投资性房地产0.pptx

第一章 投资性房地产1、投资性房地产的特征与范围2、投资性房地产的确认和初始计量3、投资性房地产的后续计量4、投资性房地产后续支出的处理5、投资性房地产的转换和处置 第一节第一节 投资性房地产的特征与范围投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义一、投资性房地产的定义投资性房地产投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。经营性活动要与作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产相区别二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围 已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物（一）已出租的土地使用权（一）已出租的土地使用权 已出租的土地使用权已出租的土地使用权指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。【例】2014年1月1日，甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议，约定甲公司以年租金720万元租赁使用乙公司拥有的40万平方米土地使用权。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。（二）持有并准备增值后（二）持有并准备增值后转让的土地使用权转让的土地使用权 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。【例】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，企业管理当局做出书面决议明确继续持有这部分使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。（三）已出租的建筑物（三）已出租的建筑物 已出租的建筑物已出租的建筑物指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于已出租的建筑物。通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。【例】甲企业在当地房地产交易中心通过竞拍取得一块土地的使用权，甲企业按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造了一栋商场，拟用于整体出租，但尚未开发完工。三、不属于投资性房地产的项目三、不属于投资性房地产的项目（一）自用房地产（一）自用房地产（二）作为存货的房地产（二）作为存货的房地产作为存货的房地产作为存货的房地产指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。不能单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。【单选单选】下列各项中，属于企业的投资性房地产的是（）。A.房地产开发企业已对外出租的建筑物B.企业部分用于出租、部分用于自用且各部分不能单独计量的建筑物C.房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权D.按国家规定认定的闲置土地【多选多选】下列各项中，不属于投资性房地产的是（）。A企业以经营租赁方式租入的建筑物B已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置C房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物D企业持有并准备增值后转让的土地使用权第二节第二节 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认一、投资性房地产的确认（1）有关的经济利益很可能流入企业（2）成本能够可靠地计量投资性房地产的确认时点：投资性房地产的确认时点：1、已出租的土地使用权或建筑物2、持有以备经营出租的空置建筑物3、持有并准备增值后转让的土地使用权二、投资性房地产的初始计量二、投资性房地产的初始计量应当按照成本进行初始计量1、外购的投资性房地产的成本2、自行建造的投资性房地产的成本3、以其他方式取得的投资性房地产的成本第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量一、投资性房地产的后续计量模式一、投资性房地产的后续计量模式成本模式公允价值模式 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有满足特定条件的情况，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息成本模式计提折旧或摊销计提减值准备公允价值模式不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值进行计量二、投资性房地产后续计量二、投资性房地产后续计量模式的变更模式的变更成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式会计政策变更会计政策变更不得转换不得转换企业对投资性房地产的计量模式一经确定，就不得再随意变更了。【单选题单选题】下列有关投资性房地产的会计处理方法，不正确的是（）。A企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但满足一定条件时也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量B对投资性房地产进行后续计量，通常情况下企业可同时采用成本模式和公允价值模式两种计量模式C只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式D投资性房地产满足一定条件时，可将成本模式变更为公允价值模式，并且追溯调整三、核算投资性房地产的账户设置三、核算投资性房地产的账户设置1、“投资性房地产投资性房地产”账户账户适用于成本模式与公允价值模式公允价值模式下：投资性房地产成本 公允价值变动2、“投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧（摊销）（摊销）”账户账户适用于成本模式3、“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”账户账户适用于成本模式四、成本模式下投资性房地产的核算四、成本模式下投资性房地产的核算（一）成本模式下投资性房地产的确认和初始（一）成本模式下投资性房地产的确认和初始计量计量1、成本模式下外购投资性房地产的确认和初始、成本模式下外购投资性房地产的确认和初始计量计量（取得时的实际成本）借：投资性房地产 贷：银行存款如果企业购入的房地产，部分用于出租、部分自用，用于出租部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行分配。