物业服务标准化管理示范文本(全套2017版).doc

住宅物业服务标准化管理示范文本 盐城市润宇信息咨询服务有限公司二一八年八月八日目录第一部分 业主管理规约4第二部分 前期物业服务管理协议17第三部分 应急预案37一、项目基本概况及周边概况37二、意外伤亡应急预案40三、公共区域急症病人应急预案43四、员工食物中毒应急预案45五、突发性传染病应急预案47六、突发公共区域精神病人发病应急处理预案50七、火灾应急预案53八、电梯困人应急预案61九、暴风、雨、雪应急处理预案65十、小区盗抢、破坏应急处理预案68十一、地震应急处理预案72十二、防汛应急处理预案74十三、突发性停水停电预案77十四、燃气泄漏应急预案79十五、触电应急预案82十六、雷击应急预案85第四部分 上墙制度87一、服务中心87二、工程95三、秩序维护120第五部分 财务公示135一、半年度公示135二、年度财务公示样板1136 年度财务公示样板2140三、汽车停放费单独列账（半年度）143四、代收代缴单独列账144五、经营性收支单独列账样板1146 经营性收支单独列账样板2147第六部分 工作宣传148第七部分 小区活动163一、小区文化活动作业指导书163二、小区活动列表（样表）165第八部分 业主互动166第九部分 满意度调查170第十部分 承接查验175第十一部分 设施设备维保239第十二部分 工作计划253 第一部分 业主规约XXXX业主管理规约xxxx全体业主第一章 总 则第一条 为维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和社会秩序，保障物业的安全、合理使用，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例、XX省物业管理条例、XX市住宅区物业管理条例等法律法规，制订本业主管理规约。第二条 （以下简称“物业服务企业”）受 选聘，作为本小区的物业服务企业，根据授权及有关规定对小区实施物业管理。全体业主及物业使用人承诺服从物业服务企业管理，支持配合物业服务企业工作。本规约所称的物业使用人，是指除业主本人外使用建筑物专有部分及公共场所自然人，包括但不限于承租人、同住人。第三条 物业服务企业及业主应严格履行各自的职责和义务，享有本规约列明的各项权利，履行本规约列明的各项义务，并应知晓对自己应该承担的法律责任和道德责任。双方在遵守本规约的同时，还应严格执行国家和地方有关法律法规及本小区的其他管理规定。本规约同样适用于物业使用人，业主保证物业使用人遵守本规约，否则，就物业使用人违反本规约的行为，业主与物业使用人承担连带责任。第二章 业主的共有权第三条 本物业管理区域内物业的基本情况物业名称： ；坐落位置： ；物业类型： ；总建筑面积： 。物业管理区域四至：东至： ；南至： ；西至： ；北至： 。 第四条 根据有关法律、法规规定和物业买卖合同约定，业主共同享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：（一）单幢建筑物全体业主的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；（二）单幢建筑物全体业主的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等；（三）物业管理区域内全体业主的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备用房、物业管理用房、小区绿地、花园、文化体育设施、安全防范智能系统等。根据住房城乡建设部物业承接查验办法有关规定，全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备。第五条 在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：（一） 人防车位 ；（二） ；建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响业主正常使用物业。第三章 物业的装饰装修第六条 业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应按装饰装修管理协议的约定从事装饰装修行为，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。同时，物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为、注意事项和有关装修备案等事项书面告知业主或物业使用人。物业服务企业可按价格主管部门核定的标准向业主或物业使用人收取装修垃圾清运处置费。业主、物业使用人同意在装饰装修前委托物业服务企业对共用部位、共用设施设备进行成品保护，业主、物业使用人同意为此支付公共区域的修复补偿服务费，费用标准在物业交付前由物业服务企业确定，由业主、物业使用人向物业服务企业交纳，该费用由物业服务企业专款专用。如业主、物业使用人拒绝委托物业服务企业进行成品保护的，若装饰装修行为造成相关共用部位、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人应承担赔偿责任。第七条 业主、物业使用人装饰装修房屋时，应自觉遵守XX省物业管理条例、住宅室内装饰装修管理办法、XX市城市房屋使用安全管理条例等有关法律、法规的规定。第八条 在装饰装修中禁止下列行为： （一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； （二）违法搭建建筑物、构筑物（包括但不限于在阳台、露台安装雨蓬、阳光房、花房等任何设施设备）；（三）未经物业服务企业确认的违章装修材料进入物业管理区域内；（四）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；（五）违法改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（六）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； （七）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（八）违法拆改燃气管道和设施；（九）毁损或改变消防设施设备原有设计功能，或占用消防通道的；（十）住宅二楼、三楼业主不得占用商铺的设备平台；（十一）其他影响建筑结构和使用安全的行为。