海南棋子湾国际商务旅游假区发展规划案134Px.pptx

2海南，中国南海上的明珠海南有天涯海角的浪漫，也有让人瞠目的天价套房，有惬意阳光的海岸，也有梦想破灭后的失落，有举国淘金的暴富快感，也有上世纪90年代地产泡沫的历史阵痛，海南总是矛盾着，让人爱，让人恨.但海南从未倒下，像一个斗士。带着曾经的伤痛与迷茫，以三亚为起点，从博鳌的世界智慧中崛起，怀抱着国际旅游岛的雄心壮志从千里海岸线走来，影响着世界！昌江-棋子湾，一块未曾雕啄的噗玉，将怀揣南海明珠的国际梦想，探寻一种怎样的发展模式，以构建高度城市价值为使命，融入海南，从而实现西海岸的崛起与繁荣让我们一起开始为昌江思考，为海南思考3所以我们提交的不仅是问题，更是一个解决问题的方法体系并执行！我们不仅仅要做房地产，而是出于中国人对中国最美丽海岸线的热爱，出于我们对土地的执着，所以有了我们对棋子湾的构想。4本案涉及的内容：1、棋子湾应做旅游景点还是城市?2、棋子湾的城市定位及形象确立?3、棋子湾的城市规划构想！5目 录第一阶段:荣耀与困惑海南概述及引发的思考第二阶段:疯狂与阳光一、海南重点产业研究1、房地产2、旅游第三阶段:沉沦与崛起一、西线未来城市发展构想1、棋子湾现阶段的状况2、国际旅游岛政策研究3、海南西线城市发展状况分析4、棋子湾城市定位二、棋子湾城市定位现阶段的缺失与朔造1、伟大城市的形象朔造2、棋子湾城市形象朔造6海南省，作海南省，作为中国南海上的一中国南海上的一颗璀璨明珠，以其独璀璨明珠，以其独有的特点在国内和国有的特点在国内和国际上占有重要的地位上占有重要的地位1海南概述海南省，1988年正式成立。是我国最年轻的省和最大的经济特区。同时也是我国陆地面积最小，海洋面积最大的省份；全省陆地面积约3.5万平方千米，海洋面积约200万平方千米；全省有2地级市、4市辖区、6县级市、4县、6自治县、1经济开发区、1办事处。海南岛与美国夏威夷处在同一纬度，以其1528公里的海岸上以及丰富的生态景观资源成为国内、国际上有名的旅游胜地海南基本情况7海南位于位于东经10837-11105，北纬1810-2010之间；海南省，西与越南越南相对，东与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律菲律宾、文莱和、文莱和马来来亚为邻；海南，是中国最南端的省份。作为中国走向世界的南大门，海南具有极其重要的战略地位。海南省背靠中国大陆，面向东南亚诸国，地处南海国际海运要塞，具有极其重要的战略地位战略地位2海南处于珠三角“9+2”与东盟自由贸易区的“10+1”的结合部，3小时航班范围内可抵达珠三角、长三角、港澳台、东南亚等地位，具有重要的战略地位和先天的发展优势。8海南省内自然海南省内自然资源丰富，其中旅游、土地、海洋、源丰富，其中旅游、土地、海洋、矿产、油气等自然、油气等自然资源最源最为突出突出3自然资源自然资源热带海岛旅游资源：海南是中国七大旅游区之一，是唯一的热带旅游地。拥有滨海度假、潜水探奇、热带雨林探险、生态观光、温泉养生、民俗文化等11大类特色旅游资源。热带土地资源：海南热带土地面积占全国的42.5%，有保存完好的热带雨林，小区域物种十分丰富，是中国南方中草药主产地之一。全省共有自然保护区69个，其中国家级自然保护区8个，省级自然保护区25个。海洋资源：海南岛海岸线全长1928公里，省辖海域面积约200万平方公里，沿海大小港湾68个，大小岛屿280个。可供养殖的沿海滩涂面积约2.57万公顷，海洋渔场面积16434公顷，海洋水产品在800种以上。矿产资源：海南有工业储量的矿产资源66种。全省保有储量位居全国前列的矿产有：石英砂、锆英砂等20余种；其中富铁矿、钛砂矿、石英砂、锆英砂储量居全国第一位，含量分别约占全国储量的2/3。油气资源：海南岛周边海域油气资源丰富，南海是世界四大海洋油气聚集中心之一，省辖海域有油气沉积盆地39个，已探明三个海上气田和一个陆地气田，石油地质储量约328亿吨，天然气储量约11.7万亿立方米。9思考点1：海南有着丰富而独特的旅游资源，有着优越的地理位置，随着东南亚旅游城市的兴起，靠国内游客支撑的海南旅游，海南国际旅游岛的发展之路如何前行？10海南海海南海陆空立体式交通网空立体式交通网络已基本形成，其中海运已基本形成，其中海运最最为发达，目前已建成港口达，目前已建成港口24个个交通网络4海南交通系统1234 海运:目前共有68个天然港，已开辟24个港口，其中琼山、三亚、八所、洋浦四个港口为最大。