房地产开发业税收征管讲义(常用.ppt

房地房地产产开开发业发业税收征管税收征管讲义讲义（常用）（常用）二二00七年七年 刘邦富刘邦富1 1一、房地产开发业的概念：n n从事房产、地产经营的行业属于营业税的“销售不动产、转让无形资产”税目。经营的是房产销售和土地使用权转让。2 2二、房地产业纳税人：n n1、企业开发销售的，公司为各税种纳税人。n n2、以企业名义开发销售，承包经营成果归个人的，所得税以承包人为纳税义务人，其它税以企业为纳税人。n n3、个人建设销售的，销售人为全面纳税义务人。n n4、联合开发的，登记的房开商为纳税人，合股人为连带责任人。3 3三、房地产业涉及的税种税率：n n企业所得税、个人所得税、不动产营业税、转让无形资产营业税、房屋租赁营业税。土地增值税，城市建设维护税，教育费附加，地方附加，印花税，土地使用税，房产税，车船使用税，4 4房地产业涉及的税种税率n n1 1、不、不动产营业动产营业税：税率税：税率5%5%n n（1 1）、）、计计税税额为预额为预售（收入）售（收入）额额。其他行。其他行业预业预售收入按售收入按权责发权责发生制确定收入后申生制确定收入后申报报，房开，房开业对业对各种名目的收入均各种名目的收入均在次月十日前申在次月十日前申报缴纳营业报缴纳营业税，税，这这个就可能涉及个就可能涉及递递延税款延税款问题问题，按会，按会计计制度制度处处理。理。n n（2 2）、拆迁）、拆迁还还房的，房的，还还房面房面积积按成本价按成本价计计征征营业营业税，房税，房地地产销产销（划）（划）给职给职工、股工、股东东的、作的、作销销售售处处理，理，n n（3 3）、一方出土地，一方出）、一方出土地，一方出资资金，金，联联合建房的，按合建房的，按营业营业税有关税有关规规定定执执行。行。n n（4 4）、）、销销售价格明售价格明显显偏低无正当理由的，由税偏低无正当理由的，由税务务机关依机关依征管法第征管法第3535条条规规定定进进行核定。行核定。5 5房地产业涉及的税种税率n n2 2、转让转让无形无形资产营业资产营业税：税率按税：税率按5%5%计计税，差税，差额计额计税。税。n n3 3、房屋租、房屋租赁营业赁营业税，按收入税，按收入5%5%税率税率计计征（核定征收征（核定征收时时不存在月收入不存在月收入10001000元以下免税）。元以下免税）。n n4 4、土地使用税，从取得土地使用、土地使用税，从取得土地使用权权的次月起的次月起计计征，征，计计算算式式为为：n n初始初始应纳应纳税税额额/年年=M2=M2适用税率适用税率n n销销售中土地使用税售中土地使用税计计算算:n n总总平方面平方面积积适用税率适用税率建筑面建筑面积积=建筑面建筑面积积税税负负/M2/M2。n n总应纳总应纳税税额额（已（已销销售面售面积积单单位建筑面位建筑面积积税税负负/M2/M2）=当期当期应纳应纳税税额额。6 65、土地增值税:税率30%、40%、50%、60%（1 1）、）、查帐查帐征收征收n n（1 1）、）、查帐查帐征收征收,按条例和按条例和2121号文件号文件规规定定进进行行n n主要特点：一是按开主要特点：一是按开发发成本加成本加计计20%20%作作为为扣除扣除项项目金目金额额，二是会二是会计计开开发发成本中不成本中不许许支付的支付的项项目目较较少（与所得税比）。少（与所得税比）。n n细则细则第七条：第七条：扣除扣除扣除扣除项项项项目金目金目金目金额额额额（共六（共六项项、主要有两、主要有两项项）n n（三）、开（三）、开发发土地和新建房及配套土地和新建房及配套设设施的施的费费用（以下用（以下简简称称房地房地房地房地产产产产开开开开发费发费发费发费用用用用），），是指与房地是指与房地是指与房地是指与房地产产产产开开开开发项发项发项发项目有关的目有关的目有关的目有关的销销销销售售售售费费费费用、管理用、管理用、管理用、管理费费费费用、用、用、用、财务费财务费财务费财务费用用用用。