房地产影响房地产价值与价格的因素分析.pptx

影响房地产价值与价影响房地产价值与价格的因素分析格的因素分析冯长春冯长春北京大学不动产研究鉴定中心主任、北京大学不动产研究鉴定中心主任、城市与区域规划系副主任、教授、博士生导师城市与区域规划系副主任、教授、博士生导师一、房地产的基本概念一、房地产的基本概念1房地产是指土地及其上的定着物（包括建筑物、构筑物及与土地不可分割的树木、花草和建筑物的附属设备）。2房地产是房屋财产和土地财产的总称，包括土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及附带的各种权益。3.房地产是由人工创造的包括时间、地球表面特定土地区位及其受文化偏好和经济活动影响的房屋和公共基础设施组成的四维体，以及四项权能。二、房地产投资决策环（二、房地产投资决策环（TheRealEstateDecision-MakingCycle）1投资置业（AcquisitionorPurchase）（1）投资目标和约束条件（Investor goals&constraints ）可使用的资金投资类型风险预期回报（2）弄清所有权（Ascertain ownership rights）法律关系权利类型与性质债权关系-抵押权等所有权和使用权的限制二、房地产投资决策环（二、房地产投资决策环（TheRealEstateDecision-MakingCycle）1投资置业（AcquisitionorPurchase）(3)买卖合同（Buy-sell contract）置业者-经纪人-卖方关系代理程序合同书权利与权益契约终止条款(4)资金筹集（Financing）房地产信贷体系借贷与融资前景筹资方式选择筹资预算与谈判自有资金二、房地产投资决策环（二、房地产投资决策环（TheRealEstateDecision-MakingCycle）1投资置业（AcquisitionorPurchase）（5）市场与投资环境（Market&investment climate）长期社会、经济和政策趋向空间经济结构地方房地产供给与需求分析可行性分析（6）投资项目分析（Analysis of property as an investment）投资生产率税费影响市场价值投资估算与评价开发分析二、房地产投资决策环（二、房地产投资决策环（TheRealEstateDecision-MakingCycle）2投资管理（Managetheinvestment）（1）管理（2）市场推广（3）维护保养。3房地产转让（Alienation）（1）底价（2）市场价值（3）所有权证明（4）让契约（5）卖者与经纪人关系（6）购买合同。三、影响房地产价值的主要因素三、影响房地产价值的主要因素分析分析影响房地产价价值值的的主主要要因因素素：时间、空间、环境和市场需求。（一）资金的时间价值（一）资金的时间价值一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。这样，折现率（）的选择必须能反映“资金的时间价值”和“未来不确定因素所带来的风险”，即：折现率=无风险报酬率+风险率（一）资金的时间价值（一）资金的时间价值你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品，以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样，我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋有多好吃。（一）资金的时间价值（一）资金的时间价值同样的方法可以用来为各种商品定价，而不受时间的限制。假设我得到了两份雇佣合同：哈佛大学以年薪8万美元雇佣我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万美元，但是保证在随后的9年里，他将以每年4000美元的幅度给我增加工资。双方都以10年为期限，以10年的工资换取我10年工作（10年的工资换取他们所要的物品）。应该接受哪一份合同呢？要知道钱的价值每年都在变化。（一）资金的时间价值（一）资金的时间价值为了便于比较，我用今天的现值衡量两份报价。假如我今年以10的利率借入1000美元，明年我要归还1100美元。按现值计算，我借入的1000美元等于1100美元。