和世界24个国家和地区有航运业务往来，为港澳台同胞和海外旅游者到海南来观光游览提供了方便 铁路:共有海南东环铁路（建设中）、海南西环铁路、粤海铁路。粤海铁路作为中国第一条跨海铁路已于2003年正式开通。琼山至广州的旅客列车已正式运行，并与全国铁路网并网。航空:目前已建成海口美兰国际机场和三亚凤凰国际机场，实现与北京、上海、深圳、香港、新加坡、曼谷、吉隆坡等39个国内外大中城市通航。公路:已建成由环岛高速公路和南北3条、东西4条干道组成的骨干公路网，三级公路通达全省乡镇 11海南第三产业比重最大，第二产业相对比例不足5产业结构三大产业都有不同幅度的提升，第一产业：2009年完成农业增加值461.93亿元，增长7.2%；同比2008年，增值率下滑0.5个百分点第二产业：第二产业增加值443.43亿元，增长12.6%；增值率同比2008年，上升6.8个百分点第三产业：第三产业增加值741.24亿元，增长14.1%；增值率同比2008年，上升0.8个百分点数据来源：海南公报第一产业39.19%第二产业42.32%第三产业54.40%12历年来，海南整体年来，海南整体经济向前向前发展，但波展，但波动较大，大，显示海南示海南经济对外依外依赖程度高，抵御程度高，抵御风险能力不能力不强。在一揽子经济刺激政策的作用下，全省经济运行较快地扭转了上年第四季度下滑的态势，在上升通道上加快回升 全年全省生产总值1646.60亿元，按可比价格计算，比上年增长11.7%。从动态变化看，一季度GDP增长8.7%，上半年GDP增长9.3%，前三季度GDP增长9.8%，全年GDP增长11.7%，呈现前低后高、加快上升的运行态势 6海南省GDP2009年,全省GDP为1646.60亿元，增长11.7%P；数据来源：海南公报13总体来说，自建省以来，海南省产业结构发生了很大的变化，特别是第三产业一直是海南GDP增长的主要贡献力量，但总量偏低；第二产业将会成为海南省经济增长的主导力量，也是海南经济目前的短板，第三产业的传统地位仍将进一步保持。海南的产业结构比例看，第二产业比例偏低，第三产业对外依赖程度高，抵御风险能不足，难以规避经济上的大起大落。名次名次省份省份21天津 7500亿元 增速16.5%22重庆 6527亿元 增速14.9%23云南 6168亿元 增速12.1%624新疆 4270亿元 增速8%25贵州 3887亿元 增速11%26甘肃 3380亿元 增速10%2727海南海南 1646.6亿元亿元 增速增速11.7%28宁夏 1334.6亿元 增速11.6%29青海 1081.27亿元 增速10.1%30西藏 437亿元(预计)增速12.1%小结14按照按照“南北南北带动，两翼推，两翼推进，发展周展周边，扶持中，扶持中间”的的发展思路，把海南展思路，把海南岛划分划分为五个功能五个功能经济区区7产业布局琼北综合经济区：以海口为中心，继续巩固这一经济区作为全省行政服务中心、商业贸易中心、科教文化中心和进出岛交通枢纽的地位东部沿海经济带：发挥东部沿海市县资源优势，发展壮大滨海旅游业、热带高效农业、海洋渔业、农产品加工业。琼南旅游经济圈:围绕建设亚洲一流、世界知名的国际最佳人居环境城市的目标，用国际水准建设和经营三亚市，保持和增强低密度滨海旅游城市的魅力。西部工业走廊：重点发展洋浦经济开发区等区域。依托园区重点发展天然气与天然气化工、石油加工和石油化工、纸浆和造纸、矿产资源加工等工业，带动临近市县发展配套产业。中部生态经济区:在加强生态环境保护特别是强制性保护好自然保护区和生态公益林的基础上，积极发展农产品加工、水电、经济林、林下经济、生态旅游、城镇服务业等特色经济。海南经济情况15企业企业位置位置土地规模土地规模启动时间启动时间开发周期开发周期投资额（亿元）投资额（亿元）中信地产琼海博鳌10.2平方公里2004年不详100华润集团万宁石梅湾不详2004年10年50雅居乐陵水清水湾1.5万亩2006年10年130中信泰富万宁神州半岛38.43平方公里2006年10年100新世界中国海口美丽沙3300亩2007年10年100富力地产三亚、海口9880亩2007年不详100鲁能集团三亚、海口19平方公里2006年不详50（已投资）2005年以后，富力、雅居乐、华润置地等房产大鳄已经开始在海南大肆开拓地产业务，新世界18.08亿元拍下海口美丽沙，广东富力联合海南怡丰15亿打造香水湾，雅居乐130亿（其中有摩根士丹利30%的股份）加入建设清水湾项目。