房地产开发经营业务企业所得税处理办法释义.pptx

房地产开发经营业务企业所得房地产开发经营业务企业所得税处理办法税处理办法释义释义 为了加强从事房地产开发经营为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据的纳税行为，根据中华人民共中华人民共和国企业所得税法和国企业所得税法及其实施条及其实施条例、例、中华人民共和国税收征收中华人民共和国税收征收管理法管理法及其实施细则等有关税及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局二国家税务总局二九年三月六日九年三月六日下发了下发了房地产开发经营业务企业房地产开发经营业务企业所得税处理办法所得税处理办法（以下简称办法）（以下简称办法）。办法共分六章。办法共分六章3636条，为便于纳税条，为便于纳税人掌握，本文对新的办法进行逐条人掌握，本文对新的办法进行逐条对比解读，供企业参考。对比解读，供企业参考。第一章第一章 总总 则则第一条第一条 根据根据中华人民共和中华人民共和国企业所得税法国企业所得税法及其实施条例、及其实施条例、中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税收法律、及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。行政法规的规定，制定本办法。解析解析 此条是本办法制定的法律依此条是本办法制定的法律依据，本办法制定的依据是新企业所据，本办法制定的依据是新企业所得税法及实施条例和税收征管法。得税法及实施条例和税收征管法。而国税发（而国税发（20062006）3131号文依据的是号文依据的是中华人民共和国企业所得税暂行条中华人民共和国企业所得税暂行条例及税收征管法。例及税收征管法。第二条第二条 本办法适用于中国境内本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业从事房地产开发经营业务的企业(以以下简称企业下简称企业)。解析解析 本条规定的是本办法的适用本条规定的是本办法的适用对象，本办法适用于中国境内从事对象，本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，既包房地产开发经营业务的企业，既包括内资企业也包括外商投资企业。括内资企业也包括外商投资企业。原来国税发（原来国税发（20062006）3131号只适用于号只适用于内资企业，国税发内资企业，国税发20011422001142只适用只适用于外资企业，现在全部统一适用新于外资企业，现在全部统一适用新办法。办法。第三条第三条 企业房地产开发经营业企业房地产开发经营业务包括务包括土地的开发土地的开发，建造、销售住，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：列条件之一的，应视为已经完工：(一一)开发产品竣工证明材料已开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。报房地产管理部门备案。(二二)开发产品已开始投入使用。开发产品已开始投入使用。(三三)开发产品已取得了初始产开发产品已取得了初始产权证明。权证明。解析解析 本条首先对房地产开发企业本条首先对房地产开发企业的开发经营业务内容进行了界定和的开发经营业务内容进行了界定和分类，将分类，将房地产开发企业的经营业房地产开发企业的经营业务分为土地开发和建造销售开发产务分为土地开发和建造销售开发产品两个部分品两个部分。这是国税发。这是国税发（20062006）3131号文件所没有的。号文件所没有的。除土地开发之外，其他开发产品的除土地开发之外，其他开发产品的完工确认条件在表述上和国税发完工确认条件在表述上和国税发（20062006）3131号文比较有些细小差别，号文比较有些细小差别，但实质上没有区别，只要符合上述但实质上没有区别，只要符合上述条件之一即视为已经完工。条件之一即视为已经完工。第四条第四条 企业出现企业出现中华人民共中华人民共和国税收征收管理法和国税收征收管理法第三十五条第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理进行征收管理,并逐步规范并逐步规范,同时按同时按中华人民共和国税收征收中华人民共和国税收征收管理法管理法等税收法律、行政法规的等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。收、管理。解析解析 本条是对房地产企业核定征本条是对房地产企业核定征收的规定，根据税收征管法第收的规定，根据税收征管法第3535条条规定，纳税人有下列情形之一的，规定，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额税务机关有权核定其应纳税额:(一一)依照法律、行政法规的规依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；定可以不设置账簿的；(二二)依照法律、行政法规的规依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；定应当设置但未设置账簿的；(三三)擅自销毁账簿或者拒不提擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；供纳税资料的；(四四)虽设置账簿，但账目混乱或者虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；全，难以查账的；(五五)发生纳税义务，未按照规定的发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；期申报，逾期仍不申报的；(六六)纳税人申报的计税依据明显偏纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。低，又无正当理由的。第二章第二章 收入的税务处理收入的税务处理第五条第五条 开发产品销售收入的范开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。