以上内容，可以简要地用下图表示。结合以上内容，可以简要地用下图表示。出让（转让）或出让（转让）或划拨两种方式划拨两种方式持有建设工程规划许可持有建设工程规划许可证；完成工程建设总投证；完成工程建设总投资的资的2525（？）（？）以上以上组建公司取得单项房地产开发经营权组建公司取得单项房地产开发经营权取得国有土地使用权证书取得国有土地使用权证书完成开发投资总额完成开发投资总额2525（？）（？）以上；或以上；或形成工业用的或其他建设用地条件形成工业用的或其他建设用地条件房地产转房地产转让申请让申请房地产预售申请登记、取房地产预售申请登记、取得商品房预售许可证得商品房预售许可证签订预售合同签订预售合同房地产预售合同登记房地产预售合同登记预购房地抵押预购房地抵押房地产抵押登记房地产抵押登记房屋竣工验收，取得质量合格证书房屋竣工验收，取得质量合格证书房地产登记，申办房屋所有权证书房地产登记，申办房屋所有权证书买卖买卖签订买签订买卖合同卖合同租赁租赁签订租签订租赁合同赁合同抵押抵押签订抵签订抵押合同押合同房地产买房地产买卖登记换卖登记换领新证领新证到房地产到房地产管理部门管理部门登记备案登记备案自自用用再转让、抵押、租赁、自用再转让、抵押、租赁、自用房地产抵房地产抵押登记押登记签订转让签订转让合同合同房地产变房地产变更登记更登记征用、拆迁、生地征用、拆迁、生地土地使用权挂牌出让土地使用权挂牌出让:案例案例o上诉人上诉人(原审原告原审原告):时间房地产建设集团有限公司时间房地产建设集团有限公司o被上诉人被上诉人(原审被告原审被告):玉环县国土资源局玉环县国土资源局住所地：浙江省台州市玉环县珠港镇城关玉兴东路。住所地：浙江省台州市玉环县珠港镇城关玉兴东路。本案例选自最高人民法院公报第本案例选自最高人民法院公报第103期期 一、基本案情一、基本案情 o2002年年11月月7日日,玉环县国土资源局玉环县国土资源局(以下以下简称国土局简称国土局)在在玉环报玉环报上刊登了上刊登了玉环玉环县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(以下简称以下简称挂牌出让公告挂牌出让公告)。o主要内容主要内容:经玉环县人民政府批准经玉环县人民政府批准,国土局定国土局定于于2002年年11月月21日日8时到同年时到同年12月月4日日15时时,在玉环县地产交易窗口挂牌出让下列在玉环县地产交易窗口挂牌出让下列一宗国有土地使用权一宗国有土地使用权:o1该地块位于玉环县珠港镇坎门鱼港花礁岩填海开发该地块位于玉环县珠港镇坎门鱼港花礁岩填海开发工程区域工程区域,开发编号为开发编号为2002005号号,面积面积259434公顷公顷,用途为混合住宅用地用途为混合住宅用地(商住混合商住混合),土地使用年限为土地使用年限为70年；容积率不大于年；容积率不大于15,绿化率不少于绿化率不少于35,日照间日照间距为距为1:11以上以上,建筑密度在建筑密度在30以下以下,在取得土地使在取得土地使用权之日起用权之日起5年内完成建设；年内完成建设；o2该地块挂牌起拍价为该地块挂牌起拍价为4300万元万元,成交地价在成交后成交地价在成交后付付40,余额在合同中约定付清；余额在合同中约定付清；o3凡具有资金实力凡具有资金实力,并能在规定时间完成建设的中华人并能在规定时间完成建设的中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织均可参加竞买；民共和国境内外的公司、企业和其他组织均可参加竞买；6点点o4报名时间报名时间:2002年年11月月1日至同年日至同年11月月20日日J5时止；报名地点时止；报名地点:玉环县地产交易窗口；报名需带资料玉环县地产交易窗口；报名需带资料:注册资本在注册资本在1亿元亿元(注册到位注册到位5000万元万元)以上的营业以上的营业执照副本原件执照副本原件,加盖公章的法定代表人证明书；加盖公章的法定代表人证明书；o5参加竞买者在报名时须交纳保证金参加竞买者在报名时须交纳保证金2000万元；万元；o6挂牌时间挂牌时间:2002年年11月月21日日8时始至同年时始至同年12月月4日日15时止；挂牌地点时止；挂牌地点:玉环县地产交易窗口。玉环县地产交易窗口。