杭州市盛元慧谷个案分析.pptx

1盛元慧谷个案研究盛元慧谷个案研究2东临火炬大道东临火炬大道,南临滨盛路南临滨盛路;北面直临闻涛路与钱塘江北面直临闻涛路与钱塘江;紧邻国信嘉园与紧邻国信嘉园与太阳国际太阳国际楼盘区位楼盘区位3小区平面小区平面亲水、亲自然，极具景观优势亲水、亲自然，极具景观优势4小区立面小区立面较为时尚大气，现代感较强较为时尚大气，现代感较强5楼盘名称楼盘名称可售套数可售套数价格（元价格（元/M2）去化速度去化速度盛元盛元.慧谷慧谷100套套均价均价8800最快最快320套套/月月,截止截止7月月11日日,203套套/月月观邸国际寓所335套均价770065.6套/月燕语林森180套均价558051套/月南岸晶都600套均价6200-640023.3套/月锦绣江南326户起价658017.4套/月春江时代220户均价930027.7套/月瑞立.中央花城32套均价6580315套/月天寓624均价700034套/月香溢.白金海岸133套均价1160070.3套/月逸天广场242套均价870025.5套/月现代印象广场577套均价700075.6套/月彩虹城439套均价7500还剩489套旅游.水印城311套起价722848.9套/月贺田尚城14套均价780016.3套/月销售状况销售状况滨江区在售楼盘价格及去化表滨江区在售楼盘价格及去化表销售情况良好销售情况良好6区域总体区域总体销售良好销售良好连续数月连续数月位居杭州畅销位居杭州畅销楼盘之列楼盘之列？产品产品？营销营销？月均销售203套0606年年3 3月一期开盘月一期开盘0606年年5 5月二期开盘月二期开盘均价均价88008800价位中档但价位中档但销售较好销售较好？销售良好原因思考销售良好原因思考楼盘基本指标楼盘基本指标 所在板块供需所在板块供需楼盘产品分析楼盘产品分析楼盘营销分析楼盘营销分析楼盘后势预测楼盘后势预测81楼盘指标（一）楼盘指标（一）基基基基本本本本指指指指标标标标开发商开发商杭州盛元房地产开发有限公司建筑设计建筑设计华森建筑与工程设计顾问有限公司市场推广市场推广西元广告占地面积占地面积52341平方米总建筑面积总建筑面积22.5万平方米建筑类型建筑类型高层栋数、楼层栋数、楼层2幢高层,1幢小户型住宅，26-41层绿化率绿化率56%建筑密度建筑密度16.2%容积率容积率3.5得房率得房率80%开发期次开发期次共三期，现为二期规划户数规划户数1337户交付日期交付日期2008年年底交付标准交付标准毛坯层高层高2.9米9内部内部配套配套电梯配置电梯配置二梯二户车位配比车位配比约1200个。车位配比1：1内部配套内部配套网球场，会所外部外部配套配套交通配套交通配套257、315、822路公交车到达四桥开通后到武林门约20分钟车程周围配套周围配套中 小 学:有综合商场:联华超市银 行:中国银行,工商银行,建设银行,农业银行医 院:有户型户型面积面积主力面积主力面积公寓：157平方米 小户型公寓：60-70平方米主力户型主力户型三室二厅户型配比户型配比一室一厅一卫：40.26二室一厅一卫：40.26、74.20二室二厅一卫：80.15三室二厅一卫：96.49三室二厅二卫：119.83、154.74、141.66、152.62、153.08、151.12五室二厅二卫：267.96、272.12、271.64、288.82六室三厅四卫：338.101楼盘指标（二）楼盘指标（二）10价格价格 及及物管物管各期开盘时间各期开盘时间一期：2006-3-25，二期：2006-5-1各期开盘均价各期开盘均价二期：8800元/平方米单价范围单价范围二期：8000-13000元/平方米总价范围总价范围二期：100-400万主力总价主力总价二期：120万层差价层差价30、50、100元付款方式及折扣付款方式及折扣首付2成，没有优惠物业管理公司物业管理公司绿城物管为前期顾问，现在是南都物管物业管理费物业管理费1.08元/平方米.