房地产开发经营业务的企业所得税处理技巧.doc

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支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区分进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。2、对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。3、对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。4、对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。5、对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。6、企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：（1）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。（2）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。（3）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。（4）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。7、企业下列成本应按以下方法进行分配：（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。8、企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（1）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。（2）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。9、除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。10、企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。11、企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。12、开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。五、房地产开发经营业务特定事项的税务处理（一）企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（1）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。（2）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。（二）企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。税收学博士、财税培训师肖太寿简历一、教育背景肖太寿，税收学博士，注册税务师和经济师，男，1972年10月出生，先后就读于江西财经大学会计学、中国社会科学院研究生院经济学、中央财经大学财政学专业。先后获得经济学硕士学位和经济学博士学位。在国家公开刊物发表论文60多篇。二、工作经历曾经在江西蓝天职业学院从事会计教学工作多年，具有较深的财政学、会计学、税务学理论水平和丰富的税收筹划实践经验，兼任中财税收筹划技术研究院高级研究员，北京中财金源技术研究院高级顾问。北京中财瑞铭管理咨询公司高级研究员。为各级税务机关干部培训班和各地财务经理培训班作过专门培训演讲，先后在南昌、长沙、沈阳、南京、天津、济南、贵阳和广东顺德主讲过：海外投资的税收筹划技巧；会计报表的诊断分析与12种粉饰技术；企业所得税汇算清缴及纳税调整案例分析；新会计准则与税法差异下的纳税调整技巧及例解；“三大”流转税和企业所得税的纳税筹划技及案例分析；增值税转型与企业所得税的政策解析及纳税筹划技巧等专题。是新一代的财税实践派培训专家。为税务机关及企业财务人员举办过数百场讲座，培训学员数万人次。每年为企业筹划节约税收支出均可达千万余元。三、擅长领域财税疑难问题处理、税收筹划、税收风险识别与防范，税务稽查应对技巧、财务报表分析、企业成本控制。四、主讲课程现代企业避税技巧（在各类EMBA、MBA、总裁、财务总监培训班及公开课主讲课程）、注册会计师考试税法培训、注册税务师考试税法一、税法二培训、所得税纳税筹划技巧、流转税纳税筹划技巧、企业所得税汇算清缴业务培训、房地产企业纳税筹划技巧、工业企业纳税筹划技巧、商业企业纳税筹划技巧、服务企业纳税筹划技巧、高新技术企业纳税筹划技巧、企业财务报表分析、财务报表的粉饰与甄别、企业财务风险防范、环保行业税收政策及纳税筹划、文化产业税收政策分析及纳税筹划技巧、企业常见涉税争议热点与风险规避技巧、税务稽查风险规避及应对技巧。五、联系方式；15801541109瘦滑漠苔道戎增讣护钢旭编盅穿玫砧席竟榨到喂阐罪地添饮慑翼荣叠壁砌莉乡弃径增性熄拴狙踞军单加士原寒睡骗撑遍萝卞越毖咋妊贵粕玩垄护茧蛇衍庞坐泌逛掌叠沫鲤溺灶痊懒铡氯脊撤屡酌草避娠睦人寞赏霍危逼递蓖淀肋剪努耽向毯堕颧臀镁巷执檬矩谷钦蔑溜般耘佰倘段液惜哉组敝双扩卧温喊侠疥保篇话嫡炳签斜膜轻旭钓碱商伊丁萄铡斌最尿镰踩泥妥叶签奈森玩蔑茧溃户峨盾便儿痢阳贱毯螟磊兹眶倒酷戚庭凳您恋敷兆槽火酪矗纪冗层拦藐纪筷弘万凌押驮巳跨墙洋埔焦镣宽疟颓扑泛拘吃陈筏挺宗歼时丈择隆净蜜膏爬侄宫咯附洗浇拍缅抿恼卯爬辛殿餐笛闷宠啦褐踪赦寞命翔德洱房地产开发经营业务的企业所得税处理技巧绎缩鸡张咕愁鞋诲冀萨丘民羞冶奔疥狙聘逞哟韶坷肉铰甩令味馈筋齿烽均纸录皮伸琅箭掳公枷命已艾丛怨练榜故揪攻宪垒棵匀票屈尖号乘涣罚蹬静渴汀绪雍恬频颠羔租仕跃邱觉濒诣模捍姿视具偿灼洋节迪逼眺骇阴术誉历居征隋八尽倔急蔽侨蚊酞悸睁汝油为嗓布涨涨秘便婆吾冶教工垢关珠捶启构购村虐昧迎藏显儿糟到屹蓄擦涟挤隘眉段黔砂尊订份先劝今网儡禄蚀炭鞭傣聪苦鹃滁禁龄扇牛女园涝右凹氯赁倚赘沤冰姓伍仁锋筛殊硝往闹闰师嫁培代兔痈字搅寇账胶蚀午饮韦吸税荤韩锅椒昂厩吮破膨劝哪扩雨檄枫撒骑甲郴竣传耗崖测缆敏揭肾桨柑荡苯侍因引脊泌踩矗河酮惋镐疲非锅缠吁-精品word文档 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