2006年海南主要房地产投资项目均为超大型：清水湾1.5万亩社区由雅居乐独家打造；三亚湾新城，由鲁能集团独立投资64亿元开发；凤凰岛，由浙江国都控股、众城国际联合开发。开发商是主要为协助政府进行区域集中开发。例如中信的博鳌开发计划。现在还有很多隐形大鳄开发商已在海南二线城市拿地，规模非常大。16海南岛以海景+别墅+酒店高尔夫的假旅游真地产模式泛滥，客户需求单一，内陆土地价值流失湾区产品三亚红塘湾三亚海棠湾三亚亚龙湾二期陵水香水湾陵水清水湾陵水土福湾海口美丽沙海口新埠岛海口鸿州新城中信博鳌博鳌宝莲城.高尔夫酒店集群游艇俱乐部南山人文风景区住宅游艇温泉商业主题公园生态区住宅高尔夫酒店集群海上运动、游乐生态景区国际会议住宅高尔夫酒店游艇住宅高尔夫酒店游艇学校等居住配套住宅酒店游艇主题园住宅酒店游艇会展商业学校住宅酒店游艇水上运动商业街学校住宅酒店游艇马术俱乐部主题乐园住宅高尔夫酒店游艇温泉会议住宅高尔夫酒店游艇会议中心商业街保健.17思考点6：由于缺乏区域城市的辐射，海南东线沿海土地开发模式单一，海岸别墅酒店高尔夫球场的海南开发模式，海岸线被垄断、瓜分，内陆土地无人问津，后续发展如何解决？滨海土地与内陆土地价值如何最大化？海南模式如何不再单一依赖海岸线？如何实现市场、开发商与政府的多赢？18?后续内陆土地价值如何实现19半山半岛凤凰岛海航铂爵公馆国际公馆福湾?20 旅游导向型房地产驱动，内需不足，市场不稳定 透支未来城市价值，由于缺乏区域城市辐射，邻城市沿海土地开发过度依赖海景资源，内陆土地无法实现大纵深开发，土地价值严重流失。城市的土地开发规划前瞻性有待提高，开发的水平参差不齐海南房地产市场整体而言，受旅游产业驱动作用明显，旅游业是容易受影响的行业，不过分的说一个传染病都可以让海南的房产倒下。无论是海南分割发展的第一阶段地产期还是圈地发展的第二阶段，海南房产都在卖资源，并且优势资源的利用进深比较浅，以海滩作为排布依次为沙滩+别墅+酒店+高层+高尔夫的模式令后续地块无法借势优势资源，如景观的导入，所以造成发展的后续力不足。123海南省汲取90年代初期房地产市场自由化的教训，目前形成以“打造国际旅游大都市”为水准，政府高度规划，科学布局，旅游产业拉动，房地产发展模式单一概论21第一阶段：2000年前政府划大地块，各开发商拿地，但由于开发商水平不等，开发产品质量不高，导致地块无法实现应有价值。第二阶段：2000年后外地大开发商拿地，瓜分垄断大量海景土地资源，房产项目质量有所提高，政府无法主导整体规划，土地整体价值不高，内陆土地价值流失。海南房地产发展经历的两个阶段，出现过辉煌也伴随着开发模式上的不足22亚热带气候热带气候热带气候滨海游成为海南游客的首选旅游目的地，并带动该区域其它旅游产品呈组拳式发展滨海游发展现状北回归线大三大三亚辐亚辐射圈射圈大三亚滨海游集中在三亚海、大小东海、亚龙湾、海棠湾、蜈支洲岛、分界洲岛等区域热带气候除了保证常年高温气候外，海水更清、盐份更高、可视度更高，游泳、潜水两相宜。三三三亚亚亚旅游区旅游区旅游区陵水三陵水三陵水三亚亚亚辐辐辐射圈射圈射圈北回归线以北的城市群包括有万宁、琼海、文昌、海口，滨海旅游发展一片惨淡，主要起由在于海水不清与旅游人流不集中难于成团的影响大三亚辐射圈有向东发展的趋势，向西方向的乐东市即旅游产业发展明显滞后。人们只记住第一，没有人记住第二亚热带气候的海水呈碧绿色且透明度较差，滨海游相对较差，潜水项目基本没有。23大、全、贵、精与顺路线的主题公园才能在优胜劣汰浪潮中存活主题公园发展现状名称开业时间主题投资规模经营状况灵山游乐园1991游乐场3亿1994年倒闭，机器事故所致南山文化旅游区1995佛教文化10亿营业中兴隆热带植物园热带植物园营业中东山湖野生动物园1995仿野生概念自然动物园1.2亿营业中中华民族文化村1997民族文化1.3亿开业8个月后歇业，旅游团路线不对南拳鳄鱼湖1999仿野生概念自然动物园1.8亿2004年倒闭，旅游团路线不对热带海洋公园2000海洋主题公园8亿2004年末停业，旅游团路线不对碧海情深2005海洋主题公园1.5亿未开业即歇业，受台风破坏影响资金链呀诺达雨林文化旅游区2008热带雨林3亿营业中海南作为国内外知名的旅游目的地，旅游产业发展成效显著，但主题公园发展相对滞后。1990年末，海南开始多种类型的主题公园建设尝试，已积累一定的经验。目前，随着海南旅游业发展，海南主题公园又开始新一轮的蕴育，如：海南文昌航天主题公园、海口火山口主题公园、陵水黎安主题公园群、海棠湾海洋公园和影视基地等，海南主题公园建设有望迎来一个全新的发展机遇期。