是否成交的条件是否成交的条件o玉环县国土资源局国有土地使用权挂牌出让须知玉环县国土资源局国有土地使用权挂牌出让须知(以下简称以下简称挂牌出让须知挂牌出让须知)第十三条载明第十三条载明:“挂牌期挂牌期限届满限届满,按照下列规定确定是否成交按照下列规定确定是否成交:(1)在挂牌期限内在挂牌期限内只有一个竞买人报价只有一个竞买人报价,且报价高于底价并符合其他条件且报价高于底价并符合其他条件的的,挂牌成交；挂牌成交；(2)在挂牌期限内有两个或两个以上的在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的竞买人报价的,出价最高者为竞得人；报价相同的出价最高者为竞得人；报价相同的,先提先提交报价单者为竞得人交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外；但报价低于底价者除外；(3)在在挂牌期限内无应价者或竞买人的报价均低于底价或均挂牌期限内无应价者或竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的不符合其他条件的,挂牌不成交；挂牌不成交；(4)在挂牌期限截止在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的,出让人可出让人可以决定实行现场竞价以决定实行现场竞价,也可另行确定时间实行拍卖竞价也可另行确定时间实行拍卖竞价,出价最高者为竞得人出价最高者为竞得人”。o2002年年11月月20日日,国土局收到时间房地产建设集国土局收到时间房地产建设集团有限公司团有限公司(以下简称时间公司以下简称时间公司)的的“挂牌出让竞买挂牌出让竞买申请书申请书”,该申请书载明该申请书载明:“经认真审阅贵局国有土经认真审阅贵局国有土地使用权挂牌出让文件地使用权挂牌出让文件,我们愿意遵守国有土地挂我们愿意遵守国有土地挂牌出让文件的要求和规定牌出让文件的要求和规定,决定申请参加贵局决定申请参加贵局2002年年11月月21日至同年日至同年12月月4日在玉环县地产交易所日在玉环县地产交易所窗口进行的国有土地使用权挂牌出让竞买。窗口进行的国有土地使用权挂牌出让竞买。”同日同日,时间公司依约汇入玉环县土地储备中心时间公司依约汇入玉环县土地储备中心2000万元万元,国土局出具了浙江省行政事业单位往来收据一份国土局出具了浙江省行政事业单位往来收据一份,确认收到该笔款项。次日确认收到该笔款项。次日,时间公司向国土局提供时间公司向国土局提供了了“挂牌出让竞买报价单挂牌出让竞买报价单”,报价为报价为5000万元。万元。o2001年年12月月14日日,浙江渝汇置业有限公司浙江渝汇置业有限公司(以下简称渝汇公司以下简称渝汇公司)与与国土局签订国土局签订国有土地使用权出让草签合同国有土地使用权出让草签合同,该合同第四条、第该合同第四条、第七条约定七条约定:“本合同项下出让宗地的用途为本合同项下出让宗地的用途为浙江省玉环县坎门湾风浙江省玉环县坎门湾风景区总体开发规划景区总体开发规划(草案草案)一期投资的海景花园小区一期投资的海景花园小区”；“本合同本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币165元元,总额为总额为4400万元万元”。同年。同年12月月18日日,渝汇公司汇入浙江省玉环县坎门渔渝汇公司汇入浙江省玉环县坎门渔港开发中心港开发中心100万元万元,该中心确认收到该笔款项；该中心确认收到该笔款项；2002年年10月月17日日,渝汇公司汇入玉环县财政局渝汇公司汇入玉环县财政局1120万元；同日万元；同日,渝汇公司又汇入渝汇公司又汇入玉环县财政局玉环县财政局200万元；次日万元；次日,渝汇公司汇入玉环县财政局渝汇公司汇入玉环县财政局300万万元；同年元；同年11月月14日日,渝汇公司向国土局提供了渝汇公司向国土局提供了关于将应退土地转关于将应退土地转让金转为土地挂牌保证金的报告让金转为土地挂牌保证金的报告,要求将上述款项直接转为挂牌要求将上述款项直接转为挂牌竞买保证金；同年竞买保证金；同年11月月18日日,国土局法定代表人王伍勇书面同意转国土局法定代表人王伍勇书面同意转为保证金；同年为保证金；同年11月月20日日,渝汇公司汇入玉环县土地储备中心渝汇公司汇入玉环县土地储备中心280万元万元,同日同日,国土局出具收到该笔款项的收据；同年国土局出具收到该笔款项的收据；同年11月月22日日,该款项进入玉环县土地储备中心帐户；同年该款项进入玉环县土地储备中心帐户；同年11月月21日日,渝汇公司向渝汇公司向国土局提供了国土局提供了“挂牌出让竞买报价单挂牌出让竞买报价单”,报价为报价为5100万元。