如果我把10年的工资总和按照1.1的比率折算，我将得出每一方出价的现值，应该接受哪一份合同就一目了然了。（一）资金的时间价值（一）资金的时间价值先计算哈佛的报价，每一年我的收入是8万美元，它的现值就是8万美元。第二年的8万美元可以借用公式$80000/1.1转换成第一年的价值（现值）；如果我在第一年借入这笔钱，我正好用第二年的收入还清这笔借款。第三年，8万美元的现值是$80000/(1.1*1.1)，以此类推。将表11的第三栏中的所有数目相加，我们得出哈佛10年报价的现值总和为540723美元。相当于我在第一年借入这个数目，然后用整整10年的收入偿还。（一）资金的时间价值（一）资金的时间价值年数年数哈佛的年薪哈佛的年薪哈佛年薪的现值哈佛年薪的现值耶鲁的年薪耶鲁的年薪耶鲁年薪的现值耶鲁年薪的现值1$80000$80000$62000$620002$80000$72727$66000$600003$80000$66116$70000$578514$80000$60105$74000$555975$80000$54641$78000$532756$80000$49674$82000$509167$80000$45158$86000$485458$80000$41053$90000$461849$80000$37321$94000$4385210$80000$33928$98000$41562总计总计$540723$519782表表11两份工作的比较两份工作的比较（一）资金的时间价值（一）资金的时间价值用同样的计算方法，我得出了耶鲁10年报价的现值，他的报价比哈佛低。通过恰当的借贷比较，哈佛提供的每一笔年收入都可以转换成耶鲁提供的年收入，并且还有盈余，由此可以清楚的看出，哈佛的报价比较符合我的利益。这就如同价值100美元的商品显然高于价值90美元的商品，如果我们通过商品出售获得100美元，再用这笔钱购买价值90美元的商品，显然有10美元的剩余，这就是我们的收益。利用这种现值计算方法。我们可以对任何一笔投资项目、雇用合同或类似的经济行为作出评估。我们只要能够按时间顺序将这些经济行为的收益（为正）或成本（为负）一一列出，就会一清二楚。如果你必须从中作出选择，你显然会选择现值高的一列数值。三、影响房地产价值的主要因三、影响房地产价值的主要因素分析素分析（二）空间区位及其联系（二）空间区位及其联系1区位与区位主体区位是指人类行为活动的空间。具体而言，区位除解释为地球上某一事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。区位主体是指与人类相关的经济和社会活动，如企业经营活动、公共团体活动、个人活动等。区位主体在空间区位中的相互运行关系称之为区位关联度。区位关联度影响投资者和使用者的区位选择。一般来说，投资者或使用者都力图选择总成本最小的区位，即地租和累计运输成本总和最小的地方。三、影响房地产价值的主要因三、影响房地产价值的主要因素分析素分析（二）空间区位及其联系（二）空间区位及其联系2区位要素（1）空间环境特性（Environmentalcharacter）某活动所占用空间的自然及人为环境品质；（2）可及性（Accessibility）某活动地点到另一活动的交通方便程度；（3）互赖性（Complementarity）人与人、活动与活动间的互助需要，并为彼此提供利益；（4）排斥性（Incompatibility）各种活动在空间上的不相容性；（5）费用（Cost）在某区位上从事某项活动所需付出的成本。三、影响房地产价值的主要因三、影响房地产价值的主要因素分析素分析（三）社区环境1生态环境一切生物都是在一定的自然条件下生存的，并受到各种环境因素的影响和制约。生物与环境有机结合形成生态环境。生态环境包括自然生态和人工生态。如果社区里的人们对生态系统的影响和干预超出其自身的调节能力，就将破坏居住生态环境的平衡，反过来影响人们的生存。目前，社区规划建设中存在的主要问题是：对原有的自然地形地貌和植被平整改造有过，保护利用不够，其次是绿地面积很少，起不到绿化制氧、滤尘、遮阳、挡风、无菌、防噪和调节气候的作用。更严重的是随着城市人口的增加和工业的迅速发展，造成大气和水体的污染，破坏了生态平衡。2生活环境生活环境是指为社区居民提供居住生活的物质条件，包括住宅内部环境、基础设施环境、公共服务设施环境、教育医疗环境、文体娱乐环境、社会治安环境等。