凡不能按。凡不能按转让转让房地房地产项产项目目计计算算分分摊摊利息支出或不能提供金融机构利息支出或不能提供金融机构证证明的，房地明的，房地产产开开发费发费用按本条（一）、（二）用按本条（一）、（二）项规项规定定计计算的金算的金额额之和的之和的10%10%以内以内计计算扣除。算扣除。原已原已原已原已进进进进开开开开发费发费发费发费用的不得重复列支。用的不得重复列支。用的不得重复列支。用的不得重复列支。7 75、土地增值税:税率30%、40%、50%、60%（1 1）、）、查帐查帐征收征收n n（六）、根据条例第六条（五）（六）、根据条例第六条（五）项规项规定，定，对对从事房地从事房地产产开开发发的的纳纳税人税人可按本条（一）、（二）可按本条（一）、（二）项规项规定定计计算的金算的金额额之和，之和，加加加加计计计计20%20%的扣除。的扣除。的扣除。的扣除。n n建造建造144 M2144 M2以下普通以下普通住宅住宅住宅住宅、容、容积积率率1 1 以下、增以下、增值额值额20%20%以下免税以下免税n n计计算式算式为为：n nA A、分段、分段计计算：算：n n应纳应纳土地增土地增值值税税=（收入（收入扣除扣除项项目金目金额额）适用税率适用税率n nB B、直接、直接计计算：算：n n应纳应纳土地增土地增值值税税=增增值额值额适用税率速算扣除数适用税率速算扣除数n n速算扣除数（增速算扣除数（增值值比不到比不到100%100%）扣除）扣除项项目金目金额额5%5%n n （增（增值值比不到比不到200%200%）扣除）扣除项项目金目金额额15%15%n n （增（增值值比比200%200%以上）扣除以上）扣除项项目金目金额额35%35%n n （增（增值值比不到比不到50%50%的不扣除）的不扣除）n n遵遵义义市关于土地增市关于土地增值值税清算的通知。税清算的通知。8 85、土地增值税:（2 2）、核定征收）、核定征收 n n（2）、核定征收:按遵义市(2007)75号文件普房按收入额1.5%，非普房按2%核定征收。9 96、房产税：n n（1）、租金收入12%计征。n n（2）、自用的按原值扣除30%以后按1.2%计征。（见表）n n（3）、明显偏低的又无正当理由的，核定征收（按仁怀市地税局规定的）10107、印花税n n（1）、建筑合同按合同额万分之三征收。n n（2）、销售合同、注册资金按万分之五征收。n n（3）、经营帐本、权力证照每本5元。11118、企业所得税n n（1）、查帐征收，期间按10%毛利率减期费用预征，依企业所得税法规清算。n n（2）、核定征收，按应税所得率10%和各地税务机关依法核定（3.3%）。12129、承包经营个人所得税 （工资薪金个人所得税）n n（1）、查帐征收，期间按10%毛利率减期费用预征，依个人所得税法清算。（5%-35%）n n（2）、核定征收，按应税所得率和各地税务机关依法核定。（3.5%）。131310、个人销售二手房和旧房：（经与税政统一、暂）n n（1 1）、）、营业营业税税 税率税率5%5%、n nA A、五年内全、五年内全额计额计税，五年后差税，五年后差额计额计税。以税。以产权证产权证或契税交或契税交纳纳期期为认为认定依据。定依据。n nB B、售价低于、售价低于标标准价的，又无正当理由的，按准价的，又无正当理由的，按标标准价准价计计税，高于税，高于标标准准价的按合同价的按合同计计税（仁府税（仁府办办（20062006）107107号件）。号件）。n n（2 2）、土地增）、土地增值值税：税：n nA A、能提供各种、能提供各种发发票，据票扣除成本后按年按票，据票扣除成本后按年按买买价加价加计计5%5%计计税（黔税（黔地税地税发发（20072007）141141号文件）。号文件）。