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1毕业毕业大作大作业业题 目 名 称：系 别：专 业 班 级：学 生：学 号：指 导 教 师：2宁夏理工学院专科毕业大作业系别：建筑与环境学院 专业：学生姓名：学号：评定成绩：评阅老师：浅谈影响中国房价的因素浅谈影响中国房价的因素内容摘要：我国的房价正在进入一个调整期,短时间的大幅上涨是不可能出现的,但随着城市化不断发展，物价的上涨，土地资源的稀缺，政策的哄托等诸多因素的影响，国内房价应该还会出现一定上扬。相信国家也会出台更多的相关措施来抑制房价的上涨,毕竟房价过快的上涨与群众现有的购买力差距实在太大，并且会加速楼市泡沫的急剧破裂。关键词：房价走势 价值量 通胀 供求关系 炒作一商品自身价值影响房价走势1建材价格对房地产价格的影响房产自身价值中建筑材料所占的比重是最大的，建材价格的变动对房价带来很大程度的影响，建筑所需主要建材价格发生变动，都会不同程度地对房价产生影响，而建材价格的上涨，必然会导致房地产开发成本的上升。2土地价格的走势直接影响着房地产价格房产的价值不单单局限于房子的本身，随着经济的发展，人口的增加，对稀缺的土地需求便有了无限扩大的趋势，土地资源的有限性势必导致地价不断上涨。虽然土地的储备和招标、拍卖、挂牌等制度在一定程度上解决了土地批租的弊病，为开发商提供了平等竞争的机会，但是，由于优质土地的供应有限，开发商对土地的敏感程度较高，土地的竞标过程还是有很大的水分的，将地价计入房价，无疑会提高建筑的成本，房价势必会很可观，其次，为获得更多的收入，地方政府更是不停地为地价的上涨推波助澜。简而言之，房地产用地供应的持续减少，导致房地产市场供求关系日趋紧张，使得未来房价上涨的压力不断增大，这是我国房地产价格持续上升的直接原因。土地资源的有限性、土地占用的从严控制使得土地成本不断提高，土地成本的提高决定了住房的高起点价，也是拉动土地价格不断走高的成因。房地产市场的旺盛需求，住宅销售的活跃，房地产开发的日趋激烈，导致地价持续保持较3高水平。房价和地价两者之间互相促进，互相提高对方的价格，使双方价格都不断攀升。据有关资料显示，一般情况下，地价在房价中占 20-30%的比重，个别城市和地区达到 70-80%，甚至更高。而随着国民经济和城市作用的发展“级差地租”呈现增长趋势。土地价格呈现上涨趋势，随着我国城市化进程的推进，城市土地资源日渐稀缺，土地含金量增大，尤其城市中心地价飞涨。地价推高房价，房价反推地价上涨，形成“高地价-高房价-高地价”的价格循环，造成开发商和消费者的“追涨心理”，导致消费者需求的提前释放，进一步加剧了土地的供需矛盾。3劳动力成本对房价影响 经济发展、物价上涨必然导致劳动力成本上涨，从而影响房产自身价值，据从多家建筑公司得到的相关数据看，2008 年很多工种的工时费上涨了 50%以上，最多的甚至达到 100%以上。加上新劳动合同法实施，企业人工成本的增加是显而易见的，这对房价的影响也是不容小觑的。业内人士分析，在新法实施后用工费还将有 20%-40%的涨幅。劳动力成本水平也具有一定周期性，这与宏观经济周期有关。国家对流动人口的暂居限制，致使人力资源处于饥渴状态，我认为这也是导致劳动力成本增加的必然因素。二货币代表的价值量影响房价走势1通胀是刺激经济发展的重要手段，高通胀必定会导致房产投资增长房价升高相关资料显示，正常的通胀率是 3-5%，而在经济高速发展期通胀率会超出正常值。通胀本身会带来实际利率的下跌，以至导致银行存款实际负利率，诱发投资性房产需求增长。结果货币大量流入房市、股市，致使房价、股价上扬。这时银行不得不加息、提高准备金率等措施使货币回笼。在经济萧条阶段实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策放松银根同样会导致未来更多资金流入房产市场引起房价上扬，而这一过程必然使房价走势产生周期性变动。