目前存在的主要问题有：室内空间格局设计不尽合理，许多住宅未能真正做到动静、内外、洁污“三分区”；一些社区基础设施不配套，缺少文体娱乐设施，停车场很少，不仅影响了居民生活，而且影响了商品房的销售和价格。三、影响房地产价值的主要因三、影响房地产价值的主要因素分析素分析（三）社区环境3生理环境生理环境包括日照、通风、防噪音、防尘及防视觉污染等方面。一些社区在规划设计时，只考虑开发商的要求，片面追求高密度，压低室内层高和室外楼间距及朝向，使室内无法具备良好的自然通风和有效的日照时数。另外，建筑外形单调、色彩杂乱、布局无序等，又形成不良的视觉环境。许多社区缺乏停车场地，汽车沿路停放，既影响了交通，又给来往行人的安全带来威胁；汽车防盗装置产生的噪声，严重影响了住区的安宁，容易使生活在居住区的人们在生理上产生抑郁、烦躁等不良现象。4社会文化环境 文物古迹、民俗民风、地方建筑形式、社区地名均是反映社会文化环境的内容。随着物质文化水平的提高，人们不但需要一个丰衣足食、安居乐业的物质环境，而且需要一个体现现代精神文明的艺术环境。因此，社区规划建设必须继承历史文脉，体现时代特色，创建良好的文化氛围。三、影响房地产价值的主要因三、影响房地产价值的主要因素分析素分析（三）社区环境5心理环境以上环境的综合作用产生出心理环境。如果社区生态环境好，景观优美，文化品位高，可以使人们陶冶情操，赏心悦目、心旷神怡；生活设施完备，安定宁静，不论从事何种职业，不同年龄，不同文化层次的人都会感到“家”的温暖和甜美，使邻里间和睦、具有归宿感、亲近感，富有人情味，将有助于人们的身心健康和生活。三、影响房地产价值的主要因三、影响房地产价值的主要因素分析素分析（四）市场供给与需求1供给与供给量供给是指在某一特定的时间内和各种可能的价格区间内，市场价格与生产者所愿意提供的商品数量之间的关系。在这一定义中，“特定的时间”是一个重要的限定，因为随着“特定时间”的长短变化，供给函数相去甚远。供给量指的是在某一特定的价格条件下，单位时间内市场上某种商品的供给总量。这里“商品”的含义，不仅包含物品和服务，还包含信息（Knowledge，Information）在内。11影响供给的主要因素从一般意义上讲，影响原有可出租房地产的供给量主要取决于租户的退租量、经营活动的预期利润和租金水平；新建房地产的供给量主要取决于预期的利润水平。除此之外，影响房地产供给总量和供给类型结构的因素还有以下几方面：（1）房地产开发费用；（2）房地产开发有关税费；（3）开发商以往的利润水平；（4）房地产市场前景；（5）房地产所处区域公共设施的配套程度；（6）房地产开发资金的融通能力和融资成本；（7）市场上存量房地产的空置率；（8）国家有关法律、法规、政策和管理的变化等等。三、影响房地产价值的主要因三、影响房地产价值的主要因素分析素分析（四）市场供给与需求1供给与供给量12短期供给在房地产市场上，无论是原有物业还是新建物业，短时间周期内它们都缺乏供给弹性。原有物业之所以短期供给价格弹性较低，主要原因是当物业租金上涨时，租户在短期内通常不会很快减少他们所承租的物业空间，以致可供出租或再出租的原有物业在短期内供给量变化对租金变化的反应较迟钝。新建物业的供给价格弹性也较低，是因为新建物业从决定开发到建成租售，需要一个较长的时间周期。在这段时间内，新建物业不能及时满足市场的需求，市场上的供给量也不能很快变化，因而新建物业的短期供给弹性缺乏。由于短期内房地产市场上的房地产商品供应量不能得到较快的调整，房屋租金和售价主要由需求量的变化所决定。13长期供给从房地产市场的长期变化来看，房地产供给价格弹性系数趋于增大。主要是通过改变原有土地的利用性质和房屋的用途，以及增加新的房地产开发项目，以适应房地产市场价格的变化。但是，土地由于空间位置的固定性、数量的有限性和稀缺性，其长期供给缺乏弹性。另外，城市规划的调整和控制也对反对房地产的供给产生较大的影响。一般来说，容易获得政府规划部门批准的房地产开发项目和具有兼容性且易改变用途的物业，它们的供给价格弹性较大，城市规划限制较严且不易改变用途的房地产开发项目的供给价格弹性相对较小。三、影响房地产价值的主要因素分析三、影响房地产价值的主要因素分析（四）市场供给与需求（四）市场供给与需求2需求需求一一般般而而言言，需需求求与与人人们们对对某某些些商商品品和和服服务务的的期期望望、要要求求和和需需要要相相关关联联，它它是是指指人人们们需需要要并并愿愿意意购购买买的的商商品品及及其其数数量量。