n nB B、不能提供、不能提供发发票的、按售价票的、按售价 住宅住宅1%1%计计征，商用房征，商用房2%2%计计征。征。n n售价低于售价低于标标准价的，又无正当理由的，按准价的，又无正当理由的，按标标准价准价计计税，高于税，高于标标准价的准价的按合同按合同计计税（仁府税（仁府办办（20062006）107107号件）。号件）。n n（3 3）、个人所得税按售价）、个人所得税按售价1%1%计计征。征。141411、其他税n n（略）1515四、房开业的税收征管：n n实实行行项项目管理、分期清算目管理、分期清算n n1 1、涉税受理，房地、涉税受理，房地产业产业的基本涉税的基本涉税资资料，（据不同料，（据不同时间陆续时间陆续提供）提供）n n（1 1）、）、营业执营业执照及法人照及法人证证，项项目目负责负责人身份人身份证证n n（2 2）、涉税合同（主要建安、）、涉税合同（主要建安、购销购销、承包三大合同）、承包三大合同）n n（3 3）、土地使用）、土地使用权证书权证书（含拍（含拍卖卖确确认书认书）n n（4 4）、）、预预算算书书n n（5 5）、）、预预售（售（销销售）售）许许可可证证n n（6 6）、建筑施工）、建筑施工许许可可证证n n（7 7）、建筑平面）、建筑平面图图n n（8 8）、工程完工）、工程完工验验收收书书及其他相关及其他相关资资料。料。n n认认真核真核实纳实纳税人提供的税人提供的资资料是否完整、料是否完整、统统一，有不清或有争一，有不清或有争议议的，的，应应有有书书面面记录记录在卷，在房开征管中均有在卷，在房开征管中均有实际实际意意义义。n n登登记时记时告之相关告之相关规规定定n n进进行行纳纳税税鉴鉴定并送达定并送达1616二、日常管理n n（1 1）、案）、案头头分析：分析：审查纳审查纳税申税申报报表与表与财务报财务报表，表，对连续对连续零申零申报报和和认为认为不正常的不正常的进进行行质质疑疑约谈约谈和和评评估。估。n n据据纳纳税申税申报报表和表和财务报财务报表，与上月比表，与上月比较较，掌握企，掌握企业业申申报报情情况与况与实际实际情况有无差异，情况有无差异，实际实际上就是上就是简单纳简单纳税税评评估。估。n n（2 2）、）、辅导辅导建建财帐财帐无需程序，与无需程序，与纳纳税人通气即可，通税人通气即可，通过过坐坐谈谈，翻，翻阅阅等，督促等，督促纳纳税人按房开行税人按房开行业业会会计计制度建制度建帐帐和核和核算。算。n n（3 3）、税）、税务检查务检查需按征管法程序需按征管法程序进进行，是在案行，是在案头头分析和分析和纳纳税税评评估前提下估前提下进进行。以抽行。以抽查查法法为为主，主要主，主要检查检查内容：土内容：土地面地面积积，建筑面，建筑面积积，销销售面售面积积，建筑楼（套）和，建筑楼（套）和销销售楼售楼（套），（套），销销售售总总收入，收入，销销售售单单价、均价，建筑安装投入价、均价，建筑安装投入（单单价成本）价成本）应纳应纳税种税税种税额额。住房。住房销销售售单单价与开价与开发发投入比投入比较较。进进行各种数据比行各种数据比对对。n n这这些在房开征管中均有些在房开征管中均有实际实际意意义义。1717二、日常管理n n（4）、征税：分分项项目、工期管理和清算目、工期管理和清算，n nA、坚持按月申报制度，完工的接报告后可改为按次申报。n nB、未按时申报纳税的，及时作税务处理，切不可大意，涉税额大，到后来征税困难。1818二、日常管理n n（5 5）、先税后）、先税后证证与清算。按七部委与清算。按七部委规规定，房地定，房地产业产业先税先税后后证证，纳纳税人要求按税人要求按进进度开具不度开具不动产发动产发票和房票和房产证产证的，的，应应责责成成纳纳税人提供税人提供购购房人姓名、楼号，面房人姓名、楼号，面积积，金，金额额，据以，据以计计算算应纳应纳税，如已税，如已纳纳税的可作期税的可作期间结间结算，开出期算，开出期间结间结算通知算通知书书，由，由纳纳税人持税人持结结算通知算通知书书开开发发票和票和办办房房产证产证。