万元。o2002年年11月月20日日,国土局将国土局将“玉环海滨新玉环海滨新城金港湾城金港湾(即即2002-005号海域开发宗地号海域开发宗地)挂牌出让底价为挂牌出让底价为5700万元万元,计人民币伍仟柒计人民币伍仟柒佰万元整佰万元整”的底价函保存在玉环县公证处。的底价函保存在玉环县公证处。o2002年年11月月20日日,浙江省国土资源厅接到举报称国浙江省国土资源厅接到举报称国土局在当日坎门渔港金海湾土地挂牌出让中有不规范、土局在当日坎门渔港金海湾土地挂牌出让中有不规范、暗箱操作行为后暗箱操作行为后,查明该宗土地正在上报审批而未获查明该宗土地正在上报审批而未获批准批准,要求国土局在未经依法批准前停止挂牌。同年要求国土局在未经依法批准前停止挂牌。同年11月月22日日,国土局分别向时间公司、渝汇公司发出了国土局分别向时间公司、渝汇公司发出了关于对关于对2002-005号海域开发宗地停止挂牌出让号海域开发宗地停止挂牌出让的通知的通知,该通知载明该通知载明:“根据浙江省国土资源厅意见根据浙江省国土资源厅意见,玉环海滨新城金港湾玉环海滨新城金港湾,即开发编号为即开发编号为2002-005号海号海域开发宗地域开发宗地,未经省厅批准前未经省厅批准前,不得进行挂牌出让。故不得进行挂牌出让。故本局停止对本局停止对2002-005号海域开发宗地的挂牌出让号海域开发宗地的挂牌出让,若重新挂牌若重新挂牌,另行公告。另行公告。”o同日同日,国土局将国土局将2000万元退还给时间公司。时间公万元退还给时间公司。时间公司收到上述通知和款项后司收到上述通知和款项后,于同年于同年12月月6日发给国日发给国土局土局关于对关于对2002-005号海域开发宗地停止挂号海域开发宗地停止挂牌出让通知的复函牌出让通知的复函,认为认为“贵局的发布公告及接贵局的发布公告及接受挂牌押金和我公司挂牌报价的行为是民事法律行受挂牌押金和我公司挂牌报价的行为是民事法律行为为,对双方都具有法律约束力对双方都具有法律约束力,贵局擅自停止挂牌的贵局擅自停止挂牌的行为已违反了我国的有关法律规定行为已违反了我国的有关法律规定,应属无效行为。应属无效行为。我公司现要求贵局恢复挂牌我公司现要求贵局恢复挂牌,将该幅土地依法出让。将该幅土地依法出让。若贵局一意孤行若贵局一意孤行,我公司将依法要求贵局双倍返还我公司将依法要求贵局双倍返还挂牌押金挂牌押金,并赔偿相应的经济损失。请贵局在收到并赔偿相应的经济损失。请贵局在收到函后于五个工作日内给予答复函后于五个工作日内给予答复,否则否则,我公司将依法我公司将依法对贵局提起诉讼。对贵局提起诉讼。”o一审法院根据时间公司的申请一审法院根据时间公司的申请,于于2003年年5月月22日委托浙江省高级人民法院司法鉴定处日委托浙江省高级人民法院司法鉴定处(以下简称以下简称司法鉴定处司法鉴定处)对下列事项进行鉴定对下列事项进行鉴定:12002年年11月月20日挂牌出让底价为日挂牌出让底价为5700万元的函件的真实万元的函件的真实性性,即该函件上的打印字体及函件上国土局的印章即该函件上的打印字体及函件上国土局的印章是否系是否系2002年年11月月20日或在此以前所写、所盖；日或在此以前所写、所盖；22002年年11月月21日日“挂牌出让竞买报价单挂牌出让竞买报价单”上打印字体、书写字体和渝汇公司的印章是否在上打印字体、书写字体和渝汇公司的印章是否在2002年年11月月21日或在此以前所写、所盖。日或在此以前所写、所盖。2003年年6月月27日日,司法鉴定处发了退卷函司法鉴定处发了退卷函,结论为结论为“样本材料不足样本材料不足,且鉴定技术条件限制且鉴定技术条件限制,故无法作出故无法作出鉴定结论鉴定结论”。双方对该函件无异议。