泰禾集团XX项目首开定价建议报告模版.pptx

泰禾集团XX项目定价建议报告 XX区域 X年X月X日目目 录录第一部分 市场整体格局第二部分 竞品销售分析第三部分 项目总体概况第四部分 项目蓄客情况第五部分 定价策略思路第一部分 市场整体格局2024/8/26 周一1、市场政策分析（近二月）主要就当前的房地产相关政策及行业形势进行分析，并做出市场预判。一、市场整体格局2、市场成交情况（同品类产品项目近一年成交情况）一、市场整体格局成交情况小结：示 例一、市场整体格局3、区域现有存量及待推量（区域内同品类项目）项目名称存量套数存量可售面积合 计一、市场整体格局4、区域潜在供应量（区域内同品类项目）分类项目建筑用地面积（万）容积率成交时间备注潜在供应（近期即将入市）楼板价 元/楼板价 元/楼板价 元/楼板价 元/楼板价 元/楼板价 元/楼板价 元/楼板价 元/合计5、土地市场情况（近3-6个月）主要是项目所处区域（或周边5公里半径范围）本年度土地成交情况，并做出分析。用地图的形式标示出成交土地的位置、竞得企业及成交楼面价格。一、市场整体格局第二部分 竞品销售分析2024/8/26 周一南邵板块回龙观板块沙河板块二、竞品销售分析1、竞品分布概况（选择核心竞品项目3-4个）在地图上标示出项目所处板块及临近板块的主要竞品项目。南邵站项目地块公园悦府青秀尚城国风美唐北京风景京藏高速领秀慧谷保利罗兰香谷京新高速昌平线8号线北六环示 例u u 竞品业态、成交价格、优劣势分析小结项目名称 总占地面积 总建面 容积率 产品情况精装物业费 近半年成交均价 主力户型 主力总价（万）（万）（元/）（）（万/套）二、竞品销售分析2、区域主要竞品情况 示 例分类内容分类内容项目位置昌平地铁8、13号线霍营站建筑面积总计70万平方米、住宅20万物业类别普通住宅层高2.8米装修标准毛坯容积率2.5绿化率30%主力面积92平米两居、127平米三居入住时间2012年12月开发企业首开地产物业公司北京天鸿宝地物业管理经营有限公司物业费2.93元/平/月国风美唐|基础信息二、竞品销售分析3、主要项目具体信息（选择核心竞品项目3-4个）示 例两居户型狭长，设计较差；三居户型优势明显户型方正，南北通透主卧、客厅南向厨房与餐厅相连，方便就餐三室两厅一卫，约92南北通透设计入户玄关，保证私密性明厨设计，操作台L型设计三室两厅两卫，约127国风美唐|户型信息二、竞品销售分析3、主要项目具体信息 示 例（选取同期销售户型）国风美唐|销售信息31,71030,99430,89730,10030,05831,40832,28033,20733,38134,41532,60634,7634,53729,21339,2824,5185,6856,80359,68056,75926,78511,2672,9351,9651491123121618191176862885成交均价（元/）成交金额（万元）成交套数2014年11月2014年12月2015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2014年11月2014年12月2015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00005010015020025031,71030,99430,89730,10030,05831,40832,28033,20733,38134,41532,60634,76314911231216181911768628852014年11月-2015年10月国风美唐量价走势u项目2014年11月至今，项目去化较快，月均去化76套左右；u成交均价方面相对平稳，整体成交均价约32000元/。二、竞品销售分析3、主要项目具体信息 示 例2024/8/26 周一二、竞品销售分析4、竞品情况分析小结 综合上述竞品情况，请总结概括区域内的总体销售形势，供需关系 及客户接受程度。