恩施州畜牧局地块融资项目.pptx

恩施州畜牧局地块恩施州畜牧局地块融资项目融资项目1.11.1用款项目用款项目-恩施州畜牧地块融资项目恩施州畜牧地块融资项目1.1.项目背景项目背景 项目位于工农路、民族路和工农路三巷之间，占地面积:约118亩。地块内为恩施畜牧局家属区和办公楼，拆迁面积38000平米，按比例还房约5万平米，地块东连恩施广场，西连新开发区、恩施州政府，位于迎宾大道的中心位置,距离税务局、电力局办公楼及交费大厅50米，距离小渡船中学200米，距离恩施广场及百货商场、中心立交桥、恩施汽车站500米，小渡船医院600米，小渡船小学、恩施中医院800米，周边有商务酒店7座，四星级酒店一座，休闲会所4家，保险公司一家,步行2分钟可达农贸市场、联通、电信营业厅、银行等，休闲娱乐餐饮一条街近在咫尺。该项目地理位置十分优越，周边道路四通八达，4条公交线路经过工农路，生活配套一应俱全。姓 名：黄中福 性 别:男 出生日期:1962年1月专业:建筑工程施工 行业:建筑工程主要从业经历：从1982年就开始从事建筑行业相关工作,通过多年沉淀从1992年开始从事建筑工程劳务承包；从1992年至1998年间主要承包工程如下：1992年6月至1993年5月 大溪沟电厂(劳务总包)劳务总包负责人1994年5月至1996年2月 修建唐家沱制药七厂(劳务总包)劳务总包负责人1997年3月至1998年10月 沙坪坝汽车站综合楼(劳务总包)劳务总包负责人1999年至2006年，开办涂料生产厂，2006年开始从事建筑工程总承包，主要总承包工程如下：2006年5月至2008年 7月 重庆渝能晨阳置业有限公司2009年7月至2010年 9月 中国人民解放军通信学院综合楼2010年8月至2011年 8月 中国人民解放军后勤工程学院新校区第十八标段工程2011年3月至2012年8月 中国人民解放军后勤工程学院小招待所装饰工程2012年11月至今 重庆市龙乡苑房地产开发有限公司半岛明珠项目2012年12月至今 重庆茂创机电有限公司厂房项目黄中福通过多年在建筑行业的从业经历，已经拥有做建筑工程总承包所必须的经济实力及管理能力，同时也拥有得力的专业团队 1.21.2融资方介绍融资方介绍1.1.项目背景项目背景1.31.3融资方过往总承包项目合同文本节选融资方过往总承包项目合同文本节选1.1.项目背景项目背景1.31.3融资方过往总承包项目合同文本节选融资方过往总承包项目合同文本节选1.1.项目背景项目背景1.41.4项目概况项目概况1.1.项目背景项目背景 恩施位于中国湖北省西南部，清江上游，西北邻重庆市。恩施市区常住人口25万以上，现整个恩施在建楼盘在100万平米以内，整个城市面临全面旧城改造过程，住房均价视位置不同，每平米在3500元到5300元之间。本项目区位优势十分明显，500米内新建楼盘每平米均在4300元-5000元左右，且已无房可售。合作方式：由我司和融资方新在恩施市成立开发公司，融资方自行筹资金2000万，我司投资5000万，所有资金由我司管理，其中5000万作为和恩施政府下属恩施城市建设投资有限公司的项目保证金，此资金作为拆迁安置的过渡费，由我方、银行、恩施城市建设投资有限公司三方共同监管，不能挪作他用，剩余2000万作为支付我司投资收益。拆迁工作由恩施分管副市长任指挥长，对市畜牧局办公楼及家属区进行拆迁，并保证在3到6个月之间交付使用。1.5项目区位图1.1.项目背景项目背景1.5项目区位图1.1.项目背景项目背景 项目正面周边环境2.1周边配套2.2.项目配套与环境项目配套与环境项目右侧周边环境2.1周边配套项目后门周边环境2.2.项目配套与环境项目配套与环境2.1周边配套 正面400米范围商圈2.2.项目配套与环境项目配套与环境 500米范围内房价对比参考2.2周边房价参考2.2.项目配套与环境项目配套与环境虎民一级公路松树坪至民族路段将于2013年6月建成2.3周边交通2.2.