海南主题公园发展建设情况一览表24主题公园发展现状灵山游乐园南山文化旅游区兴隆热带植物园东山湖野生动物园呀诺达雨林文化旅游区亚龙湾热带雨林公园槟榔谷民族旅游区热带海洋公园中华民族文化村南泰鳄鱼湖碧海情深海洋公园从右图可以看出，早期倒闭的主题公园基本都是因旅行路线不对所致，当主题公园脱离东线滨海旅游路线后，旅行团甚少选择因路线不对需长途跋涉的其它旅游景点，从而导致该类景点游客稀少，资金链断裂，最终倒闭。其中作为海南省的省会城市的海口，集中在西海岸的旅游项目基本上不是经营不善就是倒闭，旅游产业发展较为惨淡。省会核心城市也如此，而延伸到海南西部的昌江市，旅游产业发展该何去何从呢？省会城市海口西海岸的旅游产业发展均出现疲惫，延伸到海南西线的棋子湾该何去何从？25三亚湾大小东海亚龙湾海棠湾土福湾清水湾富力湾香水湾日月湾石梅湾三三亚亚陵水陵水万宁万宁海南东线旅游景点基本集中在大三亚片区，与滨海休闲度假旅游充分互动，可满足多天旅游行程。滨海沿线旅游产品发展现状亚龙湾热带雨林公园三亚大小洞天旅游区三亚南山文化旅游区南田温泉度假区呀诺达雨林文化旅游区槟榔谷民族旅游区三亚鹿回头高尔夫亚龙湾高尔夫三亚红峡谷高尔夫兴隆热带植物园南湾猴岛生态景区大三亚片区得天独厚的滨海休闲度假旅游资源与多种复合式的主题公园与休闲产品相互动，大大促进了该片区的旅游产业链的壮大发展，旅行团逗留天数最多的区域也意味着拥有相当数量的自助游客。大而全的规模效应带动着三亚的旅游持续发展。26东线城市发展格局总结1、海口、琼海、三亚三大区域性中心城市带动了东线城市群的发展，也是目前东海岸线土地开发格局形成的最基本的内在原因。2、三亚、陵水、万宁沿海湾区的开发在很大程度上主要依赖三亚旅游产业的拉动，是三亚前期城市配套功能规划不足的功能延伸效应，也是三亚城市升级发展的城市扩展的客观需要。3、琼海湾区的开发主要依赖博鳌会展经济与玉带滩旅游点的带动，由于缺乏城市的支撑，湾区的开发过度依赖会展经济的带动，后续发展乏力。4、由于特殊海域位置，受海水及沙滩资源品质的影响，海口、文昌湾区的开发价值不高，与三亚、万宁及西线海景无法形成竞争，其沿海度假旅游区的海景资源吸引力有限，旅游景点的吸引力弱，导致海口目前选择依托高尔夫核心度假旅游资源来发展度假型旅游。27海南东线城市群的发展现状对西线城市发展的启示1、长远的城市群的整体规划可以规避后续城市发展中对海景资源的低效利用。2、三亚、琼海、海口的城市辐射力短时间内西移的可能性较小，西线要全面发展就必须形成自己的区域性中心城市，并提高区域性中心城市的辐射力。3、旅游产业发展的高度、城市规划的水平及城市聚集力是西线区域性中心城市能否形成辐射力的关键因素。4、沿海土地可持续性的旅游开发必须依托城市与区域旅游资源的综合影响力，并且要形成合理的旅游线路，提高旅游团的到达率。5、在国际旅游岛建设的大格局中，食、住、行、游、购、娱是构建旅游产业链及价值链的核心要素，西线区域中心城市的规划必须紧扣6大旅游要素规划城市功能。28海南西部由于缺乏类似东线区域性中心城市的辐射，发展明显滞后，西线要实现大规模、高规格的发展就必须形成西线的区域性中心城市及新城市群，合理规划城市功能，形成互补多赢的城市格局，提升区域的整体竞争力，规避东线发展过程中的各种不足与弊端。观点2930海南各旅游度假区的旅游海南各旅游度假区的旅游产品主走品主走简单的海的海资源嫁接路源嫁接路线，滨海旅游海旅游产品已呈品已呈现饱和状和状态，无法，无法带来多元体来多元体验海南岛棋子湾滨海旅游度假高尔夫南山文化旅游区宗教文化旅游观光红塘湾滨海居住高尔夫酒店游艇三亚湾城市滨海度假高尔夫酒店游艇时尚会展亚龙湾度假会议高尔夫酒店游艇观光海棠湾清水湾香水湾度假高尔夫酒店游艇主题公园生态公园石梅湾土福湾旅游度假酒店游艇主题公园文化风情村等博鳌会议度假高尔夫酒店游艇生态养生东海岸滨海旅游度假高尔夫游艇西海岸滨海旅游度假酒店高尔夫滨海休闲观光抱虎角滨海旅游度假月亮湾滨海旅游度假三亚海口海南开发的旅游主题n热点滨海生态观光南山旅游区、三亚西岛和蜈支洲岛、陵水的生态公园、万宁市的石梅湾、文昌市的东郊椰林、海口市的假日海滩、东寨红树林等；n黎苗风情观光度假土福湾等；n海南文化古迹游南山宗教文化游、天涯海角等；n热带动植物观赏游兴隆热带花园、海口热带野生动物园景点；n滨海休闲养生度假各大湾区的滨海旅游度假区，多打休闲养生牌，走高尔夫酒店游艇住宅的模式.31优势：丰富的海南原生态自然旅游资源气候温暖宜人。劣势：全岛旅游资源缺乏统一规划，各区域间旅游线路开发不均衡。