双方对该函件无异议,但时间公司认但时间公司认为应送更权威部门进行鉴定为应送更权威部门进行鉴定,故再次提出申请。故再次提出申请。o2003年年1月月9日日,时间公司向浙江省高级人民法院提起诉讼称时间公司向浙江省高级人民法院提起诉讼称:2002年年11月月7日日,国土局在国土局在玉环报玉环报上刊登出上刊登出挂牌出让公挂牌出让公告告,载明经玉环县人民政府批准载明经玉环县人民政府批准,国土局挂牌出让开发编号为国土局挂牌出让开发编号为2002005号号,面积面积259434公顷公顷,用途为混合住宅用地用途为混合住宅用地,土土地使用年限为地使用年限为70年的国有土地使用权。根据公告的要约年的国有土地使用权。根据公告的要约,时间时间公司于公司于2002年年11月月20日向国土局提交了注册资金为日向国土局提交了注册资金为10089万元的营业执照副本万元的营业执照副本,并交纳了挂牌押金并交纳了挂牌押金2000万元。万元。2002年年11月月21日日,时间公司在国土局规定的挂牌地点玉环县地产交易时间公司在国土局规定的挂牌地点玉环县地产交易窗口依法参加挂牌竞投活动窗口依法参加挂牌竞投活动,并于当日并于当日14时时30分挂出了分挂出了5000万元报价的竞买单。万元报价的竞买单。2002年年11月月22日日,国土局以该开发宗地国土局以该开发宗地未经浙江省国土资源厅批准为由未经浙江省国土资源厅批准为由,通知时间公司对该开发宗地停通知时间公司对该开发宗地停止挂牌出让止挂牌出让,拒绝与时间公司订立国有土地使用权出让合同。拒绝与时间公司订立国有土地使用权出让合同。o时间公司认为：时间公司认为：o根据国家法律规定根据国家法律规定:“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地地,必须以招标、拍卖或挂牌方式出让必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”,而国土局作为唯一代表国而国土局作为唯一代表国家出让国有土地的部门家出让国有土地的部门,在未经有权部门批准发布挂牌公告后又取在未经有权部门批准发布挂牌公告后又取消挂牌消挂牌,按照常理按照常理,是不可能的事情是不可能的事情,国土局对此恶意毁约行为应承担国土局对此恶意毁约行为应承担全部的法律责任。时间公司已取得了本次挂牌的最高报价全部的法律责任。时间公司已取得了本次挂牌的最高报价,是本次是本次挂牌的竞得人。挂牌的竞得人。o根据根据2001年年11月月11日台州市人民政府第日台州市人民政府第74号令即号令即台州市国有台州市国有土地使用权出让招标拍卖管理办法土地使用权出让招标拍卖管理办法(以下简称台州市政府令以下简称台州市政府令)第二第二十九条之规定十九条之规定,时间公司交纳的时间公司交纳的2000万元履约保证金万元履约保证金,是时间公司、是时间公司、国土局约定的在签订国有土地使用权出让合同之前的立约定金国土局约定的在签订国有土地使用权出让合同之前的立约定金,根根据据中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法(以下简称担保法以下简称担保法)第八十九条、第九第八十九条、第九十条之规定十条之规定,国土局应双倍返还。国土局应双倍返还。o根据根据中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则第四条、第四条、中华人民共和国合同中华人民共和国合同法法(以下简称合同法以下简称合同法)第五条所规定的公平原则和国土资源部、监第五条所规定的公平原则和国土资源部、监察部于察部于2002年年8月月26日颁布的日颁布的关于严格实行经营性土地使用权关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知招标拍卖挂牌出让的通知的精神的精神,为了防止国有资产流失为了防止国有资产流失,国土局国土局不得改变不得改变挂牌出让公告挂牌出让公告和和挂牌出让须知挂牌出让须知中确定的报名主体中确定的报名主体的条件的条件,应尽速补办相关手续应尽速补办相关手续,继续履行公告所确定的义务。继续履行公告所确定的义务。