第九条 业主、物业使用人对住宅房屋装饰装修需进行下列行为之一的，应当在装饰装修前向物业所在地区（县、市）房屋使用安全管理部门进行备案：（一）拆改、变动非承重结构；（二）增砌墙体、增加房屋使用荷载；（三）开凿非承重墙体、扩大或移动门窗尺寸、位置。非住宅房屋进行装饰装修的，业主、物业使用人应当按照法律、行政法规等有关规定向物业所在地区（县、市）建设行政主管部门办理建筑工程施工许可或备案手续。 第十条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的合理位置安装，并按要求做好空调噪音及冷凝水的处理。第十一条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。第十二条 业主装饰装修应按指定时间进行，具体时间规定如下：静音作业时间：上午8:0012:00下午14:0018:00噪音作业时间：上午8:3011:30下午14:3017:30其中，中、高考期间禁止噪音作业。原则上不允许在节假日、高考或中考期间进行室内装修。因特殊情况需要装修，应事先取得相邻业主的同意，报物业服务企业备案，并尽可能缩短装饰装修时间。在噪音作业时间内，如因噪音施工影响业主及周边居民工作或生活而引起投诉的，业主或装修施工单位应配合立即停止噪音作业。在此期间施工可以使用电动工具，动火需提前向消防有关部门办理“动火许可证”，动火时间以“动火许可证”为准。业主或使用人在装修作业时应爱护共用部位、共用设施设备，若业主和使用人在装修作业时对共用部位、共用设施设备造成损坏的，则应承担相应的修复费用；同时在装修作业时应当采取措施，避免干扰其他业主或使用人的正常工作。 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主、物业使用人应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第四章 物业的使用第十三条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。第十四条 业主、物业使用人应遵守法律、法规的规定和本规约的约定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。第十五条 业主、物业使用人应按规划设计用途使用物业。因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，并告知业主委员会和物业服务企业。第十六条 业主、物业使用人在物业使用中，应遵守法律、法规的规定，并在本物业管理区域内遵守下列约定： （一）防盗窗、网安装：不得在窗户（包括落地窗）外侧安装；（二）晒衣架安装：在原设计位置（阳台内侧）安装，不得超出阳台、外立面；（三）卫星电视接收器安装：未经相关行政主管部门批准，不得擅自安装。经有关部门批准的，不得在屋面、超出阳台及外立面等公共部位进行安装；（四）不得在非指定位置安装采暖制冷设备、热水供应装置等； （五）不得违反原设计在阳台、露台、屋顶安装太阳能热水器等任何设施设备；（六）不得封闭阳台；（七）不在户内玻璃窗、玻璃门上张贴广告类的标识、企业铭牌等任何宣传性标识；（八）未经相关行政主管部门批准，不得在物业管理区域内开挖沟渠、绿地硬质化以及搭建建筑物、构筑物等；（九） 不得占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；（十） 未经允许不得在公共场所、道路两侧乱设摊点；（十一）不得在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物，高空抛物；（十二）不得擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；（十三）不得损坏公共部位摆放的家具、装饰品等可移动物品；（十四）不得利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；（十五）不得发生聚众喧闹、噪声扰民等危害公共环境或其他不道德的行为；（十六）不得将住宅直接或进行分割后出租给两个以上的承租人或允许承租人将房屋转租给一个以上的次承租人；（十七）不得有损小区整体风格和整体环境的其他行为；（十八）法律法规和管理规约禁止的其他行为。第十七条 业主、物业使用人应按照有关规定合理使用水、电、气、暖等设施设备，不得擅自拆改管线。第十八条 业主、物业使用人在使用电梯、扶梯时，应遵守本物业管理区域电梯、扶梯的使用管理规定。第十九条 业主、物业使用人车辆行驶和停放，应遵守以下规定：（一）2.5吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车、大型工程车以及载有易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入本物业管理区域；（二） 机动车辆在小区内行驶，时速不得超过15公里，禁止鸣笛、练车等行为；（三）机动车辆应按规定的车位停放，禁止在消防通道、消防登高面、消防井盖、绿化带等场地停放；（四）实施车辆停放收费的，按价格主管部门核定的标准执行；（五）禁止在公共停车位上擅自安装地锁等装置，车辆停放期间，防盗报警器应使用静音，以防发出噪音影响他人生活和休息；（六）非机动车辆应按规定停放在指定的区域；第二十条 房屋出租应当遵守相关法律、法规、政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租的，业主均应承担相应的责任。