房地产开发税收征管.pptx

内容安排内容安排一、房地产开发各环节的会计核算二、房地产开发各环节的涉税政策三、房地产开发的税收管理探析四、房地产开发土地增值税的清算五、房地产开发企业所得税的清算六、房地产开发其他税收的清算七、房地产开发的税收评估分析 第一部分：房地产开发 各环节的会计核算一、房地产开发经营特点一、房地产开发经营特点1、工程跨年度，产生预付工程款。2、期房销售，产生预收售房款。3、周期长、风险大、回报丰厚。根据上述特点，税收必须采取预征。二、二、各环节的会计核算各环节的会计核算1、立项报建环节、立项报建环节 发生的报批报建费用通过“管理费用”核算。向有关部门预交的保证金通过“其他应收款”核算。2、筹集资金环节、筹集资金环节 取得的银行借款和其他借款通过“短期借款”核算，股东投入的周转金通过“长期应付款”核算。发生的利息费用通过“财务费用”核算。二、二、各环节的会计核算各环节的会计核算3、征地拆迁环节征地拆迁环节 发生的土地出让金、土地转让费、市政配套费、契税及印花税、耕地占用税，土地办证费用直接通过“开发成本-土地费用”核算。拆迁补偿、安置动迁、农作物补偿等货币支出凭协议和领款凭证通过“开发成本-土地费用”核算。二、二、各环节的会计核算各环节的会计核算4、工程准备环节、工程准备环节 发生的勘察设计审查以及临时设施费用通过“开发成本前期费用”核算。向政府部门缴纳的人防、检测等工程费用通过“开发成本前期费用”核算。工程发包时收取的保证金通过“其他应付款”核算。发生的“三通一平”工程费用未取得合法凭证时通过“预付账款”核算。二、二、各环节的会计核算各环节的会计核算5、工程建设环节、工程建设环节 预付桩基、土建、其他各项基础工程款时通过“预付账款”核算 自购工程材料取得合法凭证直接通过“开发成本建安费用”核算。欠付费用通过“应付账款”核算。二、二、各环节的会计核算各环节的会计核算6、开盘预售环节、开盘预售环节 发生的广告宣传等售楼费用通过“销售费用”核算。预付售楼佣金通过“预付账款”核算。收取的房屋定金和预售房款通过“预收账款”核算。按“预收账款”计提各项“应交税金”，通过“待摊费用”科目核算。预缴各项税金冲减“应交税金”。二、二、各环节的会计核算各环节的会计核算7 7、竣工交房环节、竣工交房环节、竣工交房环节、竣工交房环节 预付各项工程款结算取得合法凭证将预付各项工程款结算取得合法凭证将“预付预付账款账款”转入转入“开发成本开发成本”核算。欠付费用通过核算。欠付费用通过“应付账款应付账款”核算。核算。预付售楼佣金取得合法凭证将预付售楼佣金取得合法凭证将“预付账款预付账款”转入转入“销售费用销售费用”核算。欠付费用通过核算。欠付费用通过“应付账应付账款款”核算。核算。开发成本结转条件开发成本结转条件成熟时成熟时将将“预收账款预收账款”转转入入“主营业务收入主营业务收入”核算。买方欠付费用通过核算。买方欠付费用通过“应收账款应收账款”核算。还建房屋按同项目销售价格同核算。还建房屋按同项目销售价格同时通过时通过“主营业务收入主营业务收入”和和“开发成本开发成本征地费征地费用用”核算。核算。按占地面积和建筑面积分配结转已销商品房按占地面积和建筑面积分配结转已销商品房成本费用。将已销商品房成本费用。将已销商品房“开发成本开发成本”转入转入“主主营业务成本营业务成本”。二、二、各环节的会计核算各环节的会计核算8、项目清算环节、项目清算环节 按税收政策清算各项应缴税金，清算与预提差额调整“待摊费用”和“应交税金”，然后与收入配比转入“税金及附加“以及“所得税”科目。将确定自用的房产按分摊的成本费用转入“固定资产”核算。第二部分 房地产开发 各环节的涉税政策一、规划设计环节税收政策规划设计环节应考虑的税收政策有：1、普通住房税收政策 政策规定，普通住宅增值额不超过20%的免征土地增值税，超过20%全额征收。普通住宅应同时满足三个条件：每套建筑面积不超过140平米、小区容积率在1.0以上、销售价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。规划设计环节税收政策2、经济适用房税收政策 开发商在商品住房项目中配套建造廉租住房和经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。如果廉租住房、经济适用住房符合普通住房标准，同时享受普通住房税收优惠政策。规划设计环节税收政策3、拆迁补偿税收政策 地面附着物的补偿有货币和还建两种方式，采用货币补偿的，其补偿金额有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实列入征地费用。