o故时间公司请求故时间公司请求:o1判令国土局继续履行合同判令国土局继续履行合同,将开发编号为将开发编号为2002005号开发宗地出让给时间公司；号开发宗地出让给时间公司；o2判令国土局双倍返还时间公司所交的约判令国土局双倍返还时间公司所交的约定为定金性质的保证金计定为定金性质的保证金计4000万元万元(已返已返还还2000万元万元)；o3由国土局承担案件受理费。由国土局承担案件受理费。o国土局答辩称国土局答辩称:o12002年年11月月7日的日的挂牌出让公告挂牌出让公告就法律性质而言就法律性质而言,是向不特定的多数人所发是向不特定的多数人所发出的要约邀请出的要约邀请,并不是要约并不是要约,因此因此,国土局在发国土局在发出该公告后出该公告后,根据浙江省国土资源厅的指令根据浙江省国土资源厅的指令撤销该具有要约邀请性质的出让公告撤销该具有要约邀请性质的出让公告,不是不是毁约行为毁约行为,更谈不上继续履行合同的问题；更谈不上继续履行合同的问题；o2国土局停止对该开发宗地的挂牌出让国土局停止对该开发宗地的挂牌出让,不是出于恶意不是出于恶意,而是为而是为了执行浙江省国土资源厅的指令和遵守程序的规定。了执行浙江省国土资源厅的指令和遵守程序的规定。2002年年11月月21日日,国土局不只收到了时间公司的国土局不只收到了时间公司的“挂牌出让竞买报价挂牌出让竞买报价单单”,还收到了渝汇公司的还收到了渝汇公司的“挂牌出让竞买报价单挂牌出让竞买报价单”,且时间公且时间公司并不是本次挂牌的最高报价者。时间公司在报名后司并不是本次挂牌的最高报价者。时间公司在报名后,当场向国当场向国土局索要挂牌材料土局索要挂牌材料,因当时在国土局办理事务的人较多因当时在国土局办理事务的人较多,国土局国土局工作人员无法分身工作人员无法分身,国土局要求时间公司在国土局要求时间公司在30分钟后再来领取分钟后再来领取材料材料,遭到了时间公司的无端怀疑遭到了时间公司的无端怀疑,时间公司当即向浙江省国土时间公司当即向浙江省国土资源厅举报资源厅举报,称国土局暗箱操作。鉴于此次挂牌竞买有人举报称国土局暗箱操作。鉴于此次挂牌竞买有人举报,加之未经批准就将土地挂牌出让违反了加之未经批准就将土地挂牌出让违反了中华人民共和国土地中华人民共和国土地管理法管理法(以下简称以下简称土地管理法土地管理法)的有关规定的有关规定,故在浙江省国故在浙江省国土资源厅的干预下土资源厅的干预下,国土局向时间公司发出了停止挂牌的通知。国土局向时间公司发出了停止挂牌的通知。可见可见,在此次停止挂牌出让的问题上在此次停止挂牌出让的问题上,国土局不存在任何恶意；国土局不存在任何恶意；o3不论是国土局所发布的不论是国土局所发布的挂牌出让公告挂牌出让公告,还是国土局出具的行政事业单位往来款还是国土局出具的行政事业单位往来款收据收据,均明确记载时间公司于均明确记载时间公司于2002年年11月月20日向国土局支付的日向国土局支付的2000万元只是保证金万元只是保证金,并不是定金并不是定金,时间公司将保证金说成是定金时间公司将保证金说成是定金,缺乏法律依据。缺乏法律依据。o故请求驳回时间公司的诉讼请求。故请求驳回时间公司的诉讼请求。一审法院的认定与判决一审法院的认定与判决o一审法院认为一审法院认为:o1、关于、关于2000万元是保证金还是定金的问题。万元是保证金还是定金的问题。根据担保法第九十条规定根据担保法第九十条规定“定金应当以书面形式约定。当事人定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效定金之日起生效”。而从本案的证据来看。而从本案的证据来看,双方当事人之间没有双方当事人之间没有签订过任何形式的定金合同或定金条款。从双方挂牌出让的有签订过任何形式的定金合同或定金条款。从双方挂牌出让的有关文件来看关文件来看,只约定了只约定了2000万元的保证金。而万元的保证金。而最高人民法院最高人民法院关于适用关于适用若干问题的解释若干问题的解释(以下简以下简称担保法若干问题解释称担保法若干问题解释)第一百一十八条规定第一百一十八条规定“当事人交付留置当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等,但没有约定定金但没有约定定金性质的性质的,当事人主张定金权利的当事人主张定金权利的,人民法院不予支持人民法院不予支持”,从该规定从该规定来看来看,时间公司主张定金权利时间公司主张定金权利,缺乏法律依据。