盈利模式单一，主要靠景点门票盈利，旅游产品附加价值不高。旅游硬件配套不足，交通、酒店、餐饮、购物设施价格高，质量差。无序竞争久禁不止，零团费、负团费导致欺客宰客现象时有发生。精品产品偏少，品质整体偏低，观光型项目多，体验型度假型项目少。资源整合力度偏弱，开发运营能力弱海南旅游产业总结32思考点7：东线旅游城市带初成规模，但与国际旅游岛标准尚有较大差距，还处于初级旅游发展阶段的海南旅游，国际旅游岛更需要城市综合竞争力的支撑，海南城市竞争力如何提升？33同样拥有海岸线，西线工业无法支撑区域城市的发展，哪个城市先发展，全局开发还是同质化浪费型城市群开发？东线是海南发展的先行者，有后发优势的棋子湾如何定位？是去扎堆海南的首日游，还是慧眼于海南第N天游基地！做海南旅游的夯实者还是跟随者？城市产业缺乏的西海岸线，第二产业的单薄与缺失，如何实现自我发展？除了这些，还有：34让我们带着思考吧！因为一次伟大的发展总要经历漫长的过程！35第一阶段:荣耀与困惑海南概述及引发的思考第二阶段:疯狂与阳光一、海南重点产业研究1、房地产2、旅游第三阶段:沉沦与崛起一、西线未来城市发展构想1、棋子湾现阶段的状况2、国际旅游岛政策研究3、海南西线城市发展状况分析4、棋子湾城市定位二、棋子湾城市定位现阶段的缺失与朔造1、伟大城市的形象朔造2、棋子湾城市形象朔造36借助“国际旅游岛”概念，从2009年12月15日至今年1月23日，海南房价就翻番了国际旅游岛获批后5天内，海南商品房销量就超过2008年全年总量。2009年12月底，三亚签约房价为15857.44元/平方米，到2010年1月份，三亚的签约房价上升到22000元/平方米凤凰岛公寓开盘，700套房子一天卖光，均价高达7万元/平方米，最贵达9万元/平方米。大年初三至初五三亚丽思卡尔顿酒店丽水阁豪华海景房则飙至17480元/晚!海南毒豇豆事件曝光 产业遭重创批发价狂跌90%海南又一次被推到了舆论的风口浪尖海南现象：37除了地产外，旅游产业作为海南的第三产业的主体，并且在第一产业饱和，第二产业无法提升的情况下，海南的城市发展主要依托第三产业，而房地产与旅游产业作为海南经济的两大引擎，是海南第三产业的支柱，而且两者本来就互相关联，是海南新一轮发展的动力，他们正好代表这海南的城市特征，我们要构建新的城市体系，就不能不了解海南城市的特点，了解其城市特点就是了解其核心产业，在海南必定是房地产与旅游，把这个两大产业摸透了，也就找到了海南城市发展的脉络。有人说：海南是个给点阳光就灿烂的地方！有人说：海南是个只有投机没有投资的地方！有人说：海南是个只有短线没有长线的地方！38第一章海南房地产分析总论/分区研究重复还是被重复39从销售面积与销售金额的变化趋势来看，海南房地产整体正处于快速、健康发展的阶段。2009年海南房地产投资继续快速增长，商品房销售面积和销售金额大幅度增长 受海南省旅游产业的拉动，外来购房客户增多，海南省近年来房地产需求量不断上升房产开发投资金额287.90亿增长44.3%房屋施工施工面积1992.78万增长32.8%房屋销售销售面积560.34万增长50.5%数据显示，近3年来，房地产销售面积一直高于竣工面积30-50个百分点，市场需求量的火爆促进了海南房地产的快速发展2市场需求数据来源：海南2008年公报2009年海南房地产近年海南房屋竣工面积比较近年海南房屋销售面积比较401-8月，海南完成房地产开发投资167.95亿元，同比增长45.3%，商品房销售额179.51亿元，同比增长33.0%1-8月，海南商品房销售额已超过2008年全年商品住宅销售额171.12亿元，达到了历年来的最高点2009年1-8月，海南房地产保持着高速增长的势头，海南省对楼市投资者和消费者的吸引力越来越强受旅游产业拉动以及政府的战略布局影响，海南近几年来，房地产一直处于健康、快速发展的运行状态，而且这一趋势将一直持续。3市场需求数据来源：海南房地产月报海南房产情况414房价走势2009年房价被大幅推高，1-12月全国商品住宅成交均价预计达4518元/平方米，同比增长达30 2008-2009年，金融危机后，海南经济复苏，且房地产市场因受到炒作等原因，房价持续攀升；刚性需求+宽松的货币政策，2009海南楼市持续高烧 2000-2002年，受海南省烂尾楼及积压房等因素的影响，房价连续2年下跌，出现5-8个点的负增长趋势从2003年开始，海南房地产开始走向复苏，楼市开始想健康的方向发展2009年，深圳楼市飙升，其它一线城市比如北京、上海房价也有明显的上升趋势（元/平方米）4209年海南省国有土地出让情况显示三亚市出让土地的面积明显小于海口市，显示建设用地资源稀缺2009年海口市出让国有土地（不含工业用地）10幅，其中，居住用地8幅。