由由此此可可引引伸伸出出，房房地地产产市市场场需需求求主主要要是是指指人人们们在在一一切切生生产产和和生生活活过过程程中中对对地地产产和和房房产产的的需需求求和和消消费费量量。土土地地和和房房屋屋及及其其附附着着物物通通常常是是作作为为一一种种生生产产要要素素在在人人们们的的经经济济活活动动中中发发挥挥作作用用，但但这这一一作作用用需需要要与与其其它它生生产产要要素素相相结结合合才才能能充充分分体体现现。或或者者说说，由由土土地地和和房房屋屋构构成成的的房房地地产产产产品品实实际际上上是是一一种种中中间间产产品品（Intermediate Intermediate ProductProduct），其其价价值值取取决决与与它它对对其其它它产产品品的的贡贡献献。因因此此，房房地地产产需需求求是是一一种种引引致致需需求求（Derived Derived DemandDemand），或或者者叫叫派派生生需需求求。例例如如，由由于于市市场场上上对对面面包包的的需需求求量量增增加加，面面包包生生产产量量要要扩扩大大，就就需需要要种种植植更更多多的的小小麦麦，从从而而会会需需要要更更多多的的耕耕地地用用于于扩扩大大小小麦麦种种植植面面积积。又又如如，城城市市第第三三产产业业的的发发展展，商商服服业业的的日日趋趋繁繁荣荣，需需要要建建设设更更多多的的商商业业服服务务设设施施，从而使市场上对商场、店铺、写字楼等物业的需求增加。从而使市场上对商场、店铺、写字楼等物业的需求增加。三、影响房地产价值的主要因素分析三、影响房地产价值的主要因素分析3.潜潜 在在 需需 求求（PotentialDemand）潜潜在在需需求求是是根根据据某某一一地地区区或或城城市市的的社社会会经经济济发发展展和和人人口口增增长长变变化化等等情情况况，推推估估该该地地区区或或该该城城市市在在现现时时或或未未来来某某一一时时期期内内的的房房地地产产需需求求量量，称称为为潜潜在在需需求求。潜潜在在需需求求主主要要是是由由社社会会经经济济和和人人口口因因素素所决定。所决定。三、影响房地产价值的主要因素分析三、影响房地产价值的主要因素分析（四）市场供给与需求（四）市场供给与需求4有效需求（有效需求（EffectiveDemand）所所谓谓有有效效需需求求不不仅仅具具有有潜潜在在需需求求的的意意识识，更更具具有有将将需需求求的的愿愿望望付付诸诸实实现现的的能能力力，将将潜潜在在需需求求变变为为有有效效需需求求关关键键是是消消费费者者所所拥拥有有的的财财富富积积累累和和收收入入。尽尽管管人人们们对对房房地地产产有有很很迫迫切切的的需需要要，但但若若没没有有经经济济能能力力，则则只只是是一一种种渴渴望望，并并不不能能形形成成有有效效需需求求。因因此此，有有效效需需求求须须具具备备两两个个条条件件：第第一一，消消费费者者有有购购买买房房地地产产的的意意愿愿；第第二二，消消费费者者能能承承受受并并支支付付得得起起房房地地产产价价格格。可可以以说说，有有效效需需求求是是消消费费者者收收入入增增长长、抵抵押押贷贷款款能能力力、房房地地产产价价格格等等因因素素得得函函数数。当当房房地地产产市市场场上上的的供供给给与与需需求求达达到平衡时，市场上的需求量便是有效需求。到平衡时，市场上的需求量便是有效需求。三、影响房地产价值的主要因素分析三、影响房地产价值的主要因素分析5供求均衡供求均衡市市场场经经济济条条件件下下，供供给给与与需需求求的的相相互互作作用用结结果果是是引引起起商商品品价价格格的的变变化化和和均均衡衡。所所 谓谓 商商 品品 的的 均均 衡衡 价价 格格（EquilibriumPrice），是是指指某某种种商商品品的的需需求求价价格格与与供供给给价价格格相相一一致致时时的的价价格格，也也就就是是该该种种商商品品的的市市场场需需求求曲曲线线与与供供给给曲曲线线相相交交处处的的价格，如图价格，如图1所示。所示。三、影响房地产价值的主要因三、影响房地产价值的主要因素分析素分析（四）市场供给与需求（四）市场供给与需求5供求均衡供求均衡在在图图1 1中中，SSSS表表示示商商品品供供给给曲曲线线，DDDD表表示示商商品品需需求求曲曲线线，E E点点是是供供求求均均衡衡点点；P P表表示示商商品品价价格格，Q Q表表示示商商品品数数量量。当当 EQ=OPEQ=OP时时，表表示示价价格格均均衡衡；当当EP=OQEP=OQ时时，表表示示数数量量均均衡衡。