约定缺乏法律依据。约定,是指双方当是指双方当事人之间意思表示一致事人之间意思表示一致,而台州市政府令是独立于当事人意思表而台州市政府令是独立于当事人意思表示之外的行政规章示之外的行政规章,据此据此,时间公司认为台州市政府令的内容就时间公司认为台州市政府令的内容就是双方当事人之间意思表示的内容的理由是双方当事人之间意思表示的内容的理由,不能成立。不能成立。o2、关于双方当事人之间国有土地使用权出让合同是否成立的问题、关于双方当事人之间国有土地使用权出让合同是否成立的问题,合合同法第十五条第一款明确规定同法第十五条第一款明确规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请业广告等为要约邀请”。据此。据此,本案的挂牌公告系要约邀请本案的挂牌公告系要约邀请,而非要约。而非要约。时间公司诉称本案系要约的理由不能成立。时间公司诉称本案系要约的理由不能成立。2002年年11月月21日日,时间时间公司的报价系要约。根据中华人民共和国国土资源部公司的报价系要约。根据中华人民共和国国土资源部2002年年5月月9日日颁布的颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定第十九条的规定第十九条的规定“挂牌期限届满挂牌期限届满,按照下列规定确定是否成交按照下列规定确定是否成交:1在挂牌期限内只有一个在挂牌期限内只有一个竞买人报价竞买人报价,且报价高于底价且报价高于底价,并符合其他条件的并符合其他条件的,挂牌成交；挂牌成交；2在挂在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人；报出价最高者为竞得人；报价相同的价相同的,先提交报价单者为竞得人先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外；但报价低于底价者除外；3在挂在挂牌期限内无应价者或竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的牌期限内无应价者或竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的,挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的价的,出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价,出价最高者为竞得人出价最高者为竞得人”。而本案国土局在未经依法批准前而本案国土局在未经依法批准前,擅自挂牌出让国有土地使用权擅自挂牌出让国有土地使用权,浙江浙江省国土资源厅责令停止挂牌省国土资源厅责令停止挂牌,在此情况下在此情况下,既没有确定时间公司为中标既没有确定时间公司为中标人人,也没有与其签订确认书也没有与其签订确认书,国土局尚未作出承诺国土局尚未作出承诺,据此据此,双方之间的合同双方之间的合同关系尚未成立。时间公司诉称双方之间已形成合同关系的理由不能成关系尚未成立。时间公司诉称双方之间已形成合同关系的理由不能成立。鉴于立。鉴于2002年年11月月20日挂牌出让底价为日挂牌出让底价为5700万元的函件及万元的函件及2002年年11月月21日日“挂牌出让竞买报价单挂牌出让竞买报价单”非本案主要证据非本案主要证据,对其认对其认定与否对本案实体处理没有影响定与否对本案实体处理没有影响,故对时间公司要求对上述两份证据再故对时间公司要求对上述两份证据再次申请鉴定次申请鉴定,不予支持。不予支持。o3、关于双方之间的国有土地使用权出让合同是否有效的问题、关于双方之间的国有土地使用权出让合同是否有效的问题,双方双方之间的国有土地使用权出让合同关系尚未成立之间的国有土地使用权出让合同关系尚未成立,因此因此,不存在国有土地不存在国有土地使用权出让合同的效力问题。至于本次挂牌出让行为的效力问题使用权出让合同的效力问题。