可作为代收代缴款项进行管理。解析解析 本条是对开发产品销售收入本条是对开发产品销售收入范围的界定，和国税发（范围的界定，和国税发（20062006）3131号文基本一致，纳税人主要注意代号文基本一致，纳税人主要注意代收款项的处理，如果纳入开发产品收款项的处理，如果纳入开发产品价格或有房地产企业对外开发票的价格或有房地产企业对外开发票的话就要将这部分代收款项确认为收话就要将这部分代收款项确认为收入，否则可作为代收款项处理不用入，否则可作为代收款项处理不用确认收入。确认收入。第六条第六条 企业通过正式签订企业通过正式签订房房地产销售合同地产销售合同或或房地产预售合房地产预售合同同所取得的收入，应确认为销售所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：收入的实现，具体按以下规定确认：(一一)采取一次性全额收款方式销采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据或取得索取价款凭据(权利权利)之日，之日，确认收入的实现。确认收入的实现。(二二)采取分期收款方式销售开采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。确认收入的实现。(三三)采取银行按揭方式销售开采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。认收入的实现。(四四)采取委托方式销售开发产采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实品的，应按以下原则确认收入的实现：现：1.1.采取支付手续费方式委托销采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。开发产品清单之日确认收入的实现。2.2.采取视同买断方式委托销售开发采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协购买方三方共同签订销售合同或协议的，议的，如果销售合同或协议中约定如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。品清单之日确认收入的实现。3.3.采取基价采取基价(保底价保底价)并实行超基价双方并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。日确认收入的实现。4.4.采取包销方式委托销售开发采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述的有关约定，参照上述1 1至至3 3项规定项规定确认收入的实现；包销期满后尚未确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。确认收入的实现。解析解析 本条不同销售方式下收入确本条不同销售方式下收入确认时间及确认金额的规定，强调了认时间及确认金额的规定，强调了收入确认的基础是正式签订收入确认的基础是正式签订房地房地产销售合同产销售合同或或房地产预售合同房地产预售合同，各种销售方式下的收入确认方，各种销售方式下的收入确认方法和原国税发（法和原国税发（20062006）3131号文件基号文件基本一致。本一致。第七条第七条 企业将开发产品用于捐企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认移，或于实际取得利益权利时确认收入收入(或利润或利润)的实现。确认收入的实现。确认收入(或或利润利润)的方法和顺序为：的方法和顺序为：(一一)按本企业近期或本年度最按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格近月份同类开发产品市场销售价格确定；确定；(二二)由主管税务机关参照当地由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；同类开发产品市场公允价值确定；(三三)按开发产品的成本利润率按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得确定。开发产品的成本利润率不得低于低于15%,15%,具体比例由主管税务机关具体比例由主管税务机关确定。确定。解析解析 本条变化比较大，主要是取本条变化比较大，主要是取消了房地产企业将开发产品转为自消了房地产企业将开发产品转为自用视同销售的规定，这样规定和新用视同销售的规定，这样规定和新企业所得税法及国税发（企业所得税法及国税发（20082008）828828号文件取得了一致。对视同销售价号文件取得了一致。对视同销售价格的规定和老政策是一致的。格的规定和老政策是一致的。第八条第八条 企业销售未完工开发产企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定列规定进行确定:(一一)开发项目位于省、自治区、直开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于城区和郊区的，不得低于1515。(二二)开发项目位于地及地级市城区开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于及郊区的，不得低于10%10%。(三三)开发项目位于其他地区的，不开发项目位于其他地区的，不得低于得低于5 5。(四四)属于经济适用房、限价房和危属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于改房的，不得低于3%3%。解析解析 此条是对企业销售未完工开此条是对企业销售未完工开发产品计税毛利率的规定，与老政发产品计税毛利率的规定，与老政策相比也有较大变化，主要表现在策相比也有较大变化，主要表现在以下几个方面：以下几个方面：首先，将国税函首先，将国税函(2008)299(2008)299号文件中号文件中预计利润率表述又改回到计税毛利预计利润率表述又改回到计税毛利率的表述，因为预计利润率的表述率的表述，因为预计利润率的表述容易产生理解歧义。容易产生理解歧义。