出让土地面积2128亩，其中，居住用地1611亩。楼面地价1780元/平方米，其中，住宅楼面地价1037元/平方米。2009年三亚市出让国有土地（不含工业用地）8幅，其中，居住用地3幅。出让土地面积670亩，其中，居住用地361亩。楼面地价3266元/平方米，其中，住宅楼面地价3786元/平方米。5土地出让情况三亚市出让土地的面积明显小于海口市，显示建设用地资源稀缺。三亚市的土地价格明显高于海口市，且三亚市住宅用地价格高于商服用地价格，43海南典型区域房地产市场分析44海口房地产市场研究思路海口城市发展概括海口房地产市场概述45海口位于海南省北端，占有丰富滨海自然景观资源，是全岛乃至全国未来滨海城市和核心发展城市海口，又称椰城，是我国最大经济特区海南省省会城市，全省政治、经济、文化、经济、交通中心；海口市辖秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区；全市土地总面积2304.84平方公里，其中建设用地363平方公里；海口风光秀丽，名胜古迹多，是全国热带滨海旅游休闲胜地。地处热带滨海，富于海滨特色景观，海域面积830平方公里，海岸线长131公里。海水平均水温25，透明度1米，最大达2米；未来海口城市建设的目标是：努力建成环北部湾的重要经济城市，华南地区的花园城市，国内外理想的第二居住地。1城市现状46海口GDP总值占全省30%以上，且保持快速平稳增长态势，但总量偏小，与全国同类城市相比仍有差距2008年海口GDP总值达443.2亿元，同比增长10.4%，已连续11年保持两位数快速增长。海口市GDP占全省30%以上；通过横向的发展比较，海口经济发展还远落后于其它沿海及省会城市；根据城市GDP与房地产发展关系模型，海口房地产处于高速发展时期GDP增速与房地产发展关系小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展海口近5年GDP总量及增长率各城市GDP横向比较海口GDP占全省比例4%5%5%8%大于8%2GDP总值数据来源：海口市政府公报、各城市政府公报47海口市人均GDP数值偏小且增速不断放缓，与同类城市相比有较大差距，但房地产处于高速发展期海口市人均GDP也处于偏低水平，增长速度缓慢，经济实力较弱；通过横向比较，海口经济发展还远落后于其它沿海及省会城市；根据人均GDP与房地产发展关系模型，海口市房地产处于高速发展期；人均GDP与房地产发展关系启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期0-800US$800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$各城市人均生产总值横向比较2人均GDP值海口市近5年人均生产总值及增长率数据来源：海口市政府公报、各城市政府公报48第三产业发展在城市产业结构比例中占比大，而其他产业相对其他城市比，处于中低水平海口近些年第三产业的比例不断扩大，一二产业的比例不断缩小；相比其它类似二线城市，海口市第三产业（服务业）占比重最大，第二产业（工业）占比最小，第一产业（农业）与其他城市基本持平。相对于其它城市，海口市的第二产业仍然是其经济发展的短板；未来海口市政府在保证旅游产业发展的基础上，将壮大汽车制造业、制药工业、食品饮料工业、化纤纺织工业、农副产品加工业等五大支柱产业的发展。海口近5年三次产业情况海口近5年三次产业变化趋势各城市三次产业横向比较3产业结构数据来源：海口市政府公报、各城市政府公报49海口以第三海口以第三产业为城市城市经济主体，主体，经济总量偏小，量偏小，未来将加大第二未来将加大第二产业投入，拉投入，拉动经济发展展海口为海南省的核心城市，但周边幅射力有限；目前正在计划合并澄迈县，扩大城市版图及纵深；城市GDP总量稳步增长，但总量仍偏小；发展速度较快，为房地产市场的高速发展提供一定的经济支持；以旅游业为主导的第三产业发达，占GDP总量的六成，但城市缺乏高级服务业如顾问咨询、金融理财、信息服务、国际贸易等；且旅游业竞争力有所下降；第二产业贡献不足，占GDP总量不到三成，形成城市经济快速突破发展的瓶颈；“十一五”以来政府将加大第二产业的投入与扶持。