n n达到达到2121号文件号文件规规定定应应清算的，下清算的，下发发相关清算文相关清算文书进书进行清算，行清算，限期限期补补（退）税，并（退）税，并给给予税予税务务服服务务。n n清算文清算文书应载书应载明：明：纳纳税人、税人、项项目、初始土地面目、初始土地面积积、建筑、建筑总总面面积积、普通住宅面、普通住宅面积积、非普通住宅面、非普通住宅面积积、商用房面、商用房面积积、公、公用房面用房面积积、收入、收入总额总额、普通住宅收入、普通住宅收入额额、非普通住宅收入、非普通住宅收入额额、应纳应纳税种税税种税额额、已、已纳纳税种税税种税额额、应补应补退税种税退税种税额额。有。有特殊情况的特殊情况的还应载还应载明。明。1919房开业管理习题n n一、地税一、地税全面征管全面征管全面征管全面征管某房开企某房开企业业3 3月份收入如下：月份收入如下：n n1 1、预预售收入售收入280280万元（已有合同）万元（已有合同）n n2 2、收取、收取认购认购金金2020万元（无合同）万元（无合同）n n3 3、向、向1010户购户购房人每房人每户户借款借款1010万元，今后抵万元，今后抵购购房房款，款，还还向向买买房人支付同期房人支付同期银银行利息（已有合同）行利息（已有合同）n n4 4、收取定金、收取定金4040万元（已有合同）。万元（已有合同）。n n问问：该该企企业业按按现现行行规规定，定，应应申申报缴纳报缴纳（预缴预缴）哪）哪些税各多少？些税各多少？2020房开业管理习题n n二、某房开商开二、某房开商开发发某某项项目第一期已完工，有关数据如下目第一期已完工，有关数据如下n n1 1、支付土地使用、支付土地使用费费200200万元。万元。n n2 2、房增开、房增开发发成本成本800800万元。万元。n n3 3、房地、房地产产开开发费发费320320万元，均未分万元，均未分别摊别摊到各工期。其中到各工期。其中支付支付银银行利息行利息6060万元，万元，销销售售费费用用3030万元，万元，n n4 4、一期已、一期已纳纳成本中税金成本中税金126126万元。万元。n n5 5、一期房开收入、一期房开收入26402640万元。其中万元。其中144M2144M2以下、容以下、容积积率率1 1以下以下8000 M28000 M2，收入，收入10401040万元。万元。144 M2144 M2以上和商用房以上和商用房3000 M23000 M2收入收入15001500万元。万元。n n请请据以上数据，据以上数据，计计算算该项该项目一期目一期应纳应纳土地增土地增值值税。税。2121附附:建筑安装管理建筑安装管理n n一、登一、登记记及外管及外管证证；实实行行项项目管理目管理n n二、申二、申报报；n n1 1、按月、按月、n n2 2、按次，工程完工待、按次，工程完工待结帐时结帐时凭凭报报告告办办理。理。n n三、三、资资料分析；料分析；n n1 1、申、申报报比比对对、对连续对连续零申零申报报和和认为认为不正常的不正常的进进行行质质疑疑约谈约谈和和评评估。估。n n2 2、甲方、甲方资资 产产 负负 债债 表；表；固定固定固定固定资产资产资产资产、在建工程、在建工程、在建工程、在建工程、应应应应收收收收账账账账款、款、款、款、预预预预付付付付帐帐帐帐款款款款等科目增减情况比等科目增减情况比等科目增减情况比等科目增减情况比对对对对n n3 3、甲方提供原材料的、甲方提供原材料的认认定；定；领领取材料取材料时为时为取得收入。取得收入。n n四、四、营业营业税税计计税税额额；n n1 1、无、无论论与甲方怎与甲方怎样结样结算，均包含材料款在内；算，均包含材料款在内；n n2 2、从甲方取得的工程有关的各种收入。、从甲方取得的工程有关的各种收入。n n五、其他税（略）五、其他税（略）2222