用还建方式的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为开发项目的拆迁补偿费。国税函2010220号二、筹集资金环节税收政策 筹集资金环节主要涉及利息支出的税收政策，规定如下：企业所得税法规定，企业向金融机构借款的利息据实扣除，向非金融机构借款的利息支出不能超过金融机构的正规利率，超出规定标准的利息不得税前扣除。向自然人借款比照这一规定办理。个人所得税法规定，支付个人借款利息的单位要代扣代缴20%个人所得税。筹集资金环节税收政策土地增值税政策规定：企业向金融机构借款的利息能够确认的据实扣除。其他开发费用按开发成本的5%扣除。既有银行贷款，又有其他借款按开发成本的10%扣除开发费用；全部使用自有资金，没有利息的同样处理。国税函2010220号筹集资金环节税收政策 土地增值税政策规定：企业向金融机构借款的利息能够确认的据实扣除。其他开发费用按开发成本的5%扣除。既有银行贷款，又有其他借款按开发成本的10%扣除开发费用；全部使用自有资金，没有利息的同样处理。国税函2010220号三、征地拆迁环节税收政策征地办证税收：1 1、耕地占用税：城区每平方米 45元，城郊、建制镇每平方米35元、乡村每平方米25元。由征用方一次性缴纳。2、契税：按土地成交价格的4%由征用方一次性缴纳。3、印花税：产权转移书据，按土地成交价格的万分之五由双方一次性缴纳。征地拆迁环节税收政策征地后发生税收：1、土地使用税：征用的耕地自批准之日起满一年时开始缴纳；征用非耕地自批准次月起开始缴纳。我市每平米土地年税额为:一级16元，二级12元，三级8元，四级6元，五级4元,六级2元。2、转让土地使用权税收：以卖价减除买价后的余额缴纳5%的营业税及其附加。同时按照转让收入的3%预征土地增值税征地拆迁环节税收政策3 3、拆迁补偿费的税收规定：、拆迁补偿费的税收规定：鄂地税发鄂地税发【】规定：开发规定：开发企业在拆迁过程中与被拆迁居民（村民）等自然企业在拆迁过程中与被拆迁居民（村民）等自然人签定补偿协议，且有相关证据表明企业已实际人签定补偿协议，且有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实扣除。支付的补偿费，可据实扣除。被拆迁居民或者个人取得的补偿费属于免税被拆迁居民或者个人取得的补偿费属于免税范围。范围。被拆迁企业取得的补偿费能提供政府收回土被拆迁企业取得的补偿费能提供政府收回土地使用权的也属于免税范围。否则属于征税范围。地使用权的也属于免税范围。否则属于征税范围。同时要提供税务发票。同时要提供税务发票。四、工程建设环节税收政策外包工程税收政策：1、按照包工包料全部价款的3%由建安企业缴纳营业税及其附加。2、按照建筑安装合同金额的万分之三缴纳印花税。由建安企业和房地产开发企业分别缴纳。3、根据建筑安装收入的2%核定缴纳企业所得税。工程建设环节税收政策自建工程税收政策：计税依据：（材料+人工费）10%（利润）1-营业税税率 自购材料税收政策：除自来水、电力、电器、程控门、体育等设备外也应补交建筑营业税。门窗怎样处理？五、开盘预售环税收政策 在房屋预售阶段，开发商必须使用税务机关统一印制的专用发票。按照预售收入预缴各项税收，其中营业税及其附加约5.7%。土地增值税：普通住房1.5%，非普通住房3%，其他房产4%。企业所得税按照不低于10%毛利率计算预缴。土地使用税在房屋未交付使用前照常缴纳。六、竣工交房环节涉及的税收 交房环节实行以票控税和以证控税的办法。主管税务机关在开具发票时，按照预征政策清收各项税款。企业所得税按年度汇算清缴，在预售结转销售收入时，应减除原来预计的利润计算应纳所得税。土地使用税在房屋按照合同交付使用后停止缴纳。由于每月都有交付办证，因此要分月计算应纳税收。七、自用保有环节 1、房屋自用的，要缴纳房产税和土地使用税，房产税按照原值扣除25%后的余值1.2%征收。土地使用税按照自用房屋占用的面积照常缴纳。2、房屋出租的，按照出租收入的13.68%缴纳各项税收。土地使用税按照自用房屋占用的面积照常缴纳。3、房屋部分待售的，土地使用税按照待售房屋占用的面积照常缴纳，在房屋按照合同交付使用后停止缴纳。八、项目清算环节 收入金额的确认：1、对外销售：国税函2010220号规定：已全额开具销售发票的，按发票金额确认收入；未开具或未全额开具销售发票的，按合同金额确认收入。销售收入包括收取的价款和价外费用。2、视同销售：折迁还建房、以开发产品抵顶材料款、工程款等债务的视同销售，按照同类房屋的市场价格确认销售收入。项目清算环节 扣除金额的确认：成本费用和税金必须提供合法有效的凭据。不是合法有效凭据的支出金额不予扣除。