【例例1】2013年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。4月5日，甲企业实际购入写字楼，购置价款为1 100万元，在购置过程中支付相关税费100万元。甲企业采用成本模式对投资性房地产进行核算。2、成本模式下自行建造投资性房地产的、成本模式下自行建造投资性房地产的确认和初始计量确认和初始计量达到预定可使用状态前发生的必要支出 借：投资性房地产 贷：在建工程 或 开发成本【例例2】2012年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上自行建造三栋厂房。2013年10月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。2013年11月1日，三栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的实际造价均为1 000万元，能够单独出售。甲企业采用成本模式对投资性房地产进行核算。（二）成本模式下投资性房地产的后续计量（二）成本模式下投资性房地产的后续计量1、按期计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2、取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入3、减值测试 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备【例例3】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1 800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元，租金月末支付。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 200万元，此时办公楼的账面价值为1 500万元，以前未计提减值准备。对甲企业12月的业务进行会计处理。五、公允价值模式下投资性房地产的核算五、公允价值模式下投资性房地产的核算（一）公允价值模式下投资性房地产的确认和（一）公允价值模式下投资性房地产的确认和初始计量初始计量1、公允价值模式下外购投资性房地产的确认、公允价值模式下外购投资性房地产的确认和初始计量和初始计量取得时的实际成本 借：投资性房地产成本 贷：银行存款【例例4】2013年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。4月5日，甲企业实际购入写字楼，购置价款为1 100万元，在购置过程中支付相关税费100万元。甲企业采用公允价值模式对投资性房地产进行核算。2、公公允允价价值值模模式式下下自自行行建建造造投投资资性性房房地地产的确认和初始计量产的确认和初始计量达到预定可使用状态前发生的必要支出 借：投资性房地产成本 贷：在建工程 或 开发成本【例例5】2013年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，支付价款6 00万元（包含相关税费），并在这块土地上自行建造一栋写字楼。2013年10月，甲企业预计写字楼即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将写字楼租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。2013年11月1日，写字楼完工，实际建造成本为1 000万元。甲企业采用公允价值模式对投资性房地产进行核算。（二）公允价值模式下投资性房地产的（二）公允价值模式下投资性房地产的后续计量后续计量1、资产负债表日，公允价值上升时借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益资产负债表日，公允价值下降时借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产公允价值变动2、取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入第四节第四节 投资性房地产的后续支出投资性房地产的后续支出一、投资性房地产后续支出的处理原则一、投资性房地产后续支出的处理原则后续支出如果延长了投资性房地产的使用寿命或明显改良了投资性房地产的使用效能，从而导致流入企业的经济效益超过了原先的估计，能够满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本。后续支出如果只是维护或恢复投资性房地产原有的使用效能，不可能导致流入企业的经济利益超过原先的估计，应当在发生时计入当期损益。二、资本化的后续支出的账务处理二、资本化的后续支出的账务处理 投资性房地产再开发期间不计提折旧或摊销。（一）成本模式下的资本化后续支出的账务处（一）成本模式下的资本化后续支出的账务处理理1、投资性房地产转入再开发时：借：投资性房地产在建 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产2、发生的资本化支出时：借：投资性房地产在建 贷：银行存款3、改建扩建或装修装潢完成时：借：投资性房地产 贷：投资性房地产在建（二）公允价值模式下的资本化后续支（二）公允价值模式下的资本化后续支出的账务处理出的账务处理 1、投资性房地产转入再开发时：借：投资性房地产在建 贷：投资性房地产成本 公允价值变动 （公允价值变动也可能在借方）2、发生的资本化支出时：借：投资性房地产在建 贷：银行存款3、改建扩建或装修装潢完成时：借：投资性房地产成本 贷：投资性房地产在建三、费用化的后续支出的账务处理三、费用化的后续支出的账务处理 借：其他业务成本 贷：银行存款【例例6】华联公司1月份对其投资性房地产进行日常维修，以银行存款支付维修费20 000元。第五节第五节 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换一、投资性房地产的转换（一）投资性房地产转换形式和转换日（一）投资性房地产转换形式和转换日1、房地产转换形式、房地产转换形式确凿证据确凿证据一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变房地产转换形式：房地产转换形式：（1）投资性房地产开始自用。（2）作为存货的房地产，改为出租。（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。（4）自用建筑物停止自用，改为出租。（5）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售。