影响房地产价格的因素.pptx

第二章第二章 房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素房地产价格的形成过程本章主要内容影响房地产价格的内部因素影响房地产价格的外部因素2.1房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程 一般商品的价格形成过程一般商品的价格形成过程一般商品的价格形成过程一般商品的价格形成过程一般商品的价格形成过程一般商品的价格形成过程商品商品是用于交换的劳动产品。v商品的二因素商品的二因素（一）使用价值：（一）使用价值：（一）使用价值：（一）使用价值：能满足人们某种需要的属性。能满足人们某种需要的属性。（二）价值：（二）价值：（二）价值：（二）价值：凝结在商品中的凝结在商品中的一般人类劳动一般人类劳动一般人类劳动一般人类劳动。2.1房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程 一般商品的价格形成过程一般商品的价格形成过程一般商品的价格形成过程一般商品的价格形成过程一般商品的价格形成过程一般商品的价格形成过程交换价值：交换价值：表现为一种使用价值与另一种使用价值相交表现为一种使用价值与另一种使用价值相交 换的量的关系和比例。换的量的关系和比例。一只绵羊一只绵羊两把斧子两把斧子？2.1房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？2.1房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程v劳动的二重性劳动的二重性（一）具体劳动（一）具体劳动（一）具体劳动（一）具体劳动（二）抽象劳动（二）抽象劳动（二）抽象劳动（二）抽象劳动指在特定的具体形式下指在特定的具体形式下进行的劳动，进行的劳动，又称为有用劳又称为有用劳动。动。具体劳动创造使用价值。具体劳动创造使用价值。指抽去了具体形式的劳动，是一般人类的体力和脑力指抽去了具体形式的劳动，是一般人类的体力和脑力耗费或支出。耗费或支出。抽象劳动形成商品的价值。抽象劳动形成商品的价值。2.1房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？价价值值价值量的多少怎么确定？价值量的多少怎么确定？价值量的多少怎么确定？价值量的多少怎么确定？v商品的价值量商品的价值量2.1房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程商品价值量由生产该商品的社会必要劳动时间社会必要劳动时间决定。社会必要劳动时间社会必要劳动时间是在现有社会正常生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下，制造某种使用价值所需要的劳动时间。v商品的价值尺度商品的价值尺度2.1房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程v商品的价值尺度商品的价值尺度2.1房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程一一般般等等价价物物v商品的价值尺度商品的价值尺度2.1房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程货货币币以货币为尺度来衡量和表现其他一切商品的价值。以货币为尺度来衡量和表现其他一切商品的价值。价格价格：商品价值的货币表现。：商品价值的货币表现。v商品的价值尺度商品的价值尺度2.1房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程价格标准：价格标准：为使货币更好地执行价值尺度的职能为使货币更好地执行价值尺度的职能所规定的贵金属标准数量及其等分。所规定的贵金属标准数量及其等分。