土建工程费用不能超过建设部门规定的预算定额。在计算所得额时，有些费用不能超过规定的标准。成本费用和税金必须是与销售收入有关的配比金额。不包括待售和自用房屋应承担的金额。第三部分 房地产开发 税收管理探析一、开发商存在的税收问题一、开发商存在的税收问题 1、收入申报不到位。主要表现：一是预售收入确认不及时。一部分企业对各种预售款性质的定金、预售款、车位车库款，以及地下室等只开普通收据，未按规定开具发票，滞后入账甚至不入账，不进行纳税申报。还有的将预售房款记入往来科目，不通过“预收账款”科目核算。或采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，直到房产交付使用后才入帐。还有的个别开发商自恃有后台，全部预售过程不交税。开发商存在的税收问题开发商存在的税收问题 二是拆迁还建房屋不及时作收入。由于补偿行为未取得货币收入，房屋交付使用后还不申报纳税，这也是我们税收征收的难点问题。三是销售收入确认不及时。如：销售收入长期挂在“应付账款”、“其他应付款”或“预收款账上，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。开发商存在的税收问题开发商存在的税收问题2、成本费用不真实。主要表现：一是虚增拆迁成本。由于对私人房屋拆迁补偿费不征税，不要求税务发票，房地产开发企业以拆迁补偿协议和领条作原始凭据列账，开发商多采取现金支付，这样就给虚增拆迁成本创造了条件。开发商通过签订虚假拆迁协议，增加拆迁户和拆迁面积，伪造拆迁费领款单据，达到虚增拆迁成本的目的。开发商存在的税收问题开发商存在的税收问题 二是建筑成本混乱，有的房地产开发企业和建筑安装企业同为一个老板，建筑合同不按照正常的市场价签订，而是根据开发企业列支开发成本的需要来开具发票，用来调控成本。有的房地产开发企业部分自购建筑材料有的重复列入建筑成本。还有的开发商虚列前期工程、地下工程、附属工程，绿化工程费用。开发商存在的税收问题开发商存在的税收问题3、项目清算不及时。主要表现：一是项目已经竣工，房屋基本销售，建筑工程不结算，然后以此为由不清算。二是合同销售面积达到清算条件，销售收入没有完全收到，然后以此为由不清算。三是成本费用发票不规范，白条支出过多，因此不愿意清算。也有的是由于工程验收的问题造成建筑工程不能结算，发票不能开具。二、税收征管程序1、前期开发阶段：一是要一是要实行项目管理制度实行项目管理制度，通知纳税人进行，通知纳税人进行项目登记，将项目登记，将“政府项目批准书政府项目批准书”、“规划许可规划许可证证”，“土地合同和证书土地合同和证书”、“施工许可证施工许可证”、“项目规划总平面图项目规划总平面图”送交税务机关备案。送交税务机关备案。二是辅导监督开发企业健全财务核算，详细二是辅导监督开发企业健全财务核算，详细宣传税收政策、办税知识和法律责任，促进开发宣传税收政策、办税知识和法律责任，促进开发商知法、懂法、守法。商知法、懂法、守法。三是及时确认土地使用税纳税义务发生时间，三是及时确认土地使用税纳税义务发生时间，通知企业按期缴纳土地使用税。通知企业按期缴纳土地使用税。税收征管程序2、工程建设阶段：掌握开发商的各项工程合同，检查开发商预付工程款数据，结合施工现场堪查，督促开发商通知建筑商按照工程进度开具建筑发票，及时缴纳建筑税收。辅导企业准确进行开发成本的核算。税收征管程序3、房屋预售阶段：严格执行预征制度，监督开发商预缴各项税款。督促企业将收取的订金、预售房款按规定开具发票，并按规定预交营业税及附加、土地增值税。企业所得税按预计毛利率计算缴纳。检查企业已完工开发产品的预售收入是否全额申报纳税。没有按规定预缴税款的要加收滞纳金，同时通知限期整改，启用税收保全措施。税收征管程序4 4、竣工清算阶段：、竣工清算阶段：一是督促开发商及时结算工程款，通知建筑一是督促开发商及时结算工程款，通知建筑商补缴建筑税收。结转销售收入和开发成本，结商补缴建筑税收。结转销售收入和开发成本，结算项目利润。算项目利润。二是二是达到清算条件的及时通知纳税人清算，达到清算条件的及时通知纳税人清算，并且现场辅导土地增值税的清算并且现场辅导土地增值税的清算。三是审核评估纳税人清算资料，对于评估中三是审核评估纳税人清算资料，对于评估中发现的疑点，敦促企业补充举证。发现纳税人核发现的疑点，敦促企业补充举证。发现纳税人核算混乱难以确认收入和成本的，由税务机关发出算混乱难以确认收入和成本的，由税务机关发出核定征收通知书，并核查应纳税款，通知纳税人核定征收通知书，并核查应纳税款，通知纳税人补退税款。补退税款。四是对评估中发现问题重大的，应移交稽查四是对评估中发现问题重大的，应移交稽查局处理。