2、投资性房地产转换日的确定、投资性房地产转换日的确定（二）投资性房地产转换为（二）投资性房地产转换为非投资性房地产的会计处理非投资性房地产的会计处理1、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产换为自用房地产借：固定资产 或 无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 或 累计摊销 固定资产减值准备 或 无形资产减值准备2、采用公允价值模式进行后续、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转为自用房地产计量的投资性房地产转为自用房地产借：固定资产 或 无形资产 贷：投资性房地产成本 公允价值变动 （可能在借方）公允价值变动损益（可能在借方）3、采用成本模式进行后续、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货计量的投资性房地产转换为存货借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产【例例7】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。2013年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售。该项房地产在转换前采用成本模式计量，原值为5 600万元，已经计提折旧1 200万元，已计提减值准备500万元。4、采用公允价值模式进行后续、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货计量的投资性房地产转换为存货借：开发产品 贷：投资性房地产成本 公允价值变动 （可能在借方）公允价值变动损益（可能在借方）（三）非投资性房地产转换为（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的会计处理投资性房地产的会计处理1、非投资性房地产转换为采用成本模式、非投资性房地产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产进行后续计量的投资性房地产（1）作为存货的房地产转换为投资性房）作为存货的房地产转换为投资性房地产地产 借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品【例例8】甲企业是从事房地产开发业务的企业，2013年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2013年4月15日。2013年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，未计提存货跌价准备。甲企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量。（2）自用房地产转换为投资）自用房地产转换为投资性房地产性房地产借：投资性房地产 累计折旧 或 累计摊销 固定资产减值准备 或 无形资产减值准备 贷：固定资产 或 无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备【例例9】甲甲公司2012年12月31日在自有土地上建成一座厂房，此在建工程的账面成本为800万元（摊销期限为20年，按平均年限法摊销，预计无残值），建成初衷是作为自用的车间，但由于产品销路不畅于2014年1月1日将此厂房出租，租期为10年，出租时该厂房已计提减值准备10万元。甲公司采用成本模式对投资性房地产进行核算。2、非投资性房地产转换为采用公允价值、非投资性房地产转换为采用公允价值进行后续计量的投资性房地产进行后续计量的投资性房地产（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产）作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产成本 存货跌价准备 公允价值变动损益 （转换日的公允价值小于账面价值）贷：开发产品 资本公积其他资本公积 （转换日的公允价值大于账面价值）（2）自用房地产转换为）自用房地产转换为投资性房地产投资性房地产借：投资性房地产成本 累计摊销 或 累计折旧 固定资产减值准备 或 无形资产减值准备 公允价值变动损益 （转换日的公允价值小于账面价值）贷：固定资产 或 无形资产 资本公积其他资本公积 （转换日的公允价值大于账面价值）【例例10】公司2013年7月31日决定将持有的某土地使用权作为投资性房地产。出租当日，该土地使用权的账面原价为2 400万元，已累计摊销800万元，公允价值为2 000万元。假定不考虑其他因素。公司采用公允价值模式对投资性房地产进行核算。二、投资性房地产的处置二、投资性房地产的处置（一）采用成本模式计量的投资性房地（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置产的处置1、收到处置价款时、收到处置价款时借：银行存款 贷：其他业务收入2、结转成本、结转成本借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产3、税费的处理、税费的处理借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税【例11】甲为一家房地产开发企业，2007年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额为450 000 000元，未计提减值准备。该写字楼使用年限为30年，假设无残值，企业采取平均年限法计提折旧，按年计提折旧。甲公司采用成本模式对投资性房地产进行核算。2008年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以550 000 000元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。（二）采用公允价值模式计（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置量的投资性房地产的处置 1、收到处置价款时、收到处置价款时借：银行存款 贷：其他业务收入2、结转成本、结转成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产成本 公允价值变动 （可能在借方）3、结转持有期间发生的累计公允价值变动。、结转持有期间发生的累计公允价值变动。借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本 （或者做相反的分录）4、结转原转换日计入、结转原转换日计入“公允价值变动损益公允价值变动损益”或者或者“资本公积资本公积”中的金额。中的金额。借：资本公积其他资本公积 贷：其他业务成本借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益5、在处置时税费的处理、在处置时税费的处理借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税