另外，本条变化较大的地方就是与另外，本条变化较大的地方就是与国税发（国税发（20062006）3131号文及国税函号文及国税函(2008)299(2008)299号文相比，开发产品的计号文相比，开发产品的计税毛利率整体下调了税毛利率整体下调了5%5%，同时增加，同时增加了限价房和危改房计税毛利率不得了限价房和危改房计税毛利率不得低于低于3%3%的规定。的规定。（20062006）3131号文及国税函号文及国税函(2008)299(2008)299号文件规定基本一致，经济适用房号文件规定基本一致，经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民革委员会、国土资源部、中国人民银行银行关于印发关于印发 的通知的通知（建住房（建住房200477200477号）号）等有关规定的，不得低于等有关规定的，不得低于3 3。非经。非经济适用房开发项目济适用房开发项目 1.1.位于省、自治区、直辖市和位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于郊区的，不得低于2020。2.2.位于地级市、地区、盟、州位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于城区及郊区的，不得低于15%.15%.3.3.位于其他地区的，不得低于位于其他地区的，不得低于1010。第九条第九条 企业销售未完工开发产品取企业销售未完工开发产品取得的收入得的收入,应先按预计计税毛利率分应先按预计计税毛利率分季季(或月或月)计算出预计毛利额，计入计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。以及税务机关需要的其他相关资料。解析解析 此条是对销售未完工产品所此条是对销售未完工产品所得税预缴及完工结算所得税调整的得税预缴及完工结算所得税调整的规定。计算原理和原来一样，就是规定。计算原理和原来一样，就是产品完工后及时结算计税成本与销产品完工后及时结算计税成本与销售收入并计算实际毛利额，将其实售收入并计算实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得与其他项目合并计算的应纳税所得额。额。有所变化的是，本文件取消了国税有所变化的是，本文件取消了国税发（发（20062006）3131号文对在年度纳税申号文对在年度纳税申报时报时,开发企业须出具有关机构对该开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告的规定。只要提供的税务鉴定报告的规定。只要提供调整情况的报告以及税务机关需要调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。的其他相关资料。第十条第十条 企业新建的开发产品在企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。价款按租金确认收入的实现。解析解析 此条规定和原此条规定和原3131号文规定基号文规定基本一致，只不过删除了原来文件承本一致，只不过删除了原来文件承租方支付的预租费用同时按租金支租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除的规定，可能考虑出进行税前扣除的规定，可能考虑此规定与出租方房地产企业无关，此规定与出租方房地产企业无关，没必要写入此办法。没必要写入此办法。当年有必要说明的是，本文件并未当年有必要说明的是，本文件并未对租金收入的确认时点予以明确的对租金收入的确认时点予以明确的规定，个人认为，应按企业所得税规定，个人认为，应按企业所得税法实施条例的规定，按合同约定的法实施条例的规定，按合同约定的付款日期确认租金收入的实现。付款日期确认租金收入的实现。第三章第三章 成本、费用扣除的税务处理成本、费用扣除的税务处理第十一条第十一条 企业在进行成本、费企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。产品计税成本。解析解析 本条是对成本费用划分的原本条是对成本费用划分的原则性规定，首先区分期间费用和开则性规定，首先区分期间费用和开发产品的计税成本，然后还要将开发产品的计税成本，然后还要将开发产品计税成本在已销和未销产品发产品计税成本在已销和未销产品之间进行划分。划分的目的在于扣之间进行划分。划分的目的在于扣除的规定不同。本条删除了原来区除的规定不同。本条删除了原来区分会计成本与计税成本的规定，因分会计成本与计税成本的规定，因为对于会计准则与税法的差异区分为对于会计准则与税法的差异区分没有必要特别写入办法里面。税法没有必要特别写入办法里面。税法只强调计税成本即可。只强调计税成本即可。第十二条第十二条 企业发生的期间费用、企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。定扣除。解析解析 此条明确可当期扣除的成本此条明确可当期扣除的成本费用包括：期间费用、已销开发产费用包括：期间费用、已销开发产品的计税成本、营业税金及附加以品的计税成本、营业税金及附加以及土地增值税。特别强调这里的税及土地增值税。特别强调这里的税金及附加也包括预缴的税金及附加。金及附加也包括预缴的税金及附加。其实实务中原来也是这样执行的，其实实务中原来也是这样执行的，但在原但在原3131号文件中并没有这么清晰号文件中并没有这么清晰的表述。的表述。第十三条第十三条 开发产品计税成本的开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。核算应按第四章的规定进行处理。解析解析 详见第四章详见第四章第十四条第十四条 已销开发产品的计税已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确产品的计税成本按下列公式计算确定：定：可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本=成本对成本对象总成本象总成本成本对象总可售面积成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本=已实已实现销售的可售面积现销售的可售面积可售面积单位可售面积单位工程成本工程成本 解析解析 这条规定和原这条规定和原3131号文规定一号文规定一致，核心内容就是如何确定已销开致，核心内容就是如何确定已销开发产品的计税成本，其思路是先确发产品的计税成本，其思路是先确定可售面积单位工程成本，再根据定可售面积单位工程成本，再根据已售面积确定已销开发产品的成本。