局处理。税收征管程序5、后期管理阶段：对于清算后的尾房销售跟踪管理，及时清收税款，直至彻底销售完毕。后期管理包括税务稽查后的管理。因为税务稽查不论是预征结算，还是查账和核定征收清算都存在尾房销售的问题。三、房地产开发的税收稽查 税务稽查是目前纠正和规范纳税人的重要手段，具有一定的威慑力。房地产开发税收的稽查是当然的重点。要加大房地产开发税收稽查力度，并采取如下措施：1、建立房地产开发必查制度，打破开发商的侥幸心理，让其在开发初期就知道必须遵从税法。房地产开发的税收稽查 2 2、健全稽查与征管的互动约束机制，健全稽查与征管的互动约束机制，征管征管局与稽查局之间做到信息及时传递共享，建立欠局与稽查局之间做到信息及时传递共享，建立欠税通报机制，形成征管和稽查追缴欠税的合力。税通报机制，形成征管和稽查追缴欠税的合力。建立纳税评估案件移送机制，从制度上保障建立纳税评估案件移送机制，从制度上保障“以以查促管查促管”的正常开展。的正常开展。3 3、加大稽查力度，赋予稽查局独立办案的、加大稽查力度，赋予稽查局独立办案的职权，排除干扰，依法办案。职权，排除干扰，依法办案。建立房地产开发税建立房地产开发税收稽查集体审理制度收稽查集体审理制度，保证稽查质量。对违法行，保证稽查质量。对违法行为，要加大曝光和惩罚。要让房地产税收稽查结为，要加大曝光和惩罚。要让房地产税收稽查结论成为房地产开发企业盖棺论定的法律依据。论成为房地产开发企业盖棺论定的法律依据。四、四、配套管理措施 一是实行以票控税，以证控税。将商品房预一是实行以票控税，以证控税。将商品房预收款列为税控计算机开票系统，同步停用手工发收款列为税控计算机开票系统，同步停用手工发票。对没有规范使用税务发票的行为以及没有及票。对没有规范使用税务发票的行为以及没有及时缴纳税款的行为下达时缴纳税款的行为下达“限期改正通知书限期改正通知书”，并，并约谈整改。约谈整改。二是加强部门协调。力争由政府牵头，组织税二是加强部门协调。力争由政府牵头，组织税务、财政、规划、国土、城建、房产等相关部门务、财政、规划、国土、城建、房产等相关部门共同制定管理办法，内容包括信息传递制度，实共同制定管理办法，内容包括信息传递制度，实现规划审批、施工许可、预售许可证书发放信息现规划审批、施工许可、预售许可证书发放信息的及时传递。的及时传递。以契税为把手，直接控制土地使用以契税为把手，直接控制土地使用证、房屋产权证的办理，证、房屋产权证的办理，掌握开发商土地征用和掌握开发商土地征用和商品房销售的情况。商品房销售的情况。配套管理措施 三是规范核定征收。三是规范核定征收。“核定征收核定征收”是为了防是为了防止税收收入流失针对某些纳税人的特殊情况采用止税收收入流失针对某些纳税人的特殊情况采用的辅助性征收方法。是一种不得已而为之的做法。的辅助性征收方法。是一种不得已而为之的做法。核定征收必然造成不该交的税交了，应该多交的核定征收必然造成不该交的税交了，应该多交的少交了。造成开发企业在纳税负担上苦乐不均。少交了。造成开发企业在纳税负担上苦乐不均。因此因此 必须将必须将“查账征收查账征收”作为最基本的征收方法。作为最基本的征收方法。房地产开发土地增值税和企业所得税管理办房地产开发土地增值税和企业所得税管理办法都不准事前核定。因此税务机关应积极创造条法都不准事前核定。因此税务机关应积极创造条件，通过宣传辅导，件，通过宣传辅导，尽量扩大尽量扩大“查账征收查账征收”范围范围，防止滥用防止滥用“核定征收核定征收”方法。方法。第四部分 房地产开发 土地增值税的清算一、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人自动清算：（一）符合下列情形之一的，纳税人自动清算：1.1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.3.直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，税务机关通知清算：（二）符合下列情形之一的，税务机关通知清算：1 1、已竣工验收的开发项目，已转让的房地产建筑、已竣工验收的开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%85%以上，以上，或该比例虽未超过或该比例虽未超过85%85%，但剩余的可售建筑面积，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。已经出租或自用的。2 2、取得预售许可证满三年仍未销售完毕的。、取得预售许可证满三年仍未销售完毕的。