第三部分 项目总体概况2024/8/26 周一三、项目总体概况1、项目概况（图示表明项目所处位置及周边情况）本案本案托幼托幼用地用地商业用地商业用地（还建）（还建）居然之家居然之家东东方方威威尼尼斯斯玉璞公园玉璞公园龙湖龙湖示 例三、项目总体概况2、项目基本情况概述 1）项目区域环境 2）项目交通状况 3）项目配套情况 项目情况小结：三、项目总体概况3、全盘货值回顾合院别墅合院别墅叠拼叠拼联联排排联排联排项目总平图启动会货值规划产品业态产品业态套数套数可售面积可售面积销售单价销售单价总货值总货值合院 182 41,141.04 70,576 290,357 临水大院 20 6,591.80 118,500 78,113 景观大院 15 4,851.87 112,500 54,584 叠拼（精装）162 29,239.29 52,625 153,872 车位 123 25,307 3,075 小计8182481824 107,131 107,131 580,000 580,000 示 例2024/8/26 周一三、项目总体概况3、全盘货值回顾产品业态产品业态套数套数可售面积可售面积销售单价销售单价总货值总货值合院 182 41,141.04 74,159 305,097 临水大院 20 6,591.80 121,000 79,761 景观大院 15 4,851.87 128,345 62,271 叠拼（精装）162 29,239.29 54,651 159,796 车位 123 3,075 小计8182481824 107,131 107,131 610,000 610,000 最新货值要求合院别墅合院别墅叠拼叠拼联联排排联排联排项目总平图示 例三、项目总体概况4、项目全盘毛利润测算项目（单位：万元）营业税测算指标 营改增测算指标，土地成本视同价税分离变动及原因分析 一、销售收入二、开发成本 1、土地成本 2、建造成本 3、开发间接费 3.1 资本化利息 3.2 其他开发间接费三、期间费用 1、管理费用 2、销售费用 3、财务费用四、毛利 减：期间费用 减：营业税及附加 减：土地增值税五、利润总额 减：企业所得税六、毛利润七、销售毛利润率取证时间：预计2016年8月30日开盘时间：预计2016年9月25日产品业态：合院，共38套；景观大宅3套可售面积：待定销售均价：合院6.8万元，大宅10万元销售货值：6.7亿元1取证时间：预计2016年9月30日开盘时间：预计2016年10月22日产品业态：叠院产品，共162套可售面积：销售均价：4.9万元可售面积：2.9万销售货值：14.47万元取证时间：预计2016年8月30日、8月25日开盘时间：预计2016年10月17日（加推）产品业态：合院，共52套；景观大宅4套可售面积：待定销售均价：合院6.8万元销售货值：9.2亿元332145取证时间：预计2016年8月30日开盘时间：预计2017年3月18日产品业态：合院，共92套可售面积：销售均价：合院6.8万元销售货值：13.8亿元，叠墅尾房4.47亿元4取证时间：预计2016年8月30日开盘时间：预计2017年9月16日产品业态：临水大宅20套，景观大宅8套；可售面积：销售均价：11万元销售货值：9.8亿元5持销期：2018年产品：剩余尾房去化销售货值：12.69亿元2三、项目总体概况全周期推盘图示 例1三、项目总体概况本期推盘图示 例开盘时间：产品业态：可售面积：销售均价：销售货值：注：如本组团/本业态是分批次推盘的，请分批次标注出后续推盘楼栋的推盘信息（做好价格规划），使整体组团/业态的货值与上一P数据保持一致。三、项目总体概况5、本期推盘部分毛利润测算项目（单位：万元）营业税测算指标 营改增测算指标，土地成本视同价税分离变动及原因分析 一、销售收入二、开发成本 1、土地成本 2、建造成本 3、开发间接费 3.1 资本化利息 3.2 其他开发间接费三、期间费用 1、管理费用 2、销售费用 3、财务费用四、毛利 减：期间费用 减：营业税及附加 减：土地增值税五、利润总额 减：企业所得税六、毛利润七、销售毛利润率三、项目总体概况2#23F1#29F3#20F5#18F4#18F6#18F7#18F8#18F9#1F示 例6、本期推售产品概况 在总平图上标示出推盘楼栋位置。