价格标准的发展过程价格标准的发展过程中，货币单位的名称逐渐中，货币单位的名称逐渐脱离重量名称，在各国不脱离重量名称，在各国不同的社会、文化、历史环同的社会、文化、历史环境影响下，形成当今各国境影响下，形成当今各国特有的货币单位及其名称。特有的货币单位及其名称。目前所说的货币，更目前所说的货币，更多的是指交易中使用的纸多的是指交易中使用的纸币、银行账户及磁卡划转币、银行账户及磁卡划转的数字。货币不仅已经远的数字。货币不仅已经远远脱离了作为商品的贵金远脱离了作为商品的贵金属，也在逐渐脱离代表它属，也在逐渐脱离代表它其它物质实体其它物质实体纸张。纸张。v商品的价值尺度商品的价值尺度2.1房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程价格是商品价值的外在货币表现。因此，价格有可能从量上和质上背离商品的价值。即，较少的价值有可能表现为较高的价格；没有价值的物品也可以表现有价格。货币的价值尺度职能是用想像的货币来执行的。这两方面在市场经济高度发展条件下，成为虚假价值产生的条件，虚假价值的存在是泡沫经济形成和发展的客观基础。v价值规律价值规律2.1房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程u内容：商品的内容：商品的价值量价值量由生产商品的由生产商品的社会必要劳动时社会必要劳动时间决定间决定，商品的交换依据商品的价值实行，商品的交换依据商品的价值实行等价交换等价交换。u表现形式：表现形式：商品的价值是通过价格来表现的，商品的价值是通过价格来表现的，价格价格围绕价值上下波动。围绕价值上下波动。供求规律结论结论：市场上的价格是以价值为基础，并根据供求状况确定的。：市场上的价格是以价值为基础，并根据供求状况确定的。v价格影响因素价格影响因素2.1房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程u供求影响价格供求影响价格(影响价格的间接因素和直接因素影响价格的间接因素和直接因素)u价值决定价格价值决定价格(决定价格的根本因素决定价格的根本因素)间接因素：气候、时间、地域、生产条件、政策、宗教 信仰、习俗等。直接因素：供求关系供求关系。外部外部因素因素内部因素内部因素直接因素直接因素2.1房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程商品商品缺余缺余供求供求关系关系购买者购买者销售者销售者俗俗语语价格价格涨跌涨跌市场市场类型类型供不供不应求应求供过供过于求于求商品商品短缺短缺商品商品过剩过剩争相争相购买购买持币持币待购待购趁机趁机提价提价竞相竞相降价降价物以物以稀为稀为贵贵价格价格上涨上涨价格价格下跌下跌货多货多不值不值钱钱卖方卖方市场市场买方买方市场市场谁占谁占主导主导卖卖方方买买方方供供求求供供求求影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素一般因素一般因素一般因素一般因素个别因素个别因素个别因素个别因素整体上的整体上的宏观因素宏观因素不同的不同的具体房具体房地产价地产价格差异格差异因素因素房地产价格房地产价格房地产价格房地产价格一个城市内一个城市内部不同的功部不同的功能分区房地能分区房地产价格因素产价格因素区域因素区域因素区域因素区域因素从宏观从宏观某具体城市某具体城市某具体房地产三某具体房地产三个层面分析影响房地产价格的因素个层面分析影响房地产价格的因素一一影响房地产价格的一般因素影响房地产价格的一般因素心理因素、国际因心理因素、国际因素、其他特殊因素素、其他特殊因素土地制度及政策、土地制度及政策、房地产价格政策、房地产价格政策、行政级别及隶属变行政级别及隶属变更更人口状况、社会稳人口状况、社会稳定状况、城市化、定状况、城市化、房地产投机房地产投机国民经济水平、财国民经济水平、财政及金融环境、税政及金融环境、税负负社会因素之人口状况社会因素之人口状况v人口状况：人口状况：v1.人口数量及密度人口数量及密度v2.