上半年贵州房地产估价师案例与分析影响居住房地产价格的因素考试题.docx

2015年上半年贵州房地产估价师《案例与分析》：影响居住房地产价格的因素考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列不属于房地产区位因素的是__。

A．交通

B．用途

C．环境

D．楼层
2、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。

A．超额利润

B．投资回报

C．内部收益

D．风险报酬
3、某宗房地产的报酬率为7％，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元／㎡；若报酬率为8％，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为元／㎡。

A：4644

B：5192

C：5308

D：5500

E：工业用地的监测点评估价格
4、我国土地用途管制的核心是__。

A．实行土地有偿有限期使用制度

B．经营土地有偿使用

C．不能随意改变农用地的用途

D．不能随意改变建设用地的用途
5、假设开发法的本质是以为导向求取估价对象的价值。

A：房地产供需

B：房地产的预期未来收益

C：房地产预测的开发完成后的价值

D：土地利用价值

E：工业用地的监测点评估价格
6、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，__投资风险更大。

A．物业甲

B．物业乙

C．一样大

D．无法判断
7、物业管理的基本特征不包括。

A：社会化

B：专业化

C：市场化

D：职能化

E：执行层的组织协调
8、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。

A．投资的资本价值

B．总开发成本

C．总开发价值

D．总投资额
9、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用的做法。

A：防潮

B：防潮与排水相结合

C：卷材防水

D：钢筋混凝土防水

E：执行层的组织协调
10、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。

A．76800

B．79104

C．77952

D．81562
11、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。

A．62500

B．62000

C．61000

D．61500
12、下列不属于建设用地使用权出让特点的是。

A：平等

B：自愿

C：有偿

D：无限期

E：房地产估价机构必须加盖公章
13、某房地产估价机构就其房地产估价质量向保险公司投保的险种属于__。

A．财产损失保险

B．责任保险

C．意外伤害保险

D．保证保险
14、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为。

A：合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书

B：图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书

C：合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸

D：图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书

E：借款合同
15、假设开发法的基本理论依据是。

A：生产费用原理

B：预期原理

C：替代原理

D：供求原理

E：工业用地的监测点评估价格
16、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。

A：货币补偿

B：产权调换

C：产权调换或货币补偿

D：加倍补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章
17、直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报__审批。

A．土地管理局

B．城市规划管理部门

C．国务院建设行政主管部门

D．国务院
18、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑．【2003年考题】

A：通货膨胀影响

B：投资利息因素

C：资金时间价值

D：投资风险补偿

E：工业用地的监测点评估价格
19、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。

A：40

B：50

C：70

D：80

E：房地产估价机构必须加盖公章
20、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。该房地产的实际价格为万元。

A：87

B：124

C：130

D：134

E：工业用地的监测点评估价格
21、2006年某市商品住宅实际销售量为410万，预测销售量为380万。如果平滑指数α=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万。(2007年试题)

A：390.5

B：399.5

C：523.5

D：543.0

E：借款合同
22、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于（）万元。

A．147

B．148

C．149

D．150
23、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。

A：0.4、0.4、0.2

B：0.3、0.4、0.3

C：0.4、0.2、0.4

D：0.4，0.3、0.3

E：工业用地的监测点评估价格
24、在某商业临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为1 200万元．根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为45,72 m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为。

A：1204万元

B：1374万元

C：1404万元

D：1536万元

E：工业用地的监测点评估价格
25、住房公积金委员会各项决策的执行机构是。

A：住房公积金管理中心

B：住房公积金管理委员会委托的银行

C：各个单位

D：全体职工

E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括__。

A．当事人的名称和住所

B．土地界址、面积

C．宗地平面界址图

D．开发投资强度

E．市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件
2、中国民法的基本原则包括、禁止滥用权利原则。

A：平等原则

B：诚实信用原则

C：公序良俗原则

D：自愿原则

E：强制原则
3、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。

A：工程质量保修书

B：可行性研究报告

C：竣工图

D：住宅使用说明书

E：竣工验收备案表
4、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5％，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为元。

A：3456.09

B：3505.95

C：3509.74

D：3705.73

E：借款合同
5、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的分析。

A：需求

B：供给

C：竞争

D：市场占有率

E：借款合同
6、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有。(2009年试题)

A：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

B：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率

C：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率

D：差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案

E：采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案
7、赵某以12000 元/的价格购买了230的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为。(2009年试题)

A：0.12

B：0.21

C：1.26

D：2.05

E：借款合同
8、下列房地产中，难以采用市场法估价的有。

A：房地产开发用地

B：学校

C：在建工程

D：别墅

E：特殊厂房
9、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在完成该项目投资总额的25％以后开始预售。试根据上述条件回答下列问题：(2001年试题)该开发公司直接融资的信用形式或金融工具有。

A：商业信用

B：银行信用

C：股票

D：消费信用

E：分期付款
10、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。

A．项目投资形成的可分配利润

B．协议中所规定的贷款利息

C．协议中规定的有关费用

D．租售收益

E．股息
11、确定路线价时，选取标准宗地应符合等要求。

A：一面临街

B：两面临街

C：土地形状为矩形

D：土地形状为正方形

E：容积率为所在区段具有代表性的容积率
12、关于物权的效力说法有误的是__。

A．同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存

B．同一标的物一般来说物权优先于债权

C．私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效

D．物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利
13、对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取等方式予以处置。 (2009年试题)

A：国有土地出让

B：国有土地转让

C：国有土地租赁

D：国有上地作价出资(入股)

E：保留划拨土地使用权
14、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。

A．3275元/m2

B．3287元/m2

C．3402元/m2

D．4375元/m2
15、下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。

A．供给价格弹性一般为正值

B．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性

C．需求价格弹性永远为负值

D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性

E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性
16、消费者市场细分的标准可归纳为。

A：地理环境因素

B：人口因素

C：消费心理

D：经营变量

E：消费行为因素
17、某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过亿元。

A：50

B：100

C：150

D：200

E：执行层的组织协调
18、成本法特别适用于那些既没有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括等．【2005年考题】

A：图书馆

B：钢铁厂

C：空置的写字楼

D：单纯的建筑物

E：加油站
19、受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派__单数成员组成鉴定组。

A．3人(含3人)以上

B．5人(含5人)以上

C．7人(含7人)以上

D．9人(含9人)以上
20、某商品住宅楼于2007年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼中的住房于2010年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至。

A：2010年1月9日

B：2012年1月9日

C：2013年1月9日

D：2015年1月9日

E：执行层的组织协调
21、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括。

A：建筑安装工程费

B：公共配套设施建设费

C：土地费用

D：基础设施建设费

E：借款合同
22、造成成交价格偏离正常市场价格的因素有__等。

A．利害关系人之间的交易

B．供求不均衡

C．急于出售的交易

D．交易税费非正常负担的交易

E．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
23、网络图法在建设工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制

B．成本控制

C．进度控制

D．合同管理
24、房地产保险中，涉及房地产的财产保险主要包括。

A：企业财产保险

B：城乡居民房屋保险

C：建筑工程一切险

D：买方信用保险

E：住宅抵押贷款保险
25、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于。

A：选择专业化

B：单一市场集中化

C：市场专业化

D：产品专业化

E：借款合同