至于本次挂牌出让行为的效力问题,土地管理法土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法(以下简称以下简称城市房地产管理法城市房地产管理法)、中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例等法律法规对土地出让的权限范等法律法规对土地出让的权限范围均未作规定围均未作规定,但浙江省人大常委会颁布的于但浙江省人大常委会颁布的于2000年年7月月5日施行的日施行的浙江省实施浙江省实施办法办法第二十一条规定第二十一条规定“在已批准的农用地转用范围内和原有建设用地范围内在已批准的农用地转用范围内和原有建设用地范围内,具体建设用具体建设用地按照下列规定办理审批手续地按照下列规定办理审批手续:(一一)二公顷以下的建设项目用地二公顷以下的建设项目用地,由由县县(市市)人民政府土地行政管理部门审核人民政府土地行政管理部门审核,报同级人民政府批准报同级人民政府批准,并报设并报设区的市和省人民政府土地行政主管部门备案；区的市和省人民政府土地行政主管部门备案；(二二)二公顷以上五公二公顷以上五公顷以下的建设项目用地顷以下的建设项目用地,由设区的市人民政府土地行政主管部门审核由设区的市人民政府土地行政主管部门审核,报同级人民政府批准报同级人民政府批准,并报省人民政府土地行政主管部门备案；其中并报省人民政府土地行政主管部门备案；其中杭州、宁波两市人民政府可以批准二公顷以上六公顷以下的建设项杭州、宁波两市人民政府可以批准二公顷以上六公顷以下的建设项目用地；目用地；(三三)杭州、宁波两市六公顷以上、其他设区的市五公顷以杭州、宁波两市六公顷以上、其他设区的市五公顷以上的建设项目用地上的建设项目用地,由省人民政府土地行政主管部门审核由省人民政府土地行政主管部门审核,报省人民政报省人民政府批准。具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利府批准。具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的用地的,按照前款规定办理审批手续。法律、行政法规另有规定的除按照前款规定办理审批手续。法律、行政法规另有规定的除外外”。而讼争地块达。而讼争地块达259434公顷公顷,依据上述规定依据上述规定,应报省政府批应报省政府批准准,而国土局在挂牌出让公告以前而国土局在挂牌出让公告以前,未报经省政府批准未报经省政府批准,这种挂牌行为这种挂牌行为也是无效的。也是无效的。o综上综上,一审法院认为一审法院认为,国土局的挂牌出让行为未经浙江省国土局的挂牌出让行为未经浙江省人民政府批准人民政府批准,该挂牌出让行为是无效的；在挂牌过程该挂牌出让行为是无效的；在挂牌过程中中,经浙江省国土资源厅制止经浙江省国土资源厅制止,国土局停止了挂牌出让行国土局停止了挂牌出让行为为,未确认时间公司为中标单位未确认时间公司为中标单位,对时间公司的报价行为对时间公司的报价行为未作出承诺未作出承诺,双方之间的合同关系尚未成立双方之间的合同关系尚未成立,时间公司要时间公司要求判决双方继续履行合同求判决双方继续履行合同,将讼争地块出让给时间公司将讼争地块出让给时间公司的诉讼请求的诉讼请求,缺乏法律依据缺乏法律依据,不予支持；双方之间也未约不予支持；双方之间也未约定时间公司所交定时间公司所交2000万元为定金性质万元为定金性质,据此据此,时间公司时间公司要求双倍返还定金的诉讼请求要求双倍返还定金的诉讼请求,不予支持。根据合同法不予支持。根据合同法第十五条、担保法第九十条、担保法若干问题解释第第十五条、担保法第九十条、担保法若干问题解释第一百一十八条、一百一十八条、中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法第六第六十四条之规定十四条之规定,判决判决:驳回时间公司的诉讼请求。案件受驳回时间公司的诉讼请求。案件受理费理费360010元元,由时间公司负担。由时间公司负担。o时间公司不服一审判决时间公司不服一审判决,向本院提起上诉称向本院提起上诉称:o一审判决认定事实不清一审判决认定事实不清,证据不足证据不足,适用法律适用法律错误错误,请求撤销一审判决请求撤销一审判决,依法支持时间公司依法支持时间公司起诉请求并判令国土局承担本案诉讼费用。