项目配套与环境项目配套与环境规划占地面积78158平米，约117亩。容积率3.02，绿地率30%，建筑密度32.9%。地面总建筑面积23.6万平米，（不含车库3.6万平米）其中住宅公寓、安置房共计19.6万平米，商业4万平米。车位1161个，地上123个，地下1038个。3.1 3.1 项目各项指标项目各项指标3.3.项目建设成本分析项目建设成本分析3.2 3.2 项目成本初步核算项目成本初步核算3.3.项目建设成本分析项目建设成本分析项目利润：项目利润：9.22-7.02=2.29.22-7.02=2.2亿元亿元建设成本建设成本车库成本：36000平米*1500元=0.54亿元建筑成本：商业40000平米*1900元=0.76亿元 住宅196000平米*1980=3.88亿元土地及拆迁：1亿元税金：5000万元营销成本：1400万元人力资源：500万元办公，车辆及日常开销：500万元不可预计：1000万元总计：7.02亿元 销售收入销售收入商业：40000平米-10000平米(还房)=30000平米*8000元=2.4亿元住宅：196000平米-40000平米(还房)=156000平米*4000元=6.24亿元车库：1161个*50000元=0.58亿元合计：9.22亿元此次合作属于完整的恩施州政府旧城改造项目，在恩施州成立房地产开发公司，我司控制80%股份，财务全部由标普财务接管，前期投资共7000万元，我司5000万元，融资方2000万元，其中5000万元用于拆迁安置及补偿的保证金，此款打入银行由我司、恩施城市建设投资有限公司、银行三方共同监管，只用于拆迁安置补偿，不得另作他用，余下2000万元用于公司日常开销及支付我司收益。由于此地块拆迁范围为恩施州政府的迎宾大道，是老城商业区到新州政府及工业园区的车辆必经之路，为迎接恩施州建州60周年，13年8月底必须通车，所以恩施城投能依照我国宪法（在遇市政道路规划及重大市政工程项目时，居民有义务必须配合政府拆迁，由政府根据国家政策给予赔偿）保证能在3到6个月内交付该地块。4.1 4.1 资金及过程管理资金及过程管理4.4.过程管理与风险控制过程管理与风险控制拆迁安置补偿所花销一并计入新公司投资该项目的成本，该地块经新公司和恩施城投整治后，土地成本由新公司与恩施城投共同做高，根据评估和出让底价开始举牌，如无其他公司举牌，新公司顺利拿地开始兴建，如遇其他公司试图摘牌，新公司也举牌将地价抬高，以此可分得高于出让底价的40%作为收益，此项和恩施城投有合同为据。新公司摘牌成功后，修建还建房由恩施政府按市价分两次回购并安置给拆迁居民，以回购房屋款项抵扣新公司招拍挂程序取得土地的土地出让金，新公司也不会因为土地出让金承受资金压力，反而承接了一个几十万平米的建筑工程。4.2 4.2 风险控制措施风险控制措施4.4.过程管理与风险控制过程管理与风险控制该地段区域优势相当明显，且恩施市旧城改造才刚刚开始，一个常驻人口28万人的城市，目前在建的商品房不足100万方，周边区域的新建商品房早已售馨，无房可卖，此时是一个非好的契机。公司提高风险保证金由10%提到20%，融资方违约时压力更大。该项目虽有拆迁但60%是恩施市畜牧局办公区及家属区，地段处于恩施重大市政工程处，又有城投公司的拆迁周期保证。畜牧局拆除后整个小区楼盘就完全可以呈现出来，剩余部分为就是在迎宾大道必经的地方，政府必将督促加快拆迁的进度。一旦土地挂牌后，新公司股份和财务管理均由我司控制，无论是对外招标承建单位，还是利用项目抵押招商引资，都可解决本金回收问题，如果项目前景看好还可以继续追加投资获取更多利润。项目经理跟投5%的比例，承担亏损风险，风险捆绑，严格控制该项目风险。5.1 5.1 项目优势与还款保障项目优势与还款保障5.5.项目优势与还款保障项目优势与还款保障6.6.项目建设投资协议书节选项目建设投资协议书节选6.6.项目建设投资协议书节选项目建设投资协议书节选