业主转让或者出租物业时，须将本业主规约作为转让合同或者租赁合同的附件，并由受让人或承租人作出书面承诺。业主转让或者出租物业后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。对违反本业主规约出租或者转租的，物业服务企业或业主委员会应当书面责成业主、物业使用人立即终止租赁行为。第二十一条 业主、物业使用人饲养宠物的，应遵守政府相关管理规定，并遵守以下约定：（一）及时清理宠物粪便；（二）进入公共场所做好安全防范措施，以防伤及他人。造成人身伤害的，宠物主人为第一责任人；（三）携带宠物乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间；（四）不得饲养藏獒等大型凶猛、攻击性较强的动物；第二十二条 业主、物业使用人燃放烟花爆竹的，应遵守政府相关管理规定，并遵守以下约定；（一）可燃放烟花爆竹的地点由物业服务企业在物业管理区域内公示，可燃放的时间根据当地政府规定执行；（二）燃放人应事先告知物业服务企业，由物业服务企业提供必要的协助或帮助。燃放烟花爆竹事先未经物业服务企业同意，造成建筑材料、地面、绿化等损坏或人员受到伤害的，燃放人应承担赔偿责任；（三）燃放人有协助物业服务企业共同及时清理残留物的责任和义务； 第五章 物业的维修养护第二十三条 业主应当按照国家有关规定交存和使用专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金使用须经专有部分占相关建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3上业主同意。业主分户账户专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。续交方案由业主大会决定。第二十四条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。第二十五条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。第二十六条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主说明情况，并在第三方（如所在地社区居委会或派出所或业委会或业主委托人）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。第二十七条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。第二十九条 物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第二十八条 因人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。 第六章 业主的共同利益第二十九条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：（一）根据物业管理法律法规和本业主规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等各项规章制度； （二）依据国家相关法律法规的规定与建设单位在物业项目交付使用前完成物业项目的承接查验工作，具体内容包括但不限于：项目相关图纸资料的移交，共用部位、共用设施设备的现场查验，确定现场查验结果，承接查验问题的复验工作；（三）以告知、规劝、公示、制止等必要措施制止业主、物业使用人违反物业管理法律法规、物业服务合同、管理制度和本业主规约的行为；（四）除根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达的相关通告外，物业服务企业在物业管理区域内显著位置上张贴通告连续15日后，即视为已向每位业主及物业使用人送达相关通告。第三十条 本物业管理区域，物业服务收费采取 方式。物业服务费用关系到物业管理工作正常开展和全体业主的共同利益，业主在办理物业交付手续后，均应积极履行义务，自觉交纳物业服务费用。业主委托物业服务企业提供特约服务的，其费用由双方当事人另行约定。第三十一条 业主出租物业时，约定由承租人交纳物业服务费用的，业主负连带责任。转让物业的，业主应自觉与物业服务企业结清各项物业服务费用。第三十二条 业主、物业使用人未按物业服务合同约定缴纳物业服务费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以采用以下措施进行催交：（一）业主欠缴物业服务费用的，物业服务企业可在物业管理区域内显著位置进行公示；（二）通过司法途径对业主进行费用催缴。 第三十三条 涉及建筑物及其附属设施的费用分摊，按照以下第 种方式约定：（一）按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定；（二）按户数确定； 第三十四条 业主委员会负责监督本业主管理规约的实施。业主委员会对违反本业主规约和物业服务合同约定的行为，有权依照法律、法规和本管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。第三十五条 利用物业管理经营用房、共用部位、共用设施设备和场地进行经营的，所得经营性收入扣除合理经营成本后的收益，主要用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。第三十六条 因物业服务企业突然撤离等原因，建设单位或业主大会无法及时另聘新的物业服务企业，在另聘新的物业服务企业之前，建设单位或业主委员会可以书面向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、区镇、城市管理办事处的物业主管部门提出申请，由上述部门指定物业服务企业临时代管，建设单位或业主委员会与临时代管的物业服务企业签订临时物业服务合同，业主按临时物业服务合同的约定支付相关物业服务费用。 