在在一一定定的的市市场场条条件件下下，若若供供给给数数量量小小于于Q Q为为Q Q，时时，显显示示市市场场上上商商品品供供不不应应求求，导导致致价价格格上上升升至至PP，进进而而供供给给增增加加，使使供供给给数数量量向向Q Q移移动动，价价格格趋趋于于平平衡衡；又又若若供供给给数数量量大大于于Q Q为为QQ时时，说说明明市市场场上上商商品品供供过过于于求求，导导致致价价格格下下跌跌至至PP，进进而而供供给给又又会会减减少少，向向Q Q靠靠拢拢，价格又将趋于平衡。价格又将趋于平衡。三、影响房地产价值的主要因素分析三、影响房地产价值的主要因素分析（四）市场供给与需求（四）市场供给与需求5供求均衡供求均衡房房地地产产商商品品与与一一般般商商品品一一样样，其其市市场场价价格格也也主主要要是是由由供供给给与与需需求求所所决决定定，通通常常与与需需求求成成正正相相关关，与与供供给给成成负负相相关关。在在市市场场其其它它条条件件一一定定的的情情况况下下，若若供供给给不不变变，需需求求增增加加，则则价价格格上上升升；需需求求减减少少，则则价价格格下下跌跌。若若需需求求一一定定，供供给给增增加加，则则价价格格下降；供给减少，则价格抬升。下降；供给减少，则价格抬升。（五）功能价格比（五）功能价格比以以价价值值工工程程（Value Value EngineeringEngineering）原原理理进进行行住住宅宅、写写字字楼楼、商商铺铺等等房房地地产产项项目目的的功功能能价价格格比评价。基本公式为：比评价。基本公式为：V=F/C=fV=F/C=f（区位、环境、质量、户型、网（区位、环境、质量、户型、网 络、安全络、安全）/费用费用 V V价值（价值（ValueValue）F F功能（功能（FunctionFunction）C C费用（费用（CostCost）四、社区住宅价值分析四、社区住宅价值分析（一）满足居民对环境的需求（一）满足居民对环境的需求社社区区居居民民对对环环境境的的需需求求包包括括物物质质需需求求和和精精神神需需求求两两个个方方面面。美美国国心心理理学学家家A A马马斯斯洛洛（Abraham Abraham MaslowMaslow）在在人人的的动动机机理理论论中中提提出出，人人的的需需求求分分五五个个层层次次：生生理理的的需需求求（Physiological Physiological NeedNeed）、安安全全的的需需求求（Safety Safety NeedNeed）、友友爱爱的的需需求求（Love Love NeedNeed）、尊尊重重的的需需求求（Esteem Esteem NeedNeed）和和 自自 我我 实实 现现 的的 需需 求求（Self Self Actualization Actualization NeedNeed）。通通过过社社会会调调查查分分析析，大大陆陆城城市市居居民民对对社社区区环环境境的的需需求求主主要要包包括括生生理理、安安全全、社社交交、娱娱乐休闲和真与美的需求这五个层次。乐休闲和真与美的需求这五个层次。人人的的需需求求的的产产生生是是一一个个从从低低级级的的生生理理需需要要到到高高级级的的自自我我实实现现的的发发展展过过程程，只只有有当当低低一一层层次次的的需需要要得得到到满满足足后后才才可可能能产产生生对对高高一一层层次次需需要要的的需需求求，在在整整个个人人类类社社会会中中，各各层层次次需需求求的的人人的的数数量量呈呈金金字字塔塔型型。除除一一般般的的人人的的需需求求外外，对对儿儿童童、青青少少年年、老老年年人人和和残残疾疾人人的的特特殊殊需需求求应应当当特别给予重视。特别给予重视。四、社区住宅价值分析四、社区住宅价值分析 基本需要基本需要（因缺乏而产生（因缺乏而产生的需要）的需要）发展需要发展需要（存在的价值或后需要）（存在的价值或后需要）真真善善美美活跃活跃个人风格个人风格完善完善必要必要完成完成正义正义秩序秩序单纯单纯丰富丰富乐观诙谐乐观诙谐轻松轻松自我满足自我满足有意义自我尊重自我尊重他人的尊重他人的尊重安全与保安全与保障障生理需要生理需要空气、水、食物、住所、睡眠、性生活空气、水、食物、住所、睡眠、性生活外部环境外部环境心理需要心理需要高层次高层次图图4 4 人人的的需需求求层层次次金金字字塔塔四、社区住宅价值分析四、社区住宅价值分析（二）适居性（二）适居性从从满满足足人人地地需需求求出出发发，社社区区规规划划建建设设应应充充分分考考虑虑居居民民的的居居住住环环境境的的。