二、土地增值税的清算对象 清算对象以政府规划部门批准建设规划许可证核准的项目为单位进行清算，对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为清算单位。滚动开发的怎样作为清算对象？无法划分开发成本的，还是应该以整个项目作为清算对象。清算时间为90天。三、应税收入的确认 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入的形式来看包括：货币收入、实物收入和其他收入。房地产开发企业将开发产品用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售。鄂地税发【2008】207号。应税收入的确认 销售收入包括收取的价款和价外费用。价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、奖励费、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外费用。折迁还建房、以开发产品抵顶材料款、工程款等债务的视同销售，按照同类房屋的市场价格确认销售收入。四、扣除项目金额的确认 计算土地增值税扣除项目金额包括以下项目：（一）房地产开发成本 1、土地的征用及补偿费，包括：（1）支付给转让方的地价款；（2）支付给政府的土地出让金和城市配套费；(3)支付的耕地占用税、契税和办证费用 （4）支付的地上地下附着物的补偿费，如青苗补偿费、拆迁补偿费、安置过度费。扣除项目金额的确认 拆迁还建房视同销售后，应同时将此确认为拆迁还建房视同销售后，应同时将此确认为拆迁补偿费计入开发成本。国税函拆迁补偿费计入开发成本。国税函【20102010】220220号。号。货币补偿费对个人部分一般不纳税，所以很货币补偿费对个人部分一般不纳税，所以很少有规范的凭证，且金额较大，鄂地税发少有规范的凭证，且金额较大，鄂地税发【】规定：开发企业在拆迁过程中与规定：开发企业在拆迁过程中与被拆迁居民（村民）等自然人签定补偿协议，且被拆迁居民（村民）等自然人签定补偿协议，且有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实扣除。（不要求正规发票）实扣除。（不要求正规发票）对单位补偿是否要正规发票？怎样取得？对单位补偿是否要正规发票？怎样取得？扣除项目金额的确认2 2、前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究、前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出和和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出和成本性质的报建费用。成本性质的报建费用。3 3、建筑安装工程费（包工包料）。指以出包方式支、建筑安装工程费（包工包料）。指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。生的建筑安装工程费。注意：发生的费用是否与决算报告、审计报告、注意：发生的费用是否与决算报告、审计报告、施工合同记载的内容相符。并且不能超过当地建施工合同记载的内容相符。并且不能超过当地建设管理部门规定的定额标准。设管理部门规定的定额标准。决算报告、审计报告当地民营企业很少有。决算报告、审计报告当地民营企业很少有。扣除项目金额的确认4 4、基础设施费。包括开发小区内绿化、道路、供水、基础设施费。包括开发小区内绿化、道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫等。供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫等。5 5、公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发区内、公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发区内公共配套设施发生的支出。如门卫室、围墙、消公共配套设施发生的支出。如门卫室、围墙、消防设施、公共车库等。防设施、公共车库等。6 6、开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生、开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用且不能将其归属于特定成本对象的成本费的费用且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出（非企业行政部门费用）。