起诉请求并判令国土局承担本案诉讼费用。o主要事实和理由是主要事实和理由是:o(一一)一审判决基本事实认定错误。时间公司一审判决基本事实认定错误。时间公司应为本次挂牌竞买唯一合法竞买人应为本次挂牌竞买唯一合法竞买人,国土局虚国土局虚拟了案外人渝汇公司参与本次挂牌竞买的事拟了案外人渝汇公司参与本次挂牌竞买的事实。本次挂牌交易不存在底价实。本次挂牌交易不存在底价,国土局串通地国土局串通地方公证处出具了虚假底价证明。国土局在挂方公证处出具了虚假底价证明。国土局在挂牌公告前已就涉案土地与渝汇公司签订出让牌公告前已就涉案土地与渝汇公司签订出让合同合同,挂牌公告系为渝汇公司挂牌公告系为渝汇公司“量身定做量身定做”。o(二二)一审判决适用法律不当。一审判决适用法律不当。o1一审判决混淆了挂牌出让法律关系与国有土地使用权出让法律关系。一审判决混淆了挂牌出让法律关系与国有土地使用权出让法律关系。o2时间公司与国土局之间挂牌出让合同关系已经形成时间公司与国土局之间挂牌出让合同关系已经形成,国土局国有土地国土局国有土地使用权挂牌出让行为应为有效。合同法第十五条第一款并没有排除挂牌使用权挂牌出让行为应为有效。合同法第十五条第一款并没有排除挂牌公告作为要约的情形公告作为要约的情形,本案挂牌公告明确表示将与出价最高者订立合同本案挂牌公告明确表示将与出价最高者订立合同,符符合合同法关于构成要约的全部要件。时间公司是唯一具备资格的竞买人合合同法关于构成要约的全部要件。时间公司是唯一具备资格的竞买人,且其报价且其报价5000万元高于起拍价万元高于起拍价4300万元万元,在没有继续竞价的情况下在没有继续竞价的情况下,该该报价是针对国土局要约的有效承诺。浙江省国土资源厅的电话通知属国报价是针对国土局要约的有效承诺。浙江省国土资源厅的电话通知属国土资源行政系统内部非规范行政行为土资源行政系统内部非规范行政行为,不影响双方当事人之间挂牌出让法不影响双方当事人之间挂牌出让法律关系的效力。根据城市房地产管理法的规定律关系的效力。根据城市房地产管理法的规定,本案讼争宗地应由玉环县本案讼争宗地应由玉环县人民政府批准人民政府批准,国土局具体实施出让国土局具体实施出让,因此因此,国土局是唯一有权组织讼争宗国土局是唯一有权组织讼争宗地实施出让的政府机构地实施出让的政府机构,符合有关土地使用权出让主体的法律规定。根据符合有关土地使用权出让主体的法律规定。根据最高人民法院关于适用最高人民法院关于适用若干问题的解释若干问题的解释(一一)第四条的规定第四条的规定,一审法院将浙江省人大常委会颁布的地方性法规作为一审法院将浙江省人大常委会颁布的地方性法规作为法律依据确认国土局所实施的挂牌出让行为无效显属不当。法律依据确认国土局所实施的挂牌出让行为无效显属不当。o3在通过有效挂牌行为确定了交易对象和交易价格后在通过有效挂牌行为确定了交易对象和交易价格后,双方国有土地使双方国有土地使用权出让合同已经成立用权出让合同已经成立,未经有关部门批准属效力待定。一审法院关于讼未经有关部门批准属效力待定。一审法院关于讼争宗地必须经有关部门批准才能挂牌出让以及双方国有土地使用权出让争宗地必须经有关部门批准才能挂牌出让以及双方国有土地使用权出让合同未成立的观点于法无据。合同未成立的观点于法无据。o4时间公司在挂牌交易过程中向国土局缴纳的时间公司在挂牌交易过程中向国土局缴纳的2000万元保证金在法律万元保证金在法律上应认定为立约定金上应认定为立约定金,一审判决认为其不是定金一审判决认为其不是定金,定性不当。依据台州市定性不当。依据台州市政府令第二十九条之规定政府令第二十九条之规定,在台州市国有土地使用权出让活动中保证金的在台州市国有土地使用权出让活动中保证金的性质属于定金性质属于定金,这是台州市政府在此类活动中作为平等民事主体的公开、这是台州市政府在此类活动中作为平等民事主体的公开、真实的意思表示真实的意思表示,非一审法院所认定的是政府颁布行政规章的行为。根据非一审法院所认定的是政府颁布行政规章的行为。根据担保法若干问题解释第一百一十八条之规定担保法若干问题解释第一百一十八条之规定,时间公司缴纳的时间公司缴纳的2