社社区区居居民民对对环环境境的的要要求求是是随随着着不不同同时时期期的的社社会会经经济济和和居居民民生生活活水水平平的的程程度度发发展展而而变变化化的的。概概括括起起来来，居居民民要要求求对对居居住住环环境境的的适适居居性性包包括括：舒舒适适、方方便便、安全、卫生和美观五个方面。安全、卫生和美观五个方面。1 1舒适舒适总总结结国国内内外外的的调调查查分分析析，居居民民认认为为舒舒适适的的环环境境主主要要包包括括八八个个方方面面：（1 1）空空气气清清新新、日日照照充充足足，没没有有污污染染和和臭臭味味；（2 2）住住区区安安静静、无无噪噪音音；（3 3）丰丰富富多多彩彩的的绿绿化化，绿绿化化面面积积率率至至少少达达到到30%30%以以上上；（4 4）依依山山傍傍水水或或近近山山亲亲水水；（5 5）景景观观优优美美，街街道道整整洁洁；（6 6）具具有有历历史史文文化化古古迹迹和和地地方方民民俗俗特特色色；（7 7）有有室室外外休休闲闲和和游游憩憩场场所所及及设设施施；（8 8）居住人口密度和建设密度适当。）居住人口密度和建设密度适当。2 2方便方便居居住住环环境境的的方方便便程程度度主主要要考考虑虑：（1 1）出出行行方方便便；（2 2）公公共共服服务务设设施施配配套套，购购物物、娱娱乐乐等等方方便便；（3 3）基基础础设设施施配配套套，生生活活方方便便；（4 4）服服务务方方式式、服务时间和服务项目均方便。服务时间和服务项目均方便。3 3安全安全居居民民在在社社区区内内能能够够自自由由地地从从事事各各种种生生活活活活动动而而不不必必担担心心他他们们地地安安全全。因因此此，社社区区内内应应具具有有保保证证居居民民的的日日常常生生活活和和特特殊殊情情况况下下的的安安全全设设施施。一一是是建建筑筑物物、构构筑筑物物本本身身安安全全；二二是是治治安安安安全全,如如防防盗盗、防防破破坏坏设设施施；三三是是交交通通安安全全；四四是是发发生生特特殊殊情情况况时的安全设施，如火灾、地震等。时的安全设施，如火灾、地震等。四、社区住宅价值分析四、社区住宅价值分析（二）适居性原则（二）适居性原则4 4卫生卫生社区内居住环境的卫生条件主要包括两个方面：一是环境卫生，垃圾收集、转运和处理有保障，社区公共环境清洁；二是生理健康卫生，如日照充足、自然通风和自然采光好，大气、水、噪音要达到规定的标准，饮用水符合卫生标准，水质洁净，空气清新。5 5美观美观主要指社区的室外环境，即各类建筑物的空间组合，建筑小品的布置，绿化配置，建筑装饰材料的选择以及色彩，体量的搭配等均要协调有序，并与周围环境有机结合，给人以明快、高雅、亲切的感受，富有生活气息和地方风格特色。四、社区住宅价值分析四、社区住宅价值分析（三）场所认知和情感认同感（三）场所认知和情感认同感场场所所（PlacePlace）指指特特定定的的人人或或事事所所占占有有的的空空间间及及其其空空间间环环境境的的特特定定部部分分,其其主主体体是是人人以以及及人人与与空空间间环环境境的的的的某某种种关关系系所所体体现现出出的的意意义义，具具体体反反映映为为场场所所感感（Sense Sense of of PlacePlace），即即是是指指人人们们对对某某一一特特定定的的地地点点或或地地段段的的经经验验认认知知和和情情感感认认同同。例例如如，我我们们都都有有这这样样的的体体验验对对于于一一个个城城市市中中的的某某一一个个地地方方特特别别喜喜爱爱，在在离离开开之之后后仍仍难难以以忘忘怀怀，总总希希望望再再有有机机会会回回去去看看看看，如如同同一一支支隽隽永永的的乐乐曲曲会会使使人人一一再重温一样，这就是场所感的一种体现。再重温一样，这就是场所感的一种体现。场场所所感感分分为为经经验验认认知知和和情情感感认认同同两两个个层层次次。从从经经验验认认知知层层次次而而言言，可可使使人人们们对对场场所所产产生生整整体体感感、方方位位感感、方方向向感感、领领域域感感等等心心理理感感受受；从从情情感感认认同同层层次次而而言言，可可使使人人们们对对场场所所产产生生美美感感、文文化化感感、历历史史感感、特特色色感感、亲亲切切感感、归归属属感感等等心心理理感感受受。因因此此，社社区区住住宅宅价价值值分分析析应考虑社社区区规规划划建建设设是是否否注注重重场场所所的的营营造造，使使居居民民对对他他们们的的居居住住空空间间环环境境产产生良好的经验认知和情感认同感。