用性支出（非企业行政部门费用）。7 7、国税发、国税发20062006187187号）规定，房地产开发企业号）规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。开发成本。扣除项目金额的确认（二）房地产开发费用（二）房地产开发费用 包括企业管理费、销售费用、财务费用。包括企业管理费、销售费用、财务费用。作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不是按实际发生的费用进行扣除，而是按下面规不是按实际发生的费用进行扣除，而是按下面规定的标准进行扣除。定的标准进行扣除。利息支出，能够提供金融机构证明的，允许利息支出，能够提供金融机构证明的，允许据实扣除，其他开发费用，按开发成本金额之和据实扣除，其他开发费用，按开发成本金额之和的的5%5%以内计算扣除。以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息的，按全部使用自有资金，没有利息的，按10%10%扣扣除开发费用。既有银行贷款，又有其他借款同样除开发费用。既有银行贷款，又有其他借款同样处理。国税函处理。国税函20102202010220号号扣除项目金额的确认 （三）与转让房地产有关的营业税及其附加，应按（三）与转让房地产有关的营业税及其附加，应按已确认的销售收入计算。已确认的销售收入计算。(四四)其它扣除项目其它扣除项目 对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和加用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和加计计20%20%的扣除。（非房地产开发除外）的扣除。（非房地产开发除外）这项政策的立法意图是保证开发商取得正常这项政策的立法意图是保证开发商取得正常的投资回报。加计的投资回报。加计20%20%相当于利润率在相当于利润率在15%15%以下以下（正常利润）不缴纳土地增值税，只缴纳所得税。（正常利润）不缴纳土地增值税，只缴纳所得税。取得高额利润才同时缴纳土地增值税和所得税。取得高额利润才同时缴纳土地增值税和所得税。扣除项目金额的确认（五）成本费用的区别计算（五）成本费用的区别计算 土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程国税发国税发200991200991号号文件第二十一条规定：纳税人分期开发项目或者文件第二十一条规定：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房产的，应按照受益对象，采用合理的分配类型房产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。方法，分摊共同的成本费用。鄂地税发鄂地税发【20082008】207207号规定：对于商住综合号规定：对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。定商铺与住宅的单位建筑面积成本。区别分摊成本与不区别分摊成本结果不一样。区别分摊成本与不区别分摊成本结果不一样。扣除项目金额的确认（六）旧房及建筑物扣除项目1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格重置成本价格成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。注：非开发项目转让不享受加计扣除。扣除项目金额的确认（七）转让未开发的土地扣除项目 1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。2.转让环节缴纳的税金。注意：未开发的土地直接转让不享受加计扣除。购进土地，进行“三通一平”的开发后再转让的，可享受加计扣除。因为三通一平，这是开发土地的行为，只是没有用来建房而已。五五、税收优惠 1 1、纳税人建造普通标准住宅与经济适用房出售，增、纳税人建造普通标准住宅与经济适用房出售，增值额未超过扣除项目金额值额未超过扣除项目金额2020的免征土地增值税，的免征土地增值税，超过超过20%20%的就其全额计税。的就其全额计税。普通标准住宅普通标准住宅普通标准住宅普通标准住宅:应同时满足以下条件：住宅小区建应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在筑容积率在1.01.0以上、单套建筑面积在以上、单套建筑面积在140140平方米以平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格易价格1.21.2倍以下。