2货币供应量对房价走势的影响近年来，国家大大鼓励发展个人住房消费信贷，个人住房消费信贷现已发展成为住房消费最主要的形式。近年来货币供应量的增加，刺激了房地产的投资和消费者的购买能力，推动房价的上涨。随着人们消费信贷观念的转变，货币投放量增加，从而进一步推动房价走高。三供求关系影响房价走势41人口增长、城市发展客观上对房产产生刚性需求我国人口自然增长率降至 1以下，人口数量仍以每年 800 万到 1000 万的速度增长。城市化进程的快速发展和人口的增加，使得城市房产需求急剧增加，这对我国房产需求大于供给的现状无疑是雪上加霜。2土地供给有限性使房价上升在确保耕地不减少的政策下可开发土地是有限的。城市土地增量来源主要是郊区荒地和旧城区改造，而房产增量主要是通过扩大容积率实现的。尽管扩大容积率效果较好，但对我们这个人口大国来说房产供给压力仍然难以缓解。3保障性住房政策势必增加供给目前，我国城市住宅的供给主要有廉租房、限价房、经济实用房和商品房。其中，廉租房、限价房和经济适用房主要面向中低收入家庭，其价格也由政府决定或指导，而商品房的价格则完全由市场决定。住房的保障功能主要体现在了对于低收入家庭的经济适用房，廉价租用房屋制度上，但是从我国这些年的房地产开发经验上来看，很显然，中国政府对于这种利润极其低下的行业并没有表现出多么高涨的情绪，抓的也不紧，没能把这些最低级的最基本的房屋建设放在城市房屋建设的首位，尤其是在经济实用房，廉租房上面，我认为，这无疑是一个很大的社会发展漏洞。4房产价格水平最终决定于当地人均收入水平 房产具有当地购买当地消费的特点，炒作资金对房产价格的影响是暂时的。因此地区人均收入水平的发展趋势会很大程度的影响房价走势。四楼市炒作影响房价走势现在我国的炒楼买楼现象非常严重，这种现象的存在遍及全国各大城市，很多中产阶级甚至把这种方法想象成为一夜致富的好办法，从而不惜冒着房价大跌的危险与开发商一起炒高楼盘的价格，这种情况很大程度上让那些专职炒楼者有了很大的心里保证和自信，因为这使他们看到了楼市炒作的利润空间。炒房团将全部资金集中一起，投放到一个城市买下大量楼盘，导致这个城市的楼盘交易量大幅上涨，妇孺皆知供应比对应着的价格，是价格的最根本影响，在这些成交量下面人们只能看到供不应求的表面现象而发现不了这种肆意炒作。炒房团购房的目的并不是为了居住，只是为了投资倒卖。现如今，在很多人看来，买卖房屋要比炒股票、期货风险小，更经济，更稳定，更划算，于是他们不惜利用手中资金，更有甚者直接向银行贷款来买房子，或出租，或寻求合适5的买主进行买卖，赚其中的差价，别的不说，就我从身边所知，有很多人甚至买了十几二十套房子进行出租变卖，他们的这些行为严重影响了正常市场经济下的中国楼市！五开发商的捂盘销售影响房价走势从这些年的房地产市场看来，囤积土地，囤积房屋，捂盘销售等已经成为大部分房地产开发商最常用的，用来抬高房价，赚取更高利润的手段。他们为了获得更大的利润，想方设法囤积土地，空置房子，捂盘销售甚至是捂盘不售等，这些手段造成了房子越来越紧缺的假象，给人们灌输了房子价格必将上涨的概念，这个时候他们便开始哄抬房价了。我们的房地产商是很有手段的，他们掏自己的腰包聘请几十人甚至上百人来买自己推出的楼盘，造成供不应求的假象，致使不少人觉得现在房价就这么高而且有疯狂上涨的趋势，这就导致近期无需买房者也诚惶诚恐的加入到了买房行列当中，给了房地产商没有成本的提高利润的机会，从这些现象看，我认为房屋价格的轰然上涨是不正常的，是需要我们的政府大力遏制的，当然，就社会的发展而言，这些现象也只能遏制，而不能遏止。六政府对土地的批租形式影响房价走势六政府对土地的批租形式影响房价走势我国国有土地供给以批租模式占绝对主导地位，有其深刻的历史和时代背景。在一定历史时期，这种土地批租方式有其不可否定的作用。