月销售销售状况状况在售面积在售面积/套数套数100套现房源信息现房源信息2号楼共342套在售4套，3号楼共570套在售96套，1号楼loft未推去化特征去化特征150多平方米的好卖去化率去化率最快320套/月,截止7月11日为203套/月1楼盘指标（三）楼盘指标（三）11楼盘名称总建面（M2）/规划户数物业形态主力户型/主力面积（M2）在售套数价格（元/M2）观邸国际寓所30万高层三房两厅、二室二厅/130140335均价7700顺发.倾城之恋23万/1500户小高层、高层三室二厅/120130224均价7000燕语林森5.5万/300户多层、小高层三室两厅/130253均价5580盛元.慧谷22.5万/1337户高层三室两厅/157100套均价8800南岸晶都27万/1600户小高层、高层三室两厅/100-140600均价6200-6400锦绣江南22万/891户高层江景房180190326起价6580春江时代23万/800户小高层,高层三室二厅，四室二厅/170-180220均价9300瑞立.中央花城22万/1200多户高层三室二厅/130-14032均价6580温兴风情苑23万多层，高层三室两厅和四室两厅/130140445均价6300-6500天寓24万/1364户高层三室两厅/140624均价7000香溢.白金海岸32万/1500户高层、小高层三室、四室/130170133均价11600逸天广场17万/公寓：770户，单身公寓：319户高层精装修公寓、服务式公寓、写字楼三室两厅，两室两厅/100170242均价8700现代印象广场约10万/1272户高层一室一卫/38/50577均价7000彩虹城50万/3000户小高层、高层三室两厅/120-140439均价7500旅游.水印城30万/1538户高层二室两厅/130311起价7228风雅钱塘39万/2000余户小高层,高层三室二厅/110-170448均价7000贺田尚城32万/2000户小高层、多层、高层、单身公寓三室两厅/13014均价78002区域楼市供需区域楼市供需区域在售楼盘供应信息区域在售楼盘供应信息12(数据来源：透明售房网)l滨江区供应量与销售量的曲线变动基本一致。l4、5月份，销售量和供应量均达到高值。其中，中央花城和盛元慧谷贡献较大。l6月份，受政策影响，销售量不足5月的一半l供应量占总体比重基本上在30%30%左右波动。l销售量占总体比重处于供应线下方。0606年滨江区楼市供需年滨江区楼市供需2区域楼市供需区域楼市供需13(数据来源：透明售房网)l除5月外，滨江区的供求比基本上处于总体曲线的下方。0606年滨江区楼市供需年滨江区楼市供需在总体楼市销售不乐观在总体楼市销售不乐观在总体楼市销售不乐观在总体楼市销售不乐观的情况下，滨江区的形的情况下，滨江区的形的情况下，滨江区的形的情况下，滨江区的形势非常严竣。势非常严竣。势非常严竣。势非常严竣。截至截至6 6月底月底滨江区可售面积为滨江区可售面积为924969平方米，平方米，可售套数为可售套数为6579套，分别占总体供应套，分别占总体供应量的量的33.6%和和33%2区域楼市供需区域楼市供需14(数据来源：透明售房网)l相较于滨江区，该区域销售量的月度变化较小。l区域供应量维持在2500套至3000套左右。l区域销售量比重基本上处于供应量比重的上方，且差距较大。重点区域供需对比重点区域供需对比江干区楼市销售情况相江干区楼市销售情况相江干区楼市销售情况相江干区楼市销售情况相对乐观。对乐观。对乐观。对乐观。2区域楼市供需区域楼市供需15(数据来源：透明售房网)重点区域供需对比重点区域供需对比l西湖区供应量较为稳定，基本上保持在1700套至2000套左右的水平。l销售量较低，最好的也只是5月份的290套。l区域销售量与供应量比重曲线起伏不定。2区域楼市供需区域楼市供需16(数据来源：透明售房网)重点区域供需对比重点区域供需对比l下沙楼市供应量起伏变动非常大。2月至4月均超过3000套。l销售情况较差，除5月份超过300套外，其他月份大多在100套左右。l区域销售量与供应量比重曲线仅在1月和5月份聚合，其他月份两者差距较大。2区域楼市供需区域楼市供需17(数据来源：透明售房网)l四大区域的供求比曲线走势大体一致。