倍以下。容积率：容积率：总建筑面积总建筑面积与与用地面积用地面积的比率。容积率决的比率。容积率决定地价成本在房屋成本中占的比例定地价成本在房屋成本中占的比例 。经济适用住房经济适用住房经济适用住房经济适用住房：是指政府提供政策优惠，限定建设是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格。标准、供应对象和销售价格。税收优惠2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。注：此规定适用于被拆迁户。六、计算方法 1、分期开发的成本分摊 分期开发由于应该分期清算，所以应按各期占地面积分摊土地成本和前期成本。2、公共设施的成本分摊 属于全体业主共有的或者无偿移交给政府部门，成本可以计入商品房扣除。企业自己留用的，不可以扣除。有偿转让（地下车位）的计算收入，可扣除相应成本。计算方法 3 3、商住综合楼的成本分摊、商住综合楼的成本分摊 由于税法规定普通住宅和其他商品房应分别由于税法规定普通住宅和其他商品房应分别计算增值额。且商业门面内空普遍高于住房，应计算增值额。且商业门面内空普遍高于住房，应根据建筑数据确定合理的分摊系数，计算出分摊根据建筑数据确定合理的分摊系数，计算出分摊开发成本的总建筑面积。开发成本的总建筑面积。例：某项目一层门面例：某项目一层门面10001000平米，层高平米，层高4.54.5米，确定分米，确定分摊成本的系数为摊成本的系数为1.51.5，参与分摊成本的面积：，参与分摊成本的面积：10001.5=150010001.5=1500平米平米 怎样才是科学合理的方法？怎样才是科学合理的方法？省局规定要按照普通住宅、非普通住宅、和省局规定要按照普通住宅、非普通住宅、和其他商品房三类计算分别计算增值额。鄂地税其他商品房三类计算分别计算增值额。鄂地税发2008211号 计算方法 4 4、按照审核确认的总成本和总建筑面积（含门面、按照审核确认的总成本和总建筑面积（含门面房应多摊成本计算的面积）计算出每平米应分摊房应多摊成本计算的面积）计算出每平米应分摊的开发成本。的开发成本。5 5、分别计算已售（包括视同销售）普通住宅和其、分别计算已售（包括视同销售）普通住宅和其他商品房（含门面房应该多摊的成本）应分摊的他商品房（含门面房应该多摊的成本）应分摊的开发成本。开发成本。6 6、根据政策开发成本加计、根据政策开发成本加计20%20%。7 7、开发费用：全部使用自有资金，没有利息的，、开发费用：全部使用自有资金，没有利息的，按开发成本按开发成本10%10%扣除开发费用。既有银行贷款，扣除开发费用。既有银行贷款，又有其他借款同样处理。又有其他借款同样处理。七、土地增值税的计算（一）非开发转让（不能加计扣除）（一）非开发转让（不能加计扣除）例例1 1、转让土地使用权、转让土地使用权 20092009年年3 3月某房地产开发公司转让月某房地产开发公司转让5 5年前购入的年前购入的一块土地，取得转让收入一块土地，取得转让收入18001800万元，该土地购进万元，该土地购进价价12001200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费万元，取得土地使用权时缴纳相关税费4040万元，转让该土地时缴纳相关税费万元，转让该土地时缴纳相关税费3535万元。计算万元。计算应缴纳土地增值税。应缴纳土地增值税。可扣除项目可扣除项目120012004040353512751275（万元）（万元）增值额增值额1800180012751275525525（万元）（万元）增值率增值率5251275525127541%41%，增值税增值税52530%52530%157.5157.5（万元）（万元）土地增值税的计算 例2、转让旧房屋 某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土增值税额。土地增值税的计算 计算如下：（1）评估价格60070%420（万元）（2）允许扣除的税金27.5万元（3）扣除合计42027.5447.5（万元）（4）增值额500447.552.5（万元）（5）增值率52.5447.5100%11.73%（6）应纳税额52.530%15.75（万元）土地增值税的计算 （二）开发性转让（应加计扣除）（二）开发性转让（应加计扣除）例例1 1：视同销售：视同销售 某房地产开发公司取得一处旧城改造项目，某房地产开发公司取得一处旧城改造项目，有关经营情况如下：有关经营情况如下：（1 1）该项目二楼以上为商住房，）该项目二楼以上为商住房，80%80%对外销售，对外销售，取得销售收入取得销售收入80008000万元，万元，20%20%为还建房为还建房，已全部交，已全部交付使用。