由政府当“地主”的批地模式，最致命的地方，就是政府可以无视市场规律，为了获得更多的财政收入，控制土地供应价格和供应数量，造成居高不下的土地价格。土地批租制度，对于合理配置土地资源，提高土地使用效益，增加政府财政收入，加快城市化进程，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动房地产及其相关产业的发展，无疑都产生了巨大的推动作用。但是，由于土地具有公共属性，特别是中国的土地事关农民的生存问题，这种土地批租方式长久下去，势必会破坏土地的公共属性，而导致一定程度上的土地私有化。在我国，土地批租形式上是政府向土地使用者出让一定年限的土地使用权，实质上是让渡了一定期限的所有权。我国是土地公有制国家，这就使得土地批租成为我国财政，尤其是地方财政的一个重要财源，在获得这一财源的同时，大批的土地用 4070 年的期限出让给了独立的法人，而这些独立的法人又往往表现着其“私有”的性质。与此同时，由于政府的短期行为以及土地市场的不规范，土地批租容6易形成总量失控，使得大片耕地被占用，“圈而不用”、“圈而滥用”的现象伴随而生。有关资料显示，土地批租制度带来的问题集中表现在以下几方面：一是寅吃卯粮，我国土地批租模式从上世纪 80 年代开始。相关法律规定城镇土地属国家所有，农民土地属集体所有。因此房地产商从政府手中批到的土地是长达 4070 年的使用权。而批租土地使用权的价格是一个贴现值，从理论上说这个贴现值等于未来 40 至 70 年这块地所有可能收益之和，包括级差地租升值在内。然而，在实践中，即使是最高明的数学家也无法计算清楚这个“可能收益之和”。通过土地批租，政府一次性获得的地租收入就相当于 4070 年的地租。这就会产生这样的结果：一届政府在任期内花掉了 4070 年的地租收入；二是两极分化，我国目前的土地批租，从形式上看，政府拿到了 40 年、50 年或 70 年的绝对地租，而实际上，39 年、49 年或 69 年级差地租的升值全部落入到受让者手中，在我国这个工业化和城市化刚刚进入高潮时期的国家，政府每年投入大量资金进行基础设施建设，土地升值的速度几乎是不可预测的，级差地租的数量会近乎集合级数增长。另则，无论以何种方式出让土地，都存在土地出让价格与土地出让期内实际价值的背离，而在现行的土地出让制度下，无论是政府定价还是市场定价，要求初始土地出让价格能够反映土地未来几十年的全部使用价值都是不现实的。所以土地批租，形式上不是转让所有权，而实际上是用时间偷换了空间，这种空间使受让者获得土地的实际价值，政府却随之失去了本应获得的价值。这种方式和操作，客观上会形成暴富阶层，在资产占有上带来社会问题。而且，暴富阶层在土地批租中得到的财富会向其他领域扩张，扩大了其个人财产，从而在社会上引起更大的贫富差距；还有一个方面就是批阻制度下的土地金融，作为房地产融资链条第一环，被视为房地产业的暴利根源，也因其纠缠了地方政府、开发商和银行等各方的相关利益，而使这场对市场不规范行为和矛盾关系的调控与梳理显得尤为引人注目。举例，一块农用地以 5 万元/亩的成本征用，但出让时可能达到每亩百万元以上，增幅近20 倍。以极低价格收地，再以高价通过招拍挂方式出让，甚至联手开发商，直接“以租代征”，省去出让成本，是目前一些地方政府和开发商获得土地暴利的重要手法之一。尽管之前有国土资源部高层人士表示，由于土地出让的大部分收益都用于征用以及动拆迁安置，即使收上来的收入也有一部分投入到城市建设。但从招拍挂价格的一路走高，“地王”标金额的一次次刷新可以看出，地价上升快速至少是房价走高的原因之一。随意改变土地使用性质也是牟取暴利的一个重要手段。比如将原来的工业用地转为商业用地，土地可以以很高的价格转让出去。在这样的体制下，凭空出现暴利空间是难免的。