2月份受春节影响，指标均降至最低；而后受利市政策影响，指标开始增加；6月受国家政策影响，市场预期降低，指标再次走低。l l四大区域中，江干区销售情况较好，其次为西湖区。下沙与滨江四大区域中，江干区销售情况较好，其次为西湖区。下沙与滨江区楼市情况较为严竣。区楼市情况较为严竣。重点区域供需对比重点区域供需对比供求比为销售量供求比为销售量与供应量的比重与供应量的比重2区域楼市供需区域楼市供需18p滨江区楼市形势较为严竣。p供应量占总体楼市的30%左右，未来甚至有加剧之势。p区域人气低于供应量的比重。销售量波动较大，且极易受个别楼盘供销影响。p目前单个楼盘的供应量均较大，但月均去化为100套以上者仅占14%，四成楼盘甚至在30套以下。p销售情况较好的为盛元慧谷盛元慧谷和中央花城中央花城，最快月销售量为最快月销售量为300300套以上套以上。(数据来源：透明售房网)滨江区楼盘月去化率2小结小结193楼盘产品分析楼盘产品分析面积配比面积配比l在售户源为在售户源为912912套。套。l以大户型为主。以大户型为主。21.7%21.7%为为140140平方米左右；平方米左右；49.3%49.3%为为150-160150-160平方米。平方米。20面积去化面积去化l120120平方米以下者全部售罄。平方米以下者全部售罄。l140160140160、200210200210平方米的房源尚余少量。平方米的房源尚余少量。面积面积(平方米平方米)在售套数在售套数已售套数已售套数78.478.4 2626 119.8119.85252 141141-143-143198197 151-152151-1526663 155-157 155-157 384353 190 190 40198-207198-20713291233-236233-2362415305-316305-316121390.0 390.0 1413合计合计9128123楼盘产品分析楼盘产品分析21畅销户型一畅销户型一:2 2室室1 1厅厅1 1卫卫1 1厨厨面积面积:74.2M:74.2M2 23楼盘产品分析楼盘产品分析22畅销户型二畅销户型二:2 2室室2 2厅厅1 1卫卫1 1厨厨面积面积:80.2M:80.2M2 23楼盘产品分析楼盘产品分析23畅销户型三畅销户型三:3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨面积面积:119.8M:119.8M2 23楼盘产品分析楼盘产品分析24畅销户型四畅销户型四:3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨面积面积:141.7M:141.7M2 23楼盘产品分析楼盘产品分析25畅销户型五畅销户型五:3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨面积面积:151.1M:151.1M2 23楼盘产品分析楼盘产品分析26畅销户型六畅销户型六:3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨面积面积:153.1M:153.1M2 23楼盘产品分析楼盘产品分析27畅销户型七畅销户型七畅销户型七畅销户型七:3 3 3 3室室室室2 2 2 2厅厅厅厅2 2 2 2卫卫卫卫1 1 1 1厨厨厨厨面积面积面积面积:171.9M:171.9M:171.9M:171.9M2 2 2 23楼盘产品分析楼盘产品分析28另有少量另有少量另有少量另有少量LOFTLOFTLOFTLOFT小小小小户型户型户型户型LOFTLOFTLOFTLOFT户型一户型一户型一户型一1 1 1 1室室室室1 1 1 1厅厅厅厅1 1 1 1卫卫卫卫1 1 1 1厨厨厨厨面积面积面积面积:40.3M:40.3M:40.3M:40.3M2 2 2 23楼盘产品分析楼盘产品分析29LOFTLOFTLOFTLOFT户型二户型二户型二户型二1 1 1 1室室室室1 1 1 1厅厅厅厅1 1 1 1卫卫卫卫1 1 1 