生良好的经验认知和情感认同感。四、社区住宅价值分析四、社区住宅价值分析（四）文化活力性（四）文化活力性富有文化活力的人文环境是营造文明社区的重要条件，丰富的社区文化、祥和的生活气息、融洽的邻里关系和文明的社会风尚是富有文化与活力的人文环境的重要内容，融和共处的人文环境是社区发展的基础，社区应该肩负起沟通住户的责任。社区住宅价值分析应考虑住宅区规划设计能否通过有形的设施、无形的机制建立起居民对社区的认同、参与和肯定，他包含了邻里关系、社区文化、精神文明和居住氛围等内容。四、社区住宅价值分析四、社区住宅价值分析（五）生态系统优化状况（五）生态系统优化状况1 1自然生态环境的利用自然生态环境的利用 社社区区景景观观生生态态环环境境是是自自然然生生态态环环境境与与人人工工生生态态环环境境相相结结合合的的产产物物。自自然然环环境境是是社社区区环环境境形形成成的的基基础础，其其好好坏坏不不以以人人们们的的意意志志为为转转移移。人人工工环环境境应应是是在在自自然然环环境境基基础础上上的的完完善善和和创创新新。因因此此，社社区区住住宅宅价价值值分分析析首首先先应应考考虑虑社社区区规规划划建建设设是是怎怎样样利利用用自自然然环环境境，其其次次才才是是对对自自然然环环境的适当改造。境的适当改造。四、社区住宅价值分析四、社区住宅价值分析（五）生态系统优化状况（五）生态系统优化状况1 1自然生态环境的利用自然生态环境的利用社社区区规规划划建建设设要要很很好好地地利利用用自自然然景景观观环环境境，必必须须对对自自然然生生态态环环境境敏敏感感区区充充分分认认识识和和划划分分。自自然然生生态态环环境境敏敏感感区区可可划划分分为为：（1 1）生生态态敏敏感感区区，它它包包括括河河流流、湖湖泊泊、水水塘塘和和海海滨滨水水域域，坡坡地地、山山丘丘和和台台地地及及江江岸岸海海滩滩和和特特殊殊或或稀稀有有植植物物群群落落；（2 2）资资源源生生产产敏敏感感区区，如如水水源源涵涵养养地地，新新鲜鲜空空气气交交换换区区、土土壤壤维维护护区区、野野生生植植物物生生养养区区；（3 3）天天然然灾灾害害敏敏感感区区，包包括括易易受受洪洪涝涝水水患患威威胁胁区区、地地质质地地貌貌不不稳稳定定区区、易易受受大大气气污污染染区区等等。这这些些自自然然生生态态环环境境敏敏感感区区是是对对社社区区具具有有特特殊殊价价值值或或具具潜潜在在自自然然灾灾害害之之景景观观，极极易易因因人人们们的的不不当当开开发发活活动动而而导导致致环环境境负负效效果果。属属环环境境脆脆弱弱生生态态景景观观。但但是是如如果果保保护护利利用用的的好好，也也可可以以带带来来良良好好的的可持续发展的生存居住环境效果。可持续发展的生存居住环境效果。四、社区住宅价值分析四、社区住宅价值分析（五）生态系统优化状况（五）生态系统优化状况1 1自然生态环境的利用自然生态环境的利用如如位位于于美美国国俄俄勒勒岗岗州州波波特特兰兰市市郊郊的的安安多多弗弗花花苑苑，在在开开发发建建设设中中保保留留了了一一大大片片道道格格拉拉斯斯冷冷杉杉树树林林和和坡坡麓麓湿湿地地，各各类类建建筑筑物物和和公公共共设设施施依依地地形形布布置置，减减少少了了土土地地平平整整费费用用，使使花花苑苑的的建建筑筑与与景景观观和和谐谐共共处处，并并使使环环境境产产生生出出异异乎乎寻寻常常的的吸吸引引力力，居居民民特特别别喜喜爱爱这这里里的的私私密密性性和和自自然然幽幽静静气气氛氛，不不仅仅开开发发项项目目最最终终产产生生了了较较多多的的经经济济回回报报，且且房房屋屋入入住住率率始始终终居居高高不下不下,社区住宅价值大大提高。社区住宅价值大大提高。四、社区住宅价值分析四、社区住宅价值分析（五）生态系统优化状况（五）生态系统优化状况2 2人工生态环境营造人工生态环境营造通通过过积积极极应应用用新新技技术术、开开发发新新产产品品，充充分分合合理理地地利利用用和和营营造造当当地地的的生生态态环环境境，改改善善社社区区及及其其相相邻邻区区域域的的小小气气候候，实实现现社社区区的的自自然然通通风风、采采光光与与降降温温系系统统，减减少少机机械械通通风风与与人人工工照照明明。综综合合考考虑虑交交通通与与停停车车系系统统、饮饮水水供供水水系系统统、供供热热取取暖暖系系统统、垃垃圾圾收收集集处处理理系系统统的的规规划划建建设设，节约能源、减少污染等。节约能源、减少污染等。