房地产投资可行性研究案例.pptx

第一节 项目概况一、项目背景 1、项目名称 2、此类型物业在区域的发展状况 3、项目初步定位及面向的对象 4、编制依据第一节 项目概况二、项目开发单位 项目由*单位独立开发、建设和经营。每个小组可以独立命名。第一节 项目概况三、项目概况 项目的大致位置、四置情况、周边的一些基础设施、主要的交通状况、离核心区商业圈的距离。画出大致的区位图。项目区地块是否满足“七通一平”的基本要求，是否要拆迁。第一节 项目概况四、项目拟建规模和内容 建设用地面积、规划建筑面积、容积率。分别表述住宅面积、商铺面积、配套设施面积，绿化率。主要建筑的数量，共多少套，累计建筑面积。大致的格局。（举例）第一节 项目概况五、配套市政设施情况 项目所在地的供电、电信、自来水、污水、雨水、燃气、热力等铺设情况。是否有完善配套。如果施工相关的供水、供电的来源，是否有保障。是否会因为供水供电问题使得施工中断。第一节 项目概况六、主要经济技术指标 1、主要技术参数：建筑面积、总投资 2、主要经济指标：平均单位成本 销售方案（平均单价：预售面积、现房面积；总销售收入；税后利润；税后投资利润率；净现值）出租方案（起始年租金；平均年投资利润率；净现值）第二节 投资环境分析一、投资环境总体分析二、所在地投资环境分析三、项目所在区的投资环境分析第三节 市场分析一、房地产市场总体状况 （一）供给分析 （二）需求分析二、所在地区市场状况分析（分物业类型）（一）写字楼 （二）酒店 （三）住宅第三节 市场分析写字楼市场状况分析（中观村地区）（一）客观环境利好，商务环境难尽人意 （二）供给量持续放大，国际型高档写字楼竞争加剧（可以列表附近主要的写字楼项目名称、总建筑面积、均价（租售）、位置）（三）成长型中小企业成为需求主力，供需错位明显第三节 市场分析三、项目定位（市场定位）1、项目的总体定位 2、经营模式 3、户型结构 4、大致租售价格 5、后期的管理与服务第三节 市场分析四、项目SWOT分析 优势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、机会(Opportunities)、威胁(Threats)第三节 市场分析SWOT分析案例1、优势及机会(1)该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。(2)A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(3)东侧*的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。(6)该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。(7)该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。(8)我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。(9)物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。第三节 市场分析SWOT分析案例2、劣势及威胁(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。(12)A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。第三节 市场分析SWOT分析案例2、劣势及威胁(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。(18)*花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。第四节 规划方案选择 一、规划设计单位、建筑风格、设计理念（最优亮点的地方）二、主要技术指标 规划用地面积、各类型规划用地面积、各类型项目建筑面积、绿化率第五节 建设方式和进度安排 一、建设方式：采取什么形式选择建筑承包商，达到的工程标准。二、建设进度及时间（工程进度表）（举例）征地、基础、结构、装修、红线内外工程、公建配套 第六节 项目开发组织机构 1、开发公司的组成 2、领导人员及分工 3、主要部门及职能 第七节 投资估算和资金筹措一、项目总投资估算 （一）总费用构成：土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费用、财务费用 （二）费用总额二、资金使用计划（分建设年度）三、资金筹措计划（列表）第八节 项目经济评价一、开发成本分析（列表）（一）土地成本（二）建安成本（三）前期工程费（四）基础设施配套费（五）公共建筑配套费（六）不可预见费（七）开发费用（八）开发总成本（前七项之和）第八节 项目经济评价二、经营成本分析分为固定成本和可变成本三、收益分析（一）经营方式确定（二）收入的计算1、销售模式（预售价格、预售率、建成后价格、售完时间）第八节 项目经济评价（二）收入的计算1、销售模式（住宅和车位）（预售价格、预售率、建成后价格、售完时间）2、出租模式（旺铺底商、月平均租金、年增长率）3、计算年份内总收益（列表）（三）利润的计算（各种税）（列表）第八节 项目经济评价四、经济效益评价（一）财务净现值（二）财务内部收益率（三）投资利润率（四）出租方案动态投资回收期五、不确定性分析（一）盈亏平衡分析（二）敏感性分析（三）风险分析第九节 环境保护1、绿化达标2、广场设置3、道路情况4、噪声情况5、垃圾处理6、废水处理7、雨水排放第十节 结论与建议一、可行性研究结论二、相关建议实习要求1、按照地籍测量的分组开展2、每个组单独开展调研及报告编写工作3、每个组的区域位置指定4、具体的参数上网查询5、每组自有资金8亿，允许贷款，各组开发的土地面积不一样6、开发模式可以自定（出售住宅、出租单独商业、出售车位）实习要求7、容积率、绿化率要结合周边地区的情况，或者参考北京市城市规划8、完成总体报告，每组单独汇报成果10分钟，提问10分钟，提交项目开发报告9、最赚钱、最畅销实习要求1班一组(xingfangning-zhangkaihe)：40亩（牡丹园）；1班二组(gaowenwen-zhangjianmei)：45亩（清河小营）；1班三组(danghui-marui)：50亩（西三旗桥东）；1班五组(chenxin-lijianlong)：60亩（天通苑）；1班六组(wangjiacheng-wangzeyu)：48亩（北沙滩）2班一组(songruonan)：43亩（二里庄）；2班二组(lichu)：47亩（清华园）；2班三组(liuchang)：58亩（西二旗）；2班四组(huangqing)：65亩（上地）；2班五组(fengyiting)：63亩（回龙观）；2班六组(zhangwenkai)：52亩（农大西区）