1厨厨厨厨面积面积面积面积:74.2M:74.2M:74.2M:74.2M2 2 2 23楼盘产品分析楼盘产品分析30物业管理：南都物管物业管理：南都物管物管费：物管费：1.081.08元元/M/M2 2/月月楼盘楼盘物业类型物业类型物业类型物业类型价格价格(元元元元/M/M/M/M2 2 2 2)物管物管物管费物管费(元元元元/M/M/M/M2 2 2 2/月月月月)观邸国际寓所高层7700广东奥园物管3.0南岸晶都小高层、高层高层6200;小高层6400绿城物管1.08春江时代小高层,高层9300深业集团（深圳）物管1.5中央花城高层6580绿城物管1.44天寓高层7000颐华物业小于1.8超级星期天小高层6300香港怡华物业管1.5逸天广场高层8700南都物管1.8彩虹城小高层,高层7500彩虹城物管高层2;小高层1.7太阳国际公寓高层9300高力国际物管2银色港湾多层，高层，小高层7000南都物管1.001.60贺田尚城小高层、多层、高层7800高层1；小高层0.8与其他楼盘对比与其他楼盘对比3楼盘产品分析楼盘产品分析31p盛元慧谷规模中档，开发商不具品牌优势p楼盘整体外观设计较为时尚动感。p楼盘周边江景资源及绿地资源较丰富。而楼盘自身的绿化率高达56%。p楼盘户型较为多样，基本上涵盖不同的面积户型需求。总体而言，该楼盘性价比较高。从产品本身而言，从产品本身而言，江景房、价格适中和户型好江景房、价格适中和户型好是吸引购房者的主要因素。是吸引购房者的主要因素。收入高，白领，高新企业，收入高，白领，高新企业，省内个体户省内个体户 主主要要客客群群3小结小结324楼盘营销分析楼盘营销分析公司介绍公司介绍u杭州盛元房地产开发有限公司成立于杭州盛元房地产开发有限公司成立于2002年年9月月11日，系中国民营企业日，系中国民营企业中国荣盛化纤集团和三元控股集团共同投资组建。中国荣盛化纤集团和三元控股集团共同投资组建。u盛元房产近两年在市场迅速崛起，品牌知名度不断拓展、荣誉接踵而盛元房产近两年在市场迅速崛起，品牌知名度不断拓展、荣誉接踵而至。至。u萧山老城区的震撼力作萧山老城区的震撼力作绅园，一炮打响：大气奔放、绅园，一炮打响：大气奔放、2005年开盘年开盘的的300余套一期房源在余套一期房源在2小时内一购而空，堪称杭州乃至省内业界的奇迹。小时内一购而空，堪称杭州乃至省内业界的奇迹。诠释盛元房地产积极构筑生态人居建设风采的江景大宅诠释盛元房地产积极构筑生态人居建设风采的江景大宅盛元盛元慧谷慧谷也取得了不菲的荣誉。目前，盛元也取得了不菲的荣誉。目前，盛元慧谷正以其优异的品质而备受各界慧谷正以其优异的品质而备受各界关注。关注。33楼盘标志组合楼盘标志组合智慧点亮生活智慧点亮生活4楼盘营销分析楼盘营销分析34卖点分析卖点分析所在地块所在地块滨江区是杭州举重若轻的新概念之城。滨江区是杭州举重若轻的新概念之城。4楼盘营销分析楼盘营销分析35卖点分析卖点分析江景房江景房最大面积的亲水板楼最大面积的亲水板楼4楼盘营销分析楼盘营销分析36卖点分析卖点分析成熟配套成熟配套4楼盘营销分析楼盘营销分析37部部分分广广告告欣欣赏赏4楼盘营销分析楼盘营销分析38部部分分广广告告欣欣赏赏4楼盘营销分析楼盘营销分析395楼盘后势预测楼盘后势预测去化速度去化速度:l3 3月底一期开盘，月去化达月底一期开盘，月去化达320320套，创楼市销售新高。套，创楼市销售新高。l5 5月二期开盘，销售形势依然火爆。月二期开盘，销售形势依然火爆。l至至6 6月底，销售量已过月底，销售量已过700700余套。余套。由于目前可售房源挑选余地较小，且户型偏大，因此近期去化情况将由于目前可售房源挑选余地较小，且户型偏大，因此近期去化情况将比较慢。三期推出的户型含比较慢。三期推出的户型含LOFTLOFT小户型，这种产品类型一向受追捧，小户型，这种产品类型一向受追捧，预计三期去化仍会比较快。预计三期去化仍会比较快。价格变化价格变化:l一期开盘均价一期开盘均价6800元元/平方米，二期平方米，二期8800元元/平方米。三期由于含平方米。三期由于含LOFT房型，房型，均价将高于均价将高于8800元元/平方米。平方米。