人口结构人口结构v3.人口素质人口素质v4.家庭人口构成（家庭规模）家庭人口构成（家庭规模）1.人口密度人口密度v“地狭人稠，寸金尺土，居住乃成生活地狭人稠，寸金尺土，居住乃成生活之重担，每年婚嫁觅居之青年数以万计，之重担，每年婚嫁觅居之青年数以万计，楼宇需求，有增无减。加以市区可供发楼宇需求，有增无减。加以市区可供发展土地日形短缺，当局虽有移山填海之展土地日形短缺，当局虽有移山填海之方，普建廉租屋宇之策，无奈缓急不克方，普建廉租屋宇之策，无奈缓急不克相应，地产业必将璀璨，楼宇价格，长相应，地产业必将璀璨，楼宇价格，长远着眼，应予看好。远着眼，应予看好。”李兆基李兆基.v李兆基，香港著名的商界巨李兆基，香港著名的商界巨头，被人称为头，被人称为“亚洲股神亚洲股神”。v现任香港恒基兆业发展有限现任香港恒基兆业发展有限公司及恒基兆业地产有限公司公司及恒基兆业地产有限公司主席兼总经理，恒基中国集团主席兼总经理，恒基中国集团有限公司主席兼总裁有限公司主席兼总裁。v深圳区域狭小，人口密集，导致房价长期看涨。深圳区域狭小，人口密集，导致房价长期看涨。从城市区域规模看，深圳是一个只有从城市区域规模看，深圳是一个只有2000平方平方公里的小城市，但人口最多时却达到公里的小城市，但人口最多时却达到1400万人。万人。城市地域狭小，但人口集聚快，人口密度接近城市地域狭小，但人口集聚快，人口密度接近7000人人/平方公里，基本可以与世界上人口密度平方公里，基本可以与世界上人口密度最大的城市如纽约、东京相最大的城市如纽约、东京相“媲美媲美”。深圳目前。深圳目前的平均房价约为的平均房价约为2万万/平米平米v烟台面积烟台面积2642平方公里平方公里，人口仅仅，人口仅仅161万，万，人口密度为人口密度为609人人/平方公里。平方公里。2.人口结构人口结构v根据根据REICO工作室和国家统计局的抽样调查数据显示，工作室和国家统计局的抽样调查数据显示，保守地估计，保守地估计，25-45岁群体是购买商品房的主要群体。岁群体是购买商品房的主要群体。理论上，理论上，25-35岁人员处于婚龄期，其对住房的需求属岁人员处于婚龄期，其对住房的需求属于刚性需求，住房需求弹性较小；而于刚性需求，住房需求弹性较小；而35岁以上的人员购岁以上的人员购买住宅多是出于改善住房条件的需要，住房需求弹性较买住宅多是出于改善住房条件的需要，住房需求弹性较大，因而与货币政策环境关系密切。大，因而与货币政策环境关系密切。v上世纪上世纪80年代后期出生的第三次年代后期出生的第三次“婴儿潮婴儿潮”。3.人口素质人口素质v人口素质包括受教育程度、文明程度等。人口素质人口素质包括受教育程度、文明程度等。人口素质提高，对社会稳定，经济发展起到促进作用，推动提高，对社会稳定，经济发展起到促进作用，推动房地产价格上涨。房地产价格上涨。vQ：用高房价来提高人口素质？！：用高房价来提高人口素质？！v房价本身就是控制人口增长与控制人口素质的门槛。房价本身就是控制人口增长与控制人口素质的门槛。过度扩张保障性住房建设，占用巨大的土地资源，过度扩张保障性住房建设，占用巨大的土地资源，使得房地产投资量缩小。使得房地产投资量缩小。任志强任志强v现任北京市华远集团总裁，现任北京市华远集团总裁，北京市华远地产股份有限北京市华远地产股份有限公司董事长兼总经理。公司董事长兼总经理。v语录一：宏观调控不是为语录一：宏观调控不是为了让房价下跌，是为了稳了让房价下跌，是为了稳涨涨语录二：房价降了，房地语录二：房价降了，房地产开发商有权不盖房产开发商有权不盖房语录三：房地产就该是暴语录三：房地产就该是暴利行业利行业语录四：我是商人，不考语录四：我是商人，不考虑穷人虑穷人v城市就是现代文明中的一所大学。城市人靠着既有的财富，城市就是现代文明中的一所大学。城市人靠着既有的财富，把把“门槛门槛”提高，最后也只能提高，最后也只能“山中无老虎，猴子称大王山中无老虎，猴子称大王”、“矮子里面拔将军矮子里面拔将军”。这样素质能提高吗？。这样素质能提高吗？