二楼以下为门面房，付使用。二楼以下为门面房，50%50%对外销售，取对外销售，取得销售收入得销售收入50005000万元，万元，50%50%股东分配自用股东分配自用。（2 2）支付土地出让金和相关税费）支付土地出让金和相关税费10001000万元，拆迁万元，拆迁补偿及过度安置费补偿及过度安置费900900万元。万元。土地增值税的计算 （3）支付前期工程费300万元，土建工程款5300万元，基础设施及公共配套设施费500万元，合计6100万元。（4）发生销售费用150万元，财务费用250万元。管理费用380万元。（利息不能准确计算）（5）开发费用按开发成本的10%比例扣除土地增值税的计算 计算该公司应缴纳土地增值税计算该公司应缴纳土地增值税 确认收入确认收入800080%+500050%=20000800080%+500050%=20000（万元）（万元）开发成本开发成本1900+61001900+610080008000（万元）（万元）视同销售成本视同销售成本=10000 20%=2000=10000 20%=2000（万元）（万元）加计扣除（加计扣除（8000+20008000+2000）20%20%20002000（万元）（万元）开发费用（开发费用（8000+20008000+2000）10%10%10001000（万元）（万元）税金及附加税金及附加200005.5%200005.5%11001100（万元）（万元）土地增值税的计算 扣除合计8000+2000+2000+1000+110014100（万元 增值额20000-141005900（万元）增值率590014100100%41.84%，适用税率30%。应纳土地增值税590030%=1770（万元）土地增值税的计算 以房屋抵拆迁补偿款或者材料、工程款在视同销售同时应全额计入开发成本，并参与加计扣除，因为属于应计未计成本。以房屋用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东在视同销售的同时不能比照还建计入开发成本，因为不属于未计成本。土地增值税的计算 例例2 2、部分自用部分自用部分自用部分自用 某公司开发写字楼一栋，相关业务如下：某公司开发写字楼一栋，相关业务如下：（1 1）征地费用）征地费用20002000万元；万元；（2 2）建安成本）建安成本50005000万元；万元；（3 3）费用支出）费用支出700700万元（利息不能准确划分）；万元（利息不能准确划分）；（4 4）竣工后将总建筑面积的）竣工后将总建筑面积的1/21/2销售，取得销售销售，取得销售收入收入66006600万元；将另外万元；将另外1/21/2的建筑面积出租的建筑面积出租，发生，发生装修费用装修费用500500万元，当年取得租金收入万元，当年取得租金收入100100万元。万元。开发费用按开发成本的开发费用按开发成本的10%10%计算扣除。计算扣除。土地增值税的计算 土地增值税计算如下：土地增值税计算如下：（1 1）开发成本扣除）开发成本扣除=（2000+50002000+5000）112=35002=3500 （2 2）加计开发成本加计开发成本=3500 20%=700=3500 20%=700（万元）（万元）（3 3）开发费用扣除额）开发费用扣除额=350010%=350=350010%=350（万元）（万元）（4 4）应扣除的相关税金）应扣除的相关税金=66005.5%=363=66005.5%=363万元万元 （5 5）扣除总额扣除总额=3500+700+350+363=4913=3500+700+350+363=4913（万）（万）6 6）增值率增值率=（6600-49136600-4913）4913100%=34.3%4913100%=34.3%（7 7）增值税）增值税=（6600-49136600-4913）30%=506.130%=506.1（万）（万）自用部分按建筑面积分摊自用部分按建筑面积分摊土地增值税的计算注意注意:1、自用或用于出租的房屋在清算时不列收入，不扣除相配套的成本费用。2、销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除。自用部分装修费不能扣除。土地增值税的计算例例3 3、商住综合楼、商住综合楼 某商住综合楼建筑总面积某商住综合楼建筑总面积3000030000平方米。其中平方米。其中