实际上，凭空拉高地价只能是将大量的流动资金为利益主导方所用，即没有改善市场运营能7力，也没有实质提升物业价值和产业效率，最终买单的是金融环节和广大消费者。由于我国的税负起点较高，再加上土地批租制度，会使土地成本扩大，最终转移为房价上涨。因此单一的土地批租制度并不适合我国国情。土地批租确保了政府在土地上收益的利益最大化，却最终得由购房者来承担高房价。正因为看到了土地批租制度的片面性，才引来了“国十五条”的限房价，限地价等保障性住房金融政策。这是对土地招拍挂的及时修正。招拍挂制度的前提是在商品房用地市场化同时，留下另一个渠道给民生用地，即廉租房和经济适用房等保障类住房的供地，而现在看来政策只是片面地执行了一半，也就是对利益集团有利的一半。现有土地一次性出让收取出让金的方式的弊端前已述及，所以改批租为年租是供给方式一次重要变革。年租方式能够明确地体现土地公有制的基本属性，年租能够随时间的推移而体现土地的实际价值，同样，年租金的方式可使土地初始出让的价格下降，致使初始投入成本大大减少，从而有效地控制房价的大幅上涨，使其趋于平稳。土地掌控在国家手里，掌握决定权的还是政府，是稳中求升，还是加剧泡沫的破裂，我们拭目以待。七利益集团的暗箱操作影响房价走势七利益集团的暗箱操作影响房价走势由于现在腐败现象比较严重，腐败必然会渗透到房地产领域，开发商为获得优惠政策贿赂地方官员，官商勾结，搞一些权钱交易暗箱操作之事，干一些违反法律、法规的行为之事。这些腐败现象破坏了房地产市场的正常运行，开发商不是伟大的慈善家，其最终是要将腐败费用记入房地产成本里的，这在很大程度上增加了房屋的建造成本。地方政府掌握着土地的垄断市场，开发商掌握了房地产的出售、定价垄断权，银行掌握资金垄断市场。这三个利益集团相互利用、相互勾结、相互支持、相互炒作、互动三赢。地方政府把房地产业当作一项增加财政收入的主要来源，采用种种手段用低价从农民手里购得大量的土地资源，利用竞拍的形式将土地高价卖给开发商，由于利益的驱使，已经达到了疯狂掠夺的程度。开发商采用腐败手段官商勾结，在地方政府那里获得了优惠政策，掌握了房屋的出售、定价垄断权，从中获得最大的利益。银行为了获得利益积极的参与房地产的贷款业务，并从中获得高额信贷利益。开发商从中赚取了暴利，我们的政府也腰包鼓鼓，银行获得的利益不容分说，可谓“一箭三雕”，最终的消费只能由购房者买单。八结束语8市场决定价格，试想如果老百姓都捂紧了钱袋过日子，不盲目的跟风买房，房地产市场会有什么样的前景呢，但是，脱离了市场再谈房价的问题也没有任何的意义。当然社会的发展，人口的增长致使很多人不得不去买房，毕竟在我们国人的观念里，拿到手里的才是自己的，只有属于自己的用着东西用着才是舒心的，可是有多少人为了那一纸合同做了一辈子的奴隶。的确，人活着，就需要有一个住宅，这是最基本的生活条件。我认为，满足这个基本条件的，应该是我们的政府，政府应该有一整套解决老百姓住房的方案。如果政府也在房价过高的舆论中，跟着一起起哄，把责任加到开发商的头上，摆脱了自己为人民服务的责任，那老百姓的住房问题如何解决。当前的房价，主要是服从市场规律的。如果房屋供应大于市场需求，房价自然就会降下来。但是在我看来，房屋降价，是基本不可能出现的。因为，城市化的进程才刚刚开始，可开发的土地又少之又少。我国的房价正在进入一个调整期，短期内的大幅上涨应该是不可能的，但是随着城市化的发展，还是会出现上扬，真希望我们的政府能抑制一下房地产市场中的泡沫，让房价能趋于稳定，让老百姓能安居乐业，而不是喋喋不休的议论房价的高低，只有在稳定中才能求发展。参考文献1 宋承先 现代西方经济学 复旦大学出版社M1997.9 2 李子奈 计量经济学-方法和应用 清华大学出版社M1992，33 雷海亮 房地产风险及其防范 发展2008 年 1 月4 赵新华 房地产市场中的噪声交易研究 财经研究 2008 年 1 月5 叶礼守 企业管理 高等教育出版社 6 李南 工程经济学|科学出版社|2000