四、社区住宅价值分析四、社区住宅价值分析（六）共享性（六）共享性应应从从社社区区规规划划建建设设是是否否充充分分考考虑虑全全体体居居民民对对社社区区物物质质财财富富和和精精神神财财富富的的公公平平共共享享，包包括括共共享享各各类类设设施施、共共享享各各种种服服务务、共共享享公公共共开开放放空空间间、共享自然与人文景象等。共享自然与人文景象等。共共享享要要求求社社区区规规划划建建设设应应注注意意在在公公共共设设施施类类型型、服服务务项项目目及及其其标标准准和和消消费费费费用用的的选选择择上上大大众众化化，在在公公共共设设施施布布局局上上做做到到均均衡衡性性和和可可达达性性；在在服服务务方方式式与与管管理理机机制制上上注注意意整整体体性性、灵灵活活性性和和保保证性；并直接面向社区居民。证性；并直接面向社区居民。四、社区住宅价值分析四、社区住宅价值分析（七）公众参与性（七）公众参与性公公众众参参与与主主要要是是让让居居民民参参与与社社区区管管理理、社社区区发发展展决决策策、社社区区后后续续建建设设、维维护护保保养养和和社社区区信信息息交交流流等等社社区区事事务务。公公众众参参与与可可以以充充分分体体现现居居民民应应该该享享有有的的公公平平权权益益，同同时时也也使使得得居居民民更更加加热热爱爱社社区区、爱爱护护社社区区、关关心心社社区区，对对社社区产生归属感和加强建设文明社区的重要责任。区产生归属感和加强建设文明社区的重要责任。信信息息交交流流是是社社区区公公众众参参与与的的重重要要纽纽带带，它它包包括括社社区区管管理理者者与与居居民民之之间间和和居居民民与与居居民民之之间间的的交交流流。因因此此，社社区区应应该该积积极极向向居居民民户户推推出出全全面面的的社社区区信信息息，其其内内容容不不仅仅限限于于社社区区问问题题与与意意见见征征求求、住住户户需需求求调调查查和和服服务务意意见见反反馈馈、服服务务功功能能的的调调整整完完善善等等，更更在在于于鼓鼓励励居居民民共共同同参参与与和和决决策策社社区区的的建建设设发发展展，以以满满足足社社区区绝绝大大多多数数居居民民的的要要求求和和利益。利益。四、社区住宅价值分析四、社区住宅价值分析（八）社区住宅价值分析内容（八）社区住宅价值分析内容随随着着社社会会的的进进步步，生生产产力力水水平平和和生生活活水水平平的的不不断断提提高高，人人们们的的居居住住观念发生了深刻的变化，主要表现在：观念发生了深刻的变化，主要表现在：第第一一，居居住住生生活活水水准准发发生生变变化化。居居民民在在选选择择住住区区时时，除除了了考考虑虑户户型型、面面积积和和设设施施配配套套完完善善程程度度外外，对对环环境境建建设设提提出出了了整整体体性性要要求求。不不仅仅对对住住宅宅本本身身的的舒舒适适性性、居居住住性性、安安全全性性、耐耐久久性性和和经经济济性性提提出出要要求求，而而且且对对居居住住小小区区外外部部生生态态景景观观、保保安安、防防灾灾、服服务务系系统统和和社社会会文文化化环境（购物、交通、通讯、娱乐、文体）等均提出高品位的要求。环境（购物、交通、通讯、娱乐、文体）等均提出高品位的要求。第第二二，科科技技的的进进步步要要求求住住宅宅设设备备更更完完善善，使使用用更更方方便便。家家用用电电器器、能能源源供供应应、通通讯讯、保保安安、空空调调、家家用用电电脑脑等等设设备备进进入入家家庭庭,住住宅宅智智能能化需求越来越迫切，这在很大程度上影响居民生活环境品质的提高。化需求越来越迫切，这在很大程度上影响居民生活环境品质的提高。（八）（八）社区住宅价值分析内容社区住宅价值分析内容第第三三，社社会会化化服服务务随随着着物物业业管管理理制制度度的的建建立立，越越来来越越贴贴近近和和方方便便家家政政。除除了了保保安安、信信息息服服务务、清清洁洁、维维修修等等日日常常服服务务项项目目外外，更更有有家家政政服服务务、钟钟点点工工、家家教教、保保健健等等服服务务深深入入家家庭庭，成成为为家家庭庭生生活活不不可可缺缺少少的的部部分分，使使社社区区的的文文明明教教育育显得更为重要。显得更为重要。第第四四，人人们们回回归归自自然然，保保护护环环境境的的意意识识大大大大增增强强。长长期期生生活活在在城城市市环环境境中中的的人人们们急急盼盼回回归归自自然然，享享受受更更多多的的绿绿色色环环境境，加加强强绿绿化化美美化化，控控制制污污染染成成为为社社区区规规划划建建设设的的重重要要