楼栋号6#7#合计可售面积132581325826516可售套数7272144楼栋号6#7#总计户型172363672三房两厅197363672四房两厅总计7272144示 例示 例推盘情况明细表第四部分 项目蓄客情况2024/8/26 周一四、项目蓄客情况1.客户年龄统计2.客户居住区域统计 项目自 月 日开始接待客户以来，共积累来电客户 组，有效来电客户 组；接待来访客户 组，其中有效来访客户共 组。现在从以下几个维度对积累客户进行统计分析：用饼状图示表明分析结果用饼状图示表明分析结果四、项目蓄客情况3.客户工作区域统计4.客户户型需求统计用饼状图示表明分析结果用饼状图示表明分析结果四、项目蓄客情况5.客户置业目的统计6.客户关注因素统计用饼状图示表明分析结果用饼状图示表明分析结果四、项目蓄客情况7.客户总价接受度统计8.客户意向程度统计（A B C D类客户分别的占比）用饼状图示表明分析结果用饼状图示表明分析结果四、项目蓄客情况9.项目蓄客情况小结：第五部分 定价策略思路2024/8/26 周一五、定价策略思路1、定价考虑因素政策因素：宏观调控对于临平房产市场影响较大，观望气氛较为浓郁，但是客户仍然对于高品质房源充满期待。产品差异：与区域内现有楼盘相比，本案无论从开发理念、建筑设计、景观设计、物业管理和配套设施方面都有很大优势，产品本身唯一性比较高。品牌 交通 品质 规划 自然资源 周边配套 自身配套 学区配套展示条件 物业服务 本案 XX项目 XX项目XX项目XX项目XX项目1、定价考虑因素竞品楼盘：目前区域内同类楼盘较少，多以高层建筑为主，主要竞争可能在：X X 项目、X X 项目、X X 项目和X X 项目。二手房源无该品类房源，对本案的竞争压力较小。五、定价策略思路五、定价策略思路2、定价总体建议 定价总体思路：本次定价考虑的因素有：楼栋位置因素 景观因素 楼层因素 户型因素 边套因素 特殊差价因素 五、定价策略思路3、定价方案说明 楼栋位置因素价差关系楼栋号定价系数原则1#0.7西北均沿马路，位置差2#1北面邻路，位置一般3#1.2位置相对居中，有一定归属感4#1.4位置相居中，有归属感 示 例五、定价策略思路3、定价方案说明 景观位置因素价差关系楼栋号定价系数原则1#-1单元0.8根据室内观景效果单元周围绿地面积1#-2单元0.92#-1单元12#-2单元1.13#1.2室内观景效果相邻中心花园4#1.3示 例五、定价策略思路3、定价方案说明 周边影响因素价差关系房号定价系数原则1#1层整层0.9园区内人行道、行车道影响地下车库入口影响距离周边影响源的距离2#-2-10413#-1-1011.1.示 例五、定价策略思路3、定价方案说明 户型因素价差关系房号定价系数原则1720.91971NO.1NO.3NO.3NO.2主力户型主力户型197197 主力户型主力户型197197 紧凑户型紧凑户型172172 紧凑户型紧凑户型172172 示 例五、定价策略思路3、定价方案说明 其他价差关系 五、定价策略思路4、定价量价关系预估 销售均价销售均价去化套数去化套数去化总金额去化总金额去化比例去化比例综合上述情况，为达较好的去化效果，最终建议本次推盘均价设定为 元/。五、定价策略思路5、一房一价表及定价结果分析价格表链接楼栋号1#2#3#4#5#合计套数（套）住宅面积（m2）销售金额（万元）平均单价（元/m2）最低单价（元/m2）最高单价（元/m2）最低总价（万元）最高总价（万元）定价价格结果分析五、定价策略思路5、一房一价表及定价结果分析楼栋号1#2#3#4#5#合计占比500万X1000万1000万X2000万2000万X3000万3000万X总 计100%定价总价段结果分析五、定价策略思路6、开盘优惠折扣方案序号折扣类别折 扣折扣占比综合折扣率试用的范围生效日期失效日期备注说明123456合计表价计算规则：