v我我1979年高考，是北京文科类前年高考，是北京文科类前15名，这大概是我一名，这大概是我一生最大的生最大的“优胜纪录优胜纪录”，现在想起来都飘飘然，当时更是，现在想起来都飘飘然，当时更是洋洋自得了。可是进了北大一看就傻眼了：同屋从农村来洋洋自得了。可是进了北大一看就傻眼了：同屋从农村来的同学，家里连电灯都没有，上学宿舍烧煤差点被煤气熏的同学，家里连电灯都没有，上学宿舍烧煤差点被煤气熏死。我则住在北京，掌握着当时海淀区最先进的复习资料。死。我则住在北京，掌握着当时海淀区最先进的复习资料。要是成千上万像我同屋那样的农村孩子有机会住在北京读要是成千上万像我同屋那样的农村孩子有机会住在北京读书，我还排得上前书，我还排得上前15名吗？名吗？家庭人口构成家庭人口构成v传统生活方式改变，家庭人口越来越少。传统生活方式改变，家庭人口越来越少。v核心家庭（父母和子女两代人）成为主要家庭形式。核心家庭（父母和子女两代人）成为主要家庭形式。v美国美国1890年平均每户年平均每户4.93人，共有住房人，共有住房1269万万套；套；1987年平均每户年平均每户2.66人，共有住房人，共有住房10265.2套。住房总量是过去的套。住房总量是过去的8.09倍。人口只倍。人口只是过去的是过去的3.87倍。倍。家庭人口构成家庭人口构成v传统生活方式改变，家庭人口越来越少。传统生活方式改变，家庭人口越来越少。v核心家庭（父母和子女两代人）成为主要家庭形式。核心家庭（父母和子女两代人）成为主要家庭形式。v美国美国1890年平均每户年平均每户4.93人，共有住房人，共有住房1269万万套；套；1987年平均每户年平均每户2.66人，共有住房人，共有住房10265.2套。住房总量是过去的套。住房总量是过去的8.09倍。人口只倍。人口只是过去的是过去的3.87倍。倍。社会因素之社会稳定状况社会因素之社会稳定状况v社会稳定社会稳定经济发展经济发展房地产价格上涨房地产价格上涨v社会不稳定社会不稳定无心发展经济无心发展经济房地产价格下降房地产价格下降v明末清初，松江城南有一座徐家别墅，万历二十六年有人明末清初，松江城南有一座徐家别墅，万历二十六年有人出价五万两去买，到了顺治二年，清军攻占松江，大肆屠出价五万两去买，到了顺治二年，清军攻占松江，大肆屠城，徐家别墅作价六千两也没人要了。后来，官方出钱购城，徐家别墅作价六千两也没人要了。后来，官方出钱购买徐家别墅，只给了原业主三千两房款。同一座别墅，战买徐家别墅，只给了原业主三千两房款。同一座别墅，战争前五万两，战争后三千两。争前五万两，战争后三千两。v最近的例子是伊拉克。最近的例子是伊拉克。2003年，美军攻伊之前，伊拉克年，美军攻伊之前，伊拉克首都巴格达普通一套房子能卖八万美金；美军攻伊之后，首都巴格达普通一套房子能卖八万美金；美军攻伊之后，巴格达市民出逃到乡下或国外，同一套房子只能卖到两万巴格达市民出逃到乡下或国外，同一套房子只能卖到两万五千美金。五千美金。社会因素之城市化与房地产投机社会因素之城市化与房地产投机v大量农村人口进入城市，大量农村人口进入城市，对城市土地和房屋的需求对城市土地和房屋的需求增加，导致房价的升高。增加，导致房价的升高。v国金证券首席经济学家金国金证券首席经济学家金岩石最近说：岩石最近说：“在城市化在城市化的进程中，非常有可能形的进程中，非常有可能形成超级都市。以今年成超级都市。以今年1月月1日的价格为基准，日的价格为基准，5年内年内至少翻一倍，高端项目的至少翻一倍，高端项目的房价很可能会突破房价很可能会突破30万万/平方米。平方米。”v如果真的任由城市化催生房产泡沫，那么，泡沫一旦破灭如果真的任由城市化催生房产泡沫，那么，泡沫一旦破灭带来的损失也是极其昂贵的。带来的损失也是极其昂贵的。v当日本城市化人口达到当日本城市化人口达到63%、城市化完成时、城市化完成时，随，随之之而而来来的的是是两两大大超超级级泡沫泡沫股市和楼市，破碎的速股市和楼市，破碎的速度也非常快，之后日本经济进入了漫长的休整期。度也非常快，之后日本经济进入了漫长的休整期。