经济发展保持以旅游业为主体的第三产业的强势发展加大第二产业的投入与扶持，加速经济发展4小结5008年末常住人口183.5万，城市常住人口比户籍人口高18%左右，外来常住人口将给地产带来活力2008年末常住人口183.5万人，户籍人口155.82万人，自然增长率为7.25。海口市常住人口高出本地户籍人口约18%左右，外地人口居住数量比例有逐年上涨趋势；海口市流动人口保持在30万人左右；海口户籍人口分布较为均匀；秀英区因大部位于西海岸，总人口数相对较小；区域区域区域面积（公里）区域面积（公里）户籍人口（万人）户籍人口（万人）美兰区552.847.71琼山区939.737.06龙华区300.641.25秀英区511.526.92汇总2304.6152.945人口总量数据来源：海口市政府公报51生活水平逐步改善，收入与支出不断增生活水平逐步改善，收入与支出不断增长，但剩余，但剩余购买力增加有限力增加有限海口市的城镇居民人均可支配收入增长速度略有放缓，2008年城市人均可支配收入达到10150元，增长8.8%。与其他内地城市相比，海口市居民收入水平较低，对于房地产市场的需求主要表现为生存需求特征；近年人均可支配收入平均增加，人均消费支出保持同步增长，且高于收入增长，表明剩余购买力积累有限，由剩余购买力增加而产生的购房可能性不足。6收入与支出52社会商品零售社会商品零售总额小，人均可支配收入属于中等小，人均可支配收入属于中等水平，恩格水平，恩格尔系数系数较高，富裕程度偏低高，富裕程度偏低2008年社会消费品零售总额2008年城市居民人均可支配收入对比2008年城市居民恩格尔系数对比2008海口市社会消费品零售总额达到234.75亿元，总额较小；人均可支配收入14150元，属中等水平；2008年海口市恩格尔系数为41.5%，表明海口已经达到小康水平，但与其它城市相比富裕程度还较低；近年海口城市居民人均消费性支出与人均可支配收入之比都在0.75以上，与普通城市在0.6-0.65之间相比，消费比重偏高，剩余购卖力积累不强。居住支出仅为11%，相比其他大城市而言，本地居民置业行为不旺盛。7居民生活条件数据来源：海口市政府公报、各城市政府公报53周期理周期理论：从：从GDP、房地、房地产发展程度等指展程度等指标，房地，房地产一般会一般会经历复复苏、发展、危机和展、危机和萧条整个周期条整个周期市场典型表现市场典型表现开发商策略开发商策略复苏复苏直接使用人带动市场发展，现楼价格大于期楼无法判断是否真正复苏，所以地价低，没有人买地发展发展地价和房价开始同步上升，期楼和现楼价格相近，长期投资者开始进入市场开发策略：土地储备；销售策略：分期卖楼危机危机顶点附近、期楼远远高于现楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者一次性卖楼萧条萧条地价下跌比房价下跌幅度快，市场动力是信息不完备最优策略：继续卖楼，观望将会付出更大的代价房地产发展阶段判断依据GDP增速人均GDP增速房地产发展程度海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期，现正步入稳定发展期。阶段价格 阶段：复苏 发展 危机 萧条1发展周期54海口房地海口房地产经过发展周期的低谷及复展周期的低谷及复苏期，期，现正正步入步入稳定定发展期展期海口房地产市场发展趋势图 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 084000房价高速发展期急速下滑期 低谷期复苏期发展期300020001000海南房地产市场已经过一个周期的发展：88年建省房地产开始发展，92年达到高峰期，出现泡沫；93年宏观调控后，94年滑入低谷97、98年开始复苏；到04年，房地产总开发量达400万平米，其中60是烂尾楼改造，销量125万平米，开始平步发展；2008年施工总量超过650万平米，销售面积达168万平米；海口房地产市场再次进入稳定发展时期。1发展周期55土地市场状况：受资源限制，城市被迫拉大框架，未来土地市场层面，城市和海将难以兼得临近城市的海景资源被开发商瓜分且存量不多：传统认知中的城市海景资源（填海区、海甸岛和西海岸东等区域）土地资 源已经被众多开发商控制；总体来说一线海景未开发的土地存量正在下降，土地价格上涨迅速。政府主导城市框架向外扩张：由于城市发展对海资源的依赖和整体房地产市场呈现的二元结构，政府主 导向土地较容易收储的西海岸和长流组团扩张；规划中城市外扩的方向还有南部和东海岸，但推进的时间还不确定。