第七章 违约责任第三十七条 业主、物业使用人应自觉遵守本业主规约，违反业主规约，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依据本业主规约向人民法院提起诉讼。业主拒付物业服务费，停车费，不缴存专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下第 项共同管理权：（一）不得担任业主委员会委员或候补委员；（二）业主大会会议表决权；（三）共有部分经营收益分配权；第三十八条 业主拒付物业服务费，停车费，不按规定缴存专项维修资金，物业服务企业、专项维修资金管理机构可加收滞纳金。第三十九条 违反本业主规约或者有关法律、法规造成其他业主人身伤害、财产损失的，相关业主应负赔偿责任。 第四十条 物业使用人违反本业主规约的，业主承担连带责任。第八章 附 则第四十一条 未按规定交付有关费用的责任业主未按规定交付物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，业主委员会或其委托的物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不交付的，业主委员会或其委托的物业服务企业可以依法向人民法院起诉。第四十二条 业主违反物业使用禁止行为的处理业主违反本规约第八条规定的，物业服务企业有权制止；业主拒不改正的，物业服务企业可以采取下列第 项措施予以制止：(一) 禁止施工人员进入物业管理区域；(二) 停水、停电 (三) 第四十三条 连带责任物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。第四十四条 业主提交通讯联系方式的义务（一）业主应当通过建设单位、物业服务企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。（二）本规约记载的联系地址系业主有效联系地址及联系方式，如有变更需书面通知物业服务企业，否则视为联系地址未变。投递方的任何寄往业主合同记载联系地址的函件，如无人接收或拒收或无此地址的，投递方邮局加盖邮戳之第3日视为函件送达。第四十五条 规约的修改（一）本规约在小区业主委员会没成立前可由小区内占总人数20%以上业主提议，经专有部分占建筑物总面积一半以上的业主且占总人数一半以上的业主同意后修订。（二）本规约在本小区业主委员会成立后，由业主委员会根据业主大会的决议修改。第四十六条 生效日期本公约自首位业主买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的业主规约生效之日终止。第四十七条 本规约如与现行法律法规有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。承诺书 本人（单位）为 的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人（单位）声明如下：一、确认已详细阅读 制定的“XXXXXX业主管理规约”（以下称“本业主规约”）；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约；三、本人（单位）同意承担违反本业主规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本业主规约的行为承担连带责任。四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本业主规约承诺书并送交物业服务企业，物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。 承诺人（签名/盖章）：年 月 日 第二部分 前期物业服务管理协议XX市前期物业服务管理协议 使 用 说 明1、根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，结合昆山市实际，印制本合同示范文本。2、本示范文本适用于房地产开发企业自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止的物业管理（前期物业管理）。3、经双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行选择、修改、增补或删减(空格部位供甲乙双方以打“” 方式选定，未选择部位打“X”)。4、签约之前，合同双方应当仔细阅读本示范文本的内容，对文本中的条款及专业词汇理解不一致的，可向当地物业管理行政主管部门咨询。5、合同签订生效后，手写项及未被修改的文本印刷文字视为双方对该部分内容意思表示一致，涉及到选择、填写内容以手写项为优先。 本协议当事人甲方： 企业负责人： 地址： 联系电话： 乙方： 地址： 联系电话： 根据我国有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业服务达成如下协议。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况乙方所购的物业是 ，（填写物业类型，如多层、小高层、酒店公寓、排屋、商业用房、办公用房等）位于 幢 单元 室，房屋建筑面积约为 平方米，购房合同编号为 。物业共用部位、共用设施设备，详见本协议附件一、附件二。第二条 甲方为本物业管理区域内全体业主和物业使用人提供服务，本管理区域内物业的全体业主和物业使用人均应履行本协议，承担相应的责任。第二章 前期物业服务内容第三条 在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，根据商品房买卖合同或其他合同的约定，相关业主对物业的共用部位或公共部位享有专有或独占使用权的，由相关业主负责该等部位的维修、养护、管理及清洁卫生等，并承担费用。