已售面积确定已销开发产品的成本。第十五条第十五条 企业对尚未出售的已企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品规或合同规定对已售开发产品(包括包括共用部位、共用设施设备共用部位、共用设施设备)进行日常进行日常维护、保养、修理等实际发生的维维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。修费用，准予在当期据实扣除。解析解析 这一条规定明确了尚未出售这一条规定明确了尚未出售的的完工产品发生的维修费用可在的的完工产品发生的维修费用可在当期扣除，就是原当期扣除，就是原3131号文件中的号文件中的“维修费用维修费用”，扣除规定没有变化。，扣除规定没有变化。第十六条第十六条 企业将已计入销售收企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。的，应于移交时扣除。解析解析 此条强调的是已计入销售收此条强调的是已计入销售收入的维修基金按规定移交给有关部入的维修基金按规定移交给有关部门或单位的，可以在移交时作为费门或单位的，可以在移交时作为费用扣除。该条删除了原用扣除。该条删除了原3131号文代收号文代收代缴的维修基金和预提的维修基金代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除的规定。不得扣除的规定。个人认为删除此规定并非取消了此个人认为删除此规定并非取消了此规定，而是代收代缴的维修基金本规定，而是代收代缴的维修基金本来就没在收入核算，移交时当然不来就没在收入核算，移交时当然不能扣除，预提维修基金不符合实际能扣除，预提维修基金不符合实际发生于原则当然也不可以扣除，所发生于原则当然也不可以扣除，所以没有必要再特别规定。以没有必要再特别规定。第十七条第十七条 企业在开发区内建造企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：配套设施，按以下规定进行处理：(一一)属于非营利性且产权属于属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。设施费的有关规定进行处理。(二二)属于营利性的，或产权归属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。开发产品进行处理。解析解析 此条是对配套设施的规定，此条是对配套设施的规定，原则和原号文一样，但有一点变化，原则和原号文一样，但有一点变化，本文件该条把停车场库删除了，原本文件该条把停车场库删除了，原因是在本文件第因是在本文件第3333条对停车场有专条对停车场有专门的规定。门的规定。第十八条第十八条 企业在开发区内建造的邮企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完业务管理部门、单位合资建设，完工后工后有偿移交的，国家有关业务管理部有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。额应调整当期应纳税所得额。解析解析 此条删除了原此条删除了原3131号文件中由号文件中由开发企业投资建设完工后开发企业投资建设完工后,出售的出售的,按建造开发产品进行处理按建造开发产品进行处理;出租的出租的,按建造固定资产进行处理按建造固定资产进行处理;无偿赠与无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的国家有关业务管理部门、单位的,按按建造公共配套设施进行处理的规定。建造公共配套设施进行处理的规定。因为纳税人可以和容易判断这两种因为纳税人可以和容易判断这两种行为的性质，在此在规定有点显得行为的性质，在此在规定有点显得多余。多余。第十九条第十九条 企业采取银行按揭方式销企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金开发产品时向银行提供的保证金(担担保金保金)不得从销售收入中减除，也不不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。际发生损失时可据实扣除。解析解析 此条这样规定主要是遵循税此条这样规定主要是遵循税法的实际发生原则，因为提供的保法的实际发生原则，因为提供的保证金不一定能实际发生损失，所以证金不一定能实际发生损失，所以只有实际损失发生了才可据实扣除。只有实际损失发生了才可据实扣除。此规定没有变化。此规定没有变化。第二十条第二十条 企业委托境外机构销企业委托境外机构销售开发产品的售开发产品的,其支付境外机构的销其支付境外机构的销售费用售费用(含佣金或手续费含佣金或手续费)不超过委不超过委托销售收入托销售收入10%10%的部分的部分,准予据实扣准予据实扣除除。解析解析 这是本办法新增加的一个规这是本办法新增加的一个规定，对委托境外机构销售开发产品定，对委托境外机构销售开发产品支付的佣金或手续费不超过委托销支付的佣金或手续费不超过委托销售收入售收入10%10%的部分可以扣除，超过部的部分可以扣除，超过部分不得扣除。分不得扣除。第二十一条企业的利息支出第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：按以下规定进行处理：(一一)企业为建造开发产品借入企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款资金而发生的符合税收规定的借款费用，费用，可按企业会计准则的规定可按企业会计准则的规定进进行归集和分配，其中属于财务费用行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣性质的借款费用，可直接在税前扣除。除。