城市附近的海资源已经非常稀缺，价格高端，城市和海已经越来越不可兼得。这个趋势必将导致未来客户需求多元的趋势加剧。2一级市场56土地市场交易状况：在实际供应量充足的条件下，海口土地价格剧烈提升，预示房地产发展前景良好本轮海口的地价上涨，并不是土地紧缩带来的地价上涨，而是房地产市场复苏过程中，开发商对未来市场的预期增强以及购房客户对未来升值潜力看好导致的；05年海甸岛美丽沙一线海景06年西海岸一线海景07年南海大道保税区内陆非城市核心07年西海岸 07年西海岸07年海口湾填海区08年西海岸小规模地块“体外流通”93年房地产泡沫给海口留下了大量集中在开发商手中的存量土地，政府难以统一规划和收储。烂尾楼处置“压力巨大”2000年开始的烂尾楼盘活实际上是政府补贴开发，大量土地和停缓建工程低于成本价出售；外地开发商强势介入海口房价的持续上涨，外地品牌开发商如万科、鲁能等对海口市保持乐观，纷纷进入海口市拿地、开发；2一级市场57土地市场供求特征：07年土地成交面积等皆创近年峰值，08年出现了回落；美兰区是08年出让重点区域来源：根据土地公告整理 日期 成交面积（万平方米）成交幅数（块）元）2006年20.74137502007年328.83141592008年199.9191260从06-08年，海口土地市场的成交呈波形状态，2007 年土地成交量在近3 年中的量最大，而在成交单数和单价方面，08年则达到了峰值；2008 年土地成交主要集中在美兰区域，商品房土地占该区域成交土地的21.8%；从经营性土地成交楼板价来看，07年是近年的最高，达到了1537元，08年则出现了一定回落；2008年个行政区域土地成交量2006-2008年公告经营性土地楼板价走势2一级市场7201537106502004006008001000120014001600180006年07年08年楼板价（元/平米）多项式(楼板价（元/平米）)58房地产供求：受金融危机和国家宏观政策的影响，2008年海口房地产市场供应和销售量都出现了下降2008 年住宅新增供应量同比下降了13.90%，主要是的原因为2008 年国家宏观调控由松到紧的转变，先是提高二次购房的首付，5 次上调银行存款准备金率，执行从紧货币政策2008 年商品房成交总量环比2007年下降11%，1-11 月海口市住宅成交量为160.99 万平方米，同比下降了11.25%。原因主要是新供应量的减少，价格过高，普通居民购买力薄弱，以及前半年各种购房政策的限制和金融危机影响；3二级市场数据来源：市场调研数据59成交价格：成交价格：2008年出年出现近几年最大近几年最大涨幅，海口房幅，海口房地地产市市场发生量跌价生量跌价涨的的现象象近几年来，受居民生活水平提高以及外来购房群体的不断增多，市场需求越来越大，海口房地产市场成交价格稳步上升，年年涨幅在幅在10%10%以上；以上；2008年，海口房地产市场供应量下滑11%，市场以消化存量房为主，受供受供应与与需求需求结构的影响构的影响，海口房地产市场量跌价升，房价飙升到4000元/平米以上，出现了近几年来最大的房价涨幅，涨幅达28%，同比2007年高出17个百分点。4二级市场60市场竞争格局：大开发商进驻并寻求扩张，市场预期将被进一步拉升 大量一线开发商进入海口并打算进行二级开发鲁能：长期的区域运营商储备东海岸土地6000亩，盈滨半岛整体开发；已开发东海岸海蓝椰风一期。首创：和政府合作开发长流起步区，并打算染指二级开发首创垫资和海口政府合作开发西海岸长流起步区（至少4000多亩）并有在长流开发住宅项目的意向。新世界：在海口大量储地扩张新世界是进入海口市场比较早的开发商，在美丽沙有3700亩的土地储备，准备建设大规模高端住宅项目；新世界目前仍然在海口寻找扩张的空间。华侨城：拟订在海口南火山口开发旅游地产项目 万科：收购富春，被动进入海口一线开发商的到来，可以预见未来海口市场的产品力和营销水平都将大幅度提升。海口房地产市场将进入大盘时代、品牌时代和品质溢价时代。目前海口仍有大量待开发土地积压在开发商手中，市场交易频繁，市场供地总量相对较大。4二级市场61市场发展格局：海口二手房市场处于起步阶段，二、三级市场未形成联动效应 解析四解析三解析二解析一三级市场二级市场06年海口市场二手房交易面积30.02万平方米，减少34.87%；一手房与二手房成交比例为1：0.19，远落后大城市，二手房市场极不发达；海口一手房市场同二手房市场的价格没有拉开，二手房价格1000-200