v日本房地产泡沫的特征：日本房地产泡沫的特征：1992年泡沫破灭之后，日本地年泡沫破灭之后，日本地价持续下降价持续下降14年，直到年，直到2006年才有所回升年才有所回升。2007年年底，六大城市土地价格仅相当于底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的年高点的27.7%。绝对价格也只相当于绝对价格也只相当于25年前，也即年前，也即1982年的水平年的水平经济因素之赋税经济因素之赋税v税负较重，则投资减少；反之，增加税负较重，则投资减少；反之，增加。v目前二手房买卖需要交纳的税款有：目前二手房买卖需要交纳的税款有：v契契税税卖房人卖房人v普通住宅普通住宅90平方米以下（含平方米以下（含90平方米）缴纳平方米）缴纳1%，政府，政府补贴补贴1%。v90-144平方米（含平方米（含144平方米）缴纳平方米）缴纳1%，政府补贴，政府补贴0.5%。v非普通住宅非普通住宅144平方米以上或容积率小于平方米以上或容积率小于1缴纳缴纳3%，政，政府补贴府补贴1%。营营业业税税及及附附加加卖房人卖房人 转让普通住宅 转让非普通住宅超过2年（含2年）免征超过2年（含2年）差额征收（计税价格购买原价）5.55%不足2年差额征收（计税价格购买原价）5.55%不足2年全额征收（计税价格5.55%）政治因素之房地产价格政策政治因素之房地产价格政策v高价格政策：政府对房地产价格放任不管，或者高价格政策：政府对房地产价格放任不管，或者采取某种措施抬高价格采取某种措施抬高价格v低价格政策：政府采取措施抑制房价上涨低价格政策：政府采取措施抑制房价上涨政治因素之行政级别及隶属变更政治因素之行政级别及隶属变更v县级市升格为地级市县级市升格为地级市v某一落后地区划归某一发达地区管辖某一落后地区划归某一发达地区管辖其他因素之心理因素其他因素之心理因素v（1）购买或出售心态；）购买或出售心态；v（2）欣赏趣味（个人偏好）；）欣赏趣味（个人偏好）；v（3）时尚风气；）时尚风气；v（4）接近名家住宅心理；）接近名家住宅心理；v（5）讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；）讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；v（6）讲究风水；）讲究风水；把家庭分为五个阶段把家庭分为五个阶段:筑巢期、满巢前期、满巢中期、筑巢期、满巢前期、满巢中期、满巢后期、空巢期。在这五个不同的时期，满巢后期、空巢期。在这五个不同的时期，城市居民的城市居民的住房消费具有鲜明的周期性与阶段性特征。住房消费具有鲜明的周期性与阶段性特征。1、筑巢期与婚房消费、筑巢期与婚房消费2、满巢期与多元化住房消费、满巢期与多元化住房消费(1)满巢前期：育婴导向的住房消费满巢前期：育婴导向的住房消费(2)满巢中期：学区导向的住房消费满巢中期：学区导向的住房消费(3)满巢后期：双重导向的住房消费满巢后期：双重导向的住房消费v3、空巢期与退出住房市场、空巢期与退出住房市场v满巢中期是家庭住房消费的顶峰，而筑巢期、满巢前期与满巢中期是家庭住房消费的顶峰，而筑巢期、满巢前期与满巢后期、空巢期住房建筑面积消费较低水平，处于家庭满巢后期、空巢期住房建筑面积消费较低水平，处于家庭住房消费的谷底阶段，它以满巢中期为中心形成对称分布。住房消费的谷底阶段，它以满巢中期为中心形成对称分布。具体而言，城市居民的住房面积从筑巢期开始、历经满巢具体而言，城市居民的住房面积从筑巢期开始、历经满巢前期到满巢中期呈现不断增长态势，并在满巢中期家庭的前期到满巢中期呈现不断增长态势，并在满巢中期家庭的住房建筑面积达到了最高水平。从满巢中期、历经满巢后住房建筑面积达到了最高水平。从满巢中期、历经满巢后期到空巢期结束，城市居民家庭的住房建筑面积与前一阶期到空巢期结束，城市居民家庭的住房建筑面积与前一阶段恰好相反，呈现出不断递减态势，在空巢后期的家庭的段恰好相反，呈现出不断递减态势，在空巢后期的家庭的住房建筑面达到了低谷。住房建筑面达到了低谷。”