(二二)企业集团或其成员企业统企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用摊利息费用,使用借款的企业分摊的使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。合理利息准予在税前扣除。解析解析 这条规定也有比较大的变化，这条规定也有比较大的变化，一是对于借款费用是资本化还是费一是对于借款费用是资本化还是费用化完全遵从会计准则的规定，税用化完全遵从会计准则的规定，税法不再界定。法不再界定。二是集团内任何企业都可统一向金二是集团内任何企业都可统一向金融机构借款分给集团内其他企业使融机构借款分给集团内其他企业使用，只要借入方能提供金融机构借用，只要借入方能提供金融机构借款证明，就可将利息费用在借款使款证明，就可将利息费用在借款使用单位及之间合理分摊，并税前扣用单位及之间合理分摊，并税前扣除。除。原原3131号文规定是这样的，开发企业向金号文规定是这样的，开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的业、单位使用的,借入方凡能出具开发企借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件业从金融机构取得借款的证明文件,其支其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。可见规定发生了很大的变化。除。可见规定发生了很大的变化。这里还有一点需要说明关于借款费用的这里还有一点需要说明关于借款费用的扣除还要同时符合财税（扣除还要同时符合财税（20082008）121121号文号文件的规定。件的规定。第二十二条企业因国家无偿第二十二条企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣作为财产损失按有关规定在税前扣除。除。解析解析 此条规定和原来一样，但删此条规定和原来一样，但删除了原除了原3131号文中开发企业以出让方号文中开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发式取得土地使用权进行房地产开发的的,必须按照土地使用权出让合同约必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费开发日期而缴纳的土地闲置费,计入计入成本对象的施工成本成本对象的施工成本;第二十三条第二十三条 企业开发产品企业开发产品(以以成本对象为计量单位成本对象为计量单位)整体报废或毁整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。后准予在税前扣除。解析解析 此条规定开发产品整体报废，此条规定开发产品整体报废，可按规定进行财产损失扣除，但本可按规定进行财产损失扣除，但本条删除了原来成本对象在建造过程条删除了原来成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁中如单项或单位工程发生报废和毁损损,减去残料价值和过失人或保险公减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失司赔偿后的净损失,计入继续施工的计入继续施工的工程成本的表述，个人认为处理原工程成本的表述，个人认为处理原则并未变化。则并未变化。第二十四条第二十四条 企业开发产品转为企业开发产品转为自用的自用的,其实际使用时间累计未超过其实际使用时间累计未超过1212个月又销售的，不得在税前扣除个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用折旧费用。解析解析 此条也是变化比较大的，对此条也是变化比较大的，对自用开发产品计提折旧规定了时间自用开发产品计提折旧规定了时间标准，累计使用超过标准，累计使用超过1212个月才可以个月才可以提折旧，如果未超过提折旧，如果未超过1212个月有出售个月有出售了，不得在税前扣除折旧，这是原了，不得在税前扣除折旧，这是原来文件中没有明确的。来文件中没有明确的。第四章第四章 计税成本的核算计税成本的核算第二十五条第二十五条 计税成本是指企计税成本是指企业在开发、建造开发产品业在开发、建造开发产品(包括固定包括固定资产，下同资产，下同)过程中所发生的按照税过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。项成本对象的各项费用。解析解析 此条是对计税成本的界定，此条是对计税成本的界定，无需进一步说明。无需进一步说明。第二十六条第二十六条 成本对象是指为归成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：目。计税成本对象的确定原则如下：(一一)可否销售原则。开发产品能够对可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。销售的成本对象。(二二)分类归集原则。对同一开发地分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。个成本对象进行核算。(三三)功能区分原则。开发项目功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。对象进行核算。(四四)定价差异原则。开发产品定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。别作为成本对象进行核算。(五五)成本差异原则。开发产品成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。作为成本对象进行核算。(六六)权益区分原则。开发项目权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。进行核算。成本对象由企业在开工之前合成本对象由企业在开工之前合理确定理确定,并报主管税务机关备案。成并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意应征得主管税务机关同意。解析解析 这也是本办法新增加的内容，这也是本办法新增加的内容，是对原来是对原来3131号文件重新的归纳和梳号文件重新的归