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定甲方不需承担义务的设施设备，或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外。3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、业主共有的公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理。9、法律法规规定的其他内容。第四条 甲方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件三）。第五条 在物业管理区域内，甲方提供的其他服务包括：提供生活服务（详见附件四）。第六条 在本协议期内，甲方负责属于全体业主共有的物业经营用房，物业共用部位、物业共用设施设备，业主共有的场地及物业管理区域内配套设施的经营管理，经营管理收入的所有及使用等根据本协议的约定办理。第七条 单个业主或物业使用人可委托甲方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，甲方是否接受委托，以及服务内容和费用等相关事项由单个业主或物业使用人和甲方另行协商后确定。第三章 前期物业服务期限第八条 前期物业服务期限自项目首套房屋交付之日起(以甲方最终确认的向买受人交付物业的时间为准)起至业主委员会成立并与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本协议自然终止。第四章 双方权利义务第九条 甲方权利义务1、根据有关法律、法规及本协议的约定，制定物业管理区域内的物业管理制度和物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动，但不得侵害全体业主及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。2、按本协议约定内容，对本项目交付后的物业提供日常管理。3、结合本物业的情况，编制房屋、设施设备大中修方案报批准后实施。4、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本协议的有关权利、义务。5、根据本协议的约定，向乙方或物业使用人收取物业服务费及其他相关费用；并将物业服务收费标准和特约服务收费项目和标准在本物业管理区域内公布。6、有权在物业管理区域内公示拖欠物业服务费12个月以上业主或物业使用人名单。7、每6个月公布一次全体业主共有的物业经营用房、共用部位、共用设施设备和场地的经营性收支账目。8、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。9、开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改（如在保修期范围内的，则由建设单位负责整改）。10、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，甲方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。11、不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。确需临时占用、挖掘道路、场地的，应在本物业管理区域内公告，并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。12、对乙方或物业使用人违反临时管理规约的行为，有权采取劝阻、制止、报告业主委员会以及其他合法方式进行处理。13、以业主手册或其他适当方式向乙方和物业使用人提示物业使用的有关事项，当乙方装修物业时，与乙方订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督。 14、建立和妥善保管本物业管理档案（包括物业承接查验有关的文件、资料和记录），及时记载变更情况。15、法律、法规规定及本协议约定的其他权利、义务。第十条 乙方权利义务1、参加业主大会会议，行使投票权，并享有选举权、被选举权和监督权。2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向甲方提出意见和建议。3、遵守本物业的临时管理规约和业主手册。4、向甲方交纳物业服务费用及相关费用（包括但不限于公共能耗费及相关代收代缴费用等）。5、装饰装修房屋时，和甲方签订房屋装饰装修管理协议，遵守有关法规、规章、政策的规定。6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能，造成损失的，应予赔偿，但根据商品房买卖合同或其他合同的约定，乙方对物业的共用部位或公共部位享有专有或独占使用权的，从其约定。7、转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议。8、对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度和业主手册造成的损失、损害承担民事责任。9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益。10、出租房屋时，不得将房屋直接或分割后出租给两个以上的无亲属关系的承租人，不得允许承租人将房屋转租给一个以上的次承租人。11、若依据商品房买卖合同或其他合同有权使用露台或绿地或其他共用部位（公共部位）的，应在签订本协议的同时，签订使用承诺书。第五章 物业承接查验第十一条 在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容：在物业交付使用15日前，与建设单位完成物业项目的承接查验工作，甲方应对物业共用部位、共用设施设备的进行查验，主要查验以下三方面内容：（1）物业共用部位、共用设施设备的配置是否与移交资料反映的配置相符；（2）物业共用部位、共用设施设备肉眼可视的外观质量是否存在瑕疵或缺陷；（3）物业共用部位、共用设施设备的使用功能是否在正常状态。隐蔽部位、隐蔽工程以及结构安全等因其隐秘性、专业性和复杂性，甲方不具备该等技术能力对其进行查验，故甲方对这部分的核查仅限于审查建设单位是否已提供了与此相关的合格证明文件。第十二条 物业交接后，因隐蔽部位、隐蔽工程、结构安全等存在质量问题而影响正常使用的，不视为甲方在物业承接查验中存在过错，由此给乙方造成损失的，应由建设单位承担赔偿责任。第六章 前期物业服务费第十三条 本物业管理区域前期物业服务收费采用 方式，甲方按照本协议约定的标准或经合法程序调整后的标准收取前期物业服务费。第十四条 本物业管理区域前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积缴纳，没有建筑面积的，按个数缴纳。具体标准如下：多层：公共服务费 元/月平方米，代收代缴 元/月平方米；高层住宅：公共服务费 元/月平方米，代收代缴 元/月平方米；别 墅：公共服务费 元/月平方米，代收代缴 元/月平方米商业用房：公共服务费 元/月平方米，代收代缴 元/月平方米； 地上车位服务费： 元/月个；地下车位服务费： 元/月个；访客等临时停车：按照昆山市物业服务收费管理实施细则（昆政规201413号）文件执行，如有调整甲方有权同步调整。第十五条 物业服务费中已计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、景观水系、景观照明等）运行所需的能耗费用。第十六条 物业服务费主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用（其中垃圾清运费仅指日常生活垃圾、办公垃圾清运费）；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用、管理费用；7、物业服务企业固定资产折旧费；8、法定税费；9、物业服务企业的利润；10、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；11、经业主同意的其他费用。第十七条 在协议期内，如当地物价指数上升幅度较大，甲方需提高物业服务费的收费标准时，须经甲方与建设单位协商一致，并应征得专有部分面积占总建筑面积二分之一且人数占总人数二分之一以上的业主同意。第十八条 前期物业服务费自本物业交付之日之次月起计收，除乙方与建设单位对交付日期另行达成书面协议或司法裁定对交付日期另行作出确认外，乙方不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业服务费。第十九条 对于已交付使用，但乙方或物业使用人尚未入住的物业（包括但不限于住宅、商业用房、地下车位等）物业服务费由乙方全额缴纳。第二十条 物业公共服务费一年一付，按照先付费后服务的原则，付费方式选择：现金支付：每年的1月30日前支付当年的物业公共服务费。银行托收：每年的3月31日前未缴纳的物业费同意物业服务企业从业主授权的银行卡中代扣。逾期不缴纳的，甲方有权按欠款总金额的 收取滞纳金，滞纳金自下一年度逾期之日起开始计算。前期物业公共服务费自甲方通知乙方入伙之日起计算，如乙方未入伙或未入住期间的物业公共服务费由乙方承担。未入伙之前应当是由甲方承担。（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续，业主或使用人收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入伙。）入伙后乙方未入住的，仍按本合同约定支付物业公共服务费和代收代缴费。第二十一条 受有关部门或单位的委托，甲方可向业主或物业使用人提供水费、电费等代收代缴收费服务，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费。逾期缴费的应支付相应的滞纳金，乙方可采取中断服务等措施。第二十二条 乙方与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费及其他相关费用的，从其约定，乙方负连带责任。乙方与物业使用人之间的缴费约定，乙方应及时书面告知甲方。第七章 物业的经营与管理第二十三条 属于全体业主共有的物业经营用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地以及物业管理区域内配套设施在业主委员会成立之前由甲方经营管理（包括引进相关单位为业主提供便利服务等）。上述各项物业的经营管理收入的扣除40%作为甲方必要的管理成本，其余收入作为收益归全体业主共有，经建设单位或业委会同意专项用于共用部位、共用设施设备的维修，配套设施经营亏损的弥补。归全体业主共有的该部分收入由甲方代管。第二十四条 业主共有的车库车位的经营管理, 使用人应按照物业所在地的相关规定向甲方交纳停车费。上述停车费扣除必要的支出成本外（包括但不限于车辆管理人员的费用、增设停车管理设施等费用），其余收益归全体业主共有，经建设单位或业委会同意专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，配套设施经营亏损的弥补。归全体业主共有的该部分收入由甲方代管。第二十五条 甲方根据物业管理的需要，有权将本协议述及的各项物业出租或委托专业公司或其他公司进行经营管理。为了全体业主的利益，甲方将各项物业出租或委托上述公司进行经营管理的期限可以约定为本协议期满或终止后的一个合理期限。第二十六条 对于已经移交的物业管理用房或全体业主共同所有或共同使用的其他财产、设施，在小区业主委员会成立之前，甲方从有利于全体业主利益考虑，可以决定该等财产、